Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/338156 / HA ZA 23-181
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. J.W. Adriaansens te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.C. Jonkman te Zaandam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. Hun achtertuinen grenzen aan de [rivier] en hebben uitzicht over de [rivier] en op de [locatie]. [eisers] vindt dat de struiken in de tuin van [gedaagden] haar uitzicht belemmeren. Zij wil dat [gedaagden] die struiken snoeit tot een maximale hoogte van 1,25 meter. [eisers] beroept zich daarvoor op een erfdienstbaarheid die tussen partijen geldt. De rechtbank is van oordeel dat uit de akte van erfdienstbaarheid blijkt dat die alleen ziet op de erfafscheiding, die maximaal 1,25 meter mag zijn, en niet ook op de beplanting in de tuin. De rechtbank wijst daarom de vorderingen van [eisers] af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 29 september 2023
- de mondelinge behandeling van 29 september 2023
- het verzoek van [gedaagden] van 6 december 2023 om vonnis te wijzen
- het bericht van [eisers] van 6 december 2023 dat partij [eiser 1] op 17 november 2023 is overleden en met referte aan het oordeel van de rechtbank over de voortzetting van de procedure.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] is eigenaar van de woning met tuin aan de [adres 1] in [plaats]. [gedaagden] is eigenaar van de woning met tuin aan de [adres 2] in [plaats]. Partijen zijn buren van elkaar. Zij wonen beiden aan de [rivier] met uitzicht op de [locatie].
3.2.
In de leveringsakten van beide woningen is de volgende erfdienstbaarheid over en weer opgenomen:
“
De erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting voor het heersende erf ten aanzien van het dienende erf om te dulden dat wordt gehouden en onderhouden een erf afscheiding (beplanting, hekwerk of in welke vorm dan ook) welke niet hoger mag zijn dan maximaal één meter, vijfentwintig centimeter, welke erf afscheiding is gelegen achter de huidige woningen, teneinde een vrij uitzicht over “De [rivier]” te behouden.[….]”
De erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting voor het heersende erf ten aanzien van het dienende erf om te dulden dat wordt gehouden en onderhouden een erf afscheiding (beplanting, hekwerk of in welke vorm dan ook) welke niet hoger mag zijn dan maximaal één meter, vijfentwintig centimeter, welke erf afscheiding is gelegen achter de huidige woningen, teneinde een vrij uitzicht over “De [rivier]” te behouden.[….]”
Deze erfdienstbaarheid is door rechtsvoorgangers van partijen gevestigd in de akte van 15 maart 2007 waarbij de woning aan de [adres 2] werd geleverd aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden], onder de titel “
Vestiging erfdienstbaarheid van vrij uitzicht”.
Vestiging erfdienstbaarheid van vrij uitzicht”.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert – samengevat:
I. te verklaren voor recht dat de erfdienstbaarheid zoals opgenomen in de leveringsakte van zowel [eisers] als [gedaagden] ziet op het recht van vrij uitzicht over de [rivier] en niet is beperkt tot de hoogte van de erfafscheiding,
II. [gedaagden] te veroordelen om binnen 8 dagen na dit vonnis de beplanting c.q. bebouwing die het vrije uitzicht van [eisers] naar de [rivier] beperken, te snoeien c.q. aan te passen en gesnoeid en aangepast te houden op een hoogte van maximaal 1,25 meter, dan wel [gedaagden] te veroordelen tot door de rechtbank in goede justitie te bepalen maatregelen waarmee het vrije uitzicht van [eisers] op de [rivier] is gewaarborgd en gewaarborgd blijft,
III. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[gedaagden] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag hoe de erfdienstbaarheid in de akten van partijen moet worden uitgelegd.
5.2.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat het gaat om een erfdienstbaarheid van vrij uitzicht. Daarom mag [gedaagden] volgens haar geen begroeiing in zijn tuin hebben die haar vrije uitzicht op de [rivier] beperkt. Bij de plaatsopneming en op de aansluitende zitting heeft [eisers] verduidelijkt dat het haar gaat om de struik op het perceel van [gedaagden] ter hoogte van de hoek van haar woning en de twee ligusterstruiken op het perceel van [gedaagden]. Die struiken staan in de zichtlijn vanuit haar woonkamer naar de [rivier]. Volgens [eisers] mogen die struiken op grond van de erfdienstbaarheid niet hoger zijn dan 1.25 meter.
5.3.
[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de erfdienstbaarheid van vrij uitzicht is gerelateerd aan en beperkt tot het hebben van een erfafscheiding van maximaal 1.25 meter hoog. Volgens [gedaagden] heeft de erfdienstbaarheid geen betrekking op de inrichting van zijn tuin.
5.4.
De rechtbank geeft van [gedaagden] gelijk. De rechtbank is van oordeel dat uit de akte waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd, volgt dat de erfdienstbaarheid alleen ziet op de hoogte van de erfafscheiding op de erfgrens en niet ook op de beplanting verderop in de tuin van [gedaagden]. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.
5.5.
De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte waarin die erfdienstbaarheid is gevestigd. De rechtsvoorgangers van partijen hebben de erfdienstbaarheid gevestigd in de akte van 15 maart 2007. Bij de uitleg van de erfdienstbaarheid in die akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het recht van erfdienstbaarheid alleen mag worden gelet op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven vestigingsakten kenbaar zijn. Indien de ingeschreven vestigingsakte voor verschillende uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat uit de omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte van 15 maart 2007 duidelijk blijkt dat deze erfdienstbaarheid betrekking heeft op het hebben van een erfafscheiding die niet hoger mag zijn dan 1,25 meter. Partijen zijn het erover eens dat de erfafscheiding tussen hun percelen niet hoger is dan 1,25 meter. Uit de titel van de erfdienstbaarheid en de omschrijving van de erfdienstbaarheid blijkt weliswaar dat partijen bij deze akte de bedoeling hebben gehad om met een erfafscheiding van maximaal 1,25 meter een vrij uitzicht over de [rivier] veilig te stellen, maar dat betekent niet dat die erfdienstbaarheid ruimer kan worden uitgelegd dan die is omschreven. Uit de akte kan daarom niet worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid naast de omschreven hoogte van de erfafscheiding, daarnaast ook betrekking heeft op de (hoogte van de) beplanting op het perceel van [gedaagden], voor zover die in de zichtlijn vanaf het perceel van [eisers] naar de [rivier] staan. Dan hadden de partijen bij die akte (de rechtsvoorgangers van [eisers] en [gedaagden]) dat met zoveel woorden in de akte moeten opnemen. Dat is niet gebeurd. Zij hebben de omschrijving van de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk beperkt tot de hoogte van de erfafscheiding.
5.7.
Het voorgaande betekent dat de rechtbank de vorderingen van [eisers] zal afwijzen. Er bestaat geen verplichting voor [gedaagden] om de beplanting in zijn tuin te snoeien tot een hoogte van maximaal 1.25 meter.
5.8.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht 314,00
- salaris advocaat
1.794,00(3,0 punten × tarief € 598,00)
1.794,00(3,0 punten × tarief € 598,00)
Totaal € 2.108,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.108,00,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024. [1]