Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10467815 \ CV EXPL 23-1873 WD
Uitspraakdatum: 7 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
verder te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. I.C. Andréa,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 18 april 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 16 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 3 november 2023 nog stukken toegezonden.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is op 27 november 2023 van de zijde van [gedaagde] een bericht ingekomen waarin hij schrijft dat hij geen oproep voor de mondelinge behandeling heeft ontvangen.
1.4.
Hierop is van de mondelinge behandeling een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden. Beide partijen hebben schriftelijk gereageerd op de inhoud van dit proces-verbaal.
1.5.
Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op 21 mei 2022 heeft [eiseres] samen met drie anderen enerzijds en [gedaagde] en [naam] anderzijds een schriftelijke huurovereenkomst gesloten waarbij zij de woning aan de [adres] te [plaats] van [gedaagde] en [naam] hebben gehuurd. De huurovereenkomst heeft een looptijd van 12 maanden, met ingang van 1 juni 2022. In de huurovereenkomst is de op [eiseres] rustende huurbetalingsverplichting gesteld op € 550,00 per maand. Voorafgaande aan het begin van de huurperiode heeft [eiseres] een waarborgsom van € 850,00 aan [gedaagde] betaald.
2.2.
Op 22 december 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde] het volgende WhatsApp bericht gestuurd:
“Hoi [gedaagde] , ik wil graag per 1 januari weg”
“Hoi [gedaagde] , ik wil graag per 1 januari weg”
2.3.
[gedaagde] heeft dit bericht op 24 december 2022 als volgt beantwoord:
“1 januari is erg kort dag en er is een lopend huurcontract tot het midden van het jaar )(…)Als er voor 30 december een nieuwe huurder is gevonden (…) zou het een optie kunnen zijn.”
“1 januari is erg kort dag en er is een lopend huurcontract tot het midden van het jaar )(…)Als er voor 30 december een nieuwe huurder is gevonden (…) zou het een optie kunnen zijn.”
2.4.
[eiseres] heeft de woning per 1 januari 2023 verlaten.
2.5.
[eiseres] heeft [gedaagde] aangemaand om de volledige waarborgsom terug te betalen. [gedaagde] heeft geweigerd om tot terugbetaling over te gaan.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de waarborgsom van € 850,00, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ten onrechte weigert om de betaalde waarborgsom aan haar terug te betalen.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot betaling van € 2.878,01.
4.2.
[gedaagde] voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan.
[eiseres] heeft om de volgende redenen geen recht op terugbetaling van de waarborgsom.
[eiseres] heeft de woning niet in goede staat achtergelaten. Hierdoor heeft [gedaagde] schade geleden ter hoogte van het bedrag van € 2.400,00 aan herstelkosten. [eiseres] moet dit bedrag aan [gedaagde] vergoeden.
[eiseres] heeft daarnaast niet voldaan aan de in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van een maand. Dit brengt mee dat zij gehouden is om huur te betalen over de maand januari 2023. Dit komt neer op € 550,00.
In totaal moet [eiseres] een hoofdsom van € 2.950,00 aan [gedaagde] betalen. Vermeerderd met rente en kosten en verminderd met de waarborgsom moet [eiseres] € 2.878,01 aan [gedaagde] betalen.
Voor zover [gedaagde] de waarborgsom aan [eiseres] moet terugbetalen, doet hij een beroep op verrekening met zijn vorderingen op [eiseres] .
Voor zover ondanks al het voorgaande [eiseres] aanspraak heeft op (terug)betaling van enig bedrag, is [gedaagde] slechts voor de helft daarvan aansprakelijk. Voor het resterende deel dient [eiseres] zich tot [naam] te wenden.
[eiseres] heeft om de volgende redenen geen recht op terugbetaling van de waarborgsom.
[eiseres] heeft de woning niet in goede staat achtergelaten. Hierdoor heeft [gedaagde] schade geleden ter hoogte van het bedrag van € 2.400,00 aan herstelkosten. [eiseres] moet dit bedrag aan [gedaagde] vergoeden.
[eiseres] heeft daarnaast niet voldaan aan de in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van een maand. Dit brengt mee dat zij gehouden is om huur te betalen over de maand januari 2023. Dit komt neer op € 550,00.
In totaal moet [eiseres] een hoofdsom van € 2.950,00 aan [gedaagde] betalen. Vermeerderd met rente en kosten en verminderd met de waarborgsom moet [eiseres] € 2.878,01 aan [gedaagde] betalen.
Voor zover [gedaagde] de waarborgsom aan [eiseres] moet terugbetalen, doet hij een beroep op verrekening met zijn vorderingen op [eiseres] .
Voor zover ondanks al het voorgaande [eiseres] aanspraak heeft op (terug)betaling van enig bedrag, is [gedaagde] slechts voor de helft daarvan aansprakelijk. Voor het resterende deel dient [eiseres] zich tot [naam] te wenden.
4.3.
[eiseres] betwist de tegenvordering.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen.
De waarborgsom en de door volgens [gedaagde] veroorzaakte schade
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom en dat zij niet gehouden is om enig bedrag aan [gedaagde] te betalen. De kantonrechter zal uitleggen waarop dit oordeel is gebaseerd.
5.4.
Om uit te maken of [eiseres] de betaalde waarborgsom (deels) terug dient te krijgen of niet, is van belang om te weten hoe de woning is opgeleverd. Om te kijken of er schade is die met de waarborgsom dient te worden verrekend moet een vergelijking worden gemaakt tussen de toestand bij aanvang en einde huur.
In artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat als tussen de huurder en de verhuurder een “beschrijving van het gehuurde” is opgemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin het volgens die beschrijving is aanvaard (behalve als er geoorloofde veranderingen zijn gedaan en er dingen zijn die gewoon door ouderdom stuk zijn gegaan of beschadigd).
De beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW dient de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig weer te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient namelijk te blijken
hoehet gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden.
De kantonrechter is het met [eiseres] eens dat voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst door partijen geen deugdelijke beschrijving van het gehuurde is opgesteld. [gedaagde] stelt weliswaar dat dit wel het geval is geweest en onderbouwt deze stelling door het overleggen van enkele foto’s, maar de kantonrechter gaat hieraan voorbij. De foto’s zijn ten eerste niet gedateerd, zodat niet valt vast te stellen wanneer deze zijn genomen. Verder is van een veel foto’s niet duidelijk wat erop te zien is. Het gevolg van het ontbreken van een deugdelijke beschrijving is, dat [eiseres] , behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt de gehuurde woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is geweest.
In artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat als tussen de huurder en de verhuurder een “beschrijving van het gehuurde” is opgemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin het volgens die beschrijving is aanvaard (behalve als er geoorloofde veranderingen zijn gedaan en er dingen zijn die gewoon door ouderdom stuk zijn gegaan of beschadigd).
De beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW dient de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig weer te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient namelijk te blijken
hoehet gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden.
De kantonrechter is het met [eiseres] eens dat voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst door partijen geen deugdelijke beschrijving van het gehuurde is opgesteld. [gedaagde] stelt weliswaar dat dit wel het geval is geweest en onderbouwt deze stelling door het overleggen van enkele foto’s, maar de kantonrechter gaat hieraan voorbij. De foto’s zijn ten eerste niet gedateerd, zodat niet valt vast te stellen wanneer deze zijn genomen. Verder is van een veel foto’s niet duidelijk wat erop te zien is. Het gevolg van het ontbreken van een deugdelijke beschrijving is, dat [eiseres] , behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt de gehuurde woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is geweest.
5.5.
Het ligt daarom op de weg van [gedaagde] om voldoende feiten aan te voeren en bewijs te leveren waaruit valt af te leiden dat (i) er in de periode juni tot en met december 2022 schade aan de woning is toegebracht en (ii) [eiseres] daarvoor alleen dan wel hoofdelijk naast de andere medebewoners aansprakelijk is. Immers, [gedaagde] maakt jegens [eiseres] aanspraak op vergoeding van het volledige (gestelde) schadebedrag en heeft aan ten minste twee andere medehuurders de door hen betaalde borg wél terugbetaald.
[gedaagde] heeft weliswaar in zijn reactie op het proces-verbaal gesteld dat bij de twee andere huurders verrekening van de borg wel heeft plaatsgevonden, maar hier gaat de kantonrechter aan voorbij. Het is, gelet op de betwisting van [eiseres] , aan [gedaagde] om bewijs te leveren van de door hem gestelde verrekening. Dit bewijs heeft [gedaagde] niet geleverd. Hij stelt namelijk slechts dat de verrekening zou blijken uit “de bewijsstukken van mr. Andrea [1] ”, de gemachtigde van [eiseres] , maar [gedaagde] heeft daarbij niet concreet gemaakt op welke stukken hij doelt en op welke wijze de verrekening hieruit zou moeten blijken.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiseres] het door [gedaagde] gestelde schadebedrag dient te vergoeden.
[gedaagde] heeft weliswaar in zijn reactie op het proces-verbaal gesteld dat bij de twee andere huurders verrekening van de borg wel heeft plaatsgevonden, maar hier gaat de kantonrechter aan voorbij. Het is, gelet op de betwisting van [eiseres] , aan [gedaagde] om bewijs te leveren van de door hem gestelde verrekening. Dit bewijs heeft [gedaagde] niet geleverd. Hij stelt namelijk slechts dat de verrekening zou blijken uit “de bewijsstukken van mr. Andrea [1] ”, de gemachtigde van [eiseres] , maar [gedaagde] heeft daarbij niet concreet gemaakt op welke stukken hij doelt en op welke wijze de verrekening hieruit zou moeten blijken.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiseres] het door [gedaagde] gestelde schadebedrag dient te vergoeden.
5.6.
Maar nog afgezien daarvan heeft [gedaagde] , gelet op het navolgende, de gestelde schade onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zake de herstelkosten verschillende facturen overgelegd, waaronder twee facturen van het bedrijf By Bernou. Van de zijde van [eiseres] is op de mondelinge behandeling over deze facturen verklaard, dat dit bedrijf al niet meer bestond op het moment dat de op de factuur genoemde en gedateerde werkzaamheden zouden zijn verricht. Voorts is namens [eiseres] gemotiveerd betwist dat de genoemde werkzaamheden überhaupt hebben plaatsgevonden. Dit betoog heeft [gedaagde] niet weersproken, ook niet in zijn reactie op het proces-verbaal.
5.7.
Al met al heeft [gedaagde] zijn eventuele vordering tot vergoeding van schade onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft recht op terugbetaling van de betaalde waarborgsom. Op de mondelinge behandeling is aan de orde gekomen of [gedaagde] hoofdelijk gehouden is dit bedrag te betalen. Bij deze gelegenheid is namens [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] als verhuurder hoofdelijk naast de andere verhuurder ( [naam] ) aansprakelijk is voor de terugbetaling. [gedaagde] heeft dit verder niet meer weersproken, ook niet in zijn reactie op het proces-verbaal. De kantonrechter leidt uit één en ander af dat de betrokken partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat beide verhuurders hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dit brengt mee dat [eiseres] zich voor het volledige bedrag tot [gedaagde] kan wenden.
de over de maand januari 2023 al dan niet te betalen huur
de over de maand januari 2023 al dan niet te betalen huur
5.8.
Ter zake de volgens [gedaagde] over de maand januari 2023 verschuldigde huur overweegt de kantonrechter als volgt. Uit de hiervoor onder 2.2. en 2.3. geciteerde WhatsApp berichten volgt dat [gedaagde] in principe akkoord ging met een vertrek van [eiseres] per 1 januari 2023 onder de voorwaarde dat er vanaf die datum een nieuwe huurder voorhanden was. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat de nieuwe huurder per 1 januari 2023 zijn intrek in het gehuurde had genomen, dat zij op die datum de sleutel aan de nieuwe huurder heeft overhandigd en dat deze huurder ook de voor januari 2023 aan [gedaagde] verschuldigde huur heeft betaald. [gedaagde] heeft dit niet weersproken, ook niet in zijn reactie op het proces-verbaal.
5.9.
De kantonrechter stelt vast dat de voorwaarde waaronder [gedaagde] akkoord is gegaan met een vertrek van [eiseres] per 1 januari 2023 in vervulling is gegaan. De huurovereenkomst tussen partijen wordt daarmee geacht per genoemde datum met wederzijds goedvinden te zijn beëindigd. [gedaagde] heeft geen aanspraak jegens [eiseres] op betaling van de huur voor januari 2023.
5.10.
De verweren van [gedaagde] tegen de vordering van [eiseres] zijn verworpen. De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 850,00 ligt voor toewijzing gereed. De vordering tot betaling van rente en buitengerechtelijke kosten, waartegen geen verweer is gevoerd, ligt ook voor toewijzing gereed.
5.11.
De door [gedaagde] ingediende tegenvordering ligt voor afwijzing gereed.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter zal daarbij de proceskosten die zien op de tegenvordering begroten op nihil, vanwege de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar als na te melden.
5.13.
Over de gevorderde vergoeding van de nakosten wordt als volgt overwogen. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de door [eiseres] gevorderde nakosten (die worden begroot op € 66,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis) niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag € 850,00 , te vermeerderen met de wettelijke over dit bedrag vanaf 3 maart 2023 tot aan de dag van de gehele betaling, alsmede te vermeerderen met een bedrag van € 127,50 aan buitengerechtelijke kosten;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,86
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 264,00 , één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
dagvaarding € 129,86
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 264,00 , één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter