Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10904076 CV EXPL 24-218
Uitspraakdatum: 11 april 2024
Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
[eiser]
[eiser]
te [plaats 1]
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
te [plaats 2]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte bij geliberaliseerde verhuur (vrije sector) en de Algemene Huurvoorwaarden 2009
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In artikel 5 van de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt: ‘
Voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast, op voorstel van de verhuurder.’
Voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast, op voorstel van de verhuurder.’
3.6.
Dit artikel is dusdanig ruim en algemeen geformuleerd dat de mogelijkheid tot het wijzigen van de huurprijs in feite onbegrensd is. Uit het artikel had tenminste moeten blijken dat is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Dit artikel is daarmee een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn en daarmee vernietigbaar.
3.7.
Ook in artikel 5 van de huurovereenkomst staat een beding dat betrekking heeft op de wijziging van de huurprijs. Dit beding luidt als volgt: ‘
(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
(…) De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig de navolgende systematiek:
de wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van het inflatiecijfer gepubliceerd door het (…) CBS, vermeerderd met een door verhuurder jaarlijks te bepalen opslag van maximaal 3% van de alsdan geldende huurprijs. (…)’
3.8.
Artikel 5 van de huurovereenkomst biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de wettelijke regels en daarbovenop (ii) met maximaal 3%. Dit eerste deel is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de wettelijke regels. Het tweede deel is nietig op grond van artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, omdat een dergelijke verhoging leidt tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich over de gevolgen hiervan voor (de hoogte van) de vordering uit te laten. Voor zover sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding, moet de eisende partij ter onderbouwing van haar vordering aangeven wat er meer aan huur is betaald dan de aanvangshuurprijs over de duur van de huurovereenkomst. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat het eerste deel van artikel 5 (i) niet oneerlijk is, maar dat betekent niet dat de eisende partij daar een beroep op kan doen. Artikel 5 van de algemene voorwaarden en artikel 5 van de huurovereenkomst moeten immers in samenhang worden gelezen. Bij vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5 van de algemene voorwaarden komt de eisende partij niet alsnog een beroep toe op artikel 5 (i) van de huurovereenkomst dan wel de wettelijke bepalingen. Daarbij verwijst de kantonrechter ook naar r.o. 3.3.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.9.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 17.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
“
Buitengerechtelijke kosten
Buitengerechtelijke kosten
17.2.
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
3.10.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In een eerdere uitspraak in een andere zaak (ECLI:NL:RBNHO:2024:2263, te vinden op rechtspraak.nl) heeft de kantonrechter dit beding oneerlijk bevonden. De kantonrechter ziet geen reden om daar nu anders over te denken en vernietigt daarom dit beding. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Rente
3.11.
Het rentebeding in artikel 4.1 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW en is daarom niet oneerlijk.
Servicekosten
3.12.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden is een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Conclusie
3.13.
De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de gevolgen van de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding in de algemene voorwaarden en de gedeeltelijke nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst voor (de hoogte van) de vordering.
3.14.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van
donderdag 16 mei 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven bij akte zich uit te laten over hetgeen in r.o. 3.13 is overwogen;
donderdag 16 mei 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven bij akte zich uit te laten over hetgeen in r.o. 3.13 is overwogen;
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter