ECLI:NL:RBNHO:2024:9245

• Datum uitspraak: 21 augustus 2024
• Publicatiedatum: 6 september 2024
• Zaaknummer: 10869836 CV EXPL 24-456
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte; vordering medebewoner tot voortzetting van huur na overlijden huurder afgewezen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 21 augustus 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en Stichting PRÉ WONEN. [Eiser] vorderde dat de huurovereenkomst van zijn overleden moeder met Pré Wonen door hem zou worden voortgezet. Hij stelde dat hij sinds 2012 bij zijn moeder inwoonde en dat er sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Pré Wonen betwistte dit en voerde aan dat [eiser] niet voldeed aan de voorwaarden voor voortzetting van de huur, waaronder het ontbreken van een huisvestingsvergunning. De kantonrechter oordeelde dat, hoewel er enige aanwijzingen waren voor een gemeenschappelijke huishouding, de vordering van [eiser] niet kon worden toegewezen omdat hij niet beschikte over de vereiste huisvestingsvergunning. De kantonrechter wees de vordering van [eiser] af en veroordeelde hem tot betaling van de proceskosten. Tevens werd [eiser] veroordeeld om de huurwoning binnen twee weken te ontruimen, maar de uitvoerbaarheid bij voorraad van deze ontruiming werd afgewezen. De beslissing was gebaseerd op het feit dat de wet geen ruimte biedt voor de voortzetting van de huur zonder de benodigde vergunning, ongeacht de belangen van de partijen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 10869836 CV EXPL 24-456

datum uitspraak: 21 augustus 2024

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]

te [plaats]
eiser

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde: [gemachtigde]

tegen

Stichting PRÉ WONEN

te Haarlem

gedaagde

hierna te noemen Pré Wonen

gemachtigde mr. D. de Vries

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 13;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie met 1 productie;

- de mondelinge behandeling van 30 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door Pré Wonen spreekaantekeningen zijn gebruikt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 5 februari 1991 heeft de rechtsvoorgangster van Pré Wonen aan [betrokkene], de moeder van [eiser], verhuurd de woning aan de [adres] te [plaats]. Het gaat om kleine eengezinswoning en er is sprake van sociale verhuur (onder de liberalisatiegrens).

2.2.

In 2012 is [eiser], geboren in 1962, bij zijn moeder ingetrokken. Hij staat met ingang van 9 september 2012 op het adres van het gehuurde in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven.

2.3.

Kort voordat hij bij zijn moeder introk, was [eiser] gescheiden en had hij zijn baan verloren. Vanwege de scheiding moest de echtelijke woning in [plaats] worden verkocht en bleef [eiser] achter met een restschuld.

2.4.

De moeder van [eiser] is op 8 maart 2023 overleden.

2.5.

Bij e-mail van 20 juli 2023 heeft een dochter van [eiser] aan Pré Wonen verzocht dat [eiser] de huurovereenkomst mocht overnemen. Pré Wonen heeft dat verzoek geweigerd.

3. 3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter:
1. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de moeder van [eiser] en Pré Wonen door [eiser] wordt voortgezet;
2. Pré Wonen gebiedt om haar medewerking te verlenen aan het erkennen van [eiser] als huurder op straffe van een dwangsom;
3. Pré Wonen gebiedt om [eiser] als huurder in de plaats te stellen van zijn moeder op straffe van een dwangsom;
4. Pré Wonen veroordeelt tot betaling van € 1.000,- excl. btw aan buitengerechtelijke kosten;
5. Pré Wonen veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt met een beroep op artikel 7:268 BW aan de vordering ten grondslag dat hij sinds 2012 zijn hoofdverblijf in de door zijn moeder gehuurde woning heeft en met haar een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Nu zijn moeder is overleden wil hij de huurovereenkomst voort zetten en hij biedt daarvoor voldoende financiële waarborgen.

3.3.

Pré Wonen betwist de vorderingen en voert daartoe aan dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij met zijn moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Evenmin heeft hij aangetoond dat hij voldoende financiële draagkracht heeft om de huur te betalen en dat hij beschikt of kan beschikken over een huisvestingsvergunning.

3.4.

In reconventie vordert Pré Wonen dat [eiser] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen binnen twee weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom en tot betaling van de kosten van ontruiming. Deze ontruiming moet volgens Pré Wonen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

3.5.

Pré Wonen voert daartoe aan dat [eiser] op geen enkele wijze heeft aangetoond dat hij voldoet aan de criteria die artikel 7:268 BW aan voortzetting van de huur na overlijden van de huurder stelt, zodat hij de woning hoe dan ook moet verlaten. Pré Wonen heeft belang bij snelle ontruiming omdat sprake is van een groot woningtekort en voor woningen als de onderhavige lange wachtlijsten bestaan.

4. De beoordeling

4.1.

De discussie tussen partijen heeft zich met name gericht op de vraag of sprake is geweest van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding.
Enerzijds is de kantonrechter met Pré Wonen van oordeel dat de onderbouwing daarvan door [eiser] tamelijk summier is. Op basis van de door hem overgelegde stukken is niet goed vast te stellen in hoeverre sprake was van financiële en/of sociale verwevenheid en in hoeverre de samenleving, die begon toen [eiser] min of meer aan de grond zat en zijn toevlucht bij zijn moeder zocht, was gericht op de toekomst.
Anderzijds was, gelet op de leeftijd van [eiser] en de omstandigheid dat hij naar de woning van zijn moeder is teruggekeerd, geen sprake van een kind dat op zeker moment zal uitvliegen. Verder kunnen de intenties waarmee de samenleving begon in de loop der tijd veranderen. [eiser] en zijn twee dochters hebben ter zitting de samenleving nader toegelicht en geldt dat mede gelet op de grootte van de woning, de samenleving moeilijk anders dan als een gemeenschappelijke huishouding kan worden gezien.

4.2.

Het antwoord op de vraag of al dan niet sprake is geweest van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding kan echter in het midden blijven gelet op het volgende. Op grond van artikel 7:268 BW moet de vordering immers ook worden afgewezen als het gaat om een woonruimte waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is en de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet over legt.

Vast staat dat voor deze woning een huisvestingsvergunning nodig is en dat [eiser] daar niet over beschikt. Het betoog van Pré Wonen dat [eiser] voor die huisvestingsvergunning ook niet in aanmerking komt (omdat hij niet als woningzoekende is ingeschreven bij Woningnet), heeft hij niet weersproken. Gelet hierop moet de kantonrechter, ongeacht de verdere belangen van partijen, de vordering afwijzen. De kantonrechter heeft hier geen beoordelingsruimte en kan ook de belangen van partijen niet tegen elkaar afwegen.

4.3.

Omdat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen en hij de huur dus niet kan voortzetten, moet hij de woning verlaten. In zoverre is de door Pré Wonen gevorderde ontruiming toewijsbaar. De eveneens door Pré Wonen uitvoerbaarheid bij voorraad zal echter worden afgewezen. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW heeft een medebewoner het recht om in de woning te verblijven, totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Hieruit vloeit voort dat een ontruimingsveroordeling die in dit verband wordt uitgesproken, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan in uitzonderlijke gevallen anders zijn, bijvoorbeeld wanneer sprake is van misbruik van recht. Daarvan is geen sprake. De enkele omstandigheid dat, zoals Pré Wonen lijkt te betogen, de kans van slagen van een hoger beroep gering is, maakt niet dat sprake is van misbruik van recht. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat (nog) niet is komen vast te staan dat geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (zie r.o. 4.1.) en dat niet uitgesloten is dat [eiser] in hoger beroep wel een huisvestigingsvergunning over kan leggen. Het betoog van Pré Wonen dat zij er wegens het grote woningtekort belang bij heeft snel tot ontruiming (en wederverhuur) te kunnen overgaan, leidt niet tot een andere conclusie. Het belang van [eiser] die al twaalf jaar in de woning woont en de kans moet hebben om zijn zaak in hoger beroep aan het hof voor te leggen zonder dat de situatie onomkeerbaar in zijn nadeel is veranderd, weegt hier zwaarder dan het belang van woningzoekenden.

4.4.

De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Pré Wonen kan die ontruiming op grond van de wet (artikel 557 juncto 444 Rv) immers zelf met behulp van de deurwaarder bewerkstelligen. De omstandigheid dat het goedkoper en sneller is als [eiser], onder de dreiging van een dwangsom, de woning zelf ontruimt, is onvoldoende om de gevorderde dwangsom alsnog toe te wijzen.
Ook de gevorderde vergoeding van de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming wordt afgewezen. Omdat de kantonrechter deze kosten niet op voorhand kan begroten vallen deze onder artikel 237 lid 4 Rv. Indien [eiser] in het kader van de executie van dit vonnis de verschuldigdheid of de hoogte van de door Pré Wonen gevorderde ontruimingskosten betwist, heeft Pré Wonen (voor het leggen van beslag om deze kosten te verhalen) een bevelschrift nodig van de kantonrechter.

4.5.

De conclusie is dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen en hij de proceskosten zal moeten betalen. De tegenvordering van Pré Wonen zal gedeeltelijk worden toegewezen. De proceskosten daarvan komen eveneens voor rekening van [eiser], maar worden gelet op de samenhang met de vordering van [eiser], tot en met vandaag begroot op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag worden begroot op € 542,00 (2 x € 271,00) aan salaris van de gemachtigde;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

5.4.

veroordeelt [eiser] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de huurwoning gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken, voor zover deze geen eigendom zijn van Pré Wonen, onder afgifte van alle sleutels van de woning en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Pré Wonen;

5.5.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

Coll.