Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11128152 \ VV EXPL 24-105
Vonnis in kort geding van 31 juli 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN,
gevestigd te IJmuiden
eisende partij,
hierna te noemen: Woningbedrijf Velsen,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Woningbedrijf Velsen, de gemeente Velsen en Camelot Vastgoedbeheer en Beveiliging B.V. (op dit moment genaamd Monoma en hierna te noemen: Camelot) zijn in 2020 een project gestart genaamd ‘pilot flexwonen’. In dit kader heeft Camelot namens Woningbedrijf Velsen een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde]. Deze huurovereenkomst is voor bepaalde tijd (met ingang van 26 april 2022) ex. artikel 7:271 lid 1 BW aangegaan. Woningbedrijf Velsen heeft het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig aangezegd, zodat de huurovereenkomst op 25 april 2024 is beëindigd. Er is niet gebleken dat Woningbedrijf Velsen met [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten of dat zij met [gedaagde] de huurovereenkomst heeft voortgezet. [gedaagde] verblijft vanaf 25 april 2024 dan ook zonder recht of titel in de woning. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming daarom toe. Ook de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding wordt toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 juli 2024 met 17 producties;
- de conclusie van antwoord van 16 juli 2024 met 13 producties;
- de mondelinge behandeling van 17 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord van 16 juli 2024 met 13 producties;
- de mondelinge behandeling van 17 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2. Feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 26 april 2022 van Woningbedrijf Velsen de onzelfstandige woonruimte gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats]. De huurovereenkomst is tijdelijk, voor een periode van twee jaar, aangegaan.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 augustus 2018 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.3.
Bij brief van 1 februari 2024 heeft Woningbedrijf Velsen aan [gedaagde] laten weten dat de huurovereenkomst per 25 april 2024 eindigt. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan deze brief en weigert het gehuurde te ontruimen en te verlaten.
2.4.
Bij brief van 7 mei 2024 heeft Woningbedrijf Velsen [gedaagde] nog een laatste kans gegeven om voor 14 mei 2024 het gehuurde te verlaten en te ontruimen. Ook aan deze brief heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
Woningbedrijf Velsen vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 473,37 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering ten grondslag dat zij (althans voormalig beheerder Camelot namens Woningbedrijf Velsen) het gehuurde met ingang van 26 april 2022 voor de duur van twee jaar aan [gedaagde] heeft verhuurd. Hierbij licht zij toe dat zij het einde van de huurovereenkomst per 25 april 2024 tijdig heeft aangezegd. [gedaagde] weigert desondanks het gehuurde te verlaten en te ontruimen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van Woningbedrijf Velsen moet worden afgewezen en wil dat Woningbedrijf Velsen in de proceskosten wordt veroordeeld. Op zijn verweer wordt bij de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling
Vorderingen [gedaagde]
4.1.
heeft in zijn conclusie van antwoord een aantal vorderingen opgenomen. Voor zover deze vorderingen als tegenvorderingen zijn aan te merken, kunnen die vorderingen in kort geding niet worden toegewezen. Deze vorderingen zijn namelijk declaratoir en constitutief van aard. Dergelijke vorderingen lenen zich niet voor kort geding. Vanwege het karakter van het kort geding mag een rechter in kort geding namelijk geen uitspraak doen waarmee een bestaande rechtstoestand wordt vastgesteld, gewijzigd, opgeheven of een nieuwe rechtstoestand in het leven wordt geroepen. Dit betekent dat de kantonrechter niet op de vorderingen van [gedaagde] zal ingaan.
Spoedeisend belang
4.2.
Het spoedeisend belang van Woningbedrijf Velsen blijkt uit de aard van de zaak. Woningbedrijf Velsen stelt immers dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en daarmee inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. Bovendien heeft Woningbedrijf Velsen er – mede gezien haar maatschappelijke taak alsook de grote schaarste op de woningmarkt waar het betreft de beschikbaarheid van woningen als de onderhavige - belang bij om de woning op korte termijn te kunnen verhuren aan een woningzoekende die conform het woonruimte verdeelsysteem in aanmerking komt voor de woning.
Toetsingskader
4.3.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.
Verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde?
4.4.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW zijn aangegaan. Wat partijen verdeeld houdt, is de vraag of partijen een nieuwe overeenkomst met elkaar hebben gesloten. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd en motiveert dat als volgt.
Rechtsgeldige kennisgeving ex artikel 7:271 lid 1 BW
4.5.
Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege. Indien niet aan voornoemd vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.
4.6.
Woningbedrijf Velsen heeft gesteld dat zij op meerdere momenten aan [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat de huurovereenkomst per 25 april 2024 eindigt. Ter onderbouwing verwijst zij onder meer naar de brief van 1 februari 2024.
4.7.
[gedaagde] betwist het hiervoor genoemde en heeft daartoe aangevoerd dat uit de gedragingen en het feitelijk handelen van Woningbedrijf Velsen iets anders blijkt. Zo heeft Woningbedrijf Velsen haar diensten per 1 januari 2024 aangepast en is de huur verhoogd. Daarnaast zijn na 25 april 2024 huurpenningen in rekening gebracht en heeft Woningbedrijf Velsen tot en met 30 april 2024 sommaties verstuurd. Ook heeft Woningbedrijf Velsen in april 2024 bij de Belastingdienst zijn inkomensgegevens opgevraagd. Dit alles maakt dat per 1 januari 2024 een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, aldus [gedaagde].
4.8.
Dit verweer gaat niet op. Uit de door Woningbedrijf Velsen overgelegde brief van 1 februari 2024 blijkt dat zij het einde van de huurovereenkomst per 25 april 2024 tijdig en correct heeft aangezegd. Ook nadien is [gedaagde] er meerdere keren op gewezen dat de huurovereenkomst per 25 april 2024 eindigt. Uit niets blijkt dat Woningbedrijf Velsen de intentie heeft gehad om de huurovereenkomst met [gedaagde] te verlengen of een nieuwe huurovereenkomst met hem te sluiten. Dat Woningbedrijf Velsen haar diensten per 1 januari 2024 heeft aangepast en dat zij bij de Belastingdienst inkomensgegevens van [gedaagde] heeft opgevraagd voor een eventuele huurverhoging per 1 juli 2024, maakt niet dat sprake is (geweest) van een nieuwe huurovereenkomst. Woningbedrijf Velsen heeft ter zitting toegelicht dat het opvragen van de stukken bij de Belastingdienst een administratieve handeling is geweest en dat dit niet had mogen gebeuren.
4.9.
Gelet op het vorenstaande staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW, rechtsgeldig op 25 april 2024 is geëindigd en dat [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
Wanneer moet [gedaagde] de woning ontruimen?
4.10.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op een later tijdstip te stellen dan is gevorderd. De ontruimingsdatum zal op 1 oktober 2024 worden bepaald.
[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding betalen
4.11.
[gedaagde] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning heeft ontruimd en verlaten. Op grond van artikel 7:225 BW is ook na beëindiging van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de huurprijs. Dit deel van de vordering wordt dan ook toegewezen.
Huurachterstand
4.12.
Woningbedrijf Velsen heeft tot slot een bedrag van € 473,37 aan huurachterstand gevorderd. [gedaagde] heeft deze vordering gemotiveerd betwist.
4.13.
Ter zitting heeft Woningbedrijf Velsen toegelicht dat zij nader onderzoek gaat doen naar de hoogte van de huurachterstand mede gelet op de huurprijswijziging door Camelot. De kantonrechter zal dan ook de gevorderde huurachterstand, mede gelet op de gemotiveerde betwisting, afwijzen.
Ambtshalve toetsing van:huurcontract onzelfstandige woonruimte(hierna: de huurovereenkomst)en de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 augustus 2018(hierna: de algemene voorwaarden)
4.14.
De kantonrechter is, gelet op het Dexia-arrest [1] , gehouden om onderzoek te doen naar (mogelijk) oneerlijke bedingen in de toepasselijke algemene voorwaarden. Volgens Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een beding oneerlijk wanneer dit het evenwicht tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
4.15.
In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Rente
4.16.
In de algemene huurvoorwaarden zijn verder onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1:
‘(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
‘(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1
: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2:
‘Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
‘Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,00 (exclusief BTW) verschuldigd zal zijn. (…)’
Artikel 15:
‘Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
‘Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag gedurende welke de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
4.17.
De rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2, eerste alinea, zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.
4.18.
In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 zijn de rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2 wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Voor wat betreft artikel 6.1 is van belang dat in artikel 15 is bepaald dat op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou Woningbedrijf Velsen in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een (niet-gemaximeerde) boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
4.19.
Woningbedrijf Velsen heeft zich geconformeerd aan de toetsing door de kantonrechter van de algemene voorwaarden en de eventuele gevolgen daarvan. Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de algemene huurvoorwaarden, voor zover die zien op rente. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde rente wordt afgewezen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan immers geen aanspraak worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
Proceskosten
4.20.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover Woningbedrijf Velsen op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Conclusie en kosten
4.21.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningbedrijf Velsen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,59
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
850,59
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) te [plaats] uiterlijk op 1 oktober 2024 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van Woningbedrijf Velsen zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woningbedrijf Velsen te betalen een bedrag van € 463,53 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat [gedaagde] het gehuurde na 25 april 2024 in gebruik houdt;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 850,59, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.
De griffier De kantonrechter