Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11021366 \ VV EXPL 24-59
Uitspraakdatum: 17 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiser]
te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 16 en 17 april 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 mei 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.Feiten
2.1.
[eiser] verhuurt aan [gedaagde] een woonruimte aan de [adres] in [plaats 2]. De huurprijs bedraagt momenteel € 1.129,12 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Sinds mei 2023 heeft hij, ondanks sommaties, de huur niet meer voldaan. Partijen hebben meermaals contact gehad over het inlopen van de huurachterstand en/of het vertrek van [gedaagde] uit de woning, maar dat heeft uiteindelijk tot niets geleid.
2.3.
[gedaagde] heeft aan [eiser] geen toestemming verleend om in het kader van artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (vroegsignalering) de contactgegevens van [gedaagde] aan de gemeente te verstrekken.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde. De gevorderde huurachterstand bedraagt € 12.264,71 althans € 11.136,87. Verder vordert [eiser] betaling van de lopende huur tot aan het einde van de huurovereenkomst althans tot aan de ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert [eiser] voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] sinds mei 2023 geen huur meer heeft betaald. Ondanks beloftes en afspraken blijft betaling uit. [gedaagde] gedraagt zich daarmee niet als een goed huurder en schiet te kort in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist. Wel heeft hij verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruiming. Hij voert aan dat de Belastingdienst hem ten onrechte had aangemerkt als mogelijk fraudeur (FSV) met als gevolg dat zijn vermogensrekening werd geblokkeerd. Ook kon hij zijn werkzaamheden als specialistisch verpleegkundige niet uitvoeren omdat hij door deze registratie niet over een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) kon beschikken. Als gevolg van deze omstandigheden had hij geen inkomsten en was hij niet in staat de huur te betalen. [gedaagde] voert aan dat hij inmiddels over een VOG beschikt en zijn werkzaamheden weer kan uitvoeren, zodat hij op korte termijn voldoende inkomen heeft om de huur te betalen. Verder hoopt hij zo snel mogelijk weer over zijn vermogensrekening te kunnen beschikken. Deze rekening zal volgens [gedaagde] echter pas worden vrijgegeven als hij aan de Belastingdienst een bedrag van € 60.000,00 heeft betaald.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een huurschuld die steeds verder is opgelopen en nog steeds oploopt.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
ambtshalve toetsing
5.3.
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Omdat er voldoende aanknopingspunten zijn dat [eiser] als handelaar moet worden aangemerkt (verhuur van meer dan één pand; de verhuurinkomsten vormen een aanzienlijk deel van zijn inkomsten; vermelding van een zakelijk e-mailadres in de huurovereenkomst), dient de kantonrechter de vordering ambtshalve te toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
5.4.
Deze toets geeft geen aanleiding om de primaire vordering tot betaling van € 12.264,71 af te wijzen. Artikel 5.1 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat de huurprijs jaarlijks zal worden verhoogd (i) conform het door de Minister elk jaar vast te stellen maximale reguliere huurverhogingspercentage bij een niet geliberaliseerde huurovereenkomst en biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huur daarbovenop (ii) te verhogen met maximaal 5%. Het eerste deel van deze bepaling is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de wettelijke regels. Het tweede deel is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wel oneerlijk en daarmee vernietigbaar. Ook artikel 10 van Pro de huurovereenkomst waarin is bepaald dat verhuurder bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomst artikel 5 van Pro de algemene bepalingen het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 2,5% is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter vernietigbaar wegens strijd met dwingend consumentenrecht. De kantonrechter constateert echter dat de huurverhogingen die aan [gedaagde] in rekening zijn gebracht alleen het door de Minister vastgestelde percentage betreffen. [eiser] heeft dus slechts toepassing gegeven aan het beding uit de algemene voorwaarden dat door de kantonrechter als niet oneerlijk wordt beschouwd. Dit betekent dat de vernietigbaarheid van de andere bedingen niet aan toewijzing van de primaire vordering tot betaling van € 12.264,71 in de weg staat.
huurschuld
huurschuld
5.5.
[gedaagde] heeft de hoogte van eerdergenoemde huurachterstand niet betwist. De primaire vordering tot betaling van € 12.264,71 zal daarom worden toegewezen.
ontruiming
5.6.
De volgende vraag is of [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen.
5.7.
De kantonrechter stelt in de eerste plaats vast dat [eiser] voor zover mogelijk heeft voldaan aan de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
5.8.
[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij de huur(achterstand) op korte termijn weer kan betalen. [gedaagde] heeft echter geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Ook anderszins heeft [gedaagde] niet concreet gemaakt dat hij op korte termijn werkelijk in staat zal zijn de huurachterstand in te halen en de lopende huur te betalen. Wel is gebleken dat [gedaagde] eerdere toezeggingen om de huur te betalen niet is nagekomen. Onder die omstandigheden kan van [eiser] niet worden verlangd dat hij het gehuurde nog langer aan [gedaagde] ter beschikking stelt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] al sinds mei 2023 geen enkele huurbetaling heeft verricht, waardoor de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot elf maanden. De huurachterstand is zodanig groot dat dit in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooruitlopend daarop zal de kantonrechter de [gedaagde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
5.9.
De kantonrechter realiseert zich dat een ontruiming voor [gedaagde] mogelijk grote gevolgen heeft. Dat geldt echter voor iedere ontruiming van een woning. In de gegeven omstandigheden gaat het belang van [eiser] om weer over het gehuurde te kunnen beschikken met de mogelijkheid deze ter beschikking te stellen aan een huurder die zijn betalingsverplichtingen wel nakomt, echter boven het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning.
toekomstige huurpenningen
toekomstige huurpenningen
5.10.
[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de huur vanaf april 2024, omdat [eiser] er ernstig rekening mee moet houden dat [gedaagde] ook in de nakoming van die betalingsverplichtingen tekortschiet. Deze huur is toewijsbaar tot aan het moment dat het gehuurde is ontruimd.
proceskosten
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om alle bij hem in gebruik zijnde gedeelten van de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen, met al het zijne en de zijnen, binnen veertien dagen betekening van dit vonnis, en ter vrije beschikking te stellen aan [eiser], onder afgifte van de sleutels, in schone staat, zonder schade en zonder gebreken;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 12.264,71 aan huurachterstand over de periode mei 2023 tot en met maart 2024;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hagendoorn te betalen de maandelijkse huur vanaf april 2024 vanaf het moment van opeisbaarheid tot het moment van ontruiming van de woning;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 272,94 (2x dagvaarding)
griffierecht € 248,00
salaris gemachtigde € 543,00
nakosten € 135,00 ;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter