Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 10943313 \ CV EXPL 24-376
Vonnis van 25 juli 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S.J. Schram (Stam Gerechtsdeurwaarders)
tegen
[gedaagde] , HANDELENDE ONDER DE NAAM [gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurster van een bedrijfsruimte betaling van een huurachterstand. Huurder erkent de huurachterstand, deze zal dan ook worden toegewezen. De huurachterstand die de huurder heeft laten ontstaan is zo groot dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen. De door verhuurster gevorderde schadevergoeding voor gederfde huurinkomsten zal worden afgewezen, omdat verhuurster al een nieuwe huurder heeft.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 mei 2024
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2017 en loopt nog tot en met 30 juni 2025.
2.2.
Op basis van de huurovereenkomst is [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling verschuldigd en moet de huur vóór of op de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft worden betaald.
2.3.
[gedaagde] heeft de huur niet iedere maand stipt en volledig voldaan, waardoor een betalingsachterstand is ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 53.593,45 en een bedrag van € 3.426,80 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 1 maart 2024 in gebruik houdt. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade bestaande uit gederfde huurinkomsten. [eiser] vordert tot slot dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst iedere maand voor of op de eerste dag van de maand huur aan haar moet betalen. [gedaagde] heeft dit nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Deze huurachterstand bedraagt tot en met februari 2024 € 44.899,06. De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast moet [gedaagde] de schade die [eiser] als gevolg van deze ontbinding lijdt, bestaande uit gederfde huurinkomsten, vergoeden. Door het toerekenbaar tekortkomen van [gedaagde] heeft [eiser] haar vordering uit handen moeten geven en buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Ook deze kosten van € 1.257,81, de contractuele rente tot 14 februari 2024 van € 7.436,58 en de proceskosten moet [gedaagde] betalen, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens [gedaagde] is deze huurachterstand ontstaan doordat zijn onderneming, als gevolg van de door de overheid opgelegde coronamaatregelen, enige tijd gesloten is geweest en de klandizie ook daarna is teruggelopen.
4.De beoordeling
4.1.
De (hoogte van de) huurachterstand is door [gedaagde] niet weersproken en staat daarmee vast. Uit het door [eiser] op de zitting overgelegde actuele overzicht van de huurachterstand volgt zelfs dat de huurachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding verder is opgelopen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Wel heeft hij aangevoerd dat hij kort voor de zitting nog € 400,00 heeft betaald. Op de zitting kon echter niet worden vastgesteld of [eiser] deze laatste betaling van [gedaagde] heeft ontvangen.
4.2.
Omdat [gedaagde] de huurachterstand erkend, zal deze worden toegewezen. Uiteraard dienen de betalingen die [gedaagde] doet of heeft gedaan hierop in mindering te strekken.
4.3.
Dat de huurachterstand volgens [gedaagde] is ontstaan tijdens de coronaperiode doet aan het voorgaande niets af. De Hoge Raad heeft weliswaar geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro is, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen, maar [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt welke gevolgen de coronamaatregelen voor zijn onderneming hebben gehad. Dit verweer wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. [gedaagde] heeft verder als oorzaak van de huurachterstand aangevoerd dat het aantal klanten ook na corona is achtergebleven. Dit is echter een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt en hij niet aan [eiser] kan tegenwerpen.
4.4.
De huurachterstand is dusdanig hoog dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ter zitting heeft [gedaagde] toegezegd het gehuurde uiterlijk 1 augustus 2024 te zullen ontruimen en ter beschikking zal stellen aan [eiser] . Ondanks deze toezegging zal de door [eiser] gevorderde ontruiming wel worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden gesteld op drie dagen na betekening van dit vonnis Gezien de hoogte van de huurachterstand en de omstandigheid dat de gemachtigde van [eiser] op de zitting heeft aangegeven dat [eiser] al een nieuwe huurder heeft, heeft zij er namelijk belang bij dat zij op de korst mogelijke termijn de beschikking krijgt over het gehuurde. Ook de gevorderde huur dan wel vergoeding voor het gebruik van het gehuurde van € 3.426,80 per maand vanaf 1 maart 2024 tot de datum van ontruiming zal worden toegewezen.
4.5.
[eiser] vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien deze niet zou zijn ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Omdat de gemachtigde van [eiser] op de zitting heeft meegedeeld dat [eiser] al een nieuwe huurder heeft, zal dit deel van de vordering worden afgewezen. Indien het gehuurde opnieuw wordt verhuurd, dan leidt [eiser] immers geen schade.
4.6.
[eiser] heeft tot slot aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. Omdat [gedaagde] in verzuim is met betaling van de huur, is hij de contractueel overeengekomen rente van 1% per maand verschuldigd. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen. Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten geldt dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 1.257,81 toegewezen.
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2,00 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.583,99
4.8.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er ten behoeve van [eiser] een pandrecht op de inboedel is gevestigd en dat de (verkoop)waarde daarvan gebruikt kan worden om de huurachterstand af te betalen. De gemachtigde van [eiser] heeft op de zitting echter toegelicht dat de pandakte niet aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten voldoet. Voor de uitkomst van deze procedure is het gegeven of er wel of geen pandrecht is gevestigd niet van belang, maar de kantonrechter geeft partijen wel mee om hier in gezamenlijk overleg verdere afspraken over te maken.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, met al de zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten, te ontruimen en
met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 53.93,45;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 3.426,80 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 1 maart 2024 in gebruik heeft gehouden tot aan de datum van ontruiming;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.583,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2024.