Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10969725 \ VV EXPL 24-21
Uitspraakdatum: 3 april 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Parteon
Stichting Parteon
gevestigd te Wormerveer
eiseres
verder te noemen:
gemachtigde: mr. R.W. Nederveen
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 1]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: geen.
De zaak in het kort
Eiseres vordert ontruiming van een gehuurde woning in verband met een betalingsachterstand en ernstige overlast. De vordering wordt toegewezen omdat de door gedaagde veroorzaakte ernstige overlast vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming rechtvaardigt.
1.Het procesverloop
1.1.
Parteon heeft [gedaagde] op 12 maart 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 maart 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ter zitting heeft Parteon nog een stuk overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet.
2.2.
Tussen Parteon en [gedaagde] bestaat sinds 3 maart 2023 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 664,37 per maand en is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van Parteon van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
In artikel 6.2 van de algemene voorwaarden (‘Goed huurder’) is onder andere opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde voortdurend en dagelijks als een goed huurder gebruiken en onderhouden en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen.”
Artikel 6.8 van de algemene voorwaarden (‘Overlast’) luidt:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt toegebracht door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met goedvinden van huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Onder overlast wordt onder meer verstaan; iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, intimidatie, bedreigingen, fysiek/verbaal geweld, overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel, prostitutie in of nabij het gehuurde, (huis)dieren die overlast veroorzaken. Alle aanspraken van derden ter zake de schending van deze verplichting van de huurder zijn voor rekening van de huurder.”
2.4.
Op 6 februari 2024 heeft Parteon een brief naar [gedaagde] gestuurd waarin zij hem wijst op meerdere klachten die die week bij haar zijn binnengekomen. Parteon heeft geschreven:
“Uit deze klachten blijkt dat u ernstige overlast veroorzaakt voor uw directe woonomgeving, dat u vernielingen aanricht en u zich zeer intimiderend en bedreigend opstelt naar omwonenden. Wij tolereren dit gedrag absoluut niet en verzoeken, zo nodig sommeren u dan ook om hier per direct mee te stoppen.”Ook kondigt Parteon aan, omdat het niet lukt om in contact te komen met [gedaagde], dat zij 7 februari 2024 samen met een wijkagent en iemand van FACT (ambulante hulpverlening) een gesprek met [gedaagde] wil voeren in het gehuurde.
2.5.
Op 7 februari 2024 is Parteon met de politie en eerdere hulpverleners van [gedaagde] van FACT naar het gehuurde gegaan. Bij brief van 16 februari 2024 heeft zij een bevestiging van het gesprek van die dag aan [gedaagde] gestuurd en hem gesommeerd per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. Parteon heeft onder andere geschreven:
“In onze brief van 6 februari jl. hebben wij opnieuw een huisbezoek aangekondigd voor 7 februari. Gezamenlijk met de politie en uw eerdere hulpverleners van het FACT hebben wij op 7 februari tevergeefs voor uw deur gestaan voor het een gesprek en vastgesteld dat u hier alle medewerking aan weigert. U was niet aanspreekbaar, ontweek onze vragen, wilde niet opendoen en lijkt e.e.a. totaal niet serieus te nemen.”
“In onze brief van 6 februari jl. hebben wij opnieuw een huisbezoek aangekondigd voor 7 februari. Gezamenlijk met de politie en uw eerdere hulpverleners van het FACT hebben wij op 7 februari tevergeefs voor uw deur gestaan voor het een gesprek en vastgesteld dat u hier alle medewerking aan weigert. U was niet aanspreekbaar, ontweek onze vragen, wilde niet opendoen en lijkt e.e.a. totaal niet serieus te nemen.”
2.6.
Op 22 februari 2024 is de politie naar aanleiding van een overlastmelding het gehuurde binnengetreden. [gedaagde] is door de politie aangehouden en meegenomen. [gedaagde] is uiteindelijk opgenomen in een GGZ-kliniek waar hij nog steeds verblijft.
2.7.
Op 18 maart 2024 heeft er een multidisciplinair overleg plaatsgevonden over [gedaagde]. Daarbij waren aanwezig FACT, het team woonoverlast van het Sociaal Wijkteam [sociaal wijkteam] en het Leger des Heils (LDH). Op verzoek van Parteon heeft het Sociaal Wijkteam [sociaal wijkteam] een verslag gemaakt van het gesprek en dit verslag naar Parteon gemaild. In deze e-mail staat onder andere:
“Een omklapconstructie, waarbij het LDH het huurcontract overneemt, is vanuit het LDH geen optie wegens de verslavingsproblematiek, wat een contra-indicatie is voor dit traject.”
“Een omklapconstructie, waarbij het LDH het huurcontract overneemt, is vanuit het LDH geen optie wegens de verslavingsproblematiek, wat een contra-indicatie is voor dit traject.”
3.De vordering
3.1.
Parteon vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) [gedaagde] veroordeelt:
1. het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
2. de betalingsachterstand van € 1.993,11 binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Parteon te voldoen;
3. de huur van € 664,37 per maand te betalen tot aan de dag van ontruiming;
4. tot betaling van € 120,59 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5. in de proces- en nakosten.
3.2.
Parteon legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er tot en met maart 2024 sprake is van een huurachterstand van € 1.993,11. Een dergelijk hoge huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft niet aan sommaties door Parteon voldaan en de betalingsachterstand loopt verder op. Daarnaast veroorzaakt [gedaagde] ernstige overlast aan omwonenden en gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt. Hij handelt daarmee in strijd met zijn wettelijke en contactuele verplichtingen. Gelet op de zorgmijdende houding van [gedaagde] is er geen zicht op vermindering van de ernstige overlast en kan instandhouding van de huurovereenkomst niet van Parteon worden gevergd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft ter zitting verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruiming van het gehuurde. Het verweer zal hieronder bij de beoordeling van de vordering worden betrokken.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan deze wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.2.
Het is voldoende komen vast te staan dat Parteon een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is door [gedaagde] ook niet betwist.
Huurachterstand
5.3.
Parteon legt aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde mede ten grondslag dat [gedaagde] de huur voor de maanden januari tot en met maart 2024 niet heeft betaald. Er is daarom sprake van een huurachterstand die vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming van het gehuurde in kort geding rechtvaardigt.
5.4.
Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] inmiddels de huur voor de maanden januari en februari 2024 aan Parteon heeft betaald en dat hij alleen de huur voor de maand maart 2024 nog moet voldoen. [gedaagde] heeft toegezegd dat hij de huur voor de maand maart begin maart zal betalen.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een op wanbetaling van de huur gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure, een huurachterstand van minimaal drie maanden een voorwaarde is. Daarvan is hier geen sprake meer. Dat [gedaagde] zijn huurachterstand (bijna) heeft ingelopen maakt zijn tekortkoming (het niet-tijdig betalen van de huur) weliswaar niet ongedaan, maar is wel mede aanleiding om te oordelen dat in de gegeven omstandigheden het niet in hoge mate waarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op deze grondslag in een bodemprocedure grote kans van slagen heeft. Van toewijzing van een vordering tot ontruiming kan om die reden geen sprake zijn.
5.6.
[gedaagde] zal wel worden veroordeeld de huur voor de maart 2024 aan Parteon te voldoen. [gedaagde] is de huur bij vooruitbetaling verschuldigd en heeft de huur voor de maand maart 2024 niet voor 1 maart 2024 betaald. De vordering van Parteon ten aanzien van de huur voor de maand maart was op het moment van dagvaarden op 12 maart 2024 opeisbaar en de kantonrechter acht het voldoende waarschijnlijk dat dit onderdeel van de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat [gedaagde] heeft toegezegd de huur begin maart te voldoen maakt voorgaande niet anders. De wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna vermeld.
Overlast
5.7.
Parteon legt aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde ook ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt en ernstige overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt.
5.8.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat een huurder zich als goed huurder dient te gedragen. [1] Deze verplichting brengt onder meer mee dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Parteon ook vastgelegd in de algemene voorwaarden. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming wegens overlast in kort geding, is slechts plaats indien sprake is van ernstige overlast en concrete klachten, zonder dat er uitzicht op verbetering is.
5.9.
Parteon verwijst ter onderbouwing van de overlast naar elf meldingen van omwonenden in de periode van 3 januari 2024 tot en met 22 februari 2024 die door het Meldpunt woonoverlast Zaanstad zijn ontvangen. Ook zijn er rechtstreeks bij Parteon meldingen gedaan; de politie is meerdere keren ter plaatse geweest en de situatie is onhoudbaar, aldus Parteon. De meldingen gaan onder andere over bonken op deuren en ramen, schreeuwen, harde muziek draaien, het versperren van de toegang in het portiek, het opwachten van mensen, het aanrichten van vernielingen en het zeer intimiderend en bedreigend opstellen naar omwonenden. Parteon heeft om met [gedaagde] in contact te komen en een einde te maken aan de overlast meerdere huisbezoeken afgelegd waarbij [gedaagde] veelal de deur niet open heeft gedaan, ook al was hij wel thuis. De communicatie met [gedaagde] verloopt zeer moeizaam en doet de overlast niet verminderen. Nu [gedaagde] is opgenomen in een kliniek is de overlast tijdelijk opgehouden maar gelet op de zorg mijdende houding van [gedaagde], vreest Parteon voor nieuwe overlast na zijn terugkeer.
5.10.
[gedaagde] betwist dat hij de door Parteon gestelde overlast heeft veroorzaakt. Hij is een aantal weken van huis weggeweest en er heeft toen iemand op zijn huis en zijn hond gepast. Het is niet uit te sluiten dat die persoon overlast veroorzaakt heeft. In optiek van [gedaagde] is zijn buurvrouw manisch. [gedaagde] voert verder aan dat hij pas een dag thuis was toen de politie kwam, dat de verkeerde is gepakt en dat er is geen bewijs van de beschuldigingen.
5.11.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] de door Parteon gestelde overlast onvoldoende weersproken. [gedaagde] heeft alle beschuldigingen verworpen maar heeft geen afdoende verklaring kunnen geven over wat er allemaal gebeurd is. De meldingen zijn niet alleen afkomstig van de buurvrouw waar [gedaagde] naar verwijst, maar ook van andere omwonenden. De meldingen zien op ernstige overlast en zijn concreet. Voor het geval niet [gedaagde] maar de persoon die op het gehuurde paste de overlast zou hebben veroorzaakt, wat niet is gebleken, geldt dat [gedaagde] daar als huurder op grond van de wet en de algemene voorwaarden verantwoordelijk voor is.
5.12.
Daar komt bij dat gebleken is dat er sprake is van een alcoholverslaving, dat [gedaagde] zorg mijdt (er is een rechterlijke machtiging voor medicatie inname aangevraagd) en dat hij over weinig zelfreflectie lijkt te beschikken. [gedaagde] vindt zelf dat het best goed is gegaan, belooft dat dit soort raar gedrag niet meer gebeurt en dat hij heel voorzichtig zal zijn met wie hij binnenlaat. [gedaagde] stelt zelf dat hij alleen een lichte alcoholverslaving heeft gehad waar hij nu vanaf is en dat hij een goedje krijgt dat wel iets helpt. Ter zitting heeft zijn begeleider van FACT verklaard dat er afgelopen zomer heel moeizaam contact was met [gedaagde] en dat de vrijwillige hulpverlenging niet tot stand kwam. [gedaagde] krijgt nu in de kliniek antipsychotica en dat lijkt wat rust te geven. Ook alcoholproblematiek speelt volgens zijn begeleider een rol; het is waarschijnlijk een combinatie van die twee factoren. [gedaagde] heeft al eerder zelfstandig gewoond en is vanuit die woning naar een kliniek gegaan waar hij behandeld is. Uit de e-mail van 19 maart 2024 blijkt tot slot dat het Leger des Heils een omklapconstructie geen optie vindt vanwege verslavingsproblematiek. Voormelde feiten en omstandigheden vergroten de kans op nieuwe overlast na een eventuele terugkeer in het gehuurde. Op dit moment ontbreekt naar het oordeel van de kantonrechter uitzicht op verbetering.
5.13.
De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] belang heeft bij het behoud van het gehuurde, maar het belang van Parteon weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde]. [gedaagde] zal samen met hulpverlenende instanties moeten gaan onderzoeken wat passende huisvesting voor hem zou kunnen zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter vormt de door [gedaagde] veroorzaakte overlast een dermate ernstige en structurele tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, ontruiming van het gehuurde, gerechtvaardigd is. [2] De vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt dan ook toegewezen.
5.14.
De kantonrechter zal [gedaagde] niet veroordelen om, zoals gevorderd, het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, maar hem daarvoor een langere termijn gunnen, te weten een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.15.
De vordering tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen tot aan de dag van ontruiming wordt afgewezen. De verplichting hiertoe vloeit reeds voort uit de huurovereenkomst tussen partijen. De huurtermijnen vanaf april 2024 waren op het moment van de dagvaarding en de mondelinge behandeling niet opeisbaar en Parteon heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld waarom zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van deze vordering.
5.16.
Parteon maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 lid 6 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag van € 120,59 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar zoals gevorderd.
5.17.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij overwegend ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] de woning aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege hem aanwezige goederen en personen te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan Parteon en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele en beschikking van Parteon te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Parteon binnen drie dagen na betekening van dit vonnis van € 664,37 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vervaldatum tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Parteon van de wettelijke rente over een bedrag van
€ 1.328,74 met ingang van de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Parteon van € 120,59 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 maart 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Parteon tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 272,69
griffierecht € 372,00
salaris gemachtigde € 543,00
nakosten € 135,00,
te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken door mr. P.J. Jansen in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter