Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11128140 \ CV EXPL 24-1238
Uitspraakdatum: 1 augustus 2024
Verstekvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Rochdale
Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte bij geliberaliseerde verhuur (vrije sector)(hierna: de huurovereenkomst)en de Algemene Huurvoorwaarden 2009
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 13 maart 2019 met een aanvangshuur van
€ 1.031,12 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt: ‘
(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
de wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van het inflatiecijfer gepubliceerd door het (…) CBS, vermeerderd met een door verhuurder jaarlijks te bepalen opslag van maximaal 3% van de alsdan geldende huurprijs. (…)’
3.7.
Het gaat hier weliswaar om een kernbeding, maar omdat het niet duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, wordt het wel ambtshalve getoetst (artikel 6:231 sub a BW).
3.8.
Artikel 5 van de huurovereenkomst biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de wettelijke regels en daarbovenop (ii) met maximaal 3%. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk moet worden aangemerkt. Het beding sluit namelijk aan bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, te weten de regels van het CPI en artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Daar komt bij dat AG Wissink in zijn conclusie van 19 juli 2024 [2] onder meer heeft geadviseerd dat een opslag van maximaal 3% als niet oneerlijk moet worden aangemerkt. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat het hiervoor genoemde beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd. Dit betekent dat kan worden uitgegaan van de in de dagvaarding opgegeven geldende huurprijs.
3.9.
De kantonrechter constateert dat in artikel 5 van de algemene voorwaarden ook een huurprijswijzigingsbeding staat. De huurovereenkomst prevaleert in dit geval, zodat de kantonrechter dit beding niet zal toetsen.
Servicekosten
3.10.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden is een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Rente
3.11.
Het rentebeding in artikel 4.1 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW en is daarom niet oneerlijk.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 17.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
“
Buitengerechtelijke kosten
Buitengerechtelijke kosten
17.2.
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
3.13.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In een eerdere uitspraak in een andere zaak (ECLI:NL:RBNHO:2024:2263, te vinden op rechtspraak.nl) heeft de kantonrechter dit beding oneerlijk bevonden. De kantonrechter ziet geen reden om daar nu anders over te denken en vernietigt daarom dit beding. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.14.
Mede gelet op het voorgaande is de gevorderde huurachterstand toewijsbaar. Deze huurachterstand is tenminste gelijk aan drie maanden huur en daarmee zodanig van omvang dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Deze vorderingen alsmede tot betaling van de lopende huur respectievelijk de gebruiksvergoeding tot de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming zullen worden toegewezen.
3.15.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie en proceskosten
3.16.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.17.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om de woning aan het adres [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn);
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 10.080,00 aan huurachterstand (tot en met mei 2024), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 mei 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 1.120,00 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juni 2024 in gebruik houdt;
€ 1.120,00 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juni 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,83 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 406,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter