Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11016375 \ CV EXPL 24-673
Uitspraakdatum: 13 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Intermaris, voorheen genaamd
Stichting Intermarishoeksteen, handelend onder de naam
Stichting Intermaris, voorheen genaamd
Stichting Intermarishoeksteen en Intermaris Woondiensten, voorheen genaamd
Stichting Intermaris en Woningstichting Hoorn
Stichting Intermarishoeksteen, handelend onder de naam
Stichting Intermaris, voorheen genaamd
Stichting Intermarishoeksteen en Intermaris Woondiensten, voorheen genaamd
Stichting Intermaris en Woningstichting Hoorn
gevestigd te Hoorn
de eisende partij
gemachtigde: gerechtsdeurwaarders [gemachtigde]
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat –veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, servicekosten en de herstelkosten, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst zelfstandige woonruimteen
Algemene Huurvoorwaarden Woningstichting Wherestad (versie juli 2009)
Algemene Huurvoorwaarden Woningstichting Wherestad (versie juli 2009)
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
Artikel 4.2 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.7.
Artikel 4.1 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Kosten herstelwerkzaamheden
3.8.
De eisende partij vordert ook veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van herstelkosten. In artikel 11.4 van de Algemene Huurvoorwaarden is daarover een beding opgenomen. Omdat dit beding aansluit bij het bepaalde in artikel 7:218 BW is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
3.9.
In de huurovereenkomst en in de Algemene Huurvoorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Huurovereenkomst
Artikel 4.4:
‘(…) Indien huurder deze bepaling niet nakomt, kan hem kosten en / of rente worden doorberekend vanaf de dag van in gebreke blijven.’
Artikel 4.4:
‘(…) Indien huurder deze bepaling niet nakomt, kan hem kosten en / of rente worden doorberekend vanaf de dag van in gebreke blijven.’
Algemene Huurvoorwaarden
Artikel 6.1:
‘(…) Vanaf de eerste huurdag van de maand is huurder, bij het uitblijven van huurbetalingen, voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
‘(…) Vanaf de eerste huurdag van de maand is huurder, bij het uitblijven van huurbetalingen, voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1:
‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2:
‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de andere partij uit handen geeft en bedragen 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldende BTW- percentage.’
‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de andere partij uit handen geeft en bedragen 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldende BTW- percentage.’
Artikel 15:
‘Huurder is verplicht ten behoeven van Woningstichting Wherestad een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd Woningstichting Wherestad’s overige rechten op schadevergoeding.
‘Huurder is verplicht ten behoeven van Woningstichting Wherestad een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd Woningstichting Wherestad’s overige rechten op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
3.10.
Het rentebeding in artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is op zichzelf daarom voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk. In combinatie met artikel 4.4 van de huurovereenkomst en het boetebeding in artikel 15 in de Algemene Huurvoorwaarden is het rentebeding wel oneerlijk. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.11.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten als volgt. De Algemene Huurvoorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Op 10 augustus 2011 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden verwijzen echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden bieden bovendien de eisende partij de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de consument indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarmee verstoren deze bedingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument. Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 15 van de Algemene Huurvoorwaarden en de voornoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 20233 onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
3.12.
Artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden zien ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
3.13.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden geen onredelijk bezwarende bedingen bevatten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit de eisende partij geen behoefte heeft om zich daar verder nog over uit te laten. De kantonrechter volgt de eisende partij niet in haar standpunt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en vernietigt de artikelen 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 6,1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden voor deze betrekking hebben op buitengerechtelijke incassokosten en rente. Dat betekent dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
3.14.
Alhoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Huurachterstand en herstelkosten
3.15.
De gevorderde huurachterstand en herstelkosten worden toegewezen, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
3.16.
De gedaagde partij heeft een bedrag van € 1.320,00 voldaan. Deze deelbetaling strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 968,62 (€ 1.753,70 + € 534,92 –
€ 1.320,00) toewijsbaar is.
€ 1.320,00) toewijsbaar is.
Conclusie en kosten
3.17.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 968,62 aan achterstallige huurpenningen en herstelkosten;
€ 968,62 aan achterstallige huurpenningen en herstelkosten;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 137,39 wegens dagvaardingskosten,
€ 328,00 wegens griffierecht en
€ 135,00 wegens salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter