Uitspraak
beschikking
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rekestnummer: C/15/339971 / HA RK 23-75
Beschikking van 29 februari 2024
in de zaak van
1.[Verzoeker sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Verzoeker sub 2],
[Verzoeker sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekers,
advocaat mr. J.N.T. van der Linden te Amsterdam,
en
1.[Verweerder sub 1] ,
2.
[Verweerder sub 2],
[Verweerder sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verweerders,
advocaat mr. S. Hartog te Alkmaar.
Verzoekers zullen hierna “kopers” en verweerders zullen hierna “verkopers” worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verzoek betreft het benoemen van een voorlopig deskundige om de woning aan de [adres] te [woonplaats] te onderzoeken. Naast het onderhavige dossier is bij de rechtbank ook het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] [1] (hierna: [verweerder in HA RK 23-96] ) aanhangig. In het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] is de rechtbank ook verzocht een voorlopig deskundige te benoemen om dezelfde woning in [woonplaats] te onderzoeken.
In het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] is de heer [de architect] , handelend onder de naam Architectuur Atelier [de architect] (hierna: [de architect] ) als verzoeker betrokken. [de architect] wordt bijgestaan door mr. E.M. van Orsouw en mr. G.E.M. de Vries.
In het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] is de heer [de architect] , handelend onder de naam Architectuur Atelier [de architect] (hierna: [de architect] ) als verzoeker betrokken. [de architect] wordt bijgestaan door mr. E.M. van Orsouw en mr. G.E.M. de Vries.
1.2.
Op 20 oktober 2023 heeft de rechtbank in de onderhavige zaak een (tussen)beschikking gegeven. In deze beschikking heeft de rechtbank overwogen de heer ir. G.W.N. Jol (hierna: Jol) te zullen benoemen als voorlopig deskundige. De rechtbank heeft daarnaast overwogen welke vragen aan de te benoemen deskundige zullen worden gesteld. De rechtbank heeft de behandeling van de zaak aangehouden zodat partijen zich konden uitlaten over de hoogte van het door Jol begrote voorschot.
1.3.
Op 18 januari 2024 heeft de rechtbank opnieuw een (tussen)beschikking gegeven. In deze beschikking heeft de rechtbank de in de beschikking van 20 oktober 2023 opgenomen vraagstelling aangevuld. De rechtbank heeft de zaak opnieuw aangehouden zodat partijen zich konden uitlaten over de hoogte van het door Jol begrote voorschot.
1.4.
Bij e-mail van 19 januari 2024 heeft mr. Hartog gereageerd op het bericht van 14 december 2023 van mr. Van der Linden dat partijen niet tot een gezamenlijke vraagstelling zijn gekomen. In zijn e-mail verzoekt mr. Hartog een mondelinge behandeling te plannen voor overleg tussen partijen omtrent een gezamenlijke vraagstelling.
1.5.
Bij brief van 23 januari 2024 hebben mrs. Van Orsouw en De Vries namens [de architect] de rechtbank in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] bericht dat partijen in dat dossier overeenstemming hebben bereikt over de aan de te benoemen deskundige voor te leggen vraagstelling.
1.6.
Bij brief van 26 januari 2024 hebben kopers meegedeeld geen bezwaren te hebben tegen de kostenbegroting van Jol zoals opgenomen in de beschikking van 18 januari 2024.
1.7.
Bij brief van 26 januari 2024 verzoeken verkopers uit te gaan van de overeengekomen vraagstelling in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] . Daarnaast stellen verkopers dat de kostenbegroting van Jol hun zeer hoog voorkomt en vragen zich af hoe de kosten van Jol over partijen moeten worden verdeeld naar aanleiding van wat de rechtbank heeft overwogen in de beschikking van 18 januari 2024.
1.8.
Bij brief van 29 januari 2024 reageert mr. Van der Linden namens kopers op de brief van 26 januari 2024 van mr. Hartog. Kopers betwisten dat er overeenstemming is over de vraagstelling in het onderhavige dossier. Daarnaast reageren kopers op de verdeling van de kosten van de deskundige.
1.9.
De rechtbank heeft per brief van 1 februari 2024 kopers verzocht de rechtbank mee te delen of zij kunnen instemmen met de tussen verkopers, [de architect] en [verweerder in HA RK 23-96] overeengekomen vraagstelling voor zover deze op hen betrekking heeft.
1.10.
De rechtbank heeft daarnaast bij brief van 1 februari 2024 gereageerd op het bericht van 23 januari 2024 in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] . De rechtbank heeft daarbij om een verduidelijking van de vraagstelling verzocht.
1.11.
Kopers hebben de rechtbank bij brief van 6 februari 2024 meegedeeld niet met de vragen te kunnen instemmen zoals vermeld in de brief van 23 januari 2024 van mrs. Van Orsouw en De Vries, en de rechtbank verzocht de bij de beschikking van 18 januari 2024 geformuleerde vragen te handhaven en zo spoedig mogelijk een eindbeschikking af te geven.
1.12.
De rechtbank heeft op 7 februari 2024 een reactie gekregen van mrs. Van Orsouw en De Vries op de brief van de rechtbank van 1 februari 2024. Bij deze brief is een (volledige) vraagstelling gevoegd. Namens [de architect] wordt de rechtbank verzocht van deze vraagstelling uit te gaan.
1.13.
Bij brief van 8 februari 2024 hebben verkopers gereageerd op de brief van 6 februari 2024 van kopers. Zij verzoeken de rechtbank de vraagstelling te hanteren waarover in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] overeenstemming is bereikt dan wel een mondelinge behandeling te gelasten.
1.14.
Kopers hebben de rechtbank bij e-mail van 15 februari 2024 een brief doorgestuurd van de gemeente Amsterdam . In deze brief gedateerd op 8 februari 2024 en gestempeld op 15 februari 2024 kondigt de gemeente kopers aan een last onder dwangsom dan wel een last onder bestuursdwang op te leggen als zij de overtreding van artikel 3.5 van het Besluit bouwwerken leefomgeving niet binnen vier dan wel zestien weken beëindigen.
1.15.
Bij brief van 16 februari 2024 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat zij Jol opnieuw heeft gevraagd een aangepaste begroting op te stellen uitgaande van de vraagstelling zoals deze door de advocaten van [de architect] bij brief van 7 februari 2024 aan de rechtbank is gezonden.
1.16.
De rechtbank heeft bij e-mail van 16 februari 2024 een herziene opgave van de kosten van Jol ontvangen.
2.De beoordeling
2.1.
Bij (tussen)beschikkingen van 20 oktober 2023 en 18 januari 2024 heeft de rechtbank al aangekondigd dat Jol als deskundige door de rechtbank zal worden benoemd. De rechtbank heeft in de beschikking van 18 januari 2024 overwogen dat het in het belang is van alle partijen dat er één deskundigenonderzoek wordt bevolen waarin één vraagstelling aan de deskundige wordt gesteld. Dit geldt zeker nu de partijen ook een dagvaardingsprocedure hebben opgestart waarbij alle partijen, kopers, verkopers, [verweerder in HA RK 23-96] en [de architect] betrokken zijn.
Vraagstelling
2.2.
De vraagstelling die de partijen betrokken bij het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] zijn overeengekomen, wijkt af van de vraagstelling die de rechtbank in de beschikking van 18 januari 2024 heeft opgenomen. Kopers stellen in de brief van 6 februari 2024 dat de vragenlijst geen enkele vraag bevat over de wijze waarop de gebreken hersteld dienen te worden en geen vraag bevat over de (hoogte van de) herstelkosten. Kopers geven aan dat deze vragen voor hen essentieel zijn. In de namens [de architect] aan de rechtbank bij brief van 7 februari 2024 gestuurde vragenlijst zijn in de vragen 1), a), b) en d) echter de vragen opgenomen die kopers in hun verzoekschrift hebben opgenomen. De vragen 3) en 4) gaan in op de wijze waarop de gebreken dienen te worden hersteld en welke kosten daaraan verbonden zijn. De in de brief van 6 februari 2024 opgeworpen bezwaren tegen de vraagstelling die namens [de architect] aan de rechtbank zijn voorgelegd treffen daardoor geen doel.
2.3.
De rechtbank stelt vast dat de vraagstelling zoals deze door [de architect] op 7 februari 2024 aan de rechtbank is gezonden de vragen omvat die kopers de rechtbank hebben verzocht aan de deskundige te stellen en bovendien de instemming bevat van de betrokken partijen in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] . De rechtbank sluit dan ook aan bij deze vraagstelling. De rechtbank heeft aan deze vraagstelling twee vragen toegevoegd. Bij vraag 1) a) heeft de rechtbank opgenomen de vraag of de stabiliteit van de woning voldoet aan de daaraan te stellen normen, zoals door kopers verzocht in het verzoekschrift en waartegen verkopers geen verweer hebben gevoerd. Vraag 17) biedt de deskundige de gelegenheid nog opmerkingen te maken naar aanleiding van het onderzoek.
2.4.
In afwijking van de beschikking van 18 januari 2024 is de rechtbank van oordeel dat op basis van de volgende vraagstelling een onderzoek dient te worden verricht door te benoemen deskundige:
1. Is er sprake van gebreken aan de woning op één of meerdere van de onderstaande punten:
a) De stabiliteit van de woning, meer specifiek, doch niet uitsluitend aan de in de woning aangebrachte stabiliteitswanden en ter zake de overstekken? Voldoet de stabiliteit aan de daaraan te stellen normen?
b) Is de aangebrachte fundering voldoende draagkrachtig? Voldoet deze aan de normen?
c) Hoe beoordeelt u de vochthuishouding in de woning en de daardoor ontstane aantasting/verrotting van het hout en aanwezigheid van schimmels?
d) Waar treft u schimmels en zwammen dan wel houtrot aan in de woning? Maken die schimmels, zwammen en houttrot dat de woning, zonder verdere behandeling danwel herstel, niet bewoond kan worden?
2) Zo ja, wat is de oorzaak van die gebreken c.q. waaraan (aan welke omstandigheid/feiten) valt deze toe te rekenen?
3) Op welke wijze dienen deze gebreken hersteld te worden?
4) Wat is de hoogte van deze herstelkosten?
5) Welke van deze door u begrote herstelkosten hoeven er door Kopers niet gemaakt te worden gezien de door hen gewenste verbouwingsplannen?
6) Welke van de door u begrote herstelkosten hoeven niet meegenomen te worden omdat (i) deze reeds zijn geconstateerd door de deskundige van kopers voorafgaand aan de aankoop en door hen zijn geaccepteerd c.q. zijn afgeprijsd in de tussen partijen bij verkoop getroffen regeling.
7) Welke kosten hebben Kopers nodeloos gemaakt, tot de ontdekking van de (omvang van de) gebreken, alsmede welke andere kosten hebben zij gemaakt die zij bij een woning zonder gebreken niet gemaakt zouden hebben?
8) In 2022 zijn er herstelwerkzaamheden aan de vloer op de tweede verdieping uitgevoerd. Hebben die werkzaamheden geleid tot een goed en deugdelijk herstel van de woning? Waren er nadien geen schimmels en zwammen e.d. meer aanwezig? Zijn de herstelwerkzaamheden naar uw oordeel op een professionele wijze uitgevoerd, mede indachtig het opleverrapport van de firma Lamon d.d. 1 juni 2022?
9) Indien een van voornoemde vragen door u negatief wordt beantwoord, vinden de huidige gebreken aan de woning (mede) hun oorzaak in de reeds in 2022 aanwezige gebreken, te weten schimmels en zwammen dan wel houtrot?
10) Als aanvulling op de vragen 1 en 2
a) Is de opbouw van de constructie vanuit bouwfysisch oogpunt juist ontworpen en uitgevoerd?
b) Uitgaande van het beeld en plaats van aanwezige zwammen en schimmels in de woning, hoe beoordeelt u de aanwezigheid van de zwammen en schimmels juist op die plekken? Hebben deze allen dezelfde oorzaak?
c) Hoe beoordeelt u, indien aanwezig, de rol van geperforeerde gevels en naden in de isolatie als (mede)oorzaak voor de aanwezige zwammen en schimmels?
11) Kunt u meer concreet ingaan op de vochttoetreding tijdens de gehele bouw van de woning en aangegeven of er verwerkings- en waarschuwingseisen gelden en of daaraan is voldaan, in de periode:
a) dat [verweerder in HA RK 23-96] het houtskelet heeft opgebouwd;
b) na afronding van de werkzaamheden door [verweerder in HA RK 23-96] ;
c) na ingebruikname van de woning.
12) Is het aannemelijk dat vochttoetreding tijdens één (1) of meerdere perioden van vraag 11 de oorzaak is van de aanwezige zwammen en schimmels? Zo ja, is het door u vast te stellen waardoor en wanneer deze oorzaken hebben plaatsgevonden.
13) Hoe beoordeelt u de gang van zaken ter zake de bescherming van de woning tegen vochtintreding in elk van de in vraag 11 genoemde periodes? Zijn er volgens u tijdens de bouwwerkzaamheden voldoende regen- en vochtwerende maatregelen getroffen? Heeft de regenkap invloed gehad op het intreden van vocht en regenwater?
14) Had volgens u voorafgaande aan de afbouwwerkzaamheden en het aanbrengen van de vloer een vochtmeting moeten plaatsvinden? Kan u in dit verband ingaan op de vraag of deze vochtmeting op enigerlei wijze volgt uit verwerkingseisen. Mocht dit laatste niet zo zijn waaruit volgt dan dat deze meting gebruikelijk c.q. noodzakelijk is?
15) Was de schade volgens u in omvang beperkter geweest als men de eerste signalen van zwamvorming eind 2021 direct had laten onderzoeken en behandelen?
16) Als uw antwoord op vraag 15 bevestigend is, kan u zich dan uitlaten over de vraag of een dergelijk onderzoek volgens u voor de hand lag gelet op de zwamvorming zoals die voor [Verweerder sub 1] toentertijd kenbaar was (mede gelet op de bevindingen van de door [Verweerder sub 1] ingeschakelde deskundigen).
17) Welke opmerkingen zijn naar uw oordeel verder van belang ten behoeve van de door de rechtbank te nemen beslissing?
Kosten deskundige
2.5.
De rechtbank heeft Jol gevraagd op basis van bovenstaande vragenlijst zijn kosten te begroten. De rechtbank heeft Jol er daarbij op gewezen dat hij in plaats van met drie partijen in zijn onderzoek met vier partijen te maken zal hebben. Jol heeft daarop zijn kosten begroot op een bedrag van € 33.599,28 inclusief BTW. Hij heeft daarbij onder meer de volgende toelichting gegeven:
“Opgave van de te verwachten kosten van het onderzoek :
kosten zijn ingeschat op : (o.b.v. huidige gegevens)
indicatie (kan per stuk onderling afwijken en verschoven worden tijdens het onderzoek)
Gewijzigd/toegelicht:
- totaal: de vordering is aanzienlijk en dat vraagt om een gedegen onderzoek
- over integraal/combinatie: in het deskundigenbericht wordt t.z.t. uitgelegd wat de invloed is van dit onderwerp. Als monodisciplinaire onderwerpen elk 'voldoen' dan kan alsnog de integrale situatie nog steeds leiden tot hindernissen of klachten of gebreken.
- uurtarief (vraag om toelichting erover)
- gebruikelijk adviseurstarief van deskundige adviseurs.
- het (uniek te noemen) voordeel van de combinatie van verschillende vaktechnische disciplines.
- de LRGD-expertise en kosten daaromtrent (zoals opleidingskosten PAO Uni.Leiden/ en kosten LRGD).
- kostenverhogingen zoals door opgelegde tariefsverhogingen, inflatie en fiscale tariefsverhogingen
- urenaantal: verhoogd vanwege 2 dossiers, voor extra onderwerp -ventilatie, en voor communicatie met vier partijen.
Als minder tijd nodig is dan volgt dat uit de urenverantwoording. Dit is mede afhankelijk van het voorspoedig verloop en de compleetheid van nog te verkrijgen gegevens.
-----------------
- start rapport, vooranalyse, organiseren informatie en opname
+ doornemen van 2 procesdossiers i.p.v. 1 procesdossier 34 uur
- opname ter plaatse incl. voorbereiding en afwikkeling 6 uur
- analyse en concept rapport, 7x15 uur 105 uur
- constructie, verticaal, fundering
- constructie, verticaal, opgaande constructie
- constructie, stabiliteit
- bouwkundig, bouwfysisch,
- ventilatie
- integraal, combinatie
- oplossingen inclusief kostenraming
- reacties verkrijgen en definitief rapport 11 uur
----------
156 uur
--------------------------
excl. BTW € 27.768,-
BTW 21% € 5.831,28
===============
inclusief BTW € 33.599,28
---------------------------------------------------------
uurtarief exclusief bijkomende kosten: € 164,-
bijkomende kosten/bureau/licentie/reis/LRGD-kosten € 14,-
totaal, uurtarief € 178,--/uur ex BTW 21%
2.6.
Zoals aangekondigd bij de brief van 16 februari 2024 aan partijen zal de rechtbank de behandeling van de zaak aanhouden zodat partijen (enkel) op deze kostenbegroting kunnen reageren. De rechtbank zal naast deze beschikking ook de volledige toelichting van Jol aan partijen sturen zodat zij op basis daarvan op de kostenbegroting kunnen reageren.
De rechtbank heeft acht geslagen op de bezwaren van verkopers tegen de hoogte van de kostenbegroting, zoals ook verwoord in de brief van 26 januari 2024. Deze bezwaren doen echter niet af aan hetgeen de rechtbank in de beschikking van 18 januari 2024 heeft overwogen.
De rechtbank heeft acht geslagen op de bezwaren van verkopers tegen de hoogte van de kostenbegroting, zoals ook verwoord in de brief van 26 januari 2024. Deze bezwaren doen echter niet af aan hetgeen de rechtbank in de beschikking van 18 januari 2024 heeft overwogen.
2.7.
In de beschikking van 18 januari 2024 heeft de rechtbank overwogen dat de rechtbank aanleiding ziet de kosten aldus te verdelen dat kopers als verzoekers in het onderhavige dossier de helft van het voorschot betalen, en verkopers en [de architect] als verzoekende partijen in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] de andere helft. Hoewel het verzoekschrift in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] namens verkopers, [naam] en [de architect] is ingediend, heeft mr. Hartog zich als advocaat van [de architect] onttrokken en hebben mrs. Van Orsouw en De Vries zich als advocaten van [de architect] gesteld. Daar komt bij dat de vraagstelling in de onderhavige beschikking ten opzichte van de vraagstelling in de beschikking van 18 januari 2024 is uitgebreid. Onder deze omstandigheden zal de rechtbank de kosten aldus verdelen dat kopers, verkopers en [de architect] elk 1/3e deel van het voorschot dienen te betalen. De rechtbank gaat daarbij voorbij aan de stelling van verkopers in de brief van 26 januari 2024 dat gelet op de kostenbegroting opgenomen in de beschikking van 20 oktober 2023 slechts een klein deel van de kosten kan worden toegerekend aan de verzoekende partijen in het dossier Usiskin c.s./ [verweerder in HA RK 23-96] . Zoals in de beschikking van 18 januari 2024 reeds is opgenomen, verlangen partijen van de deskundige een onderzoek dat ziet op meerdere vakgebieden. Daarbij komt dat verkopers in hun verzoekschrift in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] dezelfde vragen hebben voorgesteld te stellen aan de deskundige als in het onderhavige dossier en dus ook belang hebben bij de vragen die aan de deskundige in dat dossier worden gesteld.
2.8.
De rechtbank zal op dezelfde datum als de datum van deze beschikking een beschikking geven in het dossier [Rekestprocedure HA RK 23-96] waarin dezelfde vraagstelling is opgenomen en hetzelfde voorschot en partijen ook in dat dossier vragen te reageren op het voorschot van de deskundige.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
houdt iedere beslissingen aan tot 7 maart 2024 in afwachting van nader bericht van partijen als hiervoor onder 2.6 bedoeld.
Deze beschikking is gegeven door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op
29 februari 2024. [2]
29 februari 2024. [2]