Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10847093 \ CV EXPL 23-5560 TvW
Uitspraakdatum: 24 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Wooncompagnie
Stichting Wooncompagnie
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Wooncompagnie
gemachtigde: mr. G. Meijerink
tegen
[bewindvoerder], gevestigd te [vestigingsplaats] , in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [bewindvoerder] en [rechthebbende]
gemachtigde: mr. R. Kiewitt
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of de huurder van een (sociale) huurwoning hoofdverblijf in die woning heeft. De kantonrechter oordeelt dat de bewindvoerder van de huurder onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. De vordering van de verhuurder wordt daarom toegewezen. De huurder moet de woning binnen 14 dagen ontruimen.
1.Het procesverloop
1.1.
Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 11 december 2023 een vordering tegen [bewindvoerder] ingesteld. [bewindvoerder] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 25 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Wooncompagnie en [bewindvoerder] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Wooncompagnie bij brieven van 14 juni 2024 en 20 juni 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[bewindvoerder] is bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] .
2.2.
[rechthebbende] huurt sinds 15 juni 1991 van (de rechtsvoorganger van) Wooncompagnie de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Het betreft een sociale huurwoning.
2.3.
Artikel 5.1 van de huurovereenkomst bepaalt “
Huurder zal het gehuurde als een goed “huisvader” onderhouden en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)”
Huurder zal het gehuurde als een goed “huisvader” onderhouden en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)”
2.4.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt “
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”
3.De vordering
3.1.
Wooncompagnie vordert (kort gezegd) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen drie dagen, met veroordeling van [bewindvoerder] in de proceskosten.
3.2.
Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [rechthebbende] het gehuurde niet als woonruimte gebruikt en niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en daarom tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij stelt dat [rechthebbende] het merendeel van de tijd verblijft bij zijn vriendin, mevrouw [vriendin] , die een woning in [woonplaats 2] te [provincie] heeft. Wooncompagnie heeft [rechthebbende] in de e-mail van 19 juni 2023 medegedeeld dat hij zijn hoofdverblijf moet hebben in de gehuurde en dat hij dus meer dan de helft van de tijd in de gehuurde woning moet verblijven. [rechthebbende] heeft hier niet aan voldaan. Wooncompagnie heeft geprobeerd met [rechthebbende] en [bewindvoerder] in gesprek te gaan, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.
4.Het verweer
4.1.
[bewindvoerder] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [rechthebbende] wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Nadat de woning van [vriendin] was verwoest door brand in 2021, heeft [rechthebbende] daar een helpende hand geboden. Hij ging destijds geregeld naar [provincie] om daar mee te helpen met het herstel van de brandschade. [rechthebbende] verblijft echter zeker meer dan de helft van de tijd in de gehuurde woning in [woonplaats] . Er is dus geen sprake van een tekortkoming. Ook doet zich geen situatie voor die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter moet beoordelen of [rechthebbende] zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft en, als komt vast te dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, of dat een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter oordeelt dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad) en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Dit wordt als volgt toegelicht.
De uitgangspunten
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben. Dat volgt ook uit de artikelen 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst.
5.3.
Ten aanzien van het begrip hoofdverblijf neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat daarvan sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Onder meer is van belang waar de huurder feitelijk verblijft en waar hij de nacht doorbrengt.
5.4.
Wooncompagnie heeft de stelplicht en eventuele bewijslast van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. Daarbij is het wel zo dat -in een zaak als deze- het voor de verhuurder moeilijk is om feiten en omstandigheden naar voren te brengen die iets kunnen zeggen over het hoofdverblijf van de huurder, omdat die feiten en omstandigheden zich grotendeels in het domein van de huurder bevinden. Het gaat hier dan om verblijfs- en financiële gegevens en andere administratie. Dit brengt mee dat voor de huurder een verzwaarde motiveringsplicht kan worden aangenomen ten aanzien van de betwisting van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat daarvoor ook in deze zaak aanleiding is.
Wooncompagnie heeft gemotiveerd dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft
5.5.
