Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10651313 \ CV EXPL 23-3527 TB
Uitspraakdatum: 20 maart 2024
Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
procederend in persoon
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [gedaagde 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. M. Heimensem
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 juli 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 12 december 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is niet verschenen op de zitting. [gedaagden] is verschenen en bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [gedaagden] ter toelichting van zijn standpunten naar voren heeft gebracht. [gedaagden] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagden] per brief nog stukken toegezonden, door de kantonrechter ontvangen op 30 november 2023.
1.3.
[eiser] is na de zitting in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op de aantekeningen die gemaakt zijn op de zitting en op de pleitaantekeningen van [gedaagden] [eiser] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt, waarna [gedaagden] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is op 13 augustus 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het appartement aan het [adres] in [gedaagde 2] (hierna: de woning of het gehuurde) voor de duur van maximaal twee jaar. Het betreft een zelfstandige woonruimte gesitueerd op de 2e etage. Daarbij zijn partijen een huurprijs van € 975,00 per maand overeengekomen.
2.2.
In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – opgenomen: “
Verhuurder is op het moment van tekenen niet bevoegd voor de juridische handelingen jegens de woning, daarom tekent de bewindvoering van de verhuurder de huurovereenkomst ook, deze handtekening is onlosmakelijk aan de volledige geldigheid van de huurovereenkomst.”
Verhuurder is op het moment van tekenen niet bevoegd voor de juridische handelingen jegens de woning, daarom tekent de bewindvoering van de verhuurder de huurovereenkomst ook, deze handtekening is onlosmakelijk aan de volledige geldigheid van de huurovereenkomst.”
2.3.
[gedaagden] heeft op 7 februari 2023 een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangsprijs te toetsen.
2.4.
Op 7 maart 2023 heeft de Huurcommissie een onderzoek gedaan in het gehuurde en daarvan een rapport opgesteld. Op basis van het waarderingsstelsel is aan het gehuurde 106 punten toegekend, wat correspondeert met een huurprijsgrens van € 564,40. De algemene conclusie van het rapport luidt verder dat de woonruimte ernstige gebreken kent in de categorie C wat kan leiden tot een tijdelijke verlaging van 40% van de maximale huurprijs.
2.5.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 22 mei 2023, overwogen dat het rapport van de Huurcommissie wat betreft de puntentelling volgt en heeft de huurprijs per 15 augustus 2022 vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs van € 564,40 per maand. Wat betreft de geconstateerde gebreken heeft de voorzitter overwogen dat hij geen aanleiding ziet van het rapport af te wijken. Hij heeft daarom de huurprijs verlaagd tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs, zodat € 225,76 per maand moet worden betaald tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek omtrent het lekkende raam is verholpen, maar het gebrek omtrent de deurbel nog niet, geldt een tijdelijk verlaagd percentage van 20%. De huurder moet in die periode dan € 451,52 per maand betalen.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert:
a. een beslissing van de kantonrechter over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 BW Pro). De uitspraak van de huurcommissie te laten vervallen en deze in volle omvang te herbeoordelen;
b. een verklaring voor recht dat de aanvangsprijs € 486,91 per ingangsdatum huurovereenkomst bedraagt op grond van een puntenaantal van 113,75;
c. subsidiair om in redelijkheid een redelijke aanvangshuurprijs vast te stellen;
d. een uitspraak over de redelijkheid van de extra opgelegde 40% huurprijsvermindering wegens ernstige lekkage, waarbij [eiser] om een veel lagere tot nihille verlaging verzoekt;
e. indien de kantonrechter grond ziet voor deze huurprijsvermindering, om deze per datum van melden, 20 november 2023, in te laten gaan;
f. de huurverhoging van 3,1% per 1 juli 2024 te laten plaatsvinden en deze laten meenemen voor toekomstige huurpenningen;
g. de achterstand in de huurbetalingen, deze is reeds verrekend in het bedrag bij h, zoals gespecificeerd onder C – specifieke vordering;
h. de rustende vordering op eiser tegen behoorlijk bewijs te verlagen tot de som van de vordering tot een bedrag van € 4.360,61;
i. veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
3.2.
Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie. [eiser] is het niet eens met het totaal aantal punten, met in het bijzonder de eerder aangekaarte punten als afwerking luxe van de keuken en de WOZ-waarde/renovatiepunten. Daarnaast is [eiser] van mening dat de huurkorting te hoog is, behoudens de 20% korting die ziet op het missen van een deurbel.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering. Uit de huurovereenkomst volgt dat [eiser] niet bevoegd is voor juridische handelingen jegens de woning. De bewindvoerder moet als formele procespartij optreden omdat deze namens [eiser] over het gehuurde beschikt. Daarnaast is [eiser] niet-ontvankelijk in deze procedure omdat hij niet binnen acht weken na verzending beroep heeft ingesteld bij de kantonrechter. De uitspraak van de Huurcommissie is daarmee onherroepelijk geworden.
4.2.
[gedaagden] voert verder aan dat door [eiser] onvoldoende is onderbouwd dat de lekkage geen ernstig gebrek is in categorie C zoals de Huurcommissie dat heeft vastgesteld. De uitspraak van de Huurcommissie moet op dit punt gehandhaafd worden en de huurkorting van 40% moet worden toegepast vanaf 15 augustus 2022 tot en met de maand waarin het gebrek is verholpen.
[gedaagden] stelt zich verder op het standpunt dat de puntentelling zoals door de Huurcommissie is gedaan leidend blijft en er geen aanleiding is om een hoger aantal punten aan de woning toe te kennen dan de Huurcommissie reeds heeft vastgesteld. De badkamer en de keuken rechtvaardigen geen hoger aantal punten omdat [eiser] niet onderbouwd waarom deze een hoger aantal punten rechtvaardigen. Met betrekking tot de verscheidenheid aan werkzaamheden die zijn uitgevoerd in de woning is [gedaagden] van mening dat deze werkzaamheden gelden als onderhoudswerkzaamheden, waarmee deze geen puntenverhoging op basis van renovatie vertegenwoordigen. [gedaagden] betwist verder dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen rekening is gehouden met de renovaties.
[gedaagden] stelt vervolgens nog de berekening onder punt C van de inleidende dagvaarding niet te kunnen volgen. Voor zover [eiser] hiermee bedoelt dat de door de Huurcommissie vastgestelde korting verrekend dient te worden ziet [gedaagden] hiervoor geen aanleiding.
4.3.
[gedaagden] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling van € 7.160,66, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van het vonnis, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure en in de nakosten. Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij gedurende de periode augustus 2022 tot en met augustus 2023 te veel huur heeft betaald. In augustus 2023 is de lekkage aan de balkondeur verholpen en de deurbel geïnstalleerd. Op grond van de uitspraak van de Huurcommissie vervalt de tijdelijke huurverlaging de eerste van de maand nadat de gebreken zijn verholpen, zijnde september 2023 en gaat vanaf dat moment de redelijke huurprijs in van € 564,40 zoals door de Huurcommissie is vastgesteld.
4.4.
[eiser] betwist de tegenvordering.
2.De beoordeling
2.1.
[gedaagden] heeft als verweer aangevoerd dat [eiser] niet procesbevoegd is omdat uit de huurovereenkomst (zie r.o. 2.2.) volgt dat hij niet bevoegd is voor de juridische afhandelingen jegens de woning en daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard en daarnaast dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard om hij niet tijdig beroep heeft ingesteld bij de kantonrechter.
2.2.
De kantonrechter zal eerst ingaan op de stelling dat door [eiser] niet tijdig beroep is ingesteld bij de kantonrechter. [gedaagden] heeft deze stelling op de zitting herzien en is het met de kantonrechter eens dat [eiser] nog net op tijd was met het instellen van beroep. De kantonrechter beschouwd dit verweer dan ook als ingetrokken.
2.3.
De kantonrechter zal nu ingaan op het verweer van [gedaagden] dat [eiser] niet procesbevoegd is en niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. [eiser] betwist dit.
2.4.
Uit de toelichting van [eiser] leidt de kantonrechter af dat sprake is van testamentair bewind, maar [eiser] heeft dit niet met stukken onderbouwd. Artikel 4:173 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de bewindvoerder de rechthebbende vertegenwoordigt in gedingen ter zake van onder het bewind staande goederen. Hieruit volgt dat ten aanzien van uit een nalatenschap verkregen en onder bewind gesteld vermogen slechts de bewindvoerder in rechte kan optreden.
2.5.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat als sprake is van testamentair bewind (waar gelet op de toelichting van [eiser] sprake van is) [eiser] niet zelfstandig bevoegd is rechtsvorderingen in te stellen ten behoeve van het verhuurde. Dit betekent dat [eiser] niet de formele procespartij kan zijn. De enkele stelling van [eiser] dat hij in het geheel uitvoerend bevoegd is, acht de kantonrechter, mede gelet op de betwisting door [gedaagden] , onvoldoende.
2.6.
[eiser] wordt daarom in de gelegenheid gesteld bij akte een verklaring in het geding te brengen waaruit blijkt dat de bewindvoerder de procedure als formele procespartij overneemt. Voor zover [eiser] meent dat dit niet nodig zou zijn moet hij dit met een verklaring van de bewindvoerder onderbouwen.
2.7.
De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 17 april 2024 voor akte aan de zijde van [eiser] met het hiervoor onder 2.4. vermelde doel;
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter