ECLI:NL:RBNHO:2024:6664

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10723261 \ CV EXPL 23-6323

Uitspraakdatum: 15 mei 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser], handelend onder de naam
[bedrijf 1]

wonende te [plaats 1] (N-H)

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: Swier cs gerechtsdeurwaarders

tegen

[gedaagde]¸handelend onder de naam
[bedrijf 2]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.P. Otte

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 14 september 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en zijn eis vermeerderd.

1.2.

Op 9 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Van Raderaat heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.Feiten

2.1.

Per 1 december 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] een bedrijfsruimte verhuurd, gelegen aan de [adres] te [plaats 3] (hierna: het gehuurde). Het betreft de huur van andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW).

2.2.

In artikel 3 van de huurovereenkomst staat:
3.1 Deze huurovereenkomst gaat in op 01 december 2020 (hierna: ‘ingangsdatum’) en is aangegaan vooreen periode van ca. twee jaar en loopt tot en met 30 november 2022.3.2. Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot en met30 november 2025.Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van één jaar.3.3.Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van drie maanden.3.4. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

2.3.

De maandelijkse huurprijs bedraagt € 2.057,00.

2.4.

Op 18 januari 2021 is er brand in het gehuurde geweest.

2.5.

Op 7 juni 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser] geschreven:
Weetje wat ik jammer vind, dat je nog steeds niet bent langs gekomen, wat je een aantal maanden geleden al zou doen. Vervelende illegaal wonende mensen hier op t terrein waar ik overlast van heb en al 2x een aanvaring mee heb gehad ondertussen. Ik moet altijd alles maar optijd betalen en regelen terwijl jij maar kan doen wat je wilt.Zo werkt het niet, als het zo doorgaat zit ik me contract uit en ben ik pleite.

2.6.

Bij brief van 13 oktober 2022 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven:
(…) Ik wil per direct het Huurcontract voor Bepaalde tijd opzeggen wat betekent dat de huurovereenkomst voor Bepaalde tijd eindigt op 30 November 2022. (…) Dit zoals vermeld in het huurcontract onder artikel 3.3. De 3 maanden opzegtermijn wat u mij vertelde geldt naar mijn inzien alleen voor een contract voor Onbepaalde tijd welke nog niet is ingegaan. (…)Graag zou ik de laatste maand huur te weten November 2022 verrekenen met de borg van 1 maand. De opzegging van deze huurovereenkomst komt door meerdere factoren, waaronder dat het financieel niet meer haalbaar is en daarnaast ook door nalatigheid van u kant in verband met het onderhoud van het pand. Door dit onderhoud heb ik meerdere investeringen moeten doen door schade en dergelijke. Ik noem als voorbeeld de Brand op 18 januari 2021 door een ondeugdelijke elektra installatie. Dit was 6 weken na de sleuteloverdracht.

2.7.

[gedaagde] heeft het gehuurde per 30 november 2022 verlaten.

2.8.

[eiser] heeft het gehuurde per 1 september 2023 verhuurd aan een nieuwe huurder.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt per 31 augustus 2023 en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van in totaal € 25.167,96‬, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. De vordering bestaat uit € 20.570,00 aan achterstallige huur, € 1.120,46 aan compensatie voor de door [gedaagde] verwijderde voorzieningen, € 2.793,95 aan schade in de vorm van gemaakte energiekosten en € 683,55 aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet op geldige en tijdige wijze heeft opgezegd, waardoor deze is verlengd tot en met 30 november 2025. Omdat [gedaagde] heeft verzuimd om vanaf 1 november 2022 de huur te betalen, vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand tot 1 september 2023, de datum waarop [eiser] het pand aan een nieuwe huurder kon verhuren. Daarnaast vordert [eiser] een schadevergoeding voor voorzieningen die door [gedaagde] uit het gehuurde zijn ontvreemd. Verder heeft [eiser] energiekosten moeten maken die hij niet gehad zou hebben als [gedaagde] het gehuurde niet zou hebben verlaten.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert hij aan dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd zodat deze per 30 november 2022 is geëindigd. Hij is daarom geen huur verschuldigd over de periode tot 1 september 2023. Daarnaast betwist [gedaagde] dat hij schade heeft veroorzaakt of iets uit het gehuurde heeft ontvreemd. [gedaagde] vindt dat de energiekosten die [eiser] heeft betaald voor diens rekening te blijven. Verder voert [gedaagde] aan dat door [eiser] ten onrechte € 100,00 per parkeerplaats in rekening wordt gebracht. Ook brengt [eiser] ten onrechte de huur voor de maand november 2022 in rekening.

4.2.

Tevens beroept [gedaagde] zich op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. Hij voert aan dat hij er later achter kwam dat het pand eigenlijk niet geschikt was voor verhuur. Volgens [gedaagde] was de elektra-installatie ondeugdelijk waardoor er brand is ontstaan. Ook zijn er herhaaldelijk lekkages geweest. [gedaagde] voert aan dat hij de huurovereenkomst nooit was aangegaan als hij destijds had geweten dat het pand in zo’n slechte staat verkeerde.

4.3.

Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op verrekening. Hij stelt dat hij een bedrag van € 5.422,50 heeft besteed om de gebreken aan het pand, die onder meer zijn ontstaan door de brand, te herstellen. Dit bedrag heeft hij van [eiser] te goed. Mocht de kantonrechter het beroep op verrekening verwerpen dan vordert [gedaagde] genoemd bedrag bij wijze van tegenvordering.

4.4.

[eiser] betwist de tegenvordering.

5.De beoordeling

de vordering

beroep op dwaling

5.1.

Als meest verstrekkend verweer heeft [gedaagde] een beroep gedaan op dwaling. Een geslaagd beroep op dwaling leidt tot vernietiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft zijn beroep op dwaling echter onvoldoende onderbouwd. Uit niets is gebleken dat de brand in het gehuurde het gevolg was van een ondeugdelijke elektra-installatie. Evenmin heeft [gedaagde] aannemelijk gemaakt dat het gehuurde in een zodanig slechte staat verkeerde dat, als hij dat had geweten, hij de huurovereenkomst nooit was aangegaan. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om het beroep op dwaling te aanvaarden.

de inhoud van de overeenkomst

5.2.

[eiser] vordert huur over de periode 1 november 2022 tot en met 31 augustus 2023. Voor de vraag of [gedaagde] die huur verschuldigd is moet worden vastgesteld of de huurovereenkomst in die periode nog doorliep of, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, door opzegging was geëindigd.

5.3.

De kantonrechter stelt in dit verband voorop dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor bepaalde tijd. Artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer de tijd is verstreken. Dit artikel is echter van regelend recht. Partijen kunnen daar dus van afwijken, hetgeen zij in artikel 3 van de huurovereenkomst hebben gedaan.

5.4.

In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is geregeld op welk moment beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging plaatsvindt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Bij bepaalde tijd dient opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode plaats te vinden en ingeval van onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip. Vervolgens staat er na de komma: “met inachtneming van een termijn van drie maanden.” Daarmee dient deze bepaling aldus te worden gelezen, dat de opzegtermijn van drie maanden zowel geldt voor de huurovereenkomst voor bepaalde als die voor onbepaalde tijd. Als de opzegtermijn van drie maanden alleen zou gelden voor de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan zou na het woord “tijdstip” immers geen komma hebben gestaan. Bovendien is het anders onduidelijk op welk moment nog kan worden opgezegd in geval sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Het zou onlogisch zijn als de huurder bijvoorbeeld op de laatste dag van het lopende jaar nog zou kunnen opzeggen. De verhuurder dient immers nog tijd te hebben om bij opzegging een nieuwe huurder te zoeken (Zie ook: Rechtbank Noord-Holland 10 maart 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3347).

5.5.

Vaststaat dat [gedaagde] per brief van 13 oktober 2022 aan [eiser] heeft laten weten dat hij de huurovereenkomst per direct wil opzeggen. Dat is te laat. Zoals hiervoor is overwogen geldt een opzegtermijn van drie maanden, zodat de huurovereenkomst niet per 30 november 2022 is geëindigd. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een onduidelijkheid in de huurovereenkomst waarvan [eiser] het nadeel moet dragen. [gedaagde] heeft het gehuurde gehuurd in het kader van zijn eenmanszaak. Van [gedaagde] mag verwacht worden dat hij bekend is met de in de huurovereenkomst bepaalde opzegtermijn. Zoals [eiser] heeft betoogd, wijkt de bepaling niet af van het standaard ROZ-model.

5.6.

Ook het beroep van [gedaagde] op zijn WhatsAppbericht van 7 juni 2022 treft geen doel. Daarin staat slechts
Zo werkt het niet, als het zo doorgaat zit ik me contract uit en ben ik pleite.Dit bericht bevat geen (onvoorwaardelijke) opzegging en [eiser] heeft deze mededeling in redelijkheid ook niet als een opzegging hoeven op te vatten.

5.7.

Dat betekent dat de overeenkomst is verlengd met drie jaar tot en met 30 november 2025. [gedaagde] is daarom gehouden ook de huurpenningen na 30 november 2022 te betalen. Dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen het gehuurde te verlaten ontslaat hem niet van zijn betalingsverplichtingen.
de hoogte van de huurachterstand

5.8.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden tot welk bedrag de vordering tot betaling van de achterstallige huur kan worden toegewezen. In dit kader heeft [gedaagde] in de eerste plaats aangevoerd dat door [eiser] ten onrechte € 100,00 per parkeerplaats in rekening wordt gebracht, terwijl hij deze parkeerplaatsen al weer direct heeft verhuurd nadat [gedaagde] het gehuurde had verlaten. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij heeft met verwijzing naar de huurovereenkomst betoogd dat de kosten voor de parkeerplaatsen (in totaal € 100,00 voor alle parkeerplaatsen tezamen) niet zijn inbegrepen in de gevorderde maandelijkse huurpijs van € 2.057,00. Het verweer kan daarom niet slagen.

5.9.

Verder heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de huur van november 2022 ten onrechte wordt gevorderd, omdat deze al is verrekend met de door Polonia betaalde borg. [eiser] heeft ter zitting aangegeven bij nader inzien hiermee akkoord te kunnen gaan en deze maand niet langer te vorderen. Op de vordering zal daarom een bedrag van € 2.057,00 in mindering worden gebracht.
beroep op verrekening

5.10.

[gedaagde] heeft verder betoogd dat hij een tegenvordering op [eiser] heeft die met de huurvordering moet worden verrekend. Hij stelt dat hij een bedrag van € 5.422,50 heeft besteed om de gebreken aan het pand, die volgens hem onder andere zijn ontstaan door de brand, te herstellen. Die kosten zijn door hem slechts “voorgeschoten” en moeten in mindering gebracht worden op de vordering.

5.11.

De kantonrechter overweegt dat voor een geslaagd beroep op verrekening bij wijze van verweer vereist is dat de gegrondheid van de verrekening op eenvoudige wijze is vast te stellen. Als dat niet het geval is, dan kan de kantonrechter het beroep op verrekening afwijzen (artikel 6:136 BW). De kantonrechter is van oordeel dat de gegrondheid van het beroep van [gedaagde] op verrekening, gelet op hetgeen hierna in de zaak van de tegenvordering zal worden overwogen, niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld. Het beroep op verrekening kan dan ook niet slagen.
conclusie ten aanzien van de huurachterstand

5.12.

De conclusie is dat de vordering van [eiser] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 18.513,00 (€ 20.570,00 -/- € 2.057,00). Ook de gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag komt voor toewijzing in aanmerking.
ontbinding van de huurovereenkomst

5.13.

Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een huurachterstand van negen maanden heeft laten ontstaan. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom ontbinden. [eiser] wil dat ontbinding ingaat op 31 augustus 2023. Artikel 6:269 BW bepaalt echter dat ontbinding geen terugwerkende kracht heeft. Als de kantonrechter de overeenkomst zou ontbinden met ingang van een datum in het verleden dan zou dat deze regeling doorkruisen. Beide partijen hebben er echter belang bij dat zij niet langer gebonden zijn aan de huurovereenkomst. De kantonrechter zal daarom bij de ontbinding bepalen dat partijen per 31 augustus 2023 van hun wederzijdse verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen zijn bevrijdt. Dat betekent dat dat [gedaagde] geen verplichting heeft om de huur te betalen over de periode vanaf 1 september 2023 en [eiser] vanaf die datum weer vrijelijk over de bedrijfsruimte kon beschikken.

weggenomen voorzieningen

5.14.

[eiser] vordert € 1.120,46 aan compensatie voor de door [gedaagde] verwijderde voorzieningen. Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt dat in het gehuurde diverse voorzieningen zoals brandvoorzieningen en ledpanelen zijn aangebracht. [gedaagde] heeft [eiser] daarvoor een factuur gestuurd. Uit de door [eiser] ter zitting overgelegde bankoverzicht blijkt dat [eiser] hiervoor ook heeft betaald. [gedaagde] heeft niet (gemotiveerd) betwist dat de betreffende voorzieningen zich niet meer in het gehuurde bevonden toen hij het gehuurde verliet. De vordering tot betaling van voormeld bedrag zal daarom worden toegewezen. Omdat sprake is van een verbintenis tot schadevergoeding is de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar. Wel zal over voornoemd bedrag de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
energiekosten

5.15.

[eiser] vordert € 2.793,95 aan extra energiekosten in verband met leegstand van het gehuurde door toedoen van [gedaagde]. [eiser] heeft betoogd dat hij de verplichting heeft om aangesloten te zijn bij een energieleverancier, ook als het gehuurde leeg staat. Dit mede om te voorkomen dat afsluit- en aansluitkosten gemaakt moeten worden omdat de netbeheerder het gehuurde afsluit van het net. [eiser] heeft in dat kader van zijn energieleverancier een nota ontvangen omdat zij van de netbeheerder heeft vernomen dat de levering aan het gehuurde is beëindigd. De in rekening gebrachte kosten in verband met de leegstand bedragen in totaal € 2.793,95.

5.16.

[gedaagde] heeft bij zijn vertrek uit het gehuurde de overeenkomst met de energieleverancier opgezegd. Dit heeft ertoe geleid dat [eiser] kosten heeft moeten maken die hij niet zou hebben gehad indien [gedaagde] de overeenkomst met de energieleverancier (en het gebruik van het gehuurde) had voortgezet. [eiser] heeft terecht aangevoerd dat [gedaagde] aldus gehandeld heeft in strijd heeft gehandeld met artikel 18.1 van de algemene bepalingen waaruit volgt dat hij als huurder verantwoordelijk is voor het afsluiten van de leveringsovereenkomsten. De extra kosten die [eiser] heeft moeten maken zijn dus aan te merken als schade en komen voor vergoeding in aanmerking. Nu deugdelijke nakoming blijvend onmogelijk is het verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden. Uit het overzicht van de energieleverancier blijkt wel dat er ondanks de leegstand een behoorlijke hoeveelheid energie is verbruikt. [eiser] heeft echter voldoende toegelicht dat dit verbruik in redelijkheid noodzakelijk was om de bedrijfsruimte op een aanvaardbare temperatuur te houden. De vordering zal dan ook worden toegewezen.

5.17.

Omdat sprake is van een verbintenis tot schadevergoeding is de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar. Wel zal over voornoemd bedrag de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
buitengerechtelijke incassokosten

5.18.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 683,55 komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen. Over de buitengerechtelijke incassokosten is geen wettelijke handelsrente verschuldigd. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf het moment van dagvaarding.
proceskosten

5.19.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de tegenvordering

5.20.

[gedaagde] stelt dat hij een tegenvordering op [eiser] heeft. Hij stelt dat hij een bedrag van € 5.422,50 heeft besteed aan herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Die kosten zijn door hem slechts “voorgeschoten” en moeten in mindering gebracht worden op de vordering. Volgens [gedaagde] zijn er onder meer kosten gemaakt in verband met de reparatie van het dak, de verbouwing van zijn werkplaats en het schilderen van de kozijnen.

5.21.

[eiser] heeft de tegenvordering betwist. Hij voert onder meer aan dat [gedaagde] op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat hij genoodzaakt was deze kosten te maken en dat deze kosten voor rekening van [eiser] moeten komen.

5.22.

De kantonrechter volgt [eiser] hierin. [eiser] heeft terecht aangevoerd dat indien sprake zou zijn geweest van gebreken die op kosten van de verhuurder verholpen hadden moeten worden, [gedaagde] de gebreken had moeten melden bij [eiser] zodat deze in de gelegenheid zou zijn om de gebreken te herstellen. Daarvan is niet gebleken. Bovendien heeft [gedaagde] de hoogte van zijn vordering slechts onderbouwd met een door hem zelf opgesteld overzicht. Facturen of betalingsbewijzen ontbreken. Dit is, zeker in het licht van het verweer van [eiser], volstrekt onvoldoende. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van € 5.422,50 dan ook afwijzen.
proceskosten

5.23.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter ziet gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering aanleiding om 1 salarispunt toekennen tegen het tarief van € 339,00.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen, met bepaling dat partijen per 31 augustus 2023 van hun wederzijdse verbintenissen uit die overeenkomst zijn bevrijdt;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 18.513,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 september 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.120,46, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 september 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 683,55 aan buitengerechtelijke incassokosten vanaf 14 september 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.793,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 september 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 107,84
griffierecht € 693,00
salaris gemachtigde € 1.086,00 (2x € 543,00);
nakosten € 135,00 ;

6.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.10.

wijst de vordering af;

6.11.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 339,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

6.12.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter