Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/351984 / KG ZA 24-222
Vonnis in kort geding van 25 juni 2024
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres],
gevestigd te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met 11 producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling door [gedaagden] ingezonden “conclusie van antwoord”, met 24 producties;
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnota van [gedaagden]
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling door [gedaagden] ingezonden “conclusie van antwoord”, met 24 producties;
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnota van [gedaagden]
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 16 april 2004, opgemaakt tussen de gemeente [gemeente 1] enerzijds en, voor zover van belang de hierna te noemen heer [naam 1]
(hierna: gezamenlijk [naam 1] ) anderzijds heeft [naam 1] van de gemeente [gemeente 1] in eigendom geleverd gekregen het op dat moment ongesplitste perceel bouwterrein, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , [kadastraalnummer 1] , gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
(hierna: gezamenlijk [naam 1] ) anderzijds heeft [naam 1] van de gemeente [gemeente 1] in eigendom geleverd gekregen het op dat moment ongesplitste perceel bouwterrein, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , [kadastraalnummer 1] , gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Bij notariële akte van splitsing van 2 juli 2004 is voornoemd perceel gesplitst in vier appartementsrechten. Bij dezelfde notariële akte is de VvE [eiseres] opgericht.
De splitsingsakte van 2 juli 2004 bevat daarnaast de volgende passages:
“Heden, twee juli tweeduizend vier, verscheen voor mij (…) notaris
(…)mevrouw (…)ten deze handelende als schriftelijk gevolmachtigde vande heer[naam 1](…)ten deze handelende in privé en voor zover van toepassing als bestuurder van (….). [naam 1] B.V.(…)
De comparant. handelend als gemeld, verklaarde als volgt.de volmachtgever is eigenaar van:Een perceel bouwterrein met het daarop te bouwen appartementencomplex genaamd “ [eiseres] ”, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [kadastraalnummer 1] , ter grootte van zesenveertig are en vijftig centiare.
(…)
Op voormeld registergoed zal een appartementencomplex worden gerealiseerd genaamd “ [eiseres] ”, omvattende drie gebouwen. genaamd zon, zee en zand, die elk zijn onderverdeeld in ondermeer elf appartementen voor recreatief gebruik met algemene fietsenstalling, bergingen en totaal drieëndertig parkeerplaatsen, twee kiosken met elk een parkeerplaats en een restaurant met vijf parkeerplaatsen.De eigendom van voormeld registergoed met inbegrip van hetgeen daarop zal worden gebouwd en alle werken die zullen worden aangelegd zal worden gesplitst in appartementsrechten zoals bedoeld in artikel 5: 107 van het Burgerlijk Wetboek en wel naar de toestand na algehele voltooiing van het project.Op deze splitsing wordt van toepassing ‘verklaard het hierna volgende reglement.
(…)
Op dit plan zijn de gedeelten, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, aangegeven met een Arabisch cijfer.Het in appartementsrechten te splitsen registergoed zal omvatten vier appartementsrechten, één en ander zoals hieronder nader te omschrijven, en zoals weergegeven op de aan deze akte gehechte splitsingstekening, te weten:1. het appartementsrecht, uitmakende het vijf/veertigste aandeel in het complex, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van het op het complex te bouwen restaurant met vijf parkeerplaatsen, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [kadastraalnummer A1] ;(Dit appartementsrecht zal hierna worden aangeduid als A1; toevoeging kantonrechter)
2. het appartementsrecht, uitmakende het een/veertigste aandeel in het complex, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de op het complex te bouwen kiosk (gelegen tussen appartementengebouw Zon en Zee) met bijbehorende parkeerplaats, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [kadastraalnummer A2] ;
3. het appartementsrecht, uitmakende het een/veertigste aandeel in het complex, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de op het complex te bouwen kiosk (gelegen tussen appartementengebouw Zee en Zand) met bijbehorende parkeerplaats, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [kadastraalnummer A3] ;
4. het appartementsrecht, uitmakende het drieëndertig/veertigste aandeel in het complex, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de op het complex te bouwen drie appartementengebouwen, genaamd zon, zee en zand, met elk elf recreatiewoningen en bijbehorend terrein bestemd voor parkeerplaatsen en/of nog te bouwen garageboxen, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [kadastraalnummer A4] .
SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS
De comparant. handelend als gemeld:
- gaat hierbij over tot voormelde splitsing in appartementsrechten:
- brengt deze tot stand op de wijze als hiervoor vermeld:
- richt hierbij een vereniging van eigenaars op: en
- stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5: 111 onder d van het
Burgerlijk Wetboek als volgt:
A. Definities(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken(…)Artikel 13.1.(…)
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, Reclameaanduidingen (waartoe mede behoren te koop aanbiedingsborden), (…) mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
(…)5. In afwijking van het bepaalde in artikel 13 lid 2 is de gebruiker van het restaurant of een van de kiosken bevoegd die handelingen te verrichten of te doen verrichten welke voor de normale uitoefening van het daarin uitgeoefende bedrijf gebruikelijk is, zoals het aanbrengen en/of vernieuwen respectievelijk veranderen van reclameborden, waaronder lichtreclames (…)
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeeltenArtikel 171. (…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
(…) Het appartementsrecht A1 is te gebruiken als horeca, (….)
Een met het geldende bestemmingsplan overeenkomend gebruik dat niet in strijd is met enige andere door de gemeente gesteld verplichting maar dat afwijkt van de in dit artikel genoemde bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden
ingetrokken.In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
De vergadering kan de bevoegdheid tot het geven van toestemming voor ander gebruik aan het bestuur delegeren. zowel in het algemeen als in beperkte omvang.(…)OMSCHRIJVING KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF
BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de voorafgaande titel waarbij het registergoed is verkregen, de dato zestien april tweeduizend vier, in welke akte drie partijen compareerden, te weten de gemeente [gemeente 1] , (…) en partij [naam 1] . de comparant sub 1. in welke akte ondermeer woordelijk staat vermeld:
(…)
Artikel 19.
Ten einde zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de wens van de gemeente een
meervoudig toeristisch gebruik van daarvoor in aanmerking komende registergoederen te bevorderen, verplichten [naam 2] en [naam 1] zich jegens de gemeente in geval van splitsing in appartementsrechten en overdracht aan derde(n) van een of meerdere van de appartementsrechten in de akte van splitsing en de leveringsakten zodanige bepalingen op te nemen. dat waar mogelijk als kwalitatieve verplichting dan wel bij wege van kettingbeding:
a. (..)b. (…)e. (…)
Artikel 23.a.
Het te bouwen restaurant en de te bouwen kiosken zal zullen binnen twee jaren na de laatste oplevering van de te bouwen hotelappartementen worden voltooid. Indien op grond van gewijzigde omstandigheden waaronder een relevante wijziging in de marktsituatie van initiatiefnemer(s) of een rechtsopvolger(s) in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij tot realisatie van het restaurant c. q. de kiosken al dan niet in gewijzigde vorm zullen overgaan. Mochten dergelijke omstandigheden zich voordoen dan zullen de initiatiefnemer(s) tijdig in overleg treden met B en W teneinde te komen tot nieuwe voor alle partijen acceptabele afspraken.”
2.3.
Bij notariële akte van 23 december 2004 is appartementsrecht A4 ondergesplitst in 66 appartementsrechten, bestaande uit 33 woningen voor recreatief gebruik met algemene fietsenstalling, bergingen , 23 parkeerplaatsen en 10 garageboxen. De 66 appartmentsrechten zijn verenigd in een vereniging van eigenaren, genaamd Vereniging van Eigenaars [VvE] . Deze recreatieve woningen zijn in 2005/2006 opgeleverd.
2.4.
In 2006 is appartementsrecht A1 in (mede) eigendom verkregen door de besloten vennootschap [naam 3] Vastgoed & Beheer B.V. Sinds eind 2021 zijn [gedaagden] de enig rechthebbende op appartementsrecht A1.
2.5.
Bij notariële akte van 25 augustus 2009 zijn de nummeringen van de bergingen in de fietsenstalling in de splitsingsakte en de splitsingstekening in de ondersplitsing gerectificeerd.
2.6.Vanwege de gemeentelijke herindeling is de gemeente [gemeente 1] op enig moment opgegaan in de gemeente Schagen. De gemeente Schagen is daarmee wat betreft de leveringsakte van 16 april 2004 de rechtsopvolger van de gemeente [gemeente 1] .
2.7.
De rechtsvoorganger van [gedaagden] heeft besloten dat zij niet een restaurant, maar een hotel op het perceel van appartementsrecht wil bouwen. In correspondentie en overleg vanaf 2017 heeft [eiseres] aan (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] laten weten dat voor de bouw van een hotel toestemming nodig is van [eiseres] . (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] betwisten dat.
2.8.
Op 1 februari 2019 heeft de rechtsvoorganger van [gedaagden] bij de gemeente Schagen (hierna: de gemeente) een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een appartementenhotel met 21 kamers en een ondergrondse parkeergarage. Op 22 november 2019 heeft de gemeente de verzochte vergunning verleend. [eiseres] heeft bij de gemeente bezwaar aangetekend tegen de verleende vergunning. Bij besluit van de gemeente van 2 juni 2020 heeft de gemeente het bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard. [eiseres] heeft tegen deze laatste beslissing van de gemeente geen beroep aangetekend.
2.9.
[gedaagden] zijn ter plaatse gestart met de bouw van een hotel en een ondergrondse parkeergarage voor 21 parkeerplaatsen op het perceel van appartementsrecht A1.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter [gedaagden] veroordeelt om alle bouwwerkzaamheden op het kadastraal perceel gemeente [gemeente 2] , [kadastraalnummer A1] , voor zover deze werkzaamheden zien op het realiseren van een hotel te staken. Primair vordert [eiseres] een bouwverbod tot aan het moment dat de akte van splitsing is gewijzigd. Subsidiair vordert [eiseres] een bouwverbod tot aan het moment dat de algemene vergadering van [eiseres] [gedaagden] toestemming heeft gegeven voor de bouwwerkzaamheden.
3.2.
[eiseres] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan.
Alle appartementseigenaars, waaronder [gedaagden] , zijn jegens elkaar verplicht om de bouw en inrichting van het pand en de grond in overeenstemming te houden met de inhoud van de splitsingsakte van 2 juli 2004. [gedaagden] handelen in strijd met dit gebod door de bouw van het hotel met ondergrondse garage. Volgens de akte van splitsing is het aan [gedaagden] toebehorende appartementsrecht A1 bestemd voor een restaurant met vijf parkeerplaatsen.
Nog afgezien daarvan hebben de andere appartementseigenaren bezwaren tegen de door [gedaagden] gewenste bouw van een hotel. Primair stelt [eiseres] dat [gedaagden] haar bouwactiviteiten moet staken tot het moment dat de splitsingsakte van 2 juli 2004 op dit onderdeel is gewijzigd. Voor zover wijziging van de splitsingsakte niet vereist is, behoeven [gedaagden] de toestemming van de algemene vergadering van [eiseres] .
Alle appartementseigenaars, waaronder [gedaagden] , zijn jegens elkaar verplicht om de bouw en inrichting van het pand en de grond in overeenstemming te houden met de inhoud van de splitsingsakte van 2 juli 2004. [gedaagden] handelen in strijd met dit gebod door de bouw van het hotel met ondergrondse garage. Volgens de akte van splitsing is het aan [gedaagden] toebehorende appartementsrecht A1 bestemd voor een restaurant met vijf parkeerplaatsen.
Nog afgezien daarvan hebben de andere appartementseigenaren bezwaren tegen de door [gedaagden] gewenste bouw van een hotel. Primair stelt [eiseres] dat [gedaagden] haar bouwactiviteiten moet staken tot het moment dat de splitsingsakte van 2 juli 2004 op dit onderdeel is gewijzigd. Voor zover wijziging van de splitsingsakte niet vereist is, behoeven [gedaagden] de toestemming van de algemene vergadering van [eiseres] .
3.3.
[gedaagden] betwisten, kort gezegd, dat zij in strijd handelen met de volgens de splitsingsakte van 2 juli 2004 aan het appartementsrecht A1 gegeven bestemming. In de splitsingsakte komt tot uitdrukking dat aan het appartementsrecht A1 de bestemming horeca is gegeven. Het exploiteren van een hotel valt onder deze bestemming. [gedaagden] verwijzen hiertoe naar de artikelen 17.4 van het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement en op de artikelen 19 en 23 a van de leveringsakte van 16 april 2004. De laatstgenoemde artikelen zijn ook geciteerd in de akte van splitsing van 2 juli 2004 en maken daar deel van uit.Ook uit de inhoud van de nadien op 23 maart 2006 en 21 maart 2014 tussen [naam 1] en [naam 3] Vastgoed & Beheer B.V. verleden leveringsaktes blijkt dat het bouwen van een hotel geen strijd oplevert met de in de splitsingsakte aan [nummer] gegeven bestemming. Omdat [gedaagden] met de gestarte bouw handelen binnen de in de splitsingsakte aan hun appartementsrecht gegeven bestemming, is het niet nodig de splitsingsakte te wijzigen. Evenmin behoeven zij voorafgaande toestemming van de algemene ledenvergadering van [eiseres] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Nu vaststaat dat [gedaagden] zijn begonnen met de bouw van het hotel met ondergrondse parkeergarage volgt daaruit het spoedeisend belang bij het gevorderde gebod om deze activiteiten te staken.
4.2.
Verder geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Er is in beginsel geen plaats voor bewijslevering door bijvoorbeeld het horen van getuigen. Dit moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het gaat dus om een voorlopig oordeel.
4.3.
Met inachtneming van het voorgaande overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.4.
In geschil is of [gedaagden] de door hen aangevangen bouw van het hotel met ondergrondse parkeergarage dienen te staken in afwachting van een wijzing van de splitsingsakte van 2 juli 2004 dan wel in afwachting van de toestemming van [eiseres] .
4.5.
Zoals [eiseres] heeft gesteld, zijn de appartementseigenaars, waaronder in [gedaagden] , op grond van artikel 5:108 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) jegens elkaar verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. Dit geldt voor zowel een toekomstig als een bestaand gebouw [1] . Voor zover [gedaagden] anders hebben bepleit faalt dat.
4.6.
In dit geval gaat het om de (onder)splitsingsakte van 2 juli 2004 en 23 december 2004 en de splitsingstekening (de rectificatie van 25 augustus 2009 is in deze niet van belang). Hierna tezamen aangeduid als de Splitsingsakte. De beoordeling van het geschil spitst zich toe op de inhoud van de Splitsingsakte en de uitleg daarvan.
4.7.
In het algemeen gelden volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad voor de uitleg van splitsingsstukken de volgende uitgangspunten:
- bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;
- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;
- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
4.8.
Op de eerste twee pagina’s van de Splitsingsakte staat beschreven, kort gezegd, dat [naam 1] op het perceel een appartementencomplex wenste te realiseren, bestaande uit drie gebouwen met elf appartementen met fietsenstalling, berging en parkeerplaatsen, twee kiosken en een restaurant met vijf parkeerplaatsen. Vervolgens staat op de betreffende pagina’s beschreven dat het registergoed zal worden gesplitst in vier appartementsrechten, waarbij ten aanzien van alle appartementsrechten is beschreven waarvoor het mag worden gebruikt. Met betrekking tot appartementsrecht A1 is bepaald:
het uitsluitend gebruik van het op het complex te bouwen restaurant met vijf parkeerplaatsen. Uit voorgaande bewoordingen kan worden afgeleid dat [naam 1] de bedoeling had dat appartementsrecht A1 wordt gebouwd en ingericht als restaurant met vijf parkeerplaatsen en dat het gebouw dienovereenkomstig wordt gebruikt.
het uitsluitend gebruik van het op het complex te bouwen restaurant met vijf parkeerplaatsen. Uit voorgaande bewoordingen kan worden afgeleid dat [naam 1] de bedoeling had dat appartementsrecht A1 wordt gebouwd en ingericht als restaurant met vijf parkeerplaatsen en dat het gebouw dienovereenkomstig wordt gebruikt.
4.9.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat de hiervoor aangehaalde de tekst van de Splitsingsakte niet van belang is omdat volgens [gedaagden] deze pagina’s geen artikelen bevatten, en daarom geen deel uitmaken van de Splitsingsakte. Uit het hiervoor weergegeven beoordelingskader volgt echter dat de inhoud van de gehele akte, dus ook de inleidende tekst, bij de beoordeling moet worden betrokken. Dit verweer wordt verworpen.
4.10.
Op de derde pagina van de Splitsingsakte staat, kort gezegd, beschreven dat een splitsingsreglement wordt vastgesteld dat nadere regels geeft, onder meer over het gebruik van de verschillende appartementsrechten. Dienaangaande is in artikel 17.4 bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker van een appartementsrecht dit dient te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Voor appartementsrecht A1 is als bestemming horeca bepaald.
4.11.
[gedaagden] hebben erop gehamerd dat hun voorgenomen gebruik als hotel onder de in dit artikellid gegeven bestemming horeca valt. Zij wijzen ter onderbouwing van hun betoog er ondermeer op dat uit publicaties van het Centraal Bureau voor de Statistiek volgt dat “hotel” valt binnen de omschrijving “horeca”. Ook hebben ze gewezen op de Dikke van Dale waarin staat dat onder het begrip horeca een restaurant, een café of een hotel dient te worden verstaan.
4.12.
De voorzieningenrechter overweegt dat uit het feit dat een restaurant en een hotel allebei onder de bestemming “horeca” vallen, niet volgt dat de bouw van een hotel is toegestaan. Een hotel met 21 hotelkamers is immers niet hetzelfde als een restaurant. Daarbij komt de onder het hotel beoogde bouw van een half verdiepte parkeergarage. Desgevraagd is ter zitting verklaard dat een parkeergarage met 21 parkeerplaatsen zal worden gebouwd, terwijl in de Splitsingsakte is voorzien in de bouw van vijf parkeerplaatsen bij het restaurant. De beoogde bouw en inrichting van het gebouw en de grond van appartementsrecht A wijken kortom af van het daaromtrent in de Splitsingsakte bepaalde.
4.13.
Een hotel met 21 parkeerplaatsen impliceert ook een ander gebruik dan een restaurant met 5 parkeerplaatsen. Namelijk meer aanloop van auto's en een intensiever (24 uur per dag) gebruik van het gebouw gedurende de dag. De term “hotel” komt in tegenstelling tot “restaurant” niet voor in de Splitsingsakte met betrekking appartementsrecht A1.
4.14.
Gelet op het voorgaande alsmede gelet op de bewoordingen en structuur van de Splitsingsakte acht de kantonrechter de door [gedaagden] voorgestane uitleg van artikel 17.4 objectief bezien niet aannemelijk.
4.15.
[gedaagden] hebben in hun verweer erop gewezen dat [naam 1] in artikel 17.4. van de Splitsingsakte is afgeweken van het Modelreglement 1992. Mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, kan uit het enkele gegeven dat artikel 17.4. afwijkt van het Modelreglement 1992 naar objectieve maatstaven niet worden afgeleid dat [naam 1] aan appartementsrecht A1 een hotelbestemming heeft gegeven. Te meer niet nu (i) uit de tekst van artikel 13.5 van de Splitsingsakte kan worden afgeleid dat ook dit artikel een afwijking is van het Modelreglement 1992 en (ii) in artikel 13.5. wordt gesproken over de gebruiker van het restaurant.
4.16.
Het beroep van [gedaagden] op de in de Splitsingsakte uit de leveringsakte van 16 april 2004 geciteerde artikelen 19 en 23a leidt niet tot een ander oordeel. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.17.
[gedaagden] hebben betoogd dat uit de bewoording “meervoudig toeristisch gebruik” in artikel 19 blijkt dat appartementsrecht A1 niet uitsluitend als restaurant gebruikt hoeft te worden, maar dat de vestiging van een hotel ook tot de mogelijkheden behoort. Dit artikel maakt deel uit van de leveringsakte tussen de gemeente [gemeente 1] en [naam 1] van 16 april 2004 en is als zodanig geciteerd in de Splitsingsakte. Door middel van de leveringsakte van 16 april 2004 heeft de gemeente het ongesplitste bouwterrein aan [naam 1] in eigendom overgedragen. Pas daarna, op 2 juli 2004, is [naam 1] tot splitsing overgegaan. De inhoud van artikel 19 ziet daarmee op het gehele - op dat moment nog ongesplitste - bouwterrein en niet uitsluitend op het appartementsrecht A1.
4.18.
Artikel 19 van de eerdere leveringsakte brengt dan ook tot uitdrukking de wens van de gemeente [gemeente 1] tot meervoudig toeristisch gebruik van het gehele (ongesplitste) perceel. Daartoe is ten aanzien van de gesplitste delen in de Splitsingsakte voorzien door de realisatie van twee kiosken en drieëndertig recreatiewoningen die elk ten minste 12 weken per jaar moeten worden verhuurd,
naastde bouw van een restaurant met 5 parkeerplaatsen. Met andere woorden: aan het “meervoudig toeristisch gebruik” in artikel 19 kan bezien vanuit de chronologie en in het licht van de inhoud van de gehele Splitsingsakte voorshands niet de betekenis worden toegekend zoals [gedaagden] die voorstaat.
naastde bouw van een restaurant met 5 parkeerplaatsen. Met andere woorden: aan het “meervoudig toeristisch gebruik” in artikel 19 kan bezien vanuit de chronologie en in het licht van de inhoud van de gehele Splitsingsakte voorshands niet de betekenis worden toegekend zoals [gedaagden] die voorstaat.
4.19.
In artikel 23a van de eerdere leveringsakte is bepaald dat, kort gezegd, als een relevante wijziging in de marktsituatie noopt tot wijziging van de exploitatieplannen van de rechthebbenden op appartementsrecht A1, deze in overleg zullen treden met de gemeente. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat deze overlegmogelijkheid in de publiekrechtelijke context los van de civielrechtelijke verplichting ex artikel 5:108 lid 1 BW om, kort gezegd, in overeenstemming met de Splitsingsakte te handelen. Indien, de door [gedaagden] voorgestane uitleg zou worden gevolgd zou met verdiscontering van de eventuele uitkomsten van dit overleg het gebruik en de bestemming van appartementsrecht A1in de Splitsingsakte kunnen worden gewijzigd. De rechtszekerheid die de Splitsingsakte aan derden beoogt te bieden, staat in de weg aan een dergelijk ruime interpretatie. Los daarvan strekt het overleg in genoemd artikel ertoe om te komen tot nieuwe
voor alle partijenacceptabele afspraken. Ook als moet worden uitgegaan van de door [gedaagden] voorgestane uitleg, dan is niet gesteld of gebleken dat met de [eiseres] (als belanghebbende partij) in overleg is getreden over een acceptabele afspraak in dit verband.
voor alle partijenacceptabele afspraken. Ook als moet worden uitgegaan van de door [gedaagden] voorgestane uitleg, dan is niet gesteld of gebleken dat met de [eiseres] (als belanghebbende partij) in overleg is getreden over een acceptabele afspraak in dit verband.
4.20.
[gedaagden] hebben er tot slot nog op gewezen dat (i) bij aktes van 23 maart 2006 en 21 maart 2014 de eigendom van appartementsrecht A1 door [naam 1] aan [naam 3] Vastgoed & Beheer B.V. is overgedragen en (ii) dat in deze aktes is opgenomen dat het appartementsrecht mag worden gebruikt voor de bouw van horecagelegenheden en dat het bouwterrein de bestemming horeca heeft. Uit de hiervoor onder 4.7. beschreven uitlegmaatstaf volgt dat de inhoud van de aktes van 23 maart 2006 en 21 maart 2014 gedateerde leveringsaktes niet kunnen worden betrokken bij de uitleg van de Splitsingsakte.
4.21.
Op grond van het voorgaande komt de voorzieningenrechter binnen het bestek van dit kort geding tot de conclusie dat de in de Splitsingsakte aan appartementsrecht A1 gegeven bestemming zodanig moet worden uitgelegd dat uitsluitend het gebruik als restaurant met vijf parkeerplaatsen is toegestaan. Het voorgenomen gebruik van [gedaagden] als hotel met ondergrondse parkeergarage voor 21 parkeerplaatsen is niet in overeenstemming met de Splitsingsakte. Door de aanvang van de bouwwerkzaamheden houden [gedaagden] zich niet aan de op hen rustende verplichting om de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde [2] .
4.22.
De primaire vordering ligt daarom voor toewijzing gereed. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
4.23.
De voorzieningenrechter komt daarmee niet toe aan de subsidiaire vordering en hetgeen partijen onder verwijzing naar artikel 13 en 14 van het splitsingsreglement hebben aangevoerd over de toestemming van de algemene vergadering van [eiseres] , hoeft daarom niet te worden besproken.
4.24.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 138,22
- griffierecht € 688,00
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.111,22 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] , binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, alle (bouw)werkzaamheden op het kadastraal perceel gemeente [gemeente 2] , [kadastraalnummer A1] , te staken en gestaakt te houden, voor zover deze (bouw)werkzaamheden zien op het realiseren van een hotel, zulks tot het moment dat de aktes van splitsing behorende bij het
appartementencomplex [eiseres] te [gemeente 2] zijn gewijzigd in die zin dat de omschrijving behorende bij het appartementsrecht van gedaagden vermeldt dat het de bevoegdheid omvat tot het bouwen van een hotel en het woord ‘restaurant’ in de aktes van splitsing is vervangen of aangevuld met het woord ‘hotel’,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat zij in gebreke zijn om aan de hiervoor weergegeven veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000,00,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.111,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.