Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11193650 \ VV EXPL 24-53
Vonnis in kort geding van 23 augustus 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING,
STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING,
te Zaandam,
eisende partij,
hierna te noemen: ZVH,
gemachtigde: mr. A. Ekkel,
tegen
de vennootschap onder firma
[bewindvoerder] IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN [onderbewindgestelde],
[bewindvoerder] IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN [onderbewindgestelde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen respectievelijk: de bewindvoerder en [onderbewindgestelde]
gemachtigde: mr. M. Krabben-Tmim.
De zaak in het kort
Een verhuurder vordert ontruiming van de door huurder gehuurde woning, omdat in de woning drugs en een wapen zijn aangetroffen. De woning is als gevolg daarvan door de burgemeester is gesloten waarna de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. De vordering wordt afgewezen, omdat onvoldoende aannemelijk is dat de huurder wetenschap heeft gehad van wat in de woning is aangetroffen. Mede gelet op de persoonlijke omstandigheden pakt de belangenafweging in het voordeel uit van de huurder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van ZVH
- de pleitnota van de bewindvoerder.
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van ZVH
- de pleitnota van de bewindvoerder.
2.De feiten
2.1.
ZVH is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.
2.2.
[onderbewindgestelde] huurt sinds 9 december 2014 van ZVH de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover van belang, de volgende bepaling opgenomen.
‘8.2. Het is de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…).
8.3.
Indien huurder handelt in strijd met het bepaalde in het vorige lid, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare boete per kalenderdag dat de overtreding voortduurt. De boete is gelijk aan driemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag met een minimum van € 50,00 per dag (…)’
2.3.
Op de huurovereenkomst is het Huurreglement Woonruimte van ZVH van mei 2008 (hierna: ‘Huurreglement’) van toepassing. In het Huurreglement zijn de volgende verplichtingen opgenomen.
- ‘Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
- Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde soft- en/of harddrugs te vervaardigen en/of te kweken.
- Huurder zal het gehuurde gedurende de gehele huurtijd zelf bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf hebben.
- Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden.’
2.4.
Op 13 mei 2024 heeft de gemeente Zaanstad ZVH laten weten dat op 27 april 2024 de Nationale Politie een bestuurlijke controle heeft uitgevoerd in de woning. Dit naar aanleiding van een eerdere aanhouding. Bij deze controle is in één van de twee slaapkamers van de woning een afgesloten kluis met daarin de volgende voorwerpen aangetroffen:
- een geladen vuurwapen met de daarbij behorende munitie,
- een hoeveelheid munitie kaliber.22 Long rifle,
- twee boterhamzakjes met daarin vermoedelijk harddrugs,
- drie gripzakjes met roze poeder,
- diverse gripzakjes met hennep met een totaal (bruto)gewicht van 23 gram,
- € 1500,00 aan contant geld, bestaande uit biljetten van € 10,00, € 20,00 en € 50,00,
- twee goudkleurige horloges.
2.5.
In verband met de in de woning aangetroffen voorwerpen heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad besloten om de woning, met ingang van 27 april 2024, voor drie maanden te sluiten.
2.6.
Bij brief van 24 mei 2024 heeft ZVH de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] buitengerechtelijk ontbonden. [onderbewindgestelde] heeft de woning tot op heden echter niet verlaten.
3.Het geschil
3.1.
ZVH vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van de bewindvoerder:
- tot ontruiming van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom,
- tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 802,18 voor iedere maand dat [onderbewindgestelde] de woning na 1 juli 2024 in gebruik houdt,
- tot betaling van een contractuele boete die tot en met 1 juli 2024 € 3.300,00 bedraagt, vermeerderd met minimaal € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding na 1 juli 2024 voortduurt,
- tot betaling van de ontruimingskosten,
- tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
ZVH legt het volgende aan de vordering ten grondslag. Omdat de woning, in verband met de daarin aangetroffen voorwerpen, door de burgemeester is gesloten, was ZVH gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De huurovereenkomst is daardoor geëindigd en [onderbewindgestelde] dient de woning dan ook te verlaten. Voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, geldt dat [onderbewindgestelde] op verschillende punten tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkomingen zijn zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat [onderbewindgestelde] zonder toestemming van ZVH haar woning (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan een derde, is zij op grond van het Huurreglement een contractuele boete verschuldigd.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer. Op dit verweer zal bij de beoordeling verder worden ingegaan.
4.De beoordeling
Beoordelingskader in kort geding
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als ZVH daarbij een spoedeisend belang heeft. Uit de vordering volgt dat ZVH een spoedeisend belang heeft om de gevorderde ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen. Het gaat om een schaarse sociale huurwoning, waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Anders dan de bewindvoerder is de kantonrechter van oordeel dat ZVH niet onnodig lang heeft gewacht met het starten van deze procedure. Pas op 13 mei 2024 is ZVH door de gemeente geïnformeerd over de in de woning aangetroffen zaken, waarna ZVH de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Toen kort daarna duidelijk werd dat [onderbewindgestelde] de woning niet vrijwillig zou verlaten, is ZVH dit kort geding gestart.
4.2.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding geldt verder dat de kantonrechter moet beoordelen of de vordering van ZVH in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
Op basis van de stukken en wat ter zitting is besproken, acht de kantonrechter het niet waarschijnlijk dat de vordering tot ontruiming van ZVH in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Zij weigert daarom de gevraagde voorziening. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.4.
De gevorderde ontruiming is primair gebaseerd op de in artikel 7:231 lid 2 BW opgenomen mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De basis daarvoor is de burgemeestersluiting.
4.5.
Vast staat dat de burgemeester de woning voor drie maanden heeft gesloten. Dit rechtvaardigt in beginsel een buitengerechtelijke ontbinding. Echter, ook als uit bestuursrechtelijk oogpunt vaststaat dat de burgemeestersluiting rechtmatig is, laat dat onverlet dat geoordeeld kan worden dat ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen.
Wetenschap
4.6.
De bewindvoerder stelt dat [onderbewindgestelde] niet wist dat er drugs en een wapen in haar woning aanwezig waren. Op de zitting heeft [onderbewindgestelde] toegelicht dat de kluis waarin de spullen zijn aangetroffen van haar neef was die af en toe in haar woning kwam om te douchen. De kluis was afgesloten en bevond zich in één van de twee slaapkamers van de woning. [onderbewindgestelde] slaapt in de andere slaapkamer. Verder heeft [onderbewindgestelde] verklaard dat zij geen toegang had tot de kluis en dat zij die kluis niet eerder had gezien. ZVH brengt hier tegenin dat [onderbewindgestelde] als huurder moet weten wat zich in het gehuurde afspeelt. Naast de aangetroffen inhoud van de kluis heeft er volgens ZVH ook een wederrechtelijke vrijheidsberoving in de woning plaatsgevonden.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat [onderbewindgestelde] als huurder verantwoordelijk is voor wat zich in het gehuurde afspeelt. Gelet echter op de voorhanden zijnde stukken en de omstandigheden waaronder de drugs, het geld en het wapen zijn aangetroffen acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat [onderbewindgestelde] op de hoogte is geweest van de inhoud van de kluis en wat in het kader van de strafbare verdenkingen mogelijk verder in de woning is gebeurd en dat zij dat ook niet heeft kunnen weten. In de brief van de burgermeester wordt weliswaar melding wordt gemaakt van een verdenking van een wederrechtelijke vrijheidsberoving in de woning, maar concrete informatie hierover ontbreekt. [onderbewindgestelde] is door de politie niet als verdachte aangemerkt. De begeleiders van [onderbewindgestelde] komen regelmatig in haar woning en hebben niets opvallends gezien. De getuigenverklaringen van de omwonenden bevestigen dit beeld.
Belangenafweging
4.8.
De bewindvoerder heeft het belang van [onderbewindgestelde] bij behoud van de woning en haar persoonlijke omstandigheden uitvoerig toegelicht. Er is in dat kader opgemerkt dat [onderbewindgestelde] in het verleden verslaafd was, maar dat zij sinds twee jaar niet meer gebruikt. [onderbewindgestelde] staat al geruime tijd onder bewind, heeft een ambulant begeleider en gaat dagelijks naar de dagbesteding. Om dit te kunnen continueren is het van groot belang dat [onderbewindgestelde] haar woning behoudt. Zonder woning is de kans groot dat zij in de daklozenopvang terecht komt en wederom verslaafd zal raken.
4.9.
Tegenover het belang van [onderbewindgestelde] bij het behoud van de woning staat het belang van ZVH om zorg te dragen voor een veilige en rustige leefomgeving. ZVH heeft een zerotolerance beleid op het gebied van drugs in woningen.
4.1
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat het woonbelang van [onderbewindgestelde] in dit geval zwaarder weegt dan het belang van ZVH bij een ontruiming. Daarbij weegt met name mee dat behoud van de woning voor [onderbewindgestelde] essentieel is, omdat het gehuurde ervoor zorgt dat de hulp die zij nodig heeft kan worden gecontinueerd en daarmee kan worden voorkomen dat [onderbewindgestelde] opnieuw verslaafd zal raken. Verder acht de kantonrechter van belang dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat er opnieuw strafbare feiten in de woning zullen plaatsvinden als [onderbewindgestelde] in de woning blijft wonen, en zij daarin geen aanwijsbare rol heeft gehad. [onderbewindgestelde] heeft op de zitting verklaard dat zij zo geschrokken is van de ontstane situatie, dat zij in de toekomst geen mensen meer zal toelaten in haar woning. ZVH heeft niet aannemelijk gemaakt dat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, het noodzakelijk is dat [onderbewindgestelde] de woning verlaat. Tot slot is er geen enkele aanwijzing dat er vanuit de woning werd gedeald of dat er anderszins sprake was van overlast vanuit de woning.
4.11.
Al deze omstandigheden afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat er zoveel grond voor twijfel is over het te verwachten oordeel van de bodemrechter, terwijl een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is, dat de gevorderde ontruiming op de primaire grondslag moet worden afgewezen.
4.12.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de buitenechtelijke ontbinding volgt dat in het kader van dit kort geding onvoldoende grond is om aan te nemen dat op grond van de bevindingen van de politie sprake is van een zodanige tekortkoming van [onderbewindgestelde] dat een “gewone” ontbinding” is gerechtvaardigd.
Hoofdverblijf
4.13.
ZVH heeft verder aangevoerd dat [onderbewindgestelde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder, omdat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben gehad. Deze stelling van ZVH vindt echter geen steun in de overgelegde schriftelijke verklaringen van de buren en van de ambulant begeleider. Zowel de ambulant begeleider als de buren verklaren dat zij [onderbewindgestelde] altijd in of rondom haar woning zien. Ondanks dat deze verklaringen op verzoek van [onderbewindgestelde] zijn opgesteld, heeft de kantonrechter geen reden om te twijfelen aan de juistheid van die verklaringen. In het licht van die verklaringen is de enkele zinsnede in het besluit van de burgemeester dat [onderbewindgestelde] zou hebben verklaard dat zij tijdelijk woonachtig was bij haar zus en dat er alleen mannenkleding in de slaapkamer zou zijn aangetroffen, onvoldoende om aan te nemen dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning had. Daarbij wordt betrokken dat er twee slaapkamers in de woning zijn. Volgens de bewindvoerder ziet die verklaring van [onderbewindgestelde] op dit punt bovendien op de situatie ná sluiting van de woning.
4.14.
Voor zover sprake is van een tekortkoming rechtvaardigt de tekortkoming voorshands geen ontbinding van de huurovereenkomst. Het woonbelang van [onderbewindgestelde] dient in dit geval zwaarder te wegen dan het belang van ZVH.
4.15.
De conclusie op basis van het voorgaande is dat niet aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure kans van slagen heeft. De vordering tot ontruiming (op straffe van een dwangsom) zal daarom ook op de subsidiaire grondslag worden afgewezen.
4.16.
Omdat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, komen de gevorderde gebruiksvergoeding en de ontruimingskosten ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Boetebeding oneerlijk
4.17.
ZVH maakt aanspraak op betaling van een contractuele boete. Zij legt aan deze boete ten grondslag dat [onderbewindgestelde] , zonder toestemming van ZVH, (een deel van) de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde. De vraag of deze boete is verschuldigd kan in het midden blijven.
4.18.
Omdat er sprake is van een overeenkomst tussen een handelaar (ZVH) en een consument ( [onderbewindgestelde] ) moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het beding in de huurovereenkomst op basis waarvan ZVH de boete vordert, oneerlijk is voor een consument. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die tot doel of tot gevolg hebben ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’
4.19.
De kantonrechter constateert dat in artikel 8.3 van de huurovereenkomst geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boetes. Daardoor kunnen de boetes oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding (meer) staat tot de geleden schade. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn. Het beding dient daarom buiten toepassing te blijven en de door ZVH gevorderde boete komt alleen al daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
4.20.
ZVH is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van ZVH af,
5.2.
veroordeelt ZVH in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als ZVH niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2024.