Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/344701 / HA ZA 23-561
Vonnis van 12 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OVERDEDRACHT B.V.,
die is gevestigd in Wieringerwerf, gemeente Hollands Kroon,
de eisende partij,
hierna te noemen: Wokke ,
advocaten: mrs. G.R.A.G. Goorts en Th.S.A. Berkhout,
tegen
1. [gedaagde 1]
,
die is gevestigd in [plaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
die woont in [plaats 1] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
die woont in [plaats 1] ,
4.
[gedaagde 4],
4.
[gedaagde 4],
die woont in [plaats 1] ,
5.
[gedaagde 4],
5.
[gedaagde 4],
die woont in [plaats 2] ,
6.
[gedaagde 5],
6.
[gedaagde 5],
die woont in [plaats 2] ,
7.
[gedaagde 6],
7.
[gedaagde 6],
die woont in [plaats 1] ,
8.
[gedaagde 7],
8.
[gedaagde 7],
die woont in [plaats 1] ,
de gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. H. Zeilmaker.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de uitleg van een ontbindende voorwaarde. De rechtbank volgt de uitleg die de gedaagde partijen aan de ontbindende voorwaarde gegeven. Dit leidt ertoe dat de rechtbank alle vorderingen van de eisende partij afwijst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 september 2023 met bijlagen 1 tot en met 28,
- de conclusie van antwoord met bijlagen 1 tot en met 5,
- het tussenvonnis van 6 december 2023, waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen.
1.2.
Deze mondelinge behandeling heeft op 2 mei 2024 plaatsgevonden. De griffier heeft van deze zitting aantekeningen gemaakt. De advocaten van partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd. Ter zitting heeft Wokke de akte overleggen producties met bijlagen 29 tot en met 34 overgelegd. Aan het eind van de zitting heeft de rechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Wokke houdt zich bezig met de bemiddeling bij de aankoop van grondposities en de ontwikkeling van woon- en werkgebieden. [naam] is via zijn vennootschap [B.V.] bestuurder en enig aandeelhouder van Wokke .
2.2.
[gedaagde 1] exploiteert een melkveehouderij. De andere gedaagde partijen in deze zaak zijn de vennoten van [gedaagde 1] .
2.3.
Wokke en [gedaagden] hebben op 10 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan Wokke circa 65 hectare cultuurgrond aan [adres] in [plaats 1] heeft gekocht voor ruim 16 miljoen euro (hierna: de koopovereenkomst). De betreffende percelen zijn kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] (hierna: de percelen). In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“
Levering
Levering
Artikel 7
De notariële leveringsakte zal worden verleden op
15 december 2022of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen ten overstaan van de notaris.
15 december 2022of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen ten overstaan van de notaris.
In afwijking van het bepaalde in artikel I lid 6 van de Algemene Bepalingen van deze overeenkomst zal de feitelijke levering (geheel of gedeeltelijk) plaatsvinden uiterlijk op 31 december 2029 danwel zoveel later als partijen in onderling overleg met elkaar overeen mochten komen, en overigens zoals in vorenbedoeld artikel I lid 6 vermeld.
(…)
Ontbindende voorwaarden
Artikel 9
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
a. niet uiterlijk op
15 november 2022de onherroepelijke bestemmingswijziging is verkregen tot het wijzigen van de bestemming op het verkochte in “recreatie”;
15 november 2022de onherroepelijke bestemmingswijziging is verkregen tot het wijzigen van de bestemming op het verkochte in “recreatie”;
en/of
b. er op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte een verplichting bestaat om het verkochte aan de gemeente, de Provincie of het Rijk te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.
Op de hiervoor sub a omschreven ontbindende voorwaarde kan slechts koper een beroep doen; deze dient dan uiterlijk op de eerste werkdag na de desbetreffende datum schriftelijk en gedocumenteerd aan verkoper en de notaris te verklaren, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van de hiervoor sub a opgenomen bestemmingswijziging deze overeenkomst wil ontbinden.
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
(…)
Wijziging in omstandigheden na heden
Artikel 13
Partijen verplichten zich over en weer om elkaar terstond te informeren indien zich ten aanzien van enige in de koopovereenkomst afgelegde verklaring of in de koopovereenkomst bedoeld onderwerp na heden een wijziging voordoet. Partijen zullen ter zake die wijziging met elkaar in overleg treden alvorens enige maatregel en/of (rechts)handeling te verrichten, tenzij redelijkerwijs geen uitstel mogelijk is.”
2.4.
De gemeente Schagen heeft op 21 september 2021 besloten om op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht te vestigen op een aantal percelen, waaronder de percelen waarop de koopovereenkomst betrekking heeft. Dit besluit is op 23 september 2021 in werking getreden en is onherroepelijk. Het voorkeursrecht werd gevestigd in verband met de beoogde woningbouw in het betreffende gebied.
2.5.
[gedaagden] hebben Wokke op 10 november 2022 een e-mail gestuurd waarin [gedaagden] zich op het standpunt stellen dat de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b van de koopovereenkomst (hierna: artikel 9 sub b) in werking treedt. [gedaagden] hebben Wokke in deze e-mail gevraagd om te bevestigen dat de koopovereenkomst per 15 december 2022 zal worden ontbonden. Wokke heeft de ontbinding van de koopovereenkomst echter niet bevestigd. In haar reactie van 11 november 2022 heeft Wokke er bij [gedaagden] op aangedrongen dat de koopovereenkomst wordt verlengd.
2.6.
Op 30 november 2022 heeft (de voormalig advocaat van) Wokke aan [gedaagden] gemaild dat zij nog geen standpunt inneemt over het door [gedaagden] gedane beroep op de ontbindende voorwaarde omdat zij eerst de uitkomst wil afwachten van haar onderzoek naar de rechtmatigheid van het voorkeursrecht.
2.7.
[gedaagden] hebben Wokke op 13 december 2022 wederom laten weten dat de koopovereenkomst vanwege het voorkeursrecht per 15 december 2022 ontbonden zal zijn. Op 14 december 2022 heeft Wokke hierop afwijzend gereageerd.
2.8.
Op 15 december 2022 hebben [gedaagden] aan de betrokken notaris en Wokke gemaild dat de koopovereenkomst op grond van artikel 9 sub b is ontbonden omdat sprake is van een voorkeursrecht op de percelen.
2.9.
Deze rechtbank heeft bij beschikking van 14 april 2023 het verzoek van de gemeente Schagen tot nietigverklaring van de koopovereenkomst op grond van artikel 26 Wvg afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Wokke vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen Wokke en [gedaagden] van 10 juni 2021 niet is ontbonden, althans dat de door [gedaagden] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst zonder rechtsgevolg is gebleven;
II. [gedaagden] veroordeelt of beveelt om binnen veertien dagen na dit vonnis met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met Wokke in overleg te treden c.q. in onderhandeling te treden over de wijziging in omstandigheden (het van toepassing verklaren van de Wvg en de gevolgen die dat heeft), in het bijzonder over een datum van levering van de percelen, op straffe van verbeurte van een gemaximeerde dwangsom;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Aan de gevorderde verklaring voor recht legt Wokke het volgende ten grondslag.
Artikel 9 sub b van de koopovereenkomst bevat een contractueel ontbindingsrecht. Dit betekent dat de koopovereenkomst niet automatisch wordt ontbonden als aan de voorwaarden van artikel 9 sub b wordt voldaan, maar dat [gedaagden] op artikel 9 sub b een beroep hadden moeten doen. Omdat [gedaagden] dit niet hebben gedaan, is de ontbinding van de koopovereenkomst niet aan de orde. Mocht de rechtbank hier anders over denken, dan geldt dat niet aan de voorwaarden van artikel 9 sub b is voldaan en de koopovereenkomst dus niet is ontbonden.
3.3.
[gedaagden] vinden dat Wokke in haar vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat de vorderingen van Wokke moeten worden afgewezen. Volgens [gedaagden] moeten de vorderingen van Wokke worden afgewezen omdat de koopovereenkomst wel degelijk op grond van artikel 9 sub b is ontbonden. Daargelaten dat [gedaagden] vinden dat de ontbindende voorwaarde op grond van artikel 6:22 van het Burgerlijk Wetboek (BW) automatische werking heeft, bestrijden [gedaagden] dat zij zich niet op artikel 9 sub b zouden hebben beroepen.
3.4.
De rechtbank zal ingaan op de stellingen van partijen als dat voor de beoordeling van de vorderingen nodig is.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak draait om de vraag of de koopovereenkomst op grond van artikel 9 sub b daarvan is ontbonden. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is en dat daarom de vorderingen van Wokke moeten worden afgewezen. De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de stelling van Wokke dat van ontbinding geen sprake kan zijn omdat [gedaagden] zich niet op artikel 9 sub b zouden hebben beroepen. Daarna zal de rechtbank uitleggen waarom de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b is vervuld.
[gedaagden] hebben zich op de ontbindende voorwaarde beroepen
4.2.
De stelling van Wokke dat [gedaagden] geen beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b, volgt de rechtbank niet. Uit de e-mails die [gedaagden] op 10 november 2022, 13 en 15 december 2022 naar Wokke hebben gestuurd blijkt namelijk duidelijk dat [gedaagden] de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b hebben willen inroepen. Anders dan Wokke heeft betoogd, doet daar niet aan af dat [gedaagden] Wokke in hun e-mail van 10 november 2022 hebben gevraagd om te bevestigen dat de koopovereenkomst per 15 december 2022 “zal worden ontbonden”. Voor Wokke was ook duidelijk, gelet op haar reactie van 11 november 2022 (zie 2.5 van dit vonnis), dat [gedaagden] een beroep deden op artikel 9 sub b. Dit was in ieder geval duidelijk op de afgesproken leveringsdatum (15 december 2022), toen [gedaagden] de betrokken notaris en Wokke lieten weten dat de koopovereenkomst vanwege het voorkeursrecht is ontbonden.
4.3.
Omdat de rechtbank vindt dat [gedaagden] zich op artikel 9 sub b hebben beroepen, hoeft de vraag of deze ontbindende voorwaarde automatische werking heeft zonder dat hierop door [gedaagden] een beroep is gedaan, niet te worden beantwoord.
Ontbindende voorwaarde is vervuld
4.4.
Voor de beoordeling of de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b is vervuld, moet artikel 9 sub b worden uitgelegd. De rechtbank roept in herinnering de tekst van artikel 9 sub b. Deze luidt: “Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat: (…) b. er op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte een verplichting bestaat om het verkochte aan de gemeente, de Provincie of het Rijk te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.”
4.5.
Wokke stelt dat niet aan de ontbindende voorwaarde is voldaan omdat 15 december 2022 volgens Wokke niet is aan te merken als de overeengekomen leveringsdatum en in dit verband niet als fatale datum geldt. Deze uitleg vindt volgens Wokke steun in het feit dat de levering op grond van de koopovereenkomst ook op een andere datum dan 15 december 2022 kan plaatsvinden en dat de feitelijke levering op grond van artikel 7 van de koopovereenkomst op 31 december 2029 staat gepland. Volgens Wokke bestaat voor [gedaagden] ook geen verplichting om de percelen aan de gemeente [plaats 1] te koop aan te bieden. Wokke wijst in dit verband op de artikelen 1 sub f en 10 lid 1 Wvg. Niet in geschil is dat [gedaagden] de percelen op grond van deze artikelen pas aan Wokke in eigendom kunnen overdragen nadat de gemeente [plaats 1] in de gelegenheid is gesteld de percelen te verkrijgen. Volgens Wokke staat het [gedaagden] echter vrij om de percelen niet aan Wokke te leveren, waarmee [gedaagden] de percelen ook niet aan de gemeente te koop zou hoeven aan te bieden. Andere feiten en of omstandigheden waaruit de door Wokke voorgestane uitleg van artikel 9 sub b zou kunnen worden afgeleid, heeft Wokke niet gesteld.
4.6.
De rechtbank is het eens met [gedaagden] dat 15 december 2022 geldt als de overeengekomen leveringsdatum. Dat is duidelijk in artikel 7 van de koopovereenkomst te lezen. Dat partijen de bedoeling hadden om de datum van de juridische levering aan te laten sluiten op die van de feitelijke levering (gepland op 31 december 2029) of dat partijen een andere (juridische) leveringsdatum dan 15 december 2022 hebben afgesproken, blijkt nergens uit.
4.7.
Op de overeengekomen leveringsdatum (15 december 2022) was artikel 10 lid 1 Wvg op de percelen van toepassing. Als partijen op 15 december 2022 naar de notaris waren gegaan om de eigendom van de percelen aan Wokke over te dragen, dan was dit niet mogelijk geweest vanwege de in artikel 10 lid 1 Wvg neergelegde aanbiedingsplicht. De rechtbank vindt daarom, net als [gedaagden] , dat op 15 december 2022 voor [gedaagden] de verplichting bestond om de percelen aan de gemeente [plaats 1] te koop aan te bieden op grond van de Wvg. De ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b is daarmee op 15 december 2022 in vervulling gegaan.
Slotsom
4.8.
Dit betekent dat de koopovereenkomst op 15 december 2022 is ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht is daarom niet toewijsbaar. Dit geldt ook voor de daarop voortbouwende vordering die strekt tot een veroordeling om te onderhandelen over een nieuwe leveringsdatum (vordering 3.1.II) en de nevenvorderingen. Gelet op deze uitkomst zal de rechtbank het op artikel 3:303 BW gebaseerde niet-ontvankelijkheidsverweer van [gedaagden] niet nader bespreken.
Proceskosten
4.9.
Wokke is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagden] op:
- griffierecht
€
676,-
- salaris advocaat
€
1.228,-
(2 punten × € 614,-)
- nakosten
€
178,-
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
2.082,-.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Wokke af,
5.2.
veroordeelt Wokke in de proceskosten van € 2.082,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als Wokke niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door rechter mr. S.M. Auwerda, bijgestaan door de griffier mr. N.M. Bindhammer, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.
NBI/SA