Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 11212434 CV EXPL 24-5011
datum uitspraak: 21 augustus 2024
Verstekvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
Stichting Pré Wonen
te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: De Best & Partners B.V.
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats], ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proces- en nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
3.1.
Gelet op de huurprijs bij aanvang van de huur is sprake van sociale huur.
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing?
3.4.
Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte 2017 van toepassing verklaard. Per 1 april 2024 heeft de eisende partij voor al haar huurders de algemene voorwaarden aangepast. Deze aanpassingen zijn op verschillende manieren aangekondigd, waaronder in het huurdersblad, op Facebook, op de website en per brief aan de individuele huurders. Omdat hiermee voldoende is onderbouwd dat de huurders tijdig in kennis zijn gesteld van de wijziging van de algemene voorwaarden en de tekortkomingen van de gedaagde partij dateren van na inwerkingtreding daarvan, zullen de gewijzigde algemene voorwaarden (naast de bepalingen in de huurovereenkomst zelf) worden getoetst.
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden De huurovereenkomst zelfstandige woonruimte maart 2024(hierna: algemene voorwaarden 2024)
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In artikel IV van de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels over het wijzigen van de huurprijs. Daarom is dat artikel niet oneerlijk.
Servicekostenbeding
3.6.
Artikel 4 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond daarvan slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is dit artikel niet oneerlijk.
Rentebedingen
3.7.
In de algemene voorwaarden zijn de volgende rentebedingen opgenomen:
‘
Artikel 7 Wat uw plichten zijn
Artikel 7 Wat uw plichten zijn
7.1 (…)
U betaalt extra kosten als u niet op tijd betaalt. U betaalt dan rente over het bedrag dat u niet op tijd betaalt. U betaalt deze rente vanaf de eerste dag dat u niet op tijd heeft betaald.’
Artikel 17 Houdt één van ons zich niet aan de afspraken?
17.1
Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen. Betaalt u niet op tijd? Dan betaalt u rente over het bedrag dat u te laat betaalt. Dat doet u vanaf de laatste dag dat u kon betalen. Daarnaast betaalt u ook incassokosten. Andersom geldt dit ook voor Pré Wonen.’
3.8.
De bedongen rente in de artikelen 7.1 en 17.1 van de algemene voorwaarden is niet gespecificeerd, waardoor de eisende partij een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument kan verhalen. Op basis van het beding is de consument niet in staat de economische gevolgen te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van hem behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd. In het rentebeding is niet bepaald dat wanneer de consument te laat betaalt
wettelijkerente verschuldigd is.
wettelijkerente verschuldigd is.
3.9.
Dat de eisende partij de algemene voorwaarden zoveel mogelijk in taal op het zogenoemde B1-niveau heeft geprobeerd te schrijven, zodat om die reden het woord ‘wettelijke’ is weggelaten en het de intentie van de eisende partij is geweest om in deze bedingen uit te leggen dat de
wettelijkerente verschuldigd is, doet aan het voorgaande niet af. Het gaat erom dat de eisende partij met de door haar gehanteerde algemene voorwaarden de consument kán houden aan deze van de wet afwijkende contractuele afspraak. Óf de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de contractuele afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is voor de ambtshalve toetsing van de (on)eerlijkheid van deze bedingen niet relevant.
wettelijkerente verschuldigd is, doet aan het voorgaande niet af. Het gaat erom dat de eisende partij met de door haar gehanteerde algemene voorwaarden de consument kán houden aan deze van de wet afwijkende contractuele afspraak. Óf de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de contractuele afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is voor de ambtshalve toetsing van de (on)eerlijkheid van deze bedingen niet relevant.
3.10.
De eisende partij stelt verder nog dat het alternatief is dat een beding over de rente helemaal uit de algemene voorwaarden wordt geschrapt, zodat de consument helemaal niet weet wat er gebeurt als hij tekortschiet in de betalingsverplichtingen. Dit betoog slaagt niet omdat de eisende partij haar algemene voorwaarden eenvoudig kan aanpassen met inachtneming van het voorgaande. Daarnaast staat het de eisende partij uiteraard vrij om (een groot deel van) haar vorderingen op de wet te baseren, waardoor het hanteren van (bepaalde) algemene voorwaarden (met het risico dat deze oneerlijk worden bevonden) onnodig is.
Incassobedingen
3.11.
In de algemene voorwaarden is het volgende incassobeding opgenomen:
‘
Artikel 17 Houdt één van ons zich niet aan de afspraken?
Artikel 17 Houdt één van ons zich niet aan de afspraken?
(…)
17.2
Daarnaast betaalt u – als u een consument bent – ook buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte daarvan hangt af van het bedrag dat u te laat betaalt. Dit wordt berekend volgens de geldende wet- en regelgeving .(…)’
3.12.
Het incassobeding wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 BW omdat het de eisende partij de mogelijkheid geeft om bij niet tijdige betaling zonder verdere termijn al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wet voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn. In het beding moet duidelijk staan dat de huurder pas incassokosten is verschuldigd nadat een veertiendagenbrief is verstuurd.
3.13.
Dat de eisende partij bij de berekening van de incassokosten conform de wet uitgaat van het al dan niet versturen van die veertiendagenbrief doet daaraan niet af, gelet op hetgeen in r.o. 3.9 is overwogen.
Gevolgen van deze toetsing
3.14.
Gelet op het voorgaande zijn de rente- en incassobedingen in de algemene voorwaarden oneerlijk. Daarom worden de gevorderde rente en de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.15.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.17.
De vordering wordt grotendeels toegewezen.
3.18.
De proceskosten komen voor rekening van de gedaagde partij omdat hij overwegend in het ongelijk wordt gesteld. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van € 102,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om de woonruimte aan het adres [adres] te [postcode] [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn);
4.3.
veroordeelt de gedaagde om aan de eisende partij te betalen € 2.380,46 aan achterstallige huurpenningen tot en met juli 2024;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 618,32 voor iedere maand dat de gedaagde partij de woonruimte vanaf 1 augustus 2024 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden;
4.5.
bepaalt dat wat de gedaagde partij na 9 juli 2024 aan de eisende partij heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
4.6.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van de eisende partij tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 136,72;
griffierecht € 496,00;
salaris gemachtigde € 204,00;
4.7.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 102,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter