Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 10879373 \ CV EXPL 24-553
datum uitspraak: 22 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting Stichting Elan Wonen
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen Elan Wonen
gemachtigde: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]
tegen
1.[gedaagde 1]
te [plaats]
2. [gedaagde 2]
te [plaats]
gedaagden
hierna te noemen [gedaagden]
gedaagde sub 2 procederend in persoon, mede namens gedaagde sub 1
1.De procedure
1.1.
Elan Wonen heeft [gedaagden] gedagvaard op 8 januari 2024. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord. Op 18 april 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig was [betrokkene] namens Elan Wonen en [gedaagde 2], mede namens [gedaagde 1]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huren sinds 26 oktober 2020 van Elan Wonen de woonruimte aan het adres [adres 1] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.380,52, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
[gedaagden] huren van Elan Wonen ook sinds 26 oktober 2020 de parkeerplaats aan de [adres 2] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 80,05, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
[gedaagden] hebben ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen voldaan. Per 18 april 2024 hadden [gedaagden] een huurachterstand van € 1.461,03.
2.4.
In de huurovereenkomst voor de woonruimte is ten aanzien van de huurprijs opgenomen, voor zover hier van belang:
“Eenmaal per jaar wordt de huurprijs verhoogd met een percentage gelijk aan dat waarmee het hierna bedoelde prijsindexcijfer over het voorgaande jaar is gewijzigd ten opzichte van het daaraan voorafgaande jaar. Het hierboven bedoelde ‘gemiddelde inflatiecijfer’ over het voorafgaande kalenderjaar wordt uitgedrukt in een percentage. Dit percentage wordt vermeerderd met een opslag. Deze opslag bedraagt nooit meer dan 3%. Onder prijsindexcijfer wordt verstaan de Consumenten Prijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens (2015=100), als gepubliceerd en nog te publiceren door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of opvolgende instanties.”
2.5.
In de Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte februari 2020 (hierna: algemene voorwaarden) is ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten, boete, rente en proceskosten opgenomen, voor zover hier van belang:
“Artikel 7 Wat Pro gebeurt er als u uw verplichtingen niet nakomt?
7.1.
U:
- Voldoet de huurprijs en de servicekosten op de overeengekomen datum;
- Woont in de woning als u vaste woonplaats;
- Komt alle bepalingen van deze overeenkomst na;
- Neemt alle voorwaarden in acht die wij verbinden aan een toestemming die wij verlenen. (….)
7.2.
U vergoedt ons alle schade, kosten en rente als gevolg van een omstandigheid zoals wij bedoelen in het eerste lid.
7.3.
Komt u de financiële verplichtingen volgens deze algemene voorwaarden niet na op de vervaldatum? Dan krijgt u van ons een aanmaning om uw verplichtingen binnen veertien dagen na te komen. Voldoet u vervolgens nog steeds niet aan uw verplichtingen dan bent u de wettelijke incassokosten verschuldigd, bestaande uit een percentage van de hoofdsom voor elke verplichting die u niet nakomt. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de hoogte van de hoofdsom en is vastgesteld in artikel 2 lid 1 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
7.4.
U leeft deze algemene voorwaarden goed na. Zo voorkomt u dat wij aansprakelijk bent voor alle kosten die wij moeten maken. Dat kunnen kosten zijn als gevolg van een aanmaning, ingebrekestelling of exploot die wij moeten sturen. Het kan ook gaan om kosten van procedures om u te dwingen deze algemene voorwaarden na te komen of om ontruiming. De buitengerechtelijke kosten die u en wij maken zijn nooit lager dan het gebruikelijke tarief dat gerechtsdeurwaarders hanteren. Dit bedrag wordt nog verhoogd met btw.”
En
“Artikel 20 Boete Pro
Wanneer u de zaken die in deze algemene voorwaarden huurovereenkomst zijn benoemd overtreedt, bent u Elan Wonen een boete verschuldigd van € 30,-- per dag zolang u in overtreding blijft, met een maximum van € 15.000,--. Het betalen van de boete betekent overigens niet dat u de zaken uit de algemene voorwaarden huurovereenkomst kan blijven overtreden. Wanneer op een overtreding uit deze algemene huurovereenkomst een specifiek bedrag is gekoppeld, geldt dit bedrag voor de algemene boetebepaling.”
2.6.
In het Huurreglement voor de parkeerplaats september 2008 (hierna: het huurreglement) is ten aanzien van de huurprijs, rente, boete en buitengerechtelijke incassokosten, opgenomen, voor zover van belang:
“4.2. Bij niet-tijdige betaling is huurder direct van rechtswege in verzuim en verbeurt hij een boete van € 115,00 per maand en is hij een vertragingsrente verschuldigd van 1 % per maand.
En
“11.1 Bij de vaststelling van de huurprijs is rekening gehouden met het vrij (niet betaald) parkeren in de directe omgeving van het gehuurde. In het geval de gemeente waarin de parkeerplaats is gelegen haar parkeerbeleid wijzigt en in de directe omgeving van het gehuurde zones aanwijst, waarin voor het parkeren van motorvoertuigen moeten worden betaald, behoudt de verhuurder zich het recht voor de huurprijs van het gehuurde aan te passen. De huurprijswijziging wordt uiterlijk twee maanden voor de ingangsdatum aan de huurder schriftelijk medegedeeld.
11.2.
De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd, met dien verstande dat de eerste verhoging zal plaatsvinden op de eerste van de maand juli volgend op de ingangsdatum van de huur. Het percentage wordt jaarlijks per 1 juli vastgesteld en is gebaseerd op het huurprijzenbeleid van verhuurder.
En
14.1. (…)
Indien de huurder in gebreke blijft enige voor hem uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen tijdig, volledig en deugdelijk na te komen, is huurder aansprakelijk voor alle buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten met een minimum van € 340,00, exclusief b.t.w. althans de werkelijke kosten, indien deze hoger zijn.”
3.Het geschil
3.1.
Elan Wonen vordert, na vermindering van eis, (samengevat) veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.461,03, te vermeerderen met een bedrag van € 193,74 aan rente en € 583,12 aan buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert Elan Wonen de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] hebben de huurachterstand erkend. Zij hebben aangegeven dat een en ander bij Elan Wonen niet soepel is verlopen wat betreft het verwerken van een nieuw bankrekeningnummer voor de incassomachtiging van de huur en dat zij graag willen dat dit wordt opgelost.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
De huurovereenkomsten die in deze procedure centraal staan, zijn gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EEG [1] (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn). De vordering met betrekking tot de huurovereenkomst voor de parkeerplaats dient daarnaast getoetst te worden aan de wettelijke (pre)contractuele informatieplichten van artikel 6:230g en verder van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Ambtshalve toetsing van (pre) contractuele informatieplichten
4.2.
De vordering met betrekking tot de huurovereenkomst voor de parkeerplaats is gebaseerd op een overeenkomst tussen een handelaar en een consument, anders dan een overeenkomst op afstand of buiten de verkoopruimte gesloten. Bij het sluiten van dergelijke overeenkomsten moet de handelaar voldoen aan de wettelijke (pre)contractuele informatieplichten van artikel 6:230l aanhef en onder a, b, c, d en f van het Burgerlijk Wetboek (BW). De kantonrechter is van oordeel dat hieraan is voldaan.
Ambtshalve toetsing van (on)eerlijke bedingen:
- Geliberaliseerde huurovereenkomst zelfstandige woonruimte 26 oktober 2020
- Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte februari 2020
- Huurovereenkomst parkeerplaats 26 oktober 2020
- Huurreglement voor de parkeerplaats september 2008
4.3.
De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
4.4.
In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en in aanmerking genomen wat Elan Wonen in dit geding vordert, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, beding voor de buitengerechtelijke kosten, het rentebeding en het beding voor de gerechtelijke kosten. Deze bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Niet gesteld of gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.
4.5.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of deze bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
4.6.
Elan Wonen heeft het standpunt ingenomen dat de genoemde bepalingen als niet oneerlijk moeten worden beschouwd en dat in artikel 7.3. van de algemene voorwaarden een uitleg wordt gegeven van wat de kosten genoemd in artikel 7.2 van de algemene voorwaarden inhouden.
Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst voor de woning
4.7.
Dit beding biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regelgeving voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs en regels van het CPI en daarbovenop (ii) met maximaal 3%. Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regelgeving en de regels van het CPI. Het tweede deel is wel oneerlijk omdat hiervoor geen rechtvaardigingsgrond is gegeven. Een dergelijke verhoging leidt (inmiddels) ook tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten (artikel 7:248 lid 3 BW Pro in samenhang met artikel 10 lid 3 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De kantonrechter vernietigt dit tweede deel van het huurprijswijzigingsbeding. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs geldt als verhoogd met de toegelaten verhoging (conform de regels van het CPI). Gezien het oorspronkelijke huurbedrag en het huidige huurbedrag heeft dit geen gevolg voor de hoogte van de vordering.
Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst voor de parkeerplaats
4.8.
Dit artikel sluit aan bij het huurprijzenbeleid dat zoals hiervoor is overwogen voor het tweede deel (de opslag) oneerlijk wordt geacht. Gezien het oorspronkelijke huurbedrag en het huidige huurbedrag heeft dit geen gevolg voor de hoogte van de vordering.
Het beding voor de buitengerechtelijke kosten, boete, rente en proceskosten in de algemene voorwaarden en het Huurreglement
4.9.
In de artikelen 7.2 en 7.4. van de algemene voorwaarden en artikel 14.1. van het huurreglement wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers in artikel 7.2 van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is in artikel 7.2 en artikel 7.4 ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20 en Pro artikel 7.2, 7.3 en 7.4 oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Ook is de bedongen rente niet gespecificeerd in artikel 7.2. Elan Wonen kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument verhalen. Op basis van het beding is de consument niet in staat de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd.
4.10.
De kantonrechter volgt Elan Wonen ook niet in haar stelling dat artikel 7.3 slechts een nadere uitwerking geeft van de kosten zoals vermeld in artikel 7.2. Het feit dat artikel 7.3 een specifieke regeling geeft voor buitengerechtelijke kosten, laat immers onverlet dat op grond van artikel 7.2 (en overigens ook 7.4) verdere buitengerechtelijke kosten kunnen worden gevorderd. Uit niets blijkt immers dat artikel 7.3 de reikwijdte van artikel 7.2 en 7.4. beperkt.
4.11.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de bedingen voor buitengerechtelijke kosten en rente vernietigt. De vordering wordt in zoverre afgewezen.
Het rente- en boetebeding in het huurreglement
4.11.
De bedongen rente in artikel 4.2. van het Huurreglement bedraagt daarnaast 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom oneerlijk. Ook het boetebeding in artikel 4.2. is oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter het rentebeding vernietigt. De vordering wordt in zoverre afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Artikel 7.4. van de algemene voorwaarden en artikel 14.1 van het Huurreglement zien ook op de proceskosten. Voor zover Elan Wonen op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Conclusie
4.13.
De eisende partij dient de huurachterstand van € 1.461,03 te betalen. De gevorderde buitengerechtelijk kosten en rente worden afgewezen.
4.14.
De gedaagde partijen worden overwegend in het ongelijk gesteld en worden daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij worden de gedaagde partijen ook veroordeeld tot betaling van € 102,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt de gedaagde partijen tot betaling van € 1.461,03 aan huurachterstand tot en met 18 april 2024;
3.2.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 137,39 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 542,00 wegens salaris gemachtigde;
3.3.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 102,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
3.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter