Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/348940 / KG ZA 24-60
Vonnis in kort geding van 2 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. A.E.R.B. Snel te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 2] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 2] ,
4.
[gedaagde 4],
4.
[gedaagde 4],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eisers]
- de producties van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden]
- de aanhouding ten behoeve van een regeling.
- de producties van [eisers]
- de producties van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden]
- de aanhouding ten behoeve van een regeling.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] hebben van [eisers] de onroerende zaak aan [adres] gekocht voor € 950.000,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van het model koopovereenkomst voor agrarisch bedrijf (model januari 2023), die door hen is ondertekend op 12 juni 2023.
2.2.
In de koopovereenkomst is in artikel 15 een financieringsvoorbehoud opgenomen op grond waarvan [gedaagden] de koopovereenkomst kunnen ontbinden als zij ondanks voldoende inspanning uiterlijk 21 augustus 2023 geen toezegging hebben verkregen bij een erkende geldverstrekkende instantie voor een geldlening tot € 500.000,00 of als [gedaagden] ondanks voldoende inspanning uiterlijk 21 augustus 2023 de woning van [gedaagde 3] en [betrokkene] niet definitief hebben verkocht. [gedaagden] moeten aantonen dat de voorwaarde is vervuld met inbegrip van bewijs dat zij zich hiervoor voldoende hebben ingespannen en [eisers] kunnen nadere bewijsstukken eisen waaronder de gedane aanvragen voor de geldlening.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de onroerende zaak samen met (schoon)ouders [gedaagde 3] en [betrokkene] gekocht ter bewoning en voor hun onderneming.
2.4.
Rabobank heeft op 9 juni 2023 aan [gedaagden] laten weten welke stukken zij moeten aanleveren voor de beoordeling van de financieringsaanvraag. [gedaagde 2] heeft op 16 juni 2023 geantwoord dat het uploaden van de documenten van vier partijen niet lukt en dat zij de stukken in overleg met een medewerker van de Rabobank per e-mail kon verstrekken.
2.5.
Rabobank heeft op 23 juni 2023 aan [gedaagden] bericht dat hun aanvraag voor een hypothecaire geldlening is afgewezen, omdat de aanvraag niet voldoet aan de door haar gestelde voorwaarden en normen.
2.6.
Op 30 juni 2023 hebben [gedaagden] aan de verkopend makelaar van [eisers] laten weten dat zij de koopovereenkomst ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud ex artikel 15.1 van de koopovereenkomst.
2.7.
[eisers] hebben verzocht om een toelichting. [gedaagden] hebben op 30 juni 2023 gereageerd dat de voornaamste reden tot afwijzing van de financieringsaanvraag was gelegen in de agrarische bestemming van de onroerende zaak.
2.8.
Op 3 juli 2023 heeft de makelaar van [eisers] in een bericht aan [gedaagden] aangegeven dat [eisers] de ontbinding vooralsnog niet rechtsgeldig achten.
2.9.
Rabobank heeft op 3 juli 2023 in aanvulling op haar eerdere bericht aan [gedaagden] laten weten dat zij toetst op onderpand en inkomen en dat het probleem ligt bij het onderpand:
“De Rabobank financiert maximaal 80 % van de waarde van de (bedrijfs)woning. De waarde van de woning is een onderdeel van de gehele waarde van het gekochte object. Hierdoor is er circa 135.000 aan eigen geld te kort om de koop rond te kunnen maken.”
“De Rabobank financiert maximaal 80 % van de waarde van de (bedrijfs)woning. De waarde van de woning is een onderdeel van de gehele waarde van het gekochte object. Hierdoor is er circa 135.000 aan eigen geld te kort om de koop rond te kunnen maken.”
2.10.
Klaver Makelaardij heeft op 3 juli 2023 aan de makelaar van [eisers] laten weten dat zij op 14 juni 2023 opdracht had gekregen voor verkoop van de woning van [gedaagde 3] en [betrokkene] en de woning op 23 juni 2023 is ingemeten en de volgende dag foto’s worden gemaakt van de woning.
2.11.
Op 5 juli 2023 heeft Rabobank aan [gedaagden] bericht:
“U heeft een financiering aangevraagd voor een bedrag van € 500.000. Om de koop rond te maken heeft u circa € 518.175 aan eigen middelen nodig. Deze eigen middelen zijn op dit moment niet beschikbaar en derhalve bieden wij geen financiering aan van € 500.000 of een lager bedrag.”
“U heeft een financiering aangevraagd voor een bedrag van € 500.000. Om de koop rond te maken heeft u circa € 518.175 aan eigen middelen nodig. Deze eigen middelen zijn op dit moment niet beschikbaar en derhalve bieden wij geen financiering aan van € 500.000 of een lager bedrag.”
2.12.
Huijgen Adviesbureau heeft op 15 juli 2023 aan [gedaagden] bericht dat er geen mogelijkheid is voor een hypotheek van € 500.000,00 vanwege een niet toereikend inkomen.
2.13.
Rabobank heeft op 18 juli 2023 aan [gedaagden] laten weten:
“Wellicht nog even ter aanvulling van de afwijzing te benoemen dat Rabobank een beperking heeft qua verstrekking op een (bedrijfs)woning met een gecombineerde bestemming van zakelijk en wonen. Rabobank financiert in dergelijke situaties tot maximaal 80 % van de woningwaarde. De verplichte eigen inbreng zal in dergelijke situaties dus (nog) hoger zijn dan bij een koopwoning met enkel de bestemming ‘wonen’.”
“Wellicht nog even ter aanvulling van de afwijzing te benoemen dat Rabobank een beperking heeft qua verstrekking op een (bedrijfs)woning met een gecombineerde bestemming van zakelijk en wonen. Rabobank financiert in dergelijke situaties tot maximaal 80 % van de woningwaarde. De verplichte eigen inbreng zal in dergelijke situaties dus (nog) hoger zijn dan bij een koopwoning met enkel de bestemming ‘wonen’.”
2.14.
Op 17 augustus 2023 heeft Rabobank aan de gemachtigde van [gedaagden] bericht dat voor de financieringsaanvraag circa 15 documenten zijn aangeleverd en dat Rabobank tegen de volgende situatie aanliep:
“Recent heeft een klant van de Rabobank in [plaats 1] een vergelijkbare woning verkocht, een agrarische woning vergelijkbaar met de woning die jullie gekocht hebben. Om privacy heb ik het adres weggelaten. De woning is verkocht voor € 440.000, dit betrof alleen de verkoop van de woning. Mijn professionele inschatting is dat de waarde van de woning (als onderdeel van het geheel) die jullie gekocht hadden een lagere waarde vertegenwoordigd dan het voorbeeld dat ik hier genoemd heb. De betreffende woning waar ik over spreek was geheel aan standaarden 2023 aangepast. Een taxatierapport van een dergelijk object brengen circa € 2.000 kosten met zich mee. Mijn professionele inschatting is om dit rapport niet te laten opmaken met de kennis die ik bezit.”De Rabobank heeft verder aan [gedaagden] bericht dat zij maximaal 80 % van de privé woning mag financieren en dat de zakelijke afdeling op basis van de nog te starten onderneming geen financiering kon verstrekken op het overige gedeelte.
Verder heeft de Rabobank in deze e-mail bericht:
“Er moest eigen geld ingebracht worden om het totaal rond te kunnen maken. Het benodigde eigen geld was niet voldoende aanwezig, om die reden wordt dan geheel geen financiering aangeboden.”
“Recent heeft een klant van de Rabobank in [plaats 1] een vergelijkbare woning verkocht, een agrarische woning vergelijkbaar met de woning die jullie gekocht hebben. Om privacy heb ik het adres weggelaten. De woning is verkocht voor € 440.000, dit betrof alleen de verkoop van de woning. Mijn professionele inschatting is dat de waarde van de woning (als onderdeel van het geheel) die jullie gekocht hadden een lagere waarde vertegenwoordigd dan het voorbeeld dat ik hier genoemd heb. De betreffende woning waar ik over spreek was geheel aan standaarden 2023 aangepast. Een taxatierapport van een dergelijk object brengen circa € 2.000 kosten met zich mee. Mijn professionele inschatting is om dit rapport niet te laten opmaken met de kennis die ik bezit.”De Rabobank heeft verder aan [gedaagden] bericht dat zij maximaal 80 % van de privé woning mag financieren en dat de zakelijke afdeling op basis van de nog te starten onderneming geen financiering kon verstrekken op het overige gedeelte.
Verder heeft de Rabobank in deze e-mail bericht:
“Er moest eigen geld ingebracht worden om het totaal rond te kunnen maken. Het benodigde eigen geld was niet voldoende aanwezig, om die reden wordt dan geheel geen financiering aangeboden.”
2.15.
In een andere e-mail van 17 augustus 2023 heeft Rabobank bericht dat [gedaagden] alle gegevens hebben aangeleverd die zijn opgevraagd en die voor de beoordeling van de financieringsaanvraag nodig waren; aanvullende gegevens waren niet nodig omdat het springende punt niet het inkomen van [gedaagden] betrof. Verder heeft Rabobank bericht dat [gedaagden] snel en voortvarend hebben gehandeld bij de aanvraag en [gedaagden] de financiering bij Rabobank graag rond hadden willen maken.
2.16.
[eisers] hebben op 30 augustus 2023 aan [gedaagden] meegedeeld dat volgens de koopovereenkomst uiterlijk 1 september 20233 een bankgarantie moet worden gesteld en dat bij gebreke daarvan [gedaagden] in verzuim zijn.
2.17.
Op 5 september 2023 hebben [eisers] de koopovereenkomst ontbonden.
2.18.
Huijgen Advies heeft per e-mail van 7 maart 2024 aan [gedaagden] aangegeven dat bij haar op kantoor een afspraak voor een second opinion heeft plaatsgevonden en dat [gedaagden] verbijsterd en verbaasd waren over het feit dat Rabobank geen financiering kon verstrekken ondanks eerdere toezeggingen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, op straffe van een dwangsom, tot inzage dan wel het verstrekken van een afschrift van alle correspondentie en stukken die [gedaagden] ter gelegenheid van de financieringsaanvraag bij Rabobank en de second-opinion hebben verstuurd en hebben ingediend. Het gaat hierbij om de volgende stukken:
1. de volledige e-mailcorrespondentie tussen Rabobank en [gedaagden] op 9 en 16 juni 2023;
2. alle stukken c.q. bijlagen die bij deze e-mails van 9 en 16 juni 2023 door Rabobank zijn verzocht;
3. alle stukken c.q. bijlagen die bij deze e-mails van 9 en 16 juni 2023 door [gedaagden] aan Rabobank zijn verzonden;
4. de financieringsaanvraag;
5. aangifte inkomstenbelasting van alle gedaagden over de jaren, 2020, 2021 en 2022;
6. onderbouwing en bewijsstukken van het eigen vermogen van alle gedaagden, waaronder een kopie van alle bankafschriften van alle gedaagden gedateerd op de dag waarop de koopovereenkomst is gesloten en de dag waarop de koopovereenkomst ontbonden is;
7. het taxatierapport van de woning, deze zou gelet op de correspondentie met Rabobank van 9 en 16 juni 2023 en de -mail van Huijgen Advies voorhanden moeten zijn;
8. alle correspondentie en stukken verzonden aan Huijgen Advies , althans [medewerker van adviesbureau] ten behoeve van de second-opinion;
9. alle correspondentie en stukken verzonden door en aan Klaver Makelaardij met betrekking tot de verkoop van de woning van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] .
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij belang hebben de verzochte stukken te ontvangen om aan de hand daarvan te kunnen beoordelen of bij de financieringsaanvragen van [gedaagden] alle relevante stukken volledig en naar waarheid zijn overgelegd en reëel zijn geweest. [eisers] kunnen hiermee beoordelen of [gedaagden] terecht de koopovereenkomst hebben ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagden] voeren aan dat zij zich hebben ingespannen voor het verkrijgen van de financiering. Tot hun verbazing werd hun financieringsaanvraag afgewezen. [gedaagden] hebben steeds vragen van [eisers] beantwoord en de benodigde stukken verstrekt. [gedaagden] hebben een beroep gedaan op de financieringsvoorwaarde, die inhoudt dat zij van de koop af kunnen zien als zij kunnen aantonen dat de bank niet bereid is de aangevraagde financiering van € 500.000,00 te verstrekken. De afwijzing heeft niets te maken met het inkomen en vermogen van [gedaagden] , maar is gebaseerd op beleidsregels van Rabobank over het onderpand. [gedaagden] hebben voldaan aan de financieringsvoorwaarde en hebben ook aangetoond dat zij inspanning hebben geleverd. Het gaat er niet om dat [gedaagden] wellicht de koop hadden kunnen rondmaken door meer eigen geld in te brengen, zodat een lagere financiering dan € 500.000,00 nodig was. Het gaat erom dat zij geen financiering konden verkrijgen bij een erkende bank voor het door hen bedongen maximale bedrag van € 500.000,00. De documentatieplicht van artikel 15 van de koopovereenkomst gaat niet verder dan dat een afwijzing van een erkende bank moet worden overgelegd waaruit blijkt voor welk bedrag zij een geldlening hebben aangevraagd en dat voor dat bedrag geen geldlening kan worden verkregen en dat is aangetoond. Artikel 15.2 van de koopovereenkomst gaat niet verder dan dat [gedaagden] hebben aangetoond dat zij zich voldoende hebben ingespannen en ook dat is het geval. Daarom is niet voldaan aan de vereisten van artikel 843a Rv. De opgevraagde bescheiden zien niet op de rechtsbetrekking tussen partijen en er is geen rechtmatig belang.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering tot inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde bescheiden is in kort geding slechts toewijsbaar, als [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben. Aan de hand van de bescheiden willen [eisers] hun proceskansen in een eventuele bodemprocedure inschatten. Dat daarvoor niet eerst een bodemprocedure moet worden ingesteld om deze bescheiden te verkrijgen, brengt in dit geval een voldoende spoedeisend belang mee.
4.2.
De vordering van [eisers] is toewijsbaar als zij een rechtmatig belang hebben bij inzage, uittreksel of afschrift van bepaalde bescheiden die zien op een rechtsbetrekking waarin zij partij zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarvan geen sprake is en ligt dit als volgt toe.
4.3.
[eisers] vermoeden dat [gedaagden] mogelijk andere redenen hadden om van de koop af te zien en dat het beroep op het financieringsvoorbehoud dus oneigenlijk is. Zij baseren hun vermoeden op tegenstrijdige informatie van Rabobank en Huijgen Advies , e-mails van Rabobank met steeds een andere reden voor afwijzing van de financieringsaanvraag, het niet kunnen vaststellen of alle vereiste stukken aan Rabobank zijn verstrekt, [gedaagden] Rabobank onjuist hebben geïnformeerd over hun onderneming en de woning van [gedaagde 3] en [betrokkene] niet te koop is gezet. [gedaagden] hebben het voorgaande gemotiveerd weersproken.
4.4.
[gedaagden] hebben e-mails van Rabobank overgelegd waaruit blijkt dat zij een financieringsaanvraag hebben gedaan van € 500.000,00 en dat deze is afgewezen. Ook blijkt uit deze e-mails dat zij de door Rabobank opgevraagde stukken hebben verstrekt. In de e-mails geeft Rabobank verder een uitleg aan [gedaagden] waarom hun financieringsaanvraag is afgewezen. Hoewel uit de e-mails van 3 en 5 juni 2023 kan worden begrepen dat de afwijzing verband houdt met onvoldoende eigen geld, heeft Rabobank in de e-mail van 18 juli 2023 en 17 augustus 2023 verduidelijkt dat het probleem is gelegen in het onderpand. [gedaagden] komen alleen in aanmerking voor een financiering van de woning en niet voor een zakelijke financiering voor het restant van het gekochte object. Daarom kan alleen de waarde van de woning als onderpand dienen en geldt daarvoor een maximale financieringsnorm van 80 % van de waarde. Rabobank heeft de waarde van de woning ingeschat op € 440.000, waarvan maximaal 80 % mag worden gefinancierd, zodat een financiering van € 500.000,00 niet mogelijk is. Rabobank heeft daarbij uitgelegd dat op basis van de nog te starten onderneming geen zakelijke financiering op het overige gedeelte kon worden verstrekt. Dat volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel de onderneming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al medio 2022 is gestart, maakt niet dat [gedaagden] Rabobank onjuist hebben geïnformeerd. [gedaagden] hebben daarover verklaard dat ten tijde van de financieringsaanvraag de onderneming nog geen volledig boekjaar bestond en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bovendien fulltime in dienstverband werken en feitelijk nog geen onderneming exploiteren. [eisers] hebben hier onvoldoende tegenin gebracht. Daarbij is uit de overgelegde salarisstroken ook gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (vrijwel) fulltime werken.
4.5.
Dat Rabobank in de e-mails van 18 juli 2023 en 17 augustus 2023 ook aangeeft dat de verplichte eigen inbreng in geval van een bedrijfswoning hoger moet zijn dan bij enkel de bestemming ‘wonen’ en dat het benodigde eigen geld niet voldoende aanwezig was, kan niet leiden tot de conclusie dat bij meer eigen geld een financiering van € 500.000,00 wel mogelijk was. De voorzieningenrechter begrijpt dat Rabobank met deze opmerkingen, gelet op de verdere inhoud van alle e-mails van Rabobank, heeft bedoeld dat in geval [gedaagden] zouden beschikken over meer eigen geld de koop rond gemaakt had kunnen worden, omdat dan een lagere financiering nodig zou zijn.
4.6.
[gedaagden] hebben met de e-mail van Rabobank van 17 augustus 2023 ook voldoende onderbouwd dat een taxatie van het woongedeelte van de gekochte onroerende zaak niet tot een andere beslissing van Rabobank had geleid. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding aan de inhoud en betrouwbaarheid van deze e-mail van Rabobank of aan de deskundigheid van Rabobank te twijfelen. Daarvoor hebben [eisers] onvoldoende aangevoerd.
4.7.
Gelet op het voorgaande hebben [gedaagden] in kort geding aannemelijk gemaakt dat de voorwaarde voor ontbinding van de koopovereenkomst, namelijk dat zij geen toezegging hebben verkregen bij een erkende geldverstrekkende instantie voor een geldlening tot € 500.000,00, is vervuld. Ook hebben [gedaagden] aannemelijk gemaakt dat zij een reële financieringsaanvraag hebben gedaan, dus met aanlevering van alle benodigde stukken, en dat zij zich dan ook voldoende hebben ingespannen. Dat [gedaagden] de koopprijs met een lagere financiering en meer eigen geld mogelijk hadden kunnen betalen, doet niet ter zake. Als financieringsvoorwaarde is immers bedongen dat de koop kan worden ontbonden als geen financiering van € 500.000,00 kan worden verkregen.
4.8.
De conclusie is dat een rechtmatig belang voor inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarbij [eisers] partij zijn, ontbreekt. Dit leidt tot afwijzing van de vordering van [eisers]
4.9.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.577,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.577,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.