Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10767758 \ CV EXPL 23-4691 WD
Uitspraakdatum: 1 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres,
verder te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.B. van Munster,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
D'Orangerie B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
gedaagde,
verder te noemen: D’Orangerie,
gemachtigde: mr. S. Hartog.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 19 oktober 2023 een vordering tegen D’Orangerie ingesteld. D’Orangerie heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 3 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. D’Orangerie heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] nog schriftelijk gereageerd op de tegenvordering en daarbij stukken ingediend.
2.De feiten
2.1.
Op 18 februari 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiseres] van D’Orangerie twee appartementsrechten heeft gekocht, die recht geven op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] te Laren en een parkeerplaats.
2.2.
D’Orangerie heeft zich bij de onderhandelingen laten bijstaan door makelaarskantoor [naam 6] .
2.3.
De appartementsrechten maken deel uit van een destijds nog te bouwen appartementencomplex. De aan het appartementencomplex verbonden vereniging van eigenaren is: VVE d’Orangerie (hierna: de VVE). D’Orangerie is opgericht in het kader van de ontwikkeling van dit appartementencomplex en heeft gefungeerd als projectontwikkelaar. De aannemer die het appartementencomplex heeft gerealiseerd is de besloten vennootschap WBC Bouw B.V. (hierna: WBC).
2.4.
Eveneens op 18 februari 2021 heeft [eiseres] met WBC een aannemingsovereenkomst gesloten waarbij zij aan WBC de opdracht heeft gegeven om, kort gezegd, het door haar aangekochte appartement te bouwen.
2.5.
Het betreffende appartement is inmiddels aan [eiseres] in eigendom overgedragen. WBC heeft de bouw van het appartementencomplex voltooid. De tot het complex behorende appartementen zijn bewoond.
2.6.
Enig bestuurder/ aandeelhouder van D’Orangerie is de [bestuurder] . [bestuurder] was aanvankelijk eigenaar van een tot het complex behorend appartement. [eiseres] en [bestuurder] waren als appartementseigenaar lid van de VVE en in die hoedanigheid in 2022 en 2023 ook aanwezig bij verschillende door de VVE gehouden ledenvergaderingen.
2.7.
Medio januari/ februari 2023 heeft [eiseres] bij Sunstore een zonnescherm aangeschaft. Sunstore heeft dit zonnescherm geplaatst en op 2 februari 2023 voor de aanschaf en montage in totaal een bedrag van € 6.517,00 bij [eiseres] in rekening gebracht.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter D’Orangerie veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 6.517,00.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat bij de onderhandelingen die hebben geleid tot de met D’Orangerie gesloten koopovereenkomst de door D’Orangerie ingeschakelde makelaar aan [eiseres] heeft toegezegd dat D’Orangerie de kosten van de aanschaf en plaatsing van een zonnescherm zou betalen en dat dit in de koopprijs zat inbegrepen. [eiseres] heeft deze kosten voorgeschoten. D’Orangerie dient op grond van de toezegging het voorgeschoten bedrag aan [eiseres] te betalen.
3.3.
D’Orangerie verweert zich op, kort gezegd, de navolgende gronden. Partijen zijn niet overeengekomen dat de kosten van het zonnescherm voor rekening van D’Orangerie zouden komen. De afspraak is niet in de schriftelijke koopovereenkomst opgenomen. Een dergelijke toezegging is niet gedaan. Voor zover de verkoopmakelaar van D’Orangerie dit aan [eiseres] zou hebben toegezegd, was hij hiertoe niet bevoegd. Een makelaar is maar een bode. [eiseres] , die advocaat is, mag hiermee bekend worden verondersteld.
[eiseres] heeft daarnaast met D’Orangerie geen overleg gevoerd over het type zonnescherm dat volgens haar op kosten van D’Orangerie zou moeten worden geplaatst. De kosten die zijn verbonden aan de aanschaf en de plaatsing van het door [eiseres] eigenhandig gekozen type zijn buitensporig hoog.
Nog afgezien daarvan is de VVE is niet akkoord gegaan met het door [eiseres] uitgekozen zonnescherm.
Al met al is D’Orangerie niet gehouden om aan [eiseres] enig bedrag te betalen.
[eiseres] heeft daarnaast met D’Orangerie geen overleg gevoerd over het type zonnescherm dat volgens haar op kosten van D’Orangerie zou moeten worden geplaatst. De kosten die zijn verbonden aan de aanschaf en de plaatsing van het door [eiseres] eigenhandig gekozen type zijn buitensporig hoog.
Nog afgezien daarvan is de VVE is niet akkoord gegaan met het door [eiseres] uitgekozen zonnescherm.
Al met al is D’Orangerie niet gehouden om aan [eiseres] enig bedrag te betalen.
4.De tegenvordering
4.1.
D’Orangerie vordert dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 4.171,00.
4.2.
D’Orangerie voert hiertoe, kort gezegd, als volgt aan. In aanvulling op de door [eiseres] gesloten koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst heeft D’Orangerie nog enkele werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de tuinaanleg en de inrichting van de buitenruimtes van de appartementen. Deze werkzaamheden heeft D’Orangerie in overleg met de VVE verricht. De VVE en al haar overige leden hebben de hieraan verbonden kosten aan D’Orangerie voldaan. De kosten die D’Orangerie bij [eiseres] voor de inrichting van haar terras in rekening heeft gebracht, laat [eiseres] onbetaald.
4.3.
[eiseres] voert verweer.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Deze zaak draait om de vraag of D’Orangerie op grond van de door de in 2.2 genoemde makelaar namens haar aan [eiseres] gedane toezegging gehouden is de door [eiseres] voor het zonnescherm gemaakte kosten te vergoeden. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel komt.
5.2.
Vast staat dat D’Orangerie de onderhandelingen met [eiseres] niet zelf heeft gevoerd, maar dat zij hiertoe een professionele makelaar in de arm heeft genomen. D’Orangerie heeft uitdrukkelijk betwist dat (i) de makelaar de in het geding zijnde toezegging heeft gedaan en, (ii) voor zover de makelaar een dergelijke toezegging heeft gedaan, de makelaar hiertoe bevoegd was. De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer en overweegt daartoe als volgt.
5.3.
Ter onderbouwing van haar stellingen doet [eiseres] onder meer een beroep op de volgende stukken:
(i) een per e-mail opgestelde schriftelijke verklaring van [naam 1] , voormalig medewerker van het door D’Orangerie ingeschakelde makelaarskantoor. De verklaring luidt als volgt:
“Geachte mevrouw [eiseres] , Hiermee kan ik bevestigen dat ik in april 2021 ter gelegenheid van de koop van uw appartement in de Orangerie te [plaats] u heb verteld (in opdracht van de projectontwikkelaar) dat in de koopprijs een zonnescherm voor het terras was inbegrepen.Ik werkte destijds als makelaar bij [naam 2] in [plaats] en dit was zo besproken met de projectontwikkelaar en de bouwdirectie.”De kantonrechter begrijpt dat met de termen projectontwikkelaar wordt gedoeld op D’Orangerie en met de term bouwdirectie op WBC.
(ii) een op 13 oktober 2022 gedateerde aan [eiseres] gerichte e-mail van WBC. De e-mail luidt als volgt:
“
(…)Feitelijk is het zonnescherm namelijk een toezegging geweest van de ontwikkelaar en is dit geen contractuele verplichting van WBC in de aannemingsovereenkomst. (…)”(iii) de notulen van de VVE vergadering van 17 december 2022. Deze notulen bevatten de volgende passage:
[naam 3] ( [eiseres] : toevoeging kantonrechter)
heeft de bewoners d.m.v. een foto getoond hoe de kwestie kan worden opgelost van de constructiefout waardoor het haar toegezegde zonnescherm niet kan worden aangebracht. Iedereen is akkoord, [naam 4] en [naam 5] denken hierover na.”(iv) de notulen van de VVE vergadering van 5 augustus 2023. Deze notulen bevatten de volgende passage:
“De VVE kan toestemming verlenen en daaraan voorwaarden verbinden. Om overzicht te houden wordt besloten dat eenbesluitenregisterzal worden bijgehouden met een verwijzing naar de betreffende notulen. Dit geldt achteraf voor de aanpassing van de hoogte van de terrasdeuren op [naam 3]( [eiseres] ; toevoeging kantonrechter)
balkon. Daardoor kan het door [bestuurder]( [bestuurder] ; toevoeging kantonrechter)
toegezegde en door WBC bevestigde zonnescherm alsnog worden opgehangen.”
(i) een per e-mail opgestelde schriftelijke verklaring van [naam 1] , voormalig medewerker van het door D’Orangerie ingeschakelde makelaarskantoor. De verklaring luidt als volgt:
“Geachte mevrouw [eiseres] , Hiermee kan ik bevestigen dat ik in april 2021 ter gelegenheid van de koop van uw appartement in de Orangerie te [plaats] u heb verteld (in opdracht van de projectontwikkelaar) dat in de koopprijs een zonnescherm voor het terras was inbegrepen.Ik werkte destijds als makelaar bij [naam 2] in [plaats] en dit was zo besproken met de projectontwikkelaar en de bouwdirectie.”De kantonrechter begrijpt dat met de termen projectontwikkelaar wordt gedoeld op D’Orangerie en met de term bouwdirectie op WBC.
(ii) een op 13 oktober 2022 gedateerde aan [eiseres] gerichte e-mail van WBC. De e-mail luidt als volgt:
“
(…)Feitelijk is het zonnescherm namelijk een toezegging geweest van de ontwikkelaar en is dit geen contractuele verplichting van WBC in de aannemingsovereenkomst. (…)”(iii) de notulen van de VVE vergadering van 17 december 2022. Deze notulen bevatten de volgende passage:