ECLI:NL:RBNHO:2024:7372

• Datum uitspraak: 3 juli 2024
• Publicatiedatum: 19 juli 2024
• Zaaknummer: 11018758 \ CV EXPL 24-911
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 3 juli 2024 uitspraak gedaan in een huurovereenkomst tussen een verhuurster en huurders. De verhuurster, aangeduid als [eiser], heeft de huurders, aangeduid als [gedaagden], aangeklaagd wegens een huurachterstand. De huurders hebben sinds oktober 2023 geen huur meer betaald, wat heeft geleid tot een achterstand van € 18.651,84. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vordering van de verhuurster is toegewezen, wat betekent dat de huurders de bedrijfsruimte moeten ontruimen en de achterstallige huur, toekomstige huurtermijnen, een contractuele boete en incassokosten moeten betalen. De huurders zijn ook verplicht om een schadevergoeding te betalen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. De kantonrechter heeft de vordering tot het opleggen van een dwangsom afgewezen, omdat de verhuurster niet voldoende onderbouwing heeft gegeven voor de noodzaak hiervan. De zaak is verder gekenmerkt door een geschil over de verrekening van kosten door de huurders, die niet zijn onderbouwd. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en de huurders moeten binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte verlaten. De proceskosten zijn voor rekening van de huurders, die ongelijk hebben gekregen in deze procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 11018758 \ CV EXPL 24-911

Uitspraakdatum: 3 juli 2024 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiseres

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. R. Muurlink

tegen

1. [gedaagde 1] , wonende te [plaats 2] en vennoot van gedaagde sub 3

2.
[gedaagde 2] , wonende te [plaats 2] en vennoot van gedaagde sub 3

3.
[gedaagde 3] , gevestigd te [plaats 2]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

De zaak in het kort

De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurders de bedrijfsruimte moet ontruimen, omdat zij een huurachterstand hebben. De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand dit rechtvaardigt. De vordering van de verhuurster wordt daarom toegewezen. Ook moeten de huurders de huurachterstand, de nog te verschijnen huurtermijnen/gebruiksvergoeding en een deel van de gevorderde contractuele boete en incassokosten betalen. De huurders moeten ten slotte een schadevergoeding betalen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat de verhuurster meer schade zal hebben. De vordering wordt voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 21 maart 2024 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben mondeling geantwoord en een aanvullende schriftelijke reactie ingediend.

1.2.

Op 21 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 10 juni 2024 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Vanaf 1 november 2022 huren [gedaagden] van [eiser] de bedrijfsruimte met bovenwoning aan het [adres] in [plaats 2] voor de duur van vijf jaar tegen een maandelijkse huurprijs van € 3.108,64 exclusief en € 3.761,45 inclusief btw.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing.

2.3.

[gedaagden] exploiteren een café in het gehuurde.

2.4.

[gedaagden] betalen vanaf 1 oktober 2023 geen huurtermijnen aan [eiser] .

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagden] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van onder andere de achterstallige huur van € 18.651,84, de verschijnen huurtermijnen, boete en kosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst en de Algemene bepalingen de huur bij vooruitbetaling moet voldoen zonder opschorting, aftrek of verrekening met een tegenvordering. Inmiddels hebben [gedaagden] een huurachterstand van meer dan zes maanden laten ontstaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagden] betwisten de vordering. [gedaagden] voeren aan – samengevat – dat ook zij af willen van de huurovereenkomst. Het café is sinds november 2023 al dicht vanwege personeelstekort en gezondheidsproblemen. [gedaagden] zijn het echter niet eens met het gevorderde bedrag aan huurachterstand, omdat zij drie maanden borg hebben betaald en op eigen kosten de elektra hebben vervangen. Ook hebben zij de vloer en keuken in de bovenwoning vervangen. Daarnaast zijn er in het pand gebreken. Daarover is met de makelaar en de echtgenoot van [eiser] gepraat, maar vervolgens niets mee gedaan. [gedaagden] stellen zich daarom op het standpunt dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd met gesloten beurzen.

4. De beoordeling

Huurachterstand

4.1.

Ook [gedaagden] willen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en zij betwisten niet de hoogte van de huurachterstand. [gedaagden] beroepen zich echter op verrekening van hun vordering op [eiser] met de huurachterstand. Dat beroep op verrekening kan niet slagen, omdat partijen enerzijds een verbod op verrekening zijn overeengekomen en anderzijds de gestelde vordering van [gedaagden] gelet op het navolgende niet is komen vast te staan.

4.2.

Volgens [gedaagden] moeten de door hen betaalde kosten voor het vervangen van de elektra, de vloer en de keuken in het gehuurde voor rekening van [eiser] komen, maar zij hebben niet betwist dat zij een casco ruimte hebben gehuurd. Tijdens de zitting hebben ook [gedaagden] verklaard dat zij op grond van de huurovereenkomst verantwoordelijk zijn voor de binnenkant van het gehuurde en dat alleen de meterkast daar niet onder valt en voor rekening van [eiser] moet komen. Omdat [gedaagden] geen gespecificeerde factuur met betrekking tot de meterkast hebben overgelegd en ook verder niet hebben toegelicht of met stukken hebben onderbouwd welk deel van de factuur betrekking heeft op de meterkast, kan een eventuele vordering van [gedaagden] op [eiser] niet worden vastgesteld. Wat betreft de waarborgsom van drie maanden geldt dat deze aan [eiser] is betaald om zekerheid te verstrekken voor het geval [gedaagden] niet aan hun verplichtingen voldoen. De waarborgsom kan reeds daarom niet worden verrekend met de huurachterstand. Verder is het standpunt van [gedaagden] dat sprake is van gebreken in het gehuurde en [eiser] niet tot herstel overgaat, gemotiveerd weersproken door [eiser] en vervolgens door [gedaagden] niet nader onderbouwd.

4.3.

Voor zover [gedaagden] hebben bedoeld een tegenvordering in te stellen, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Nog daargelaten dat [gedaagden] een vordering op [eiser] onvoldoende hebben onderbouwd, had het op hun weg gelegen een tegenvordering duidelijk als zodanig in hun schriftelijke reactie in te stellen en toe te lichten. Dit hebben [gedaagden] niet gedaan. [eiser] heeft daarom niet inhoudelijk op een eventuele tegenvordering gereageerd.

Ontbinding en ontruiming

4.4.

De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De huurovereenkomst zal per de datum van dit vonnis (zijnde 3 juli 2024) worden ontbonden.

4.5.

Het verweer van [gedaagden] dat het gehuurde al is ontruimd is gemotiveerd weersproken en verder niet onderbouwd door [gedaagden] De vordering tot ontruiming zal daarom ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.

4.6.

Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een titel heeft om zelf tot gedwongen ontruiming over te gaan, ligt het op haar weg te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen moet worden dat zij door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Omdat een onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

Huur/vergoeding tot aan ontbinding en ontruiming

4.7.

De gevorderde huurachterstand van € 18.651,84, de gevorderde huurtermijnen vanaf 1 maart 2024 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst (voor zover deze termijnen niet zijn betaald) en de gevorderde gebruikersvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijnen tot de ontruiming van het gehuurde, worden eveneens toegewezen. Ook de btw daarover is toewijsbaar.

Schadevergoeding na ontruiming

4.8.

Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door [gedaagden] aan [eiser] verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden. Dat is 1 november 2027, tenzij [eiser] de bedrijfsruimte kan verhuren aan een derde voor die datum. Deze vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal hebben. [eiser] heeft een plicht om de schade te beperken en niet is uitgesloten dat de bedrijfsruimte drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden verhuurd. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.

Boete

4.9.

[eiser] vordert een contractuele boete over de openstaande huurachterstand. [eiser] interpreteert artikel 25.3 van de toepasselijke Algemene bepalingen zo dat bij het berekenen van de boete per maand ook de boete over de achterstand van de aan de betreffende maand voorafgaande maanden wordt opgeteld. Zodoende heeft zij voor iedere afzonderlijk openstaande maand huur de (minimum)boete van € 300,00 in rekening gebracht. De kantonrechter acht deze interpretatie niet aannemelijk en gaat er vanuit dat de bepaling van artikel 25.3 zo moet worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand een bedrag van € 300,00 is verschuldigd aan boeterente als de voormelde berekening lager uit zou vallen dan € 300,00.

4.10.

Het voorgaande betekent dat de contractuele boete over de maanden oktober 2023 tot en met maart 2024 € 1.800,00 is. Omdat tijdens de zitting niet is gesteld of gebleken dat de huur over april, mei en juni 2024 is betaald, zal ook de contractuele boete over deze maanden worden toegewezen, zoals gevorderd. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde contractuele boete over juli 2024, omdat deze huurtermijn ten tijde van de zitting nog niet opeisbaar was. Deze vordering van [eiser] is daarom toewijsbaar tot
€ 2.700,00 en zal voor het overige worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.11.

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 30.1 van de algemene voorwaarden van 15 % over de huurachterstand van € 18.651,84. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, dat als redelijk wordt beschouwd. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 1.163,44.
Proceskosten

4.12.

De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 2.068,67 (€ 141,67 aan dagvaardingskosten, € 706,00 aan griffierecht, € 1.086,00 aan salaris gemachtigde en
€ 135,00 aan nakosten).

4.13.

De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar omdat proceskosten geen betrekking hebben op een handelsovereenkomst. De (reguliere) wettelijke rente zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] te verlaten en te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagden] daar bevinden en de bedrijfsruimte in behoorlijke staat, leeg en ontruimd, onder afgifte van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser] van € 18.651,84, te vermeerderen met de btw daarover;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling aan [eiser] van de na 1 maart 2024 verschenen huurtermijnen tot de ontbinding van de huurovereenkomst (voor zover deze termijnen niet zijn betaald), te vermeerderen met de btw daarover;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling aan [eiser] van € 2.700,00 aan contractuele boete over oktober 2023 tot en met juni 2024;

5.6.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling aan [eiser] van € 1.163,44 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.7.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding gelijk aan de hoogte van de dan geldende huurprijs per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagden] het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik hebben gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;

5.8.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, maar niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen drie maanden te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;

5.9.

veroordeelt [gedaagden] ook hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot vergoeding aan [eiser] van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode te rekenen vanaf drie maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden tot en met 31 oktober 2027, nader op te maken bij staat;

5.10.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling van de proceskosten van € 2.068,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, moeten [gedaagden] ook de kosten van betekening aan [eiser] betalen;

5.11.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zoals hiervoor vermeld, tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten al 9s deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.12.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.13.

wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter