Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11014643 \ VV EXPL 24-23
Vonnis in kort geding van 31 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp,
tegen
De stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Rochdale,
gemachtigde: mr. S.B. Sans Pietro
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een huurder herstel van gebreken aan het gehuurde De kantonrechter wijst deze vordering toe, omdat de verhuurder erkent dat de door de huurder gevorderde herstelwerkzaamheden moeten worden verricht. De door de huurder gevorderde huurprijsvermindering wordt ook toegewezen, omdat voldoende vast is komen te staan dat als gevolg van de gebreken aan het gehuurde de huurder al langere tijd een verminderd huurgenot heeft.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft Rochdale op 12 april 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 april 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten. naar voren hebben gebracht. Rochdale heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft Rochdale nog stukken toegezonden.
1.3.
De zaak is vervolgens aangehouden en partijen hebben beide nog een akte genomen, waarna zij over en weer nog op elkaars aktes hebben gereageerd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt vanaf 4 april 2022 van Rochdale een woning aan [adres] te [plaats] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt € 575,03 en het maandelijks voorschotbedrag voor de servicekosten € 15,56.
2.2.
[eiser] heeft diverse malen bij Rochdale geklaagd over schimmel in haar woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter Rochdale veroordeelt tot herstel van de in het gehuurde aanwezige gebreken (zie hierna onder 3.2), op straffe van een dwangsom voor elke dag dat Rochdale daarmee in gebreke blijft. Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter Rochdale veroordeelt tot het toekennen van een huurprijsvermindering van 40% vanaf 23 december 2022 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen. Tot slot vordert [eiser] dat Rochdale wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, bestaande uit aanhoudende vocht- en schimmelproblematiek en koude bruggen. Volgens [eiser] is Rochdale als verhuurder verplicht deze gebreken, overeenkomstig de rapportages van [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en [bedrijf 3] , te verhelpen, door het uitvoeren van de volgende werkzaamheden:
- het aanbrengen van raamventilatieroosters (plaatsing in het glas),
- het installeren van mechanische luchtafzuiging in de keuken en bandkamer,
- het verwijderen van de schimmelaantastingen door onder andere het schoonmaken van de kozijnen en het interieur,
- het herstellen van de oorzaak van de koudebrug of het gebrek aan gevel isolatie.
Omdat het huurgenot van [eiser] als gevolg van de gebreken is en wordt beperkt, moet de huurprijs, totdat de gebreken zijn hersteld, verminderd worden met 40%.
3.3.
Rochdale heeft in eerste instantie betwist dat er sprake is van gebreken die zij moet herstellen. Dit omdat volgens haar de oorzaak van de vocht- en schimmelproblemen niet duidelijk was. Nadat de zaak is aangehouden en er nader onderzoek is gedaan, heeft Rochdale zich echter bereid verklaard om de gebreken te verhelpen door het uitvoeren van de door [eiser] verzochte werkzaamheden. Rochdale stelt zich echter op het standpunt dat de door [eiser] gevorderde dwangsom moet worden afgewezen, omdat er sprake is van schuldeisersverzuim. Volgens Rochdale heeft [eiser] namelijk verhinderd dat Rochdale de herstelwerkzaamheden uit kan voeren. Ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering stelt Rochdale zich op het standpunt dat de aanwezige gebreken geen huurprijsvermindering van 40% rechtvaardigen. Bovendien kan de huurprijsvermindering, gelet op het bepaalde in art. 7:257 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) niet eerder ingaan dan op 12 oktober 2023.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Als een verhuurder in geval van gebreken zoals die in deze procedure aan de orde zijn, niet (spoedig) tot herstel overgaat, heeft een huurder een spoedeisend belang bij een veroordeling tot herstel door de rechter. Van een huurder kan in die situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Herstel gebreken
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat het door [eiser] gevorderde herstel van de gebreken toewijsbaar is, aangezien Rochdale zich bereid heeft verklaard de gebreken te willen herstellen door de door [eiser] verzochte werkzaamheden uit te voeren.
4.4.
Ook zal de kantonrechter Rochdale, voor het geval zij nalaat de herstelwerkzaamheden uit te voeren, veroordelen tot betaling van een dwangsom. Rochdale heeft weliswaar aangevoerd dat de gevorderde dwangsom moet worden afgewezen, omdat [eiser] in schuldeisersverzuim zou verkeren, maar aan dat verweer gaat de kantonrechter voorbij. De interne e-mail die Rochdale heeft overgelegd acht de kantonrechter, mede gezien de gemotiveerde betwisting door [eiser] , onvoldoende om aan te nemen dat [eiser] niet wil meewerken aan herstel van de gebreken en dat er sprake is van schuldeisersverzuim. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat Rochdale nog een termijn van twee maanden krijgt om de herstelwerkzaamheden uit te voeren en dat zij, indien herstel binnen die termijn uitblijft, pas dwangsommen verbeurt. Ook zal de kantonrechter de door [eiser] gevorderde dwangsom maximeren op € 10.000,00.
Huurprijsvermindering
4.5.
Vervolgens zal de kantonrechter beoordelen of [eiser] recht heeft op vermindering van de huurprijs. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat een vordering tot vermindering van de huurprijs in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de rechter de vordering toewijst, wordt daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.
4.6.
Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. De vordering zal derhalve als zodanig worden beoordeeld.
4.7.
Volgens [eiser] is een huurprijsvermindering van 40% redelijk, omdat er volgens haar tenminste sprake is van gebreken die vallen onder categorie C van het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. Rochdale stelt echter dat de gebreken geen huurprijsvermindering van 40% rechtvaardigen, omdat de gebreken plaatselijk zijn.
4.8.
Bij de beoordeling van de redelijkheid van de gevorderde huurprijsvermindering wordt in aanmerking genomen dat Rochdale niet (meer) betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Daarnaast is van belang dat [eiser] al langere tijd klaagt over de gebreken, maar dat Rochdale daar in het verleden onvoldoende adequaat op heeft gereageerd. De kantonrechter acht het, gezien de rapporten die naar aanleiding van de uitgevoerde onderzoeken zijn opgesteld, dan ook zeer aannemelijk dat er al gedurende langere tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Uit de rapporten van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] blijkt immers dat er vrijwel in alle vertrekken van de woning in meer of mindere mate sprake is van schimmelvorming en dat de gemeten vocht- en CO2 concentraties (ruim) boven de daarvoor geldende normen liggen. De kantonrechter acht het daardoor voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat de huurprijs met 40% verlaagd wordt tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter zal de vordering dan ook in zoverre - bij wijze van voorschot – toewijzen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering zal worden toegewezen vanaf 12 oktober 2023. Dit in verband met de in art. 7:257 lid 3 BW opgenomen vervaltermijn. Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra de gebreken volledig zijn hersteld of op het moment dat de verhuurder herstel wil uitvoeren, maar de huurder dit weigert.
Proceskosten
4.9.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening Rochdale, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten in verband met een toevoeging niet mogelijk
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Rochdale om, binnen twee maanden na de datum van dit vonnis, de gebreken aan het gehuurde, bestaande uit aanhoudende vocht- en schimmelproblematiek en de koude bruggen in het complex dan wel de woning, te verhelpen overeenkomstig de adviezen van de deskundigen zoals geadviseerd in de rapportages van [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en [bedrijf 3] , inhoudende de gebreken te verhelpen door:
- raamventilatieroosters aan te brengen (plaatsing in glas),
- het installeren van mechanische luchtafzuiging in de keuken en inpandige badkamer,
- de schimmelaantastingen te verwijderen en het schoonmaken van de kozijnen en het interieur,
- het herstellen van de oorzaak van het gebrek als gevolg van een koude brug of de isolatie van de gevel van het complex,
5.2.
veroordeelt Rochdale, voor het geval zij nalaat de onder 5.1 genoemde gebreken binnen de daarvoor gestelde termijn te herstellen, tot betaling van dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
5.3.
veroordeelt Rochdale om aan [eiser] een huurprijsvermindering van 40% per maand toe te kennen vanaf 12 oktober 2023 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;
5.4.
veroordeelt Rochdale tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 87,00
salaris gemachtigde € 543,00
nakosten € 135,00
te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Rochdale niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt Rochdale tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden..
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden..