Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/355006 / KG ZA 24-431
Vonnis in kort geding van 29 augustus 2024
in de zaak van
1.HELDER VASTGOED B.V.,
te Den Helder,
hierna te noemen: Helder Vastgoed,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [eiser 2] ,
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [eiser 3] ,
4.
[eiser 4],
4.
[eiser 4],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [eiser 4] ,
5.
[eiser 5],
[eiser 5],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna te noemen: [eiser 5] ,
hierna gezamenlijk te noemen: eisers
advocaat: mr. J.H. Prins,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat mr. D.M. Bons.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 26 juli 2024,
- de producties aan de zijde van eisers,
- de productie aan de zijde van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van eisers,
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De uitgangspunten
2.1.
Helder Vastgoed is eigenaar van de panden [adres 1] en [adres 2] te [plaats] .
[eiser 2] en [eiser 3] zijn gezamenlijk eigenaar van het pand [adres 3] te [plaats] . [eiser 4] en [eiser 5] zijn gezamenlijk eigenaar van het pand [adres 4] te [plaats] .
2.2.
Genoemde panden zijn gebouwd in het kader van de stadsvernieuwing en door Helder Vastgoed nieuw ontwikkeld. De panden [adres 1] en [adres 2] staan (nog) te koop. De panden [adres 3] en [adres 4] zijn door de huidige eigenaren gekocht van Helder Vastgoed. Deze eigenaren willen binnenkort verhuizen en hun intrek in de panden nemen.
2.3.
Eisers zijn gezamenlijk mandelig eigenaar van het perceel grond aan de achterzijde van de panden. Op deze grond is een parkeerterrein aangelegd. Het parkeerterrein is toegankelijk via een smalle doorgang langs diverse garageboxen, waaronder die van [gedaagde] .
2.4.
[gedaagde] is eigenaar van de garagebox aan de [adres 5] te [plaats] en is voor 1/12e deel mandelig eigenaar van het gemeenschappelijk terrein van alle garage eigenaren. Ten laste van deze grond is een erfdienstbaarheid van voetpad en weg gevestigd. Dit blijkt onder meer uit de akte van 28 april 1994 waarin wordt vermeld dat:
“Ten laste van het bij deze akte verkochte als lijdend erf en ten behoeve van het aan verkoper verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie] [nummer 1] , als heersend erf, wordt bij deze kosteloos gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad en weg, inhoudende het recht van de eigenaar van het heersend erf om via het binnenterrein gelegen voor de garageboxen plaatselijk bekend [adres 5] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] te [plaats] te komen van en te gaan naar [straat] te [plaats] ”
“Ten laste van het bij deze akte verkochte als lijdend erf en ten behoeve van het aan verkoper verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie] [nummer 1] , als heersend erf, wordt bij deze kosteloos gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad en weg, inhoudende het recht van de eigenaar van het heersend erf om via het binnenterrein gelegen voor de garageboxen plaatselijk bekend [adres 5] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] te [plaats] te komen van en te gaan naar [straat] te [plaats] ”
2.5.
[gedaagde] heeft de toegang tot het parkeerterrein geblokkeerd door zijn auto pal voor de toegang daarvan te parkeren. Daarmee blokkeert hij ook de garages van de eigenaren van [nummer 6] en [nummer 7] .
2.6.
Ondanks verzoeken (en sommaties) van personeel en de advocaat van Helder Vastgoed en tussenkomst van de wijkagent weigert [gedaagde] om zijn auto te verwijderen en de blokkade van het parkeerterrein (en de twee garageboxen) op te heffen.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen - samengevat - primair [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te gebieden de erfdienstbaarheid van voetpad en weg van eisers te respecteren en hem te verbieden de doorgang te belemmeren, onder machtiging van eisers om bij overtreding van [gedaagde] op zijn kosten zijn auto dan wel andere door [gedaagde] geplaatste obstakels te (doen) verwijderen. Voor zover nog nader onderzoek nodig is voor de vaststelling van de rechtspositie van partijen vorderen eisers subsidiair om het verzochte toe te wijzen voor de duur van een bodemprocedure en appelprocedure. Een en ander, zowel primair als subsidiair, onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2.
Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat zij door de blokkade door (de auto van) [gedaagde] niet bij hun parkeerplaatsen kunnen en dat zij daardoor schade lijden. Voor Helder Vastgoed zijn de panden [adres 1] en [adres 2] thans praktisch onverkoopbaar omdat zij een mededelingsplicht hebben over de situatie jegens kandidaat kopers. Verder kunnen de overige eisers niet met de verhuiswagen bij hun pand komen, kunnen zij hun tuin niet aanleggen en kunnen ze geen gebruik maken van hun parkeerplaatsen. [gedaagde] handelt jegens eisers onrechtmatig met de blokkade.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert het volgende aan. Er is geen spoedeisend belang, het handelen van [gedaagde] waar eisers hun vordering op baseren is inmiddels gestaakt. Al sinds ruim één maand parkeert [gedaagde] zijn auto niet meer op het gemeenschappelijke parkeerterrein. Er is dus geen belang bij de ingestelde vorderingen. Verder dienen de vorderingen van eisers gezien te worden als een verkapte vordering voor een verklaring van recht. Eisers vragen namelijk de erfdienstbaarheid te respecteren. Dat is een definitief oordeel. De kortgedingrechter kan echter slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de erfdienstbaarheid gedeeltelijk teniet is gegaan door verjaring. De erfdienstbaarheid werd belet door een geplaatste muur met daarin een deur. Doordat al ruim twintig jaar de percelen van elkaar gescheiden werden door een muur met een deur, is het feitelijk gezien al ruim twintig jaar onmogelijk geweest om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid om over het perceel met auto’s te rijden. De erfdienstbaarheid is dan ook gedeeltelijk in 2014 tenietgegaan door verjaring.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of eisers ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De gevorderde voorlopige voorziening is naar zijn aard spoedeisend.
4.2.
Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.3.
Eisers vorderen [gedaagde] te gebieden de erfdienstbaarheid van voetpad en weg van eisers te respecteren en [gedaagde] te verbieden de doorgang te belemmeren op welke wijze en met welke middelen dan ook. [gedaagde] voert aan dat de erfdienstbaarheid door verjaring is tenietgegaan doordat er voor een periode van meer dan twintig jaar sprake was van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand, waarbij de volledige uitoefening van de erfdienstbaarheid door die toestand werd belet ex artikel 3:106 BW. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Een eventuele verjaring is pas aan de orde als er sprake is van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand. Ter zitting heeft [gedaagde] pas aangevoerd dat daarvan sprake is. [gedaagde] heeft ter zitting foto’s overgelegd waarop hij laat zien dat er toen, het zijn foto’s van 2009, een muur stond. Deze muur is op een gegeven moment verwijderd maar moet hebben gestaan op de plek waar op de kadastrale kaart een streep staat. De voorzieningenrechter stelt vast dat de muur, gezien de door [gedaagde] overgelegde foto’s, niet heeft gestaan op de plek die [gedaagde] aanwijst. Uit de foto’s blijkt dat de muur stond op het terrein waar eisers nu gezamenlijk eigenaar van zijn. Dit is door [gedaagde] ter zitting overigens niet betwist. Door deze muur op de erfgrens kon volgens [gedaagde] geen gebruik worden gemaakt van het recht van weg en overpad. Echter dat beroep gaat niet op omdat er geen sprake is geweest van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand. De bedoelde muur met de deur stond immers geheel op het heersende erf en er was dus geen belemmering voor het uitoefenen van de erfdienstbaarheid (via het terrein van de garage met de auto of te voet van en naar het heersende erf).
4.4.
Nu vast staat dat er sprake is van een erfdienstbaarheid dient [gedaagde] die te respecteren. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij zijn auto al heeft weggehaald. Daarnaast heeft hij toegezegd de auto er ook niet meer neer te zetten. Ondanks dat het onmiddellijke belang bij de vordering daarmee is komen te vervallen, verzoeken eisers om veroordeling van [gedaagde] omdat zij er geen vertrouwen in hebben dat [gedaagde] zijn toezegging zal nakomen. De voorzieningenrechter zal de vordering toewijzen, omdat [gedaagde] pas onder druk van dit kort geding de blokkade van de erfdienstbaarheid heeft opgeheven en aan verzoeken en sommaties daarvoor geen gehoor heeft gegeven.
4.5.
De voorzieningenrechter zal hier echter geen dwangsom aan verbinden aangezien [gedaagde] ter zitting heeft toegezegd zijn auto daar niet meer te plaatsen.
4.6.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.109,72
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
gebiedt [gedaagde] te respecteren de erfdienstbaarheid van voetpad en weg van eisers, inhoudende het recht te komen en gaan van hun mandelige grond achter hun percelen [adres 3] , [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] te [plaats] naar [straat] te [plaats] via de mandelige grond waarvan [gedaagde] voor 1/12e eigenaar is voor perceel [adres 5] te [plaats] en verbiedt [gedaagde] de doorgang bij de uitoefening van voormeld recht voor eisers te belemmeren op welke wijze en met welke middelen dan ook;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.109,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 178,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken door mr. M. Flipse op 29 augustus 2024.
KB/JB