Wooncompagnie heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [rechthebbende] sinds 2021 niet zijn hoofdverblijf heeft in de gehuurde woning verslagen overgelegd van bezoeken aan het gehuurde, verbruiksgegevens water van PWN betreffende het gehuurde, een krantenartikel over [rechthebbende] geplaatst op 8 augustus 2023 in het Noordhollands Dagblad, een whatsapp bericht van [vriendin] van op of rond 16 augustus 2023 en een aantal schermafdrukken van Streetsmart en Google Maps.
5.6.
In de overgelegde verslagen is te lezen dat Wooncompagnie in de periode 4 september 2023 tot en met 12 juni 2024 het gehuurde 33 maal heeft bezocht en daarbij iedere keer (herhaaldelijk) heeft aangebeld. [rechthebbende] heeft tijdens al deze bezoeken slechts één keer de deur geopend en vervolgens direct weer gesloten (op 6 oktober 2023). Op de bij deze verslagen overgelegde foto’s is te zien dat de ramen van de woning zijn bedekt. Bij een bezoek aan de woning (op 12 september 2023) is opgemerkt dat [rechthebbende] volgens een buurman de twee weken ervoor ongeveer vier dagen thuis is geweest om zijn tuin op te knappen, maar hij zou weer naar [provincie] zijn vertrokken. Tijdens een ander bezoek (op 24 mei 2024) heeft een medewerker van Wooncompagnie een buurvrouw gesproken die verklaarde dat [rechthebbende] ‘af en toe eens komt’, soms met zijn vriendin, ‘maar dan hooguit voor een aantal dagen’.
5.7.
In de door Wooncompagnie overgelegde verbruiksgegevens van (volgens haar) PWN is te lezen dat in het gehuurde over de periode 17 november 2022 tot 16 augustus 2023 (dus 9 maanden) in totaal 10 m³ water is verbruikt. Ter vergelijking heeft Wooncompagnie een overzicht van het Nibud in de dagvaarding vermeld, waarin te lezen is dat een eengezinshuishouden een gemiddeld waterverbruik heeft van 68 m³ per jaar, wat betekent dat in 9 maanden gemiddeld zo’n 51 m³ wordt verbruikt.
5.8.
In het door Wooncompagnie overgelegde krantenartikel is te lezen dat [rechthebbende] spreekt over het geschil met Wooncompagnie. In het artikel staat dat [rechthebbende] erkent dat hij veel bij zijn vriendin te vinden is en dat dit te maken heeft met de woningbrand die in 2021 de woning van zijn vriendin heeft verwoest en de herbouw van haar woning die vertraging heeft opgelopen.
5.9.
Het door Wooncompagnie overgelegde whatsapp bericht van [vriendin] is gericht aan [bewindvoerder] . Deze whatsapp is door [bewindvoerder] doorgestuurd aan Wooncompagnie met de mededeling dat het gesprek van 19 augustus 2023 niet door kan gaan. In het bericht staat dat [rechthebbende] best een gesprek wil maar niet onder dwang en bedreiging. In deze whatsapp staat onder anderen het volgende:
“(…) Zwz werken we er naar toe dat jan in [provincie] komt wonen.
“(…) Zwz werken we er naar toe dat jan in [provincie] komt wonen.
Maar dat kan niet van vandaag op morgen. En dat ben ik met hem eens.
Kijk Anja mijn huis is nog niet klaar. Als Jan z’n huur opzegt, en er gebeurd wat met mij. Dan is hij dakloos, omdat het huis nog niet klaar is.
Het huis is nog lang niet bewoonbaar. Daarom zijn we in de winter meestal hier. (…)
”
”
5.10.
De door Wooncompagnie overgelegde schermafdrukken van de applicaties Streetsmart en Google Maps betreffen jaarlijks gemaakte foto’s van de woning van [vriendin] in [woonplaats 2] over de periode mei 2019 tot en met mei 2024. Op deze foto’s is te zien dat de auto van [rechthebbende] bij de woning van [vriendin] staat geparkeerd.
5.11.
De kantonrechter is op basis van het voorgaande van oordeel dat Wooncompagnie voldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen voor haar stelling dat [rechthebbende] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft. Het is vervolgens aan [bewindvoerder] om haar betwisting dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, voldoende te onderbouwen.
[bewindvoerder] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [rechthebbende] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft
5.12.
[bewindvoerder] stelt dat [rechthebbende] ziek is. Bij hem is MS vastgesteld en hij moet daardoor veel rusten. Hij ligt dan ook veel op bed, hoort naar verwachting de deurbel niet en kan niet naar de deur komen. Over de auto stelt [bewindvoerder] dat [vriendin] regelmatig de auto van [rechthebbende] gebruikt. Dat de auto in [woonplaats 2] staat wil volgens haar dus niet zeggen dat [rechthebbende] op dat moment niet in het gehuurde te [woonplaats] verblijft. [bewindvoerder] voert verder aan dat het overgelegde overzicht van het waterverbruik onduidelijk is en dat de gegevens van de waterleverancier ontbreken. Zij stelt wel dat [rechthebbende] mineraalwater drinkt en dat hij de was meeneemt naar [provincie] .
5.13.
Door [bewindvoerder] zijn daarnaast twee verklaringen overgelegd. Een verklaring van de overburen van [rechthebbende] , de heer en mevrouw [Buren] , in hun e-mail van 10 januari 2024. Zij schrijven daarin “
Hoe komen ze er bij dat je er niet zou wonen!” en dat ze een goede buur als [rechthebbende] vreselijk zouden missen. In de e-mail staat ook dat [rechthebbende] er de laatste paar jaar weliswaar iets minder is en dat hij nooit langer dan 3 weken is weggeweest en in de zomer misschien eens 4 “
maar wat dan nog… meestal ben je thuis, dat zie ik nou eenmaal.” De tweede verklaring is van een vriend van [rechthebbende] , de heer [vriend] , wonende te [woonplaats 3] . De heer [vriend] verklaart dat hij 3 à 4 keer per maand met [rechthebbende] een motortoerrit maakt vanaf zijn of [rechthebbende] adres en dat hij [rechthebbende] dus geregeld tegen komt in de [straat] van [woonplaats] .
Hoe komen ze er bij dat je er niet zou wonen!” en dat ze een goede buur als [rechthebbende] vreselijk zouden missen. In de e-mail staat ook dat [rechthebbende] er de laatste paar jaar weliswaar iets minder is en dat hij nooit langer dan 3 weken is weggeweest en in de zomer misschien eens 4 “
maar wat dan nog… meestal ben je thuis, dat zie ik nou eenmaal.” De tweede verklaring is van een vriend van [rechthebbende] , de heer [vriend] , wonende te [woonplaats 3] . De heer [vriend] verklaart dat hij 3 à 4 keer per maand met [rechthebbende] een motortoerrit maakt vanaf zijn of [rechthebbende] adres en dat hij [rechthebbende] dus geregeld tegen komt in de [straat] van [woonplaats] .
5.14.
De kantonrechter is van oordeel dat [bewindvoerder] , op wie zoals gezegd een verzwaarde motiveringsplicht rust, hiermee onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [rechthebbende] niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Hierbij is van belang dat [rechthebbende] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij dit voorjaar regelmatig in [woonplaats 2] was. Zo was hij in de maanden januari tot en met mei 2024 12 dagen in het revalidatiecentrum in verband met dagbehandeling van zijn ziekte en dan sliep hij bij [vriendin] in [woonplaats 2] . Verder heeft [rechthebbende] op de zitting erkend dat hij in de zomer liever niet in het gehuurde verblijft omdat er (volgens hem) dan veel overlast is van de buren, en dat hij zomers veel in [woonplaats 2] verblijft. De overgelegde verklaring van de heer en mevrouw [Buren] moet in dat licht worden bezien. Zij verklaren wel dat [rechthebbende] meestal thuis is, maar ook dat hij de laatste jaren minder in de woning is en dat hij nooit langer dan 3 weken weg is, in de zomer misschien eens 4 weken. In de verklaring van de heer [vriend] is niets over het verblijf van [rechthebbende] in het gehuurde te lezen en zijn verklaring dat hij [rechthebbende] geregeld komt in de [straat] van [woonplaats] is te vaag.
5.15.
Verder ontbreekt een voldoende betwisting van de door Wooncompagnie overgelegde gegevens over het waterverbruik van [rechthebbende] . Die gegevens zijn - anders dan [bewindvoerder] meent - op zichzelf duidelijk: er is in 9 maanden tijd 10 m3 water verbruikt en dat is (veel) minder dan gemiddeld. Dat er geen logo op de overgelegde gegevens staat, zoals [bewindvoerder] aanvoert, maakt dat niet anders. Als zij de gegevens betwist, had het op haar weg gelegen om de jaarrekening van PWN over te leggen om zo te onderbouwen dat het waterverbruik hoger is. Dit heeft zij niet gedaan.
5.16.
[bewindvoerder] heeft de stelling dat [rechthebbende] meer dan de helft van de tijd thuis is (maar niet aan de deur komt vanwege zijn ziekte) ook niet onderbouwd met bijvoorbeeld jaarrekeningen of facturen van de energieleverancier waaruit het energiegebruik blijkt of boodschappen- en/of pinbonnen (in de omgeving van het gehuurde).
5.17.
Voor bewijslevering is geen plaats, omdat [bewindvoerder] haar betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd.
Er is dus sprake van een tekortkoming van [rechthebbende]
5.18.
Daarmee is komen vast te staan dat [rechthebbende] in strijd met de huurovereenkomst zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad). Er is dus sprake van een tekortkoming van [rechthebbende] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd
5.19.
De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming, gelet op de belangen van [rechthebbende] enerzijds en de belangen van Wooncompagnie anderzijds, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden.
5.20.
Het belang van Wooncompagnie is dat zij verplicht is te zorgen voor een rechtvaardigde verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Niet of nauwelijks gebruik maken van het gehuurde, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet.
5.21.
[bewindvoerder] heeft aangevoerd dat [rechthebbende] al meer dan 30 jaar in de woning woont, en dat hij zich als een goed huurder gedraagt. [rechthebbende] kan (momenteel) niet bij [vriendin] wonen, heeft een hoge leeftijd (70 jaar) en is ziek.
5.22.
De kantonrechter acht het belang van [rechthebbende] om in de woning te kunnen blijven wonen ondergeschikt aan het belang van Wooncompagnie. Door [bewindvoerder] is onvoldoende onderbouwd waarom het wonen bij [vriendin] niet mogelijk is. Uit het hiervoor genoemde whatsapp bericht van [vriendin] blijkt in ieder geval dat dit wel het streven is. Naar het oordeel van de kantonrechter moet het woonbelang van [rechthebbende] dan ook wijken voor het belang van Wooncompagnie bij het beschikbaar komen van de woning voor een andere huurder die aangewezen is op een sociale huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wel nakomt. De tekortkoming van [rechthebbende] is dus voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
5.23.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Wooncompagnie zal toewijzen. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn niet op drie maar op 14 dagen stellen, omdat die termijn meestal wordt toegepast in vergelijkbare zaken en er geen reden is om daarvan af te wijken.
[bewindvoerder] moet de proceskosten van Wooncompagnie vergoeden
5.24.
De proceskosten komen voor rekening van [bewindvoerder] , omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten van Wooncompagnie worden begroot op:
dagvaarding € 129,14
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 408,00 (2 x € 204,00)
nakosten
€ 102,00(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
€ 102,00(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 767,14
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt [bewindvoerder] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken -voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn- en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van Wooncompagnie te stellen;
6.3.
veroordeelt [bewindvoerder] in de proceskosten van € 767,14, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bewindvoerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter