Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11033493 \ VV EXPL 24-24
Uitspraakdatum: 13 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Parteon
Stichting Parteon
gevestigd te Wormerveer
eiseres
verder te noemen: Parteon
gemachtigde: mr. G. Geneugelijk
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder in kort geding ontruiming van een huurwoning. Volgens de verhuurder is in de woning harddrugs aangetroffen en is ontruiming daarom gerechtvaardigd. De kantonrechter geeft de verhuurder gelijk en wijst de vordering toe, omdat voldoende aannemelijk is gemaakt dat de huurder een handelshoeveelheid harddrugs in de woning voorhanden heeft gehad.
1.Het procesverloop
1.1.
Parteon heeft [gedaagde] op 16 april 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 april 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] op 26 april 2024 producties toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Tussen Parteon en [gedaagde] is met ingang van 9 maart 2017 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning op het adres [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van Parteon (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 6.13 daarvan staat het volgende opgenomen:
“het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde of de aanhorigheden de woning prostitutie te (laten) bedrijven of activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het Strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken, drogen, verhandelen, verwerken of knippen, XTC produceren en andere verdovende middelen te kweken, produceren, voorhanden te hebben of te verwerken.(…)”
“het is huurder niet toegestaan in, op en/of aan het gehuurde of de aanhorigheden de woning prostitutie te (laten) bedrijven of activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het Strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken, drogen, verhandelen, verwerken of knippen, XTC produceren en andere verdovende middelen te kweken, produceren, voorhanden te hebben of te verwerken.(…)”
2.3.
Op 2 november 2023 heeft de Politie Zaanstreek-Waterlanden een controle in de woning van [gedaagde] uitgevoerd. Daarbij zijn onder meer de volgende zaken aangetroffen: 45 gram MDMA, zakje met wit blokje van een poederige substantie, verschillende bakken met daarin (kennelijke) verboden middelen, een steekpan met witte restanten, een tweede pan met witte restanten, lege bakjes, drie digitale keukenweegschaaltjes en drie mobiele telefoons.
2.4.
Bij brief van 30 november 2023 zijn partijen in kennis gesteld van het voornemen van de burgemeester van de gemeente Zaanstad om, naar aanleiding van de ontvangen bestuurlijke rapportage van de politie van 10 november 2023, handhavend op te treden en de woning te sluiten voor de duur van zes maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
2.5.
Bij besluit van 20 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad een last onder bestuursdwang opgelegd en heeft hij de sluiting van de woning gelast met ingang van 2 januari 2024 voor de duur van drie maanden.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Parteon vordert, nadat zij haar vordering op zitting heeft verminderd, bij wijze van voorlopige voorziening veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en om huur te betalen. Aan de vordering heeft Parteon – samengevat – ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst tussen partijen vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester van de gemeente Zaanstad buitengerechtelijk is ontbonden, en dat [gedaagde] op diverse punten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Parteon ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop in kort geding, ontruiming van de woning.
3.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] stelt – kort weergegeven – dat weliswaar harddrugs aanwezig waren in zijn woning, maar dat dit geen ontruiming rechtvaardigt. Daarbij wijst [gedaagde] er ook op dat de door Parteon genoemde hoeveelheid harddrugs niet juist is, dat de harddrugs aanwezig waren vanwege een spel met vrienden, en dart hij er zich niet van bewust was dat het aanwezig hebben van deze hoeveelheid harddrugs in de woning verboden is. Verder betwist [gedaagde] dat hij handelt in drugs en benadrukt hij dat hij een groot belang heeft bij behoud van zijn woning. Ten aanzien van de huurachterstand voert [gedaagde] aan dat deze nu in elk geval minder dan één maand is.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon, daarbij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft dat belang betwist. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.
4.2.
Parteon heeft als toegelaten instelling van volkshuisvesting een spoedeisend belang om te bewerkstelligen dat haar – schaarse – sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond en om een zo effectief mogelijk “zero tolerance” beleid met betrekking tot illegale (drugs)activiteiten te kunnen voeren. Daar past bij dat zij er belang bij heeft een vordering tot ontruiming snel in kort geding voor te kunnen leggen.
4.3.
Parteon vordert ontruiming van de woning bij wijze van een voorlopige voorziening. De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een zeer ingrijpende maatregel is, gelet op de mogelijk feitelijk onomkeerbare gevolgen daarvan. Het is daarom van belang om terughoudend om te gaan met de toewijzing van een dergelijke vordering als voorlopige voorziening. Om die reden kan een ontruiming in kort geding alleen worden toegewezen wanneer het in grote mate van waarschijnlijkheid aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst is of moet worden ontbonden. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dus een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Mocht Parteon de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden?
4.4.
Allereerst moet worden beoordeeld of Parteon het recht had de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden in de zin van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
4.5.
De verhuurder kan een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW buitengerechtelijk ontbinden als in het gehuurde in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Vast staat dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten voor een periode van drie maanden na de vondst van (onder meer) een handelshoeveelheid MDMA in de woning. Dat het besluit tot sluiting van de woning nog niet onherroepelijk is, omdat [gedaagde] daartegen in beroep is gegaan, doet er niet aan af dat op dit moment sprake is van een geldig besluit. Er zijn geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat aannemelijk is dat dit besluit onjuist of ondeugdelijk is. De kantonrechter acht daarom in voldoende mate aannemelijk dat het sluitingsbesluit zal standhouden.
4.6.
Dat betekent dat Parteon de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. Het enkele gegeven dat de woning op de hiervoor genoemde grond is gesloten, geeft Parteon immers daartoe het recht.
Is [gedaagde] tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder?
4.7.
Ook als zou komen vast te staan dat de sluiting van de woning geen grond oplevert voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.8.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat de politie bij het binnentreden van de woning op 2 november 2023 in de woning MDMA en de hiervoor onder 2.2 vermelde zaken heeft aangetroffen. In de algemene voorwaarden is bepaald dat het [gedaagde] verboden is om in de woning activiteiten te verrichten die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet. Parteon verwijt [gedaagde] (onder meer) dat hij 45 gram MDMA in zijn woning aanwezig had. [gedaagde] betwist op zichzelf niet dat er MDMA is aangetroffen, maar voert aan dat de aangetroffen hoeveelheid niet klopt, dart het om 20 gram ging en dat dit bestemd was voor eigen gebruik van hem en zijn vrienden. Echter, het aanwezig hebben van 20 dan wel 45 gram MDMA is strafbaar op grond van de Opiumwet, ook als dit voor eigen gebruik is. Daarmee staat vast dat [gedaagde] het verbod van artikel 6.13 van de algemene voorwaarden heeft overtreden en daarmee te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder.
4.9.
Daarbij komt dat de kantonrechter voldoende aanknopingspunten ziet voor de juistheid van de stelling van Parteon dat ook sprake is geweest van het verwerken van drugs en drugshandel. Daarvoor is van belang dat de hoeveelheid drugs die in de woning werd aangetroffen aan te merken is als een handelshoeveelheid en dat er in de woning voorwerpen zijn aangetroffen (waaronder weegschaaltjes, pannen met witte aanslag en meerdere mobiele telefoons) waarvan bekend is dat die voorwerpen worden gebruikt bij het verwerken en handelen in drugs.
4.10.
Verder heeft [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat de harddrugs alleen bedoeld was voor eigen gebruik, en niet voor handel. Het verweer van [gedaagde] dat de MDMA in bakjes zat van ongeveer 0,7 gram, bedoeld was voor een bordspel met vrienden en dat zij 0,5 gram MDMA per keer gebruikten, vindt de kantonrechter niet geloofwaardig. Parteon heeft onder verwijzing naar de gegevens van het Trimbos Instituut voldoende toegelicht en onderbouwd dat een veelgebruiker met een gemiddeld lichaamsgewicht slechts gemiddeld 0,1275 gram MDMA per keer gebruikt. Gelet daarop is niet aannemelijk dat [gedaagde] en zijn vrienden een veelvoud daarvan zouden gebruiken. Evenmin acht de kantonrechter aannemelijk dat [gedaagde] twee kapotte weegschalen thuis had liggen en dat hij die wilde weggooien, maar daar nog geen tijd voor had gehad. Tot slot heeft [gedaagde] geen verklaring gegeven voor de drie mobiele telefoons die zijn aangetroffen in de woning.
4.11.
Gelet op het voorgaande heeft Parteon naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] niet alleen 45 gram MDMA in de woning aanwezig had, maar ook handelde in harddrugs. Dit heeft [gedaagde] onvoldoende weerlegd. Met het aanwezig hebben van 45 gram MDMA en de handel in harddrugs heeft [gedaagde] evident gehandeld in strijd met artikel 6.13 van de algemene voorwaarden en zijn wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
Is de ontruiming gerechtvaardigd?
4.12.
Dat Parteon in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden dan wel dat [gedaagde] te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder, neemt niet weg dat de kantonrechter moet beoordelen of een ontruiming gerechtvaardigd is. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen namelijk een inmenging in het door artikel 8 EVRM Pro beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner en de kantonrechter dient daarom te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig (proportioneel) is in de zin van deze bepaling. Daarbij dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen en dient een belangenafweging gemaakt te worden. In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.13.
Parteon heeft, als een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting, een zwaarwegend belang om op te treden tegen de aanwezigheid van handelshoeveelheden drugs in een woning ter voorkoming van activiteiten in haar woningbestand, die in potentie de leefbaarheid in buurten en wijken aan kunnen tasten.
4.14.
Weliswaar zijn de gevolgen van ontruiming van de woning aanzienlijk voor [gedaagde] , maar hij heeft het risico op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de nadelige gevolgen daarvan over zichzelf afgeroepen door in de woning handelshoeveelheden van de harddrug MDMA aanwezig te hebben.
4.15.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ontruiming van de woning tot een acute noodsituatie zal leiden. Op de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij de afgelopen maanden tijdelijk heeft gewoond bij zijn vriendin, vrienden en zijn moeder. Niet gebleken is dat hij daar niet weer terecht kan. Daar komt bij dat [gedaagde] al geruime tijd weet dat hij rekening moest houden met een sluiting van de woning en met de mogelijkheid dat terugkeer naar de woning na opheffing van de sluiting niet meer mogelijk zal zijn. Van [gedaagde] had dan ook mogen worden verwacht dat hij niet alleen tijdelijk onderdak had gezocht, maar ook stappen had ondernomen om elders onderdak te vinden voor de langere termijn, dan wel hulp te zoeken voor het zoeken naar ander onderdak. Dat hij (niet) niet beschikt over alternatieve woonruimte komt dus voor rekening en risico van [gedaagde] .
4.16.
De kantonrechter is – alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van [gedaagde] – van oordeel dat het woonbelang van [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van Parteon, dat eruit bestaat dat zij wenst op te treden tegen personen die drugs gerelateerde activiteiten uitvoeren in een van haar gehuurde woning en te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor dit soort activiteiten met alle mogelijke gevolgen van dien.
Conclusie
4.17.
Het voorgaande betekent dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven, dan wel dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden wegens tekortschieten door [gedaagde] , en dat niet gezegd kan worden dat de gevorderde ontruiming disproportioneel is in de zin van artikel 8 EVRM Pro. De door Parteon gevorderde ontruiming zal in deze procedure dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom voor het geval [gedaagde] weigert de woning na het verstrijken van de ontruimingstermijn te verlaten, wordt eveneens toegewezen, maar gemaximaliseerd tot een bedrag van € 10.000,00. Ook de vordering dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de huur van € 788,16 per maand te betalen tot aan de dag van de ontruiming wordt toegewezen.
4.18.
De gevorderde huurachterstand van € 522,03 wordt toegewezen. [gedaagde] heeft namelijk de hoogte van de nog resterende huurachterstand niet weersproken en deze wordt daarom toegewezen. Omdat [gedaagde] in verzuim is met betaling van de huur, is hij tevens wettelijke rente verschuldigd vanaf datum vonnis.
4.19.
De proces- en nakosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De proceskosten worden vermeerderd met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] met alle aan haar toebehorende goederen en personen te ontruimen, te verlaten en onder afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een dwangsom van € 500,00 per dag tot een maximumbedrag van € 10.000,00 indien [gedaagde] nalaat de woning na het verstrijken van de ontruimingstermijn te verlaten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 522,03 aan achterstallig huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag van de ontruiming aan Parteon te betalen een bedrag van € 788,16 per maand;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Parteon tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 135,97
griffierecht € 524,00
salaris gemachtigde € 543,00
nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter