ECLI:NL:RBNHO:2024:5855

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 11085728 \ VV EXPL 24-85

Uitspraakdatum: 10 juni 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1] (NH)

eiser

verder te noemen: [eiser]

procederend in persoon

tegen

1.[gedaagde 1] handelend onder de naam [bedrijf 1]

2.
[gedaagde 2]handelend onder de naam
[bedrijf 2]

beiden kantoorhoudende te [plaats 2]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [bedrijf 1]

gemachtigde: [gemachtigde]

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding, ter griffie ontvangen op 21 mei 2024, een vordering tegen [bedrijf 1] ingesteld.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2024, gelijktijdig met de behandeling van een verzoekschrift van [bedrijf 1] (10972524 / EJ VERZ 24-6). [bedrijf 1] is vrijwillig verschenen.

1.3.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van spreekaantekeningen, naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft ter zitting nog een productie overgelegd.

2.Feiten

2.1.

[bedrijf 1] huurde op basis van drie huurovereenkomsten van [eiser] een bedrijfspand aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het pand). In het pand exploiteert [bedrijf 1] een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang. [bedrijf 1] vangt in totaal 34 kinderen op.

2.2.

Achter het pand bevindt zich een perceel grond van ongeveer 110 m2 met daaromheen een hek (hierna: de buitenruimte). Deze buitenruimte is bij [bedrijf 1] in gebruik als buitenspeelplaats voor de kinderen.

2.3.

Op 21 september 2022 heeft [eiser] de drie huurovereenkomsten ten aanzien van het pand opgezegd tegen 31 maart 2023.

2.4.

Op 30 april 2023 heeft [bedrijf 1] op grond van artikel 7:230a lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de kantonrechter verzocht om de termijn waarop zij het pand moet ontruimen met een jaar te verlengen.

2.5.

De kantonrechter heeft per beschikking van 13 november 2023 het verzoek van [bedrijf 1] toegewezen en de ontruimingstermijn verlengd tot 1 april 2024.

2.6.

Per verzoekschrift van 29 februari 2024 heeft [bedrijf 1] verzocht om een tweede verlenging van de ontruimingstermijn. Dat verzoek is op de zitting van 27 mei 2024 door de kantonrechter behandeld.

2.7.

Op 29 februari 2024 heeft [eiser] een perceel grond van 144 m2 van de gemeente [plaats 2] gekocht. De levering heeft plaatsgevonden op 26 maart 2024. Het perceel omvat onder meer de buitenruimte die [bedrijf 1] in gebruik heeft als buitenspeelplaats.

2.8.

Per e-mail van 26 april 2024 heeft [eiser] aan [bedrijf 1] het volgende gemeld:

“
Jullie gebruiken op dit moment grond achter de bedrijfsruimte [adres] als buitenruimte. Deze grond is sinds 26 maart 2024 mijn eigendom. Zoals jullie weten maakt de grond geen onderdeel uit van de door jullie t/m 31 maart 2023 gehuurde bedrijfsruimte. Ik geef geen toestemming voor jullie gebruik van de grond en jullie gebruiken de grond derhalve zonder recht of titel. Ik verzoek jullie gelet op het voorgaande om het gebruik van de grond uiterlijk per 30 april 2024 te staken. Slechts voor het geval ik gehouden zou zijn om een langere termijn te hanteren t.b.v. de beëindiging van het gebruik (wat ik betwist), verzoek ik jullie het gebruik uiterlijk per 31 mei 2024 te beëindigen”

2.9.

[bedrijf 1] heeft per e-mail op 1 mei 2024 aan [eiser] geschreven:

“
Naar aanleiding van jouw opmerking over een bruikleenovereenkomst, zou ik graag willen verduidelijken dat wij ons beroepen op het mondelinge akkoord op het gebruik van de buitenruimte op basis van een langdurige afspraak die jaren geleden door beide partijen is geaccepteerd en erkend. We zijn ervan overtuigd dat deze gewoonte ons recht op het gebruik van de grond ondersteunt en dat dit een legitieme grondslag is voor ons standpunt.”

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert – bij wijze van voorlopige voorziening – veroordeling van [bedrijf 1] om het gebruik van de grond achter het pand [adres] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [bedrijf 1] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij per 26 maart 2024 eigenaar is van (onder meer) de buitenruimte die door [bedrijf 1] wordt gebruikt ten behoeve van de in het pand gevestigde kinderopvang. Volgens [eiser] is dat gebruik door [bedrijf 1] zonder recht of titel. Van een bruikleenovereenkomst tussen hem en [bedrijf 1] is geen sprake, die was er alleen met de gemeente [plaats 2]. Evenmin is sprake van ‘gewoonterecht’. [eiser] wenst daarom per direct de beschikking over zijn grond te verkrijgen.

3.3.

[eiser] stelt dat hij met kinderopvang [bedrijf 3] B.V. een huurovereenkomst voor het pand heeft gesloten en dat het de bedoeling is om een modern kinderopvangcentrum te ontwikkelen. Zolang [bedrijf 1] gebruik maakt van de buitenruimte is dat niet mogelijk. Om verdere schade en vertraging door een gebrek aan medewerking van [bedrijf 1] te voorkomen, is volgens [eiser] oplegging van een dwangsom noodzakelijk.

4.Het verweer

4.1.

[bedrijf 1] betwist de vordering. Zij betwist in de eerste plaats het spoedeisend belang van [eiser] . Verder voert zij aan dat zij al ruim tien jaar gebruik maakt van de buitenruimte. Zij mocht er daarom op vertrouwen dat zij deze ruimte mag blijven gebruiken. Daarnaast heeft zij in tegenstelling tot [eiser] een (zwaarwegend) belang bij het gebruik omdat zij geen kinderdagverblijf zonder buitenruimte mag exploiteren.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu volgens [eiser] sprake is van een voortdurende inbreuk op zijn eigendomsrecht waardoor schade wordt geleden. Onder die omstandigheden kan niet van [eiser] worden verwacht dat hij een uitspraak in een bodemprocedure afwacht.

5.2.

De vraag die voorligt, is of [bedrijf 1] gebruik mag (blijven) maken van de buitenruimte die niet tot het gehuurde behoort.

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat [bedrijf 1] ruim tien jaar gebruik heeft gemaakt van de buitenruimte toen deze nog van de gemeente [plaats 2] was. Op 26 maart 2024 is [eiser] eigenaar van de buitenruimte geworden. Als eigenaar is hij (in beginsel) bevoegd om, met uitsluiting van een ieder, vrij van zijn eigendom gebruik te maken. Hij is niet gebonden aan eventuele afspraken tussen [bedrijf 1] en de gemeente [plaats 2].

5.4.

Het voorgaande betekent echter niet dat [eiser] zijn bevoegdheid onder alle omstandigheden kan uitoefenen en dat hij in het geheel geen rekening hoeft te houden met belangen van anderen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dient in dit geval [eiser] toe te staan dat [bedrijf 1] gebruik maakt van de buitenruimte. Daarvoor is het volgende redengevend.

5.5.

In artikel 10 lid 3 van het Besluit kwaliteit kinderopvang staat: “
Een kindercentrum beschikt over ten minste 3 m2 vaste buitenspeelruimte per in het kindercentrum aanwezig kind. De buitenspeelruimte is voor kinderen in de leeftijd tot twee jaar aangrenzend aan het kindercentrum. Voor kinderen van twee jaar of ouder is de buitenspeelruimte bij voorkeur aangrenzend aan het kindercentrum, maar in ieder geval aangrenzend aan het gebouw waarin het kindercentrum is gevestigd.”

5.6.

Om haar activiteiten als kinderdagverblijf uit te voeren moet [bedrijf 1] dus beschikken over een buitenspeelruimte die aan het gebouw grenst waarin zij is gevestigd. Niet in geschil is dat alleen de betreffende buitenruimte die zij altijd heeft kunnen gebruiken hieraan voldoet. Voor [bedrijf 1] is er geen alternatief. Indien zij niet langer van de buitenruimte gebruik mag maken betekent dit feitelijk dat zij haar activiteiten moet staken.

5.7.

De kantonrechter is van oordeel dat [bedrijf 1] daardoor onevenredig zou wordt worden benadeeld. Zij heeft immers groot belang bij voortzetting van haar activiteiten zolang zij zich met succes op ontruimingsbescherming kan beroepen. Het belang van [eiser] om als eigenaar vrijelijk over de grond te beschikken acht de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden ondergeschikt. [eiser] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat hij een ander belang heeft bij het gevorderde verbod dan het [bedrijf 1] onmogelijk te maken om haar activiteiten in het pand voort te zetten, zodat hij het pand en de buitenruimte aan [bedrijf 3] ter beschikking te stellen. [eiser] heeft er echter zelf voor gekozen om al een huurovereenkomst met een nieuwe huurder te sluiten, terwijl [bedrijf 1] nog aanspraak kon maken op ontruimingsbescherming. Het gebruik van de buitenruimte is daarmee in dit geval onlosmakelijk verbonden.

5.8.

De kantonrechter is gelet op het evidente belang van [bedrijf 1] van oordeel dat [eiser] moet dulden dat [bedrijf 1] gebruik maakt van de buitenruimte. De vordering van [eiser] om [bedrijf 1] te verbieden om de buitenruimte te gebruiken wordt daarom afgewezen. Daarbij wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat het [bedrijf 1] is toegestaan om de buitenruimte voor andere doeleinden te gebruiken dan als buitenspeelplaats. Evenmin is uitgesloten dat [eiser] aanspraak heeft op een vergoeding voor het gebruik van de buitenruimte. Dat is in deze procedure echter niet aan de orde.

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [bedrijf 1] worden vastgesteld op een bedrag van € 814,00 aan salaris van de gemachtigde van [bedrijf 1];

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter