ECLI:NL:RBNHO:2024:8745

• Datum uitspraak: 21 augustus 2024
• Publicatiedatum: 26 augustus 2024
• Zaaknummer: 10964251 CV EXPL 24-1556
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en huurprijsvermindering bij gebreken in gehuurde woning

In deze zaak, die voor de Rechtbank Noord-Holland is behandeld, vordert de eiser, die sinds 15 april 2014 een woning huurt, huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. De eiser heeft herhaaldelijk de verhuurders, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], aangesproken op lekkages en andere gebreken, waaronder een verrot raamkozijn en een gebrek aan ventilatie in de badkamer. De eiser heeft in augustus 2023 een laatste sommatie gestuurd, waarna in maart en april 2024 het dak is vervangen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gebreken, met uitzondering van het ontbreken van een eigen thermostaat, erkend zijn door de gedaagden. De rechter heeft geoordeeld dat de eiser recht heeft op huurprijsvermindering, waarbij een vermindering van 10% voor het dak en 5% voor de andere gebreken is toegewezen. De rechter heeft de gedaagden ook veroordeeld tot herstel van de gebreken en heeft de proceskosten aan de eiser toegewezen. Het vonnis is uitgesproken op 21 augustus 2024.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10964251 \ CV EXPL 24-1556

Vonnis van 21 augustus 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. A.I. de Haan,

tegen

1. [gedaagde 1],2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],

gemachtigde: PSJ Juristen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- aanvullende productie 11 van de zijde van [eiser];
- aanvullende productie 6 en 7 van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];

- de mondelinge behandeling van 26 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt vanaf 15 april 2014 de woning gelegen aan het adres [aanslagnummer] te [plaats] (verder: het gehuurde), aanvankelijk van [betrokkene 1] en [gedaagde 1] en, na het overlijden van [betrokkene 1], van diens weduwe [gedaagde 2] en (nog steeds) [gedaagde 1]. Met ingang van 1 juli 2023 bedroeg de kale huurprijs € 821,12 per maand. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn beiden op leeftijd.

2.2.

[betrokkene 2] Beheer (verder: [betrokkene 2]) is de beheerder van het gehuurde.

2.3.

Het gehuurde betreft een tweekamerappartement op de tweede verdieping. Het appartement op de eerste verdieping is verhuurd aan een derde (verder: de onderbuurman). De thermostaat bevindt zich in de woning van de onderbuurman; [eiser] kan de temperatuur niet zelf regelen.

2.4.

Op 14 oktober 2021 heeft [eiser] [betrokkene 2] aangeschreven over de staat van het dak en lekkages die vooral ontstonden als er sneeuw op het dak lag.

2.5.

In juli 2022 heeft [betrokkene 2] het gehuurde geïnspecteerd en foto’s gemaakt van het dak.

2.6.

Op 26 mei 2023 heeft [eiser] [gedaagden] aangeschreven over lekkages en warmteverlies door het dak en over de noodzakelijke vervanging van het kozijn van de slaapkamer.

2.7.

Op 15 augustus 2023 heeft [eiser] [gedaagden] gesommeerd om binnen zes weken tot herstel van de gebreken over te gaan, bij gebreke waarvan aanspraak werd gemaakt op huurprijsvermindering.

2.8.

Op 26 januari 2024 heeft [eiser] [gedaagden] een laatste maal gesommeerd.

2.9.

In maart en april 2024 is het dak van het gehuurde in opdracht van [gedaagden] vervangen. Tevens zijn de kozijnen aan de voorzijde van het pand geschilderd.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen tot:
a) het vernieuwen en isoleren van het dak;
b) het vervangen van het verrotte raamkozijn in de slaapkamer;
c) het herstellen van de door vocht of schimmel aangetaste delen van het plafond en de muren;
d) het aanbrengen van adequaat ventilatiesysteem in de badkamer, zodanig dat er geen schimmelvorming meer ontstaat;

e) het aanbrengen van een thermostraat in het gehuurde, zodat [eiser] zelf de temperatuur in de woning kan regelen;

op straffe van een dwangsom en voor recht te verklaren dat de huurprijs vanaf 1 juli 2022 wordt verminderd met 60% tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De vordering tot vernieuwing en isolatie van het dak heeft [eiser] ter zitting ingetrokken. Verder is de vordering tot het herstel van de door vocht of schimmel aangetaste delen van het plafond en de muren beperkt tot die in de badkamer.

3.2.

[gedaagden] voert aan dat het niet aanwezig zijn van een eigen thermostaat geen gebrek is en dat opdracht is gegeven om het raamkozijn van de slaapkamer te herstellen. [gedaagden] erkent verder dat het aannemelijk is dat de gebrekkige ventilatiepijp (die los op zolder uitkomt) de schimmel in de badkamer veroorzaakt. Deze zal ook hersteld moet worden en daarbij kan de schimmel in de badkamer worden verwijderd.
De klachten die hieruit voortvloeien rechtvaardigen echter niet een verlaging van 60%. Verder voert [gedaagden] aan dat de datum van 1 juli 2022 arbitrair is.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aanspraak maken op evenredige huurprijsvermindering van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat, een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Als vast komt te staan dat sprake is van een of meerdere gebreken, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW, op verlangen van de huurder, verplicht het gebrek te verhelpen.

Gebreken

4.2.

[gedaagden] heeft de gebreken, behoudens de thermostaat, erkend zodat deze vast zijn komen te staan en [gedaagden] verplicht is om deze te verhelpen. [gedaagden] wordt dan ook hiertoe veroordeeld.

4.3.

Dat [eiser] geen eigen thermostaat in het gehuurde heeft, is geen gebrek zolang op een andere wijze de temperatuur voldoende geregeld kan worden. Dat laatste is hier het geval, namelijk via de onderbuurman die de thermostaat in zijn woning kan bedienen en de radiatoren in de eigen woning die [eiser] aan of uit kan zetten. [eiser] heeft eerder nooit over geklaagd over deze situatie, maar sinds de hoge energieprijzen let de onderbuurman meer op het stookgedrag en dat maakt het goed regelen van temperatuur bij [eiser] lastiger. Omdat van een gebrek echter geen sprake is, kan [eiser], die de woning overigens ook heeft gehuurd zonder eigen thermostaat, niet van [gedaagden] verlangen dat hij een aparte thermostaat in het gehuurde aanbrengt. De kantonrechter gaat er overigens van uit dat [gedaagden] zijn toezegging om thermostaatknoppen op de radiatoren aan te brengen (wat volgens [gedaagden] ook onderdeel was van de opdracht tot het vervangen van de cv-ketel) nakomt. Dat zou [eiser] meer controle geven over de temperatuur in het gehuurde.

4.4.

De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Zoals is gebleken, is [gedaagden] afhankelijk medewerking van derden en wordt ervan uitgegaan (en is door [eiser] ook ter zitting erkend) dat de hierna toe te wijzen huurprijsvermindering voldoende prikkel voor [gedaagden] is om tot nakoming over te gaan.

Huurprijsvermindering

4.5.

Omdat sprake is (geweest) van gebreken (betreffende het dak, het verrotte raamkozijn en de ventilatiepijp), heeft [eiser] in beginsel recht op huurprijsvermindering. Daarbij geldt dat sprake moet zijn geweest van een substantiële genotsvermindering en dat de huurprijsvermindering evenredig moet zijn aan de vermindering van het huurgenot.
De gebreken aan het dak waren ernstig, aangezien het dak (zoals ook blijkt uit de overgelegde foto’s) grote gaten en kieren vertoonde en in zijn geheel moest worden vervangen. Aangezien de lekkages vanwege het dak volgens [eiser] beperkt waren tot perioden van zware sneeuwval of harde regen in min of meer horizontale richting, is een huurprijskorting vanwege het dak van 10% redelijk. De ingangsdatum van 22 juli 2022 is, in tegenstelling tot wat [gedaagden] betoogt, niet arbitrair. Op die datum is [betrokkene 2] immers bij het gehuurde langs geweest en heeft hij foto’s van het dak gemaakt. Aangenomen moet worden dat [gedaagden] daardoor voldoende bekend was met de gebreken aan het dak. De factuur van de werkzaamheden aan het dak dateert van 17 april 2024, zodat dit als einddatum voor deze huurprijsvermindering wordt aangenomen.

4.6.

Voor wat betreft de overige gebreken is de kantonrechter met [gedaagden] eens dat een vermindering niet eerder kan ingaan dan per 26 mei 2023, op welke datum [eiser] [gedaagden] schriftelijk in gebreke heeft gesteld. Voor het verminderde huurgenot als gevolg van het verrotte raamkozijn in de slaapkamer wordt een huurprijsvermindering van 5% redelijk geacht. Door de verrotting is het kozijn minder goed bruikbaar en kan lekkage niet worden uitgesloten. Voor het verminderde huurgenot als gevolg van het ontbreken van een aangesloten ventilatiepijp in de badkamer wordt eveneens een huurprijsvermindering van 5% redelijk geacht. Een natte ruimte zoals een badkamer moet enige vorm van ventilatie hebben om vocht overlast (en schimmel) te voorkomen. Voor wat betreft de schimmel in de badkamer zal geen huurprijsvermindering worden toegekend: deze is al verdisconteerd in de huurprijsvermindering wegens het niet aanwezig zijn van een aangesloten ventilatiepijp.

4.7.

Slotsom is dat voor het dak een huurprijsvermindering van 10% geldt over de periode 22 juli 2022 tot en met 17 april 2024. Voor de overige twee gebreken zoals hiervoor genoemd geldt een huurprijsvermindering van 5% per gebrek vanaf 15 augustus 2023 tot aan herstel ervan.

4.8.

[gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,38

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2,00 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

901,38

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot:
- het vervangen van het verrotte raamkozijn in de slaapkamer;
- het herstellen van de door vocht of schimmel aangetaste delen in de badkamer

- het herstellen van de ventilatiepijp van de badkamer;

5.2.

bepaalt dat de huurprijs vanaf 22 juli 2022 tot en met 17 april 2024 wordt verminderd met 10% van de huurprijs;

5.3.

bepaalt dat de huurprijs vanaf 23 mei 2023 wordt verminderd met 5% tot het moment het raamkozijn in de slaapkamer is vervangen;

5.4.

bepaalt dat de huurprijs vanaf 23 mei 2023 wordt verminderd met 5% tot de ventilatiepijp hersteld is;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 901,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.