ECLI:NL:RBNHO:2024:4303

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/349431 / KG ZA 24-87

Vonnis in kort geding van 26 april 2024

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1],

eisers,

advocaat mr. S.J. Kloosterman te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HAARLEMMERMEER,

gevestigd en kantoor houdende te Hoofddorp,

gedaagde,

advocaat mr. J.R.S. Adrichem te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eisers] en de gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties
de conclusie van antwoord met producties
de aanvullende producties (19 en 20) van de zijde van [eisers]
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eisers]
de pleitnota van de gemeente

1.2.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 15 maart 2024 zijn verschenen [eisers], bijgestaan door mr. Kloosterman voornoemd en namens de gemeente mevrouw [betrokkene], bijgestaan door mr. Adrichem voornoemd.

1.3.

Na de mondelinge behandeling is de verdere behandeling van de zaak pro forma twee weken aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg een schikking te beproeven. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. De gemeente heeft bij brief van 29 maart 2024 als productie 16 een memo overgelegd met een nadere toelichting op de redenen achter het niet verwerven van het stuk grond van Staatsbosbeheer.

1.4.

[eisers] hebben bij akte uitlaten productie van 12 april 2024 op de memo gereageerd.

1.5.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De gemeente heeft medio april 2023 via de door haar ingeschakelde makelaar Hoekstra en Van Eck (hierna: de makelaar) 15 bouwkavels aangeboden, gelegen aan de [adres] te [plaats 2]:

{afbeelding 1}

2.2.

Voor de verkoop van de kavels werd een (openbare) uitgifteprocedure georganiseerd, waarbij de kavels na loting aan kandidaat-kopers werden toegewezen.

2.3.

[eisers] hebben zich in april 2023 ingeschreven voor één van de kavels en hebben daarbij aangegeven dat hun eerste voorkeur uitgaat naar Kavel 13 en dat hun tweede voorkeur uitgaat naar kavel 14. Volgens het door de gemeente uitgegeven kavelpaspoort d.d. 26 januari 2023 heeft kavel 13 een oppervlakte van circa 2.653 m2. De koopsom bedraagt € 995.000,- vrij op naam. Via loting bij de notaris zijn [eisers] op 10 mei 2023 geselecteerd als potentiële kopers voor kavel 13.

2.4.

In aansluiting op het kennismakingsgesprek heeft de makelaar bij e-mailbericht van 20 juni 2023 een optieovereenkomst betreffende het recht tot koop van kavel 13 toegestuurd aan [eisers] De makelaar schrijft in de begeleidende e-mail het volgende:

Volgens afspraak mail ik hierbij de concept reserveringsovereenkomst voor kavel 13 in de [project] ter controle en informatie. Deze is tevens ter goedkeuring voorgelegd aan de verkoper, na hun akkoord zullen we de overeenkomst digitaal aanbieden ter ondertekening.

2.5.

Bij e-mailbericht van 7 juli 2023 heeft de gemeente aan Staatbosbeheer (onder meer) het navolgende geschreven:

(…) Ik heb je verteld , dat wij bij de verkoop van 14 bouwkavels geconstateerd hebben dat bij twee geschakelde bouwkavels een strook grond niet in eigendom is van de gemeente maar van Staatbosbeheer. (…) zoals toegezegd stuur ik je deze mail met een beschrijving van de situatie, relevante informatie en documentatie evenals een voorstel om vanuit de gemeente Haarlemmermeer de strook grond van Staatbosbeheer te verwerven. Wij hopen dat jullie bereid zijn om hieraan medewerking te verlenen. (…)

In voornoemd voorstel heeft de gemeente een bedrag van € 365.690,- v.o.n. als koopprijs voor de strook genoemd.

2.6.

Bij e-mailbericht van 13 juli 2023 is daarop (onder meer) geantwoord dat op de strook bos staat dat gecompenseerd moet worden en de gemeente in overleg moet met de provincie hoe dit op te lossen.

2.7.

In een e-mail van 24 juli 2023 schrijft de makelaar aan [eisers]:

(…) Van de verkoper gemeente Haarlemmermeer hebben wij bericht gekregen dat de
kavels 13en 14 niet geheel bij hen in bezit blijken te zijn. Dat betekent dat
kavel 13niet de oppervlakte en vorm heeft zoals aangeboden. De strook met groen ‘tussen’ de kavels 13 en 14 is nog in bezit van het Staatsbosbeheer en niet van de gemeente Haarlemmermeer. (…)

De verkoper, gemeente Haarlemmermeer, is in gesprek met partijen om tot een oplossing te komen waarbij de insteek is de kavel te kunnen verkopen zoals aangeboden.

Het kan echter ook zijn dat de te verkopen kavels worden verkleind naar ca. 2.000m2 met een afmeting van ca. 29 x 69 meter.

(…)

Nu kunnen wij echter niet anders dan het aanbod van het huidige kavel 13 laten vervallen, en jullie op de hoogte houden van de ontwikkelingen. (…) Uiteraard houden wij kavel 13 voor u beschikbaar maar kunnen nu geen andere concrete toezeggingen doen.

2.8.

[eisers] hebben de makelaar laten weten dat zij kavel 13 nog steeds willen kopen, ook als de oppervlakte verkleind zou worden tot 2.000 m2.

2.9.

In een e-mail van 22 september 2023 heeft de makelaar [eisers] het volgende meegedeeld:

(…) Zoals bekend heeft de gemeente de kavels 13 en 14 [project] uit verkoop genomen omdat deze in de aangeboden vorm niet kunnen worden geleverd.

Verkoper/gemeente verwacht dat de kavels t.z.t. in een verkleinde vorm zullen worden aangeboden, de kavels worden dan circa 2.000 m2 groot.

Vanwege deze aanpassing moet ook het bestemmingsplan voor deze locatie worden herzien, al met al een tijdrovende en ambtelijke procedure.

De verwachting is dat er niet eerder dan medio 2024 e.e.a. concreet gaat worden, en dat is slechts een inschatting.

Ook de prijsvorming van het nieuwe aanbod zal dan pas weer bepaald worden.

Ik heb bij de gemeente aangegeven dat u nog steeds belangstelling heeft ondanks de kleinere oppervlakte van het kavel en de termijn.

De verkoper/gemeente heb ik verzocht u formeel te informeren over de procedure en wijze van aanbieden van de toekomstige kavels.

Zij vinden het heel vervelend dat deze situatie is ontstaan en zijn intern in overleg over de mogelijkheden. (…)

2.10.

[eisers] hebben naar aanleiding van voornoemde e-mail nogmaals laten weten kavel 13 (ook) in verkleinde vorm te willen kopen. In een brief van 29 september 2023 heeft de gemeente [eisers] hierop (onder meer) het volgende laten weten:

(…)

Nog voordat wij aan u een optieovereenkomst konden aanbieden moesten wij de twee geschakelde kavels 13 en 14 uit de verkoop halen omdat wij erachter zijn gekomen dat een gedeelte van deze kavels geen eigendom van de gemeente is. (…) Na een zorgvuldige afweging en afstemming met Staatsbosbeheer, hebben wij besloten de strook niet te verwerven. Het gevolg is dat de gemeente de kavels 13 en 14 in aangepaste vorm moet verkopen, verminderd met een oppervlakte van circa 630 m2 per kavel.

Aangezien de huidige bestemmingsplanregels uitgaan van grotere kavels staan deze momenteel niet in verhouding met de nieuwe oppervlakte van de kavels. Hierdoor is de gemeente genoodzaakt om met de aanbieding van kavel 13 en 14 te wachten tot medio volgend jaar, omdat dan de bestemmingsplanregels worden herzien en in overeenstemming kunnen worden gebracht met de nieuwe oppervlakte van de kavels.

Bovenstaande is door onze makelaar aan u medegedeeld. Hierop heeft u aangegeven dat u graag alsnog voor de verkrijgen van kavel 13 in aanmerking wilt komen en dat u bereid bent om hiervoor tot volgend jaar te wachten.

Helaas moeten wij aan u mededelen dat wij genoodzaakt zijn om kavel 13 en 14 opnieuw via een openbare verkoopprocedure aan te bieden waar iedere geïnteresseerde zich op kan inschrijven. De reden hiervoor is dat de nieuwe kavels – doordat deze met 630 m2 afnemen, aanzienlijk goedkoper worden en de bestemminsplanregels veranderen - zodanig wijzigen dat er sprake is van een nieuw product. Deze nieuwe kavels zouden in potentie nieuwe, andere belangstellenden kunnen trekken en de gemeente is op grond van het gelijkheidsbeginsel verplicht deze kandidaten naar de verkrijging van de kavels mee te laten dingen.

2.11.

In een brief van 6 november 2023 heeft de advocaat van [eisers] de gemeente gesommeerd kavel 13 niet opnieuw via een openbare verkoopprocedure aan te bieden, maar voor [eisers] beschikbaar te houden en alsnog binnen een maand de optieovereenkomst betreffende Kavel 13 (uitgaande van een oppervlakte van circa

2.653 m2 en een koopsom van € 995.000 v.o.n., danwel – indien dat niet mogelijk

is – uitgaande van een oppervlakte van circa 2.000 m2 en een verlaagde koopsom)

met [eisers] aan te gaan en, als [eisers] vervolgens binnen de optieperiode besluiten tot aankoop van Kavel 13 over te gaan, de koopovereenkomst betreffende deze kavel met [eisers] aan te gaan en daar uitvoering aan te geven.

De gemeente heeft niet aan deze sommatie voldaan.

2.12.

In reactie op de brief van 6 november 2023 schrijft de advocaat van de gemeente in een brief van 17 januari 2024 aan [eisers]:

(…) Nadat de optieovereenkomst voor kavel 13 aan uw cliënten was toegestuurd, maar nog voordat deze is ondertekend, heeft gemeente geconstateerd dat een deel van die kavel, t.w. een strook grond ter grootte van circa 630 m2 , niet in eigendom is van de gemeente maar van Staatsbosbeheer. Dit staat eraan in de weg dat de verkoopprocedure onverkort kan worden voortgezet. Hierdoor kan en zal de gemeente kavel 13 slechts met een kleinere omvang en een aangepaste prijs verkopen.

Nadat de gemeente kenbaar had gemaakt dat zij deze kavel – mede gelet op het gelijkheidsbeginsel – opnieuw via een openbare procedure te koop zou aanbieden, heeft u namens uw cliënten op 6 november 2023 de gemeente (onder meer) gesommeerd om kavel 13 voor hen beschikbaar te houden, zij het met een verminderde oppervlakte en een aangepaste koopprijs.

De gemeente heeft hierover advies ingewonnen en is onder bepaalde voorwaarden bereid om met uw cliënten in gesprek te gaan om de reeds ingezette procedure met betrekking tot de verkoop van kavel 13 te hervatten. De gemeente is echter uitsluitend bereid om deze verkoopprocedure voort te zetten indien uw cliënten in ieder geval de onderstaande uitgangspunten en voorwaarden in acht nemen.

Risico Didam – afzien van schadevergoeding

(…) Het is (…) mogelijk dat een derde partij een gerechtelijke procedure zal initiëren tegen de gemeente, waarbij deze partij met succes stelt dat de verkoop aan uw cliënten in strijd is met het Didam-arrest, nu de aangepaste kavel 13 wezenlijk verschilt van de kavel, zoals die in de verkoopprocedure was aangeboden. Dat zou kunnen leiden tot een verbod om de procedure met uw cliënten te vervolgen of zelfs tot aantasting van de te sluiten overeenkomst. In dat geval zouden uw cliënten, afhankelijk van de uitkomst van deze gerechtelijke procedure, mogelijk aanspraak kunnen maken op schadevergoeding jegens de gemeente. De gemeente is bereid het risico verbonden aan hervatting van de verkoopprocedure te aanvaarden en het gesprek over het voortzetten van de verkoopprocedure aan te gaan, op voorwaarde dat uw cliënten uitdrukkelijk afzien van de mogelijkheid om de gemeente aansprakelijk te stellen voor eventuele schade die zij lijden indien een derde met succes daartegen opkomt. (…)

(…)

Wijziging bestemmingsplan (omgevingsplan)

De gemeente acht van belang dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan in overeenstemming wordt gebracht met de aangepaste oppervlakte van kavel 13. De bouwregels uit het ‘oude’ bestemmingsplan (…) waren gebaseerd op de oorspronkelijk gedachte kavelgrootte en kennen daarom ruimere bebouwingsmogelijkheden, waardoor deze bestemmingsplanregels vanuit ruimtelijk oogpunt niet meer in verhouding staan met de aangepaste oppervlakte van de kavel. De gemeente heeft daarom besloten de bestemmingsplanregels voor kavel 13 aan te passen. (…) De gemeente acht het van belang dat, voorafgaand aan de levering van kavel 13, het nieuwe ontwerpbestemmingsplan in elk geval voor wat die kavel betreft onherroepelijk is vastgesteld. In dat kader zal in een eventuele optie- of koopovereenkomst (…) een bepaling worden opgenomen. De strekking van deze bepaling zal zijn dat de levering/verkoop van de kavel niet plaatsvindt voordat het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld, dan wel dat een ontbindend of opschortende voorwaarde wordt opgenomen in de overeenkomst(en). (…)

2.13.

[eisers] wensen niet met deze voorwaarden in te stemmen.

2.14.

Partijen hebben overleg gevoerd met elkaar maar dit heeft niet geleid tot overeenstemming.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. de gemeente zal gebieden om binnen 3 dagen na dit vonnis, een optieovereenkomst betreffende Kavel 13 (met een oppervlakte van circa 2.653 m2 en een koopsom van € 995.000,- vrij op naam) met [eisers] te sluiten waarvan de tekst gelijkluidend is aan de reeds opgestelde en door de Makelaar aan [eisers] op 20 juni 2023 toegezonden definitieve versie van de optieovereenkomst (productie @) én, indien [eisers] vervolgens binnen de optieperiode besluiten tot aankoop van Kavel 13 over te gaan, om terstond de koopovereenkomst conform de door de gemeente opgestelde concept koopovereenkomst betreffende Kavel 13 (met de voornoemde oppervlakte en koopprijs) met [eisers] te sluiten, daaraan vervolgens uitvoering te geven en Kavel 13 uiterlijk op 22 september 2024, aan [eisers] te leveren tegen betaling door [eisers] van de voornoemde koopprijs, één en ander op straffe van een dwangsom;

Subsidiair:

II. de gemeente zal gebieden om binnen 3 dagen na dit vonnis, een optieovereenkomst betreffende Kavel 13 (met een oppervlakte van circa 2.025 m2 volgens de als productie @ overgelegde kaveltekening en met een koopprijs van € 815.000,- vrij op naam) met [eisers] te sluiten waarvan de tekst – behoudens de oppervlakte en de koopprijs van Kavel 13 – gelijkluidend is aan de reeds opgestelde en door de Makelaar aan [eisers] op 20 juni 2023 toegezonden definitieve versie van de optieovereenkomst (productie @) én, indien [eisers] vervolgens binnen de optieperiode besluiten tot aankoop van Kavel 13 over te gaan, terstond de koopovereenkomst conform de door de gemeente opgestelde concept koopovereenkomst (productie @) betreffende Kavel 13 (met de voornoemde oppervlakte en koopprijs) met [eisers] te sluiten, daaraan vervolgens uitvoering te geven en Kavel 13 uiterlijk op 22 september 2024, aan [eisers] te leveren tegen betaling door [eisers] van de voornoemde koopprijs, één en ander op straffe van een

dwangsom;

Primair en subsidiair:

III. de gemeente zal verbieden om Kavel 13 opnieuw (via een openbare selectieprocedure) te koop aan te bieden en Kavel 13 geheel of gedeeltelijk te verkopen aan een derde of in andere zin te vervreemden en/of een persoonlijk of zakelijk genots- of gebruiksrecht op (een gedeelte van) Kavel 13 te verlenen, alsmede om, indien de gemeente met betrekking tot (een gedeelte van) Kavel 13 al een overeenkomst strekkende tot verkoop of vervreemding in andere zin en/of strekkende tot het verlenen van een persoonlijk of zakelijk genots- of

gebruiksrecht heeft gesloten, aan die overeenkomst(en) uitvoering te geven, één en ander op straffe van een dwangsom;

IV. de gemeente zal veroordelen in de proceskosten en in de nakosten, met bepaling dat

als deze kosten niet binnen 7 dagen na de datum van het te deze te wijzen vonnis

worden voldaan, daarover met ingang van de achtste dag nadien wettelijke rente ex

artikel 6:119 BW is verschuldigd.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat namens de gemeente, na de mededeling dat er een fout was gemaakt bij de uitgifte van kavel 13, is toegezegd dat de kavel voor hen beschikbaar wordt gehouden en gezocht wordt naar een oplossing waarbij de insteek is de kavel te verkopen zoals aangeboden. Zij wijzen er op dat de gemeente op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat dit onmogelijk is, nu niet is gebleken dat de gemeente niet kan voldoen aan een eventuele compensatieplicht. De gemeente is daarom op grond van het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel gehouden om kavel 13 ongewijzigd aan [eisers] te verkopen. [eisers] stellen zich voorts op het standpunt dat gelet op de toezegging dat deze kavel voor hen beschikbaar zou worden gehouden, het de gemeente niet vrij staat om deze kavel opnieuw in een openbare verkoopprocedure aan te bieden. Volgens [eisers] is ingeval van verkleining van het perceel geen sprake van een nieuw product en wegen in dit geval bovendien het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel zwaarder dan het gelijkheidsbeginsel, aangezien het de gemeente is geweest die een fout heeft gemaakt en [eisers] een zwaarwegend belang bij toewijzing van het perceel hebben, zodat een belangenafweging in het voordeel van [eisers] uitvalt.

3.3.

De gemeente voert verweer. Zij voert aan dat het voor haar niet mogelijk is gebleken om de strook grond te verwerven en kavel 13 alsnog ongewijzigd aan te bieden. De gemeente kan de kavel daarom slechts met een gewijzigde omvang aanbieden. Wijziging van de oppervlakte en prijs van de kavel moet volgens de gemeente als een wezenlijke wijziging worden aangemerkt, met als gevolg dat op grond van het gelijkheidsbeginsel de kavel via een nieuwe aanbestedingsprocedure te koop moet worden aangeboden.

Volgens de gemeente hebben [eisers] wel enig vertrouwen kunnen ontlenen aan het feit dat zij zijn geselecteerd als potentiële kopers van kavel 13, maar is dit vertrouwen beperkt gebleven aangezien het nog niet tot (een uitnodiging voor) het ondertekenen van de optieovereenkomst is gekomen en/of tot betaling van de optievergoeding. De gemeente stelt dat zij daarom doorslaggevend gewicht mag toekennen aan het gelijkheidsbeginsel. Tot slot voert de gemeente aan dat zij een andere kavel, kavel 4 als alternatief heeft aangeboden en ook aan [eisers] tegemoet is gekomen door kavel 13 alsnog, zij het onder voorwaarden, aan hen te verkopen, maar dat [eisers] met geen van deze twee opties hebben ingestemd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de gemeente gehouden is kavel 13, al dan niet in gewijzigde vorm, aan [eisers] aan te bieden. Vast staat dat deze kavel in het kader van de door de gemeente georganiseerde openbare uitgifteprocedure via loting bij de notaris aan [eisers] is toegewezen. Eerst nadat de optieovereenkomst in juni 2023 aan [eisers] was toegezonden, heeft de gemeente ontdekt dat zij bij de uitgifte van kavel 13 (en kavel 14) een fout heeft gemaakt, omdat een strook grond die deel uitmaakt van deze kavel niet aan haar, maar aan Staatsbosbeheer in eigendom toebehoort. De gemeente heeft vervolgens aan [eisers] laten weten dat zij zal proberen de grond alsnog van Staatsbosbeheer te verwerven. Volgens de gemeente is dit vanwege de compensatieplicht niet mogelijk gebleken en ziet zij zich genoodzaakt de kavel in gewijzigde vorm opnieuw via een openbare verkoopprocedure te koop aan te bieden.

4.2.

[eisers] hebben ter zitting uitgebreid en gemotiveerd betwist dat het voor de gemeente onmogelijk is de strook grond te verwerven vanwege het niet kunnen voldoen aan de compensatieplicht. In verband met deze gemotiveerde betwisting heeft de voorzieningenrechter de gemeente verzocht haar stellingen op dit punt nader toe te lichten. De gemeente heeft daartoe een memo overgelegd (aanvullende productie 16). Hierin stelt de gemeente dat de toezichthouder van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord in juli 2023 heeft aangegeven dat, naast een kapmelding, de groenstrook ter plekke in natura gecompenseerd diende te worden. Volgens de gemeente is hiervoor in het plangebied [project] geen mogelijkheid. Eerst in maart 2024 zou duidelijk zijn geworden dat compensatie elders in de gemeente een mogelijkheid kan zijn. De in dit verband te maken kosten voor (eventuele) grondverwerving, inrichting, beheer- en onderhoudskosten van een nieuwe groenstrook worden door de gemeente begroot op € 40.000,-.

4.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente (ook) met voornoemde memo voorshands onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de compensatieplicht verwerving van de strook grond van Staatsbosbeheer onmogelijk maakt, zoals door de gemeente is betoogd. Dat de gemeente, zoals zij stelt, vanwege de onzekerheden en het tijdspad rondom verwerving van de strook grond en de verplichte compensatie van de groenstrook, de daarmee gepaard gaande aanvullende kosten die een formele herziening van de grondexploitatie door de gemeenteraad vereisen en de daarmee gemoeide besluitvormingstermijnen, niet tot aankoop van de strook grond is overgegaan, maakt dit niet anders. De voozieningenrechter acht de aanvullende kosten (in verband met de compensatieplicht) van € 40.000,-, mede in het licht van de door de gemeente begin juli 2023 aangeboden koopprijs van € 365.690,- voor de strook grond, niet direct onoverkomelijk. Ook het door de gemeente genoemde tijdspad had aan de levering van de ongewijzigde kavel niet in de weg hoeven staan. Indien de gemeente destijds in juli 2023 werk zou hebben gemaakt van de verwerving van de strook grond (en de daarmee gepaard gaande compensatieplicht), was het door de gemeente in haar memo genoemde tijdspad van zeven à acht maanden inmiddels ruimschoots doorlopen, zodat moet worden aangenomen dat de kavel op dit moment bouwrijp en leveringsgereed had kunnen zijn.

4.4.

De voorzieningenrechter volgt de gemeente dan ook niet in haar (overigens eerst in de aanvullende productie ingenomen) stelling dat niet van haar verwacht kon en kan worden dat de groenstrook van Staatsbosbeheer gekocht wordt. Te meer niet nu de gemeente eerder heeft betoogd dat zij zich ervan bewust is dat zij een ongelukkige fout heeft gemaakt en daarom gezocht heeft naar oplossingen, waarbij de insteek was de kavel te kunnen verkopen zoals aangeboden. In dat kader heeft zij aangegeven de strook grond van Staatsbosbeheer te willen aankopen en heeft daartoe ook daadwerkelijk een bod uitgebracht. De gemeente heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat aankoop van de strook grond
eenvoudigweg niet mogelijk is gebleken, hetgeen zoals uit het vorenstaande blijkt, niet juist is.

4.5.

Nu echter vast staat dat de strook grond (vooralsnog) niet door de gemeente is verworven, is levering van de ongewijzigde kavel op dit moment feitelijk niet mogelijk (de gemeente is vooralsnog immers geen eigenaar van de strook grond). Dit staat aan toewijzing van de primaire vordering in de weg. De voorzieningenrechter zal daarom de primaire vordering afwijzen.

4.6.

Het vorenstaande geldt niet voor het subsidiair gevorderde. De gemeente is als eigenaar immers wel in staat de kavel in verkleinde vorm aan te bieden. De gemeente betwist dat zij hiertoe gehouden is. De gemeente voert aan dat de in oppervlak verkleinde kavel als een nieuw product moet worden aangemerkt, zodat deze op grond van het Didam-arrest opnieuw via een openbare verkoop moet worden aangeboden. Omdat [eisers] aan het feit dat zij zijn geselecteerde als potentiële kopers van kavel 13 volgens de gemeente slechts beperkt vertrouwen hebben kunnen ontlenen en zij in dat vertrouwen nog nauwelijks hebben gehandeld, stelt de gemeente zich op het standpunt dat zij in deze doorslaggevend gewicht mag toekennen aan het gelijkheidsbeginsel.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

4.7.

Vooropgesteld wordt dat de onderhavige situatie, waarbij de kavel op dit moment enkel in verkleinde vorm kan worden aangeboden, uitsluitend het gevolg is van de door de gemeente gemaakte fout in de aanbiedingsprocedure, die zij vervolgens heeft toegezegd te willen oplossen door de strook grond van Staatsbosbeheer te verwerven, hetgeen zij vervolgens heeft nagelaten.

4.8.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan de gemeente in de gegeven omstandigheden niet aan [eisers] tegenwerpen dat zij kavel 13 niet ongewijzigd aan kan bieden. Namens de gemeente is aan [eisers] immers medegedeeld dat kavel 13 voor hen beschikbaar zou worden gehouden. [eisers] mochten er in de gegeven omstandigheden dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat de optieovereenkomst (en in het verlengde daarvan de koopovereenkomst) alsnog tot stand zou komen, zeker nu de gemeente er ook voor had kunnen kiezen de strook grond van Staatsbosbeheer (alsnog) te verwerven, zodat zij kavel 13 ongewijzigd aan [eisers] had kunnen leveren.

4.9.

De gemeente heeft bovendien eerder zelf ook aangeboden de gewijzigde kavel rechtstreeks aan [eisers] aan te bieden. Weliswaar heeft de gemeente daaraan de voorwaarde willen koppelen dat [eisers] afzien van de mogelijkheid de gemeente aansprakelijk te stellen voor de schade indien een derde de koopovereenkomst met een beroep op het gelijkheidsbeginsel zou aantasten, maar naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan in de gegeven situatie van [eisers] in redelijkheid niet worden verwacht dat zij deze voorwaarden accepteren en bij voorbaat van een mogelijke aansprakelijkstelling afzien.

4.10.

Overigens staat voorshands geenszins vast dat in deze het Didam arrest van toepassing is. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Dit geldt echter alleen indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

4.11.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is verdedigbaar dat de mededingingsruimte in dit geval niet hoeft te worden geboden omdat:

 De afwikkeling van de onderhavige transactie voortbouwt op de uitkomst van een selectieproces dat in overeenstemming met Didam heeft plaatsgevonden en die jurisprudentie geacht moet worden niet zover te gaan dat het de gemeente de mogelijkheid ontneemt daarin gemaakte fouten, zoals de onderhavige, binnen de grenzen van haar mogelijkheden op te lossen.

 In de aanbiedingsprocedure voor een volgens de gemeente met de verkleinde kavel 13 vergelijkbare kavel (kavel 4) geen geïnteresseerden waren.

 Het Didam-arrest beoogt geïnteresseerden die zich ten opzichte van de overheid in een gelijke positie bevinden een gelijk speelveld te bieden. Door de werking van het vertrouwensbeginsel is echter van zodanige gelijkheid van posities in dit geval niet langer sprake: de gemeente heeft jegens [eisers] in relatie tot kavel 13 immers verplichtingen uit hoofde van het vertrouwensbeginsel die zij jegens nu opkomende belangstellenden niet heeft.

4.12.

Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat in deze het vertrouwensbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel, mede gelet op de niet weersproken belangen van [eisers], zwaarder dienen te wegen dan het gelijkheidsbeginsel. De voorzieningenrechter zal daarom de subsidiaire vordering toewijzen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de optieovereenkomst moet worden gesloten iets zal worden verruimd.

4.13.

Ook het daarmee samenhangende eerste deel van het onder III gevorderde verbod om kavel 13 opnieuw te koop aan te bieden en te verkopen aan een derde zal worden toegewezen. Het gevorderde verbod om uitvoering te geven aan al gesloten overeenkomsten met derden wordt afgewezen, nu hiermee tevens de belangen van niet in deze procedure betrokken derden getroffen worden. Overigens is er geen reden om aan te nemen dat de gemeente dergelijke overeenkomsten heeft gesloten.

4.14.

De voorzieningenrechter gaat er bij het vorenstaande vanuit dat [eisers] zich zullen houden aan de ter zitting gedane toezegging dat zij een bebouwingspercentage van 15% van de kavel niet zullen overschrijden en derhalve het bouwoppervlak zullen beperken tot circa 600m2 (bij twee verdiepingen). Voorts zullen [eisers] een Bibob toets moeten ondergaan en kunnen zij de levering van de kavel niet afdwingen als uit deze toets bezwaren zouden blijken. In dat geval zal uiteraard ook het verbod om kavel 13 opnieuw te koop aan te bieden en te verkopen aan een derde komen te vervallen.

4.15.

De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. De gemeente heeft verklaard zich aan een rechterlijke uitspraak te zullen houden, zodat voor het opleggen van een dwangsom geen aanleiding is.

4.16.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op dagvaarding € 135,97

vastrecht € 320,00

salaris advocaat € 1.107,00

nakosten
€ 173,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing)

totaal € 1.735,97

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

gebiedt de gemeente om binnen 14 dagen na dit vonnis, een optieovereenkomst betreffende Kavel 13 (met een oppervlakte van circa 2.025 m2 volgens de als productie overgelegde kaveltekening en met een koopprijs van € 815.000,- vrij op naam) met [eisers] te sluiten waarvan de tekst – behoudens de oppervlakte en de koopprijs van Kavel 13 – gelijkluidend is aan de reeds opgestelde en door de Makelaar aan [eisers] op 20 juni 2023 toegezonden definitieve versie van de optieovereenkomst én, indien [eisers] vervolgens binnen de optieperiode besluiten tot aankoop van Kavel 13 over te gaan, terstond de koopovereenkomst conform de door de gemeente opgestelde concept koopovereenkomst betreffende Kavel 13 (met de voornoemde oppervlakte en koopprijs) met [eisers] te sluiten, daaraan vervolgens uitvoering te geven en Kavel 13 uiterlijk op 22 september 2024, aan [eisers] te leveren tegen betaling door [eisers] van de voornoemde koopprijs;

5.2.

verbiedt de gemeente om Kavel 13 opnieuw (via een openbare selectieprocedure) te koop aan te bieden en Kavel 13 geheel of gedeeltelijk te verkopen aan een derde of in andere zin te vervreemden en/of een persoonlijk of zakelijk genots- of gebruiksrecht op (een gedeelte van) Kavel 13 te verlenen;

5.3.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten aan de zijde van [eisers] ten bedrage van € 1.735,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

veroordeelt de gemeente in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 26 april 2024.^[1]