Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./repnr.: 10847008 \ EJ VERZ 23-16
Uitspraakdatum: 25 april 2024
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. R.D. van der Woude
tegen
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars gebouw “[VvE] aan de [adres]
Vereniging van Eigenaars gebouw “[VvE] aan de [adres]
statutair gevestigd te [plaats]
verwerende partij
verder te noemen: VvE [VvE]
De zaak in het kort
Tijdens de vergadering van 20 november 2023 van de VvE, waarvan eiser van rechtswege lid is, is besloten tot aanpassing van het huishoudelijk reglement. In het aangepaste reglement is opgenomen dat het water in het complex gedurende de wintermaanden wordt afgesloten. In deze procedure vordert eiser vernietiging van het besluit. De kantonrechter wijst de vordering toe, omdat het afsluiten van water gedurende een groot gedeelte van het jaar een dusdanige beperking van het gebruik van een privé-gedeelte met zich mee brengt, dat een dergelijke beperking alleen in de splitsingsakte en niet in het huishoudelijk reglement kan worden opgenomen.
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 20 december 2023. VvE [VvE] heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 29 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [verzoeker] bij brief van 26 maart 2024 nog stukken toegezonden.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
1.4.
Op 6 april 2024 heeft VvE [VvE] per e-mail nog aanvullende stukken toegezonden. Bij e-mail van 9 april 2024 heeft de rechtbank VvE [VvE] laten weten dat deze stukken buiten beschouwing worden gelaten, omdat ze te laat zijn ingediend.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht dat hem recht geeft op het uitsluitend gebruik van de opslagruimte box [nummer] aan de [adres]
2.2.
De opslagruimte van [verzoeker] maakt deel uit van een complex van 77 units. De eigenaren van de appartementsrechten zijn lid van Vve [VvE]. In de splitsingsakte is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Verder geldt een huishoudelijk reglement.
2.3.
In het Modelreglement is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘
Artikel 9
Artikel 9
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. de technische installaties met daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.’
2.4.
In 2012 is door vorst schade aan de waterleiding ontstaan waardoor lekkage is opgetreden.
2.5.
Op 20 november 2023 heeft een algemene ledenvergadering van Vve [VvE] plaatsgevonden. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat tijdens de vergadering is besloten tot aanpassing van het huishoudelijk reglement. In het aangepaste huishoudelijk reglement is ten aanzien van het afsluiten van het water het volgende opgenomen.
‘Water: elk najaar gaat het water eraf. Dit gebeurt het laatste weekend van november of het eerste weekend van december.
Het water gaat er weer op, het laatste weekend van maart of het eerste weekend van april.’
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter primair het besluit om het water jaarlijks in het najaar af te sluiten en in het voorjaar weer aan te sluiten alsmede het besluit tot aanpassing van het huishoudelijk reglement op dit punt te vernietigen en VvE [VvE] te gebieden het water direct weer aan te sluiten op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vordert [verzoeker] dat de kantonrechter hem een vervangende machtiging verleent voor het (laten) maken van een aftakking/leiding vanaf het instroompunt van de gemeenschappelijke waterleiding naar zijn box.
3.2.
[verzoeker] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat het genomen besluit om het water jaarlijks gedurende vier maanden af te sluiten in strijd is met het toepasselijke modelreglement en de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker] stelt dat VvE [VvE] op basis van de artikelen 9 en 15 van het Modelreglement de gemeenschappelijke waterleiding op zodanige wijze moet beheren en onderhouden dat de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten het gehele jaar ongestoord gebruik kunnen maken van de koud-water tapinstallatie in hun box. Daar komt bij dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om het water ieder jaar gedurende vier maanden af te sluiten. [verzoeker] gebruikt dagelijks water in zijn box voor het schoonmaken van voor zijn werk benodigde gereedschappen. Zonder water in zijn privé-gedeelte kan [verzoeker] zijn bedrijf niet exploiteren en loopt hij dus inkomsten mis. Bovendien kunnen er volgens [verzoeker] vrij eenvoudig en zonder al te veel kosten maatregelen genomen worden die voorkomen dat de waterleidingen tijdens een vorstperiode bevriezen en betoogt hij dat het dus niet nodig is om het water jaarlijks een lange periode af te sluiten.
3.3.
VvE [VvE] voert aan dat het merendeel van de eigenaren tijdens de ALV vóór aanpassing van het huishoudelijk reglement en dus voor het afsluiten van het water heeft gestemd. Het besluit is daarmee rechtsgeldig tot stand gekomen. Verder betwist VvE [VvE] dat de door [verzoeker] voorgestelde maatregelen, zoals een verwarmingslint, kunnen worden gerealiseerd in het pand. Wel is VvE [VvE] er in principe mee akkoord dat er een aftakking van de gemeenschappelijke waterleiding naar het privé-gedeelte van [verzoeker] wordt gemaakt, maar er moet nog wel gekeken worden naar de uitvoering daarvan. Tot slot voert VvE [VvE] aan dat zij het buiten proportie vindt dat alle leden moeten meebetalen aan de kosten van gerechtelijke procedures door één of enkele leden die hun zin willen doordrijven. VvE [VvE] verzoekt de kantonrechter daarom [verzoeker] te veroordelen tot betaling van de kosten van de vorige procedure en deze procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat [verzoeker] de bedrijfsunit heeft gekocht met daarin een koud wateraansluiting. Hij mocht er naar het oordeel van de kantonrechter dan ook vanuit gaan dat hij gedurende het jaar, behalve in vorstperiodes, de beschikking heeft over water in zijn box. Als dat gedurende 30% van het jaar niet het geval is doordat het water preventief wordt afgesloten, dan is dat een dusdanige beperking van het gebruik van een privé-gedeelte dat een dergelijke beperking, met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste openbaarheid en kenbaarheid uit de registers, uit het Splitsingsreglement moet blijken. De procedure om tot wijziging van het Splitsingsreglement te komen is met bijzondere wettelijke waarborgen omkleed, omdat sprake kan zijn van ingrijpende inbreuken op het eigendomsrecht van de appartementseigenaar. De VvE heeft ervoor gekozen dit in het huishoudelijk reglement te regelen, voor de wijziging waarvan minder strenge eisen gelden.
4.2.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het besluit om het huishoudelijk reglement aan te passen in die zin dat het water gedurende een aanzienlijke periode van het jaar wordt afgesloten, vernietigbaar is. Het verzoek van [verzoeker] tot vernietiging van dit besluit wordt daarom toegewezen. Aangezien de periode waarin het water wordt afgesloten inmiddels is verstreken, gaat de kantonrechter ervan uit dat [verzoeker] op dit moment weer over water kan beschikken in zijn box. Hij heeft daarom geen belang meer bij zijn vordering om VvE [VvE] te gebieden het water weer aan te sluiten. Dit deel van de vordering alsmede de in dat kader verzochte dwangsom zullen dan ook niet worden toegewezen.
4.3.
Het voorgaande neemt niet weg dat de kantonrechter begrijpt waar het bestuur mee worstelt en dat het praktisch gezien lastig is alle eigenaren tijdig te bereiken indien er (strenge) vorst wordt verwacht, zodat de eigenaren de waterleidingen in hun privé-gedeelten leeg kunnen laten lopen en het water kan worden afgesloten. [verzoeker] voert echter terecht aan dat het aan het bestuur is hier een passende oplossing voor te bedenken, zodat het water niet langer dan noodzakelijk wordt afgesloten. De taak van het bestuur om zorg te dragen voor beheer en onderhoud betekent dat zij bevriezing moeten voorkomen, maar wel met zo beperkt mogelijke overlast voor de appartementseigenaren.
4.4.
Omdat het primaire verzoek wordt afgewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van het subsidiair verzochte.
4.5.
Anders dan door VvE [VvE] verzocht komen de kosten van deze procedure voor haar rekening. Artikel 237 lid 1 RV bepaalt namelijk dat de kosten voor rekening dienen te komen van de in het ongelijk gestelde partij. Aangezien [verzoeker] zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het genomen besluit tot aanpassing van het huishoudelijk reglement vernietigbaar is, moet VvE [VvE] aangemerkt worden als de in het ongelijk gestelde partij. De proceskosten komen dan ook voor haar rekening.
4.6.
Voor de kosten van de vorige procedure geldt dat daarover in die procedure al onherroepelijk is beslist. De bindende kracht van die uitspraak staat eraan in de weg dat VvE [VvE] dat punt in deze procedure opnieuw ter discussie stelt. De kosten van die procedure blijven dus door rekening van VvE [VvE].
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt het besluit van VvE [VvE] om het water in het najaar af te sluiten en in de laatste week van maart of de eerste week van april weer aan te sluiten alsmede het besluit tot het aanpassen van het huishoudelijk reglement voor zover dat ziet op het afsluiten van het water in voornoemde periode;
5.2.
veroordeelt VvE [VvE] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [verzoeker] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 542,00 ;
5.3.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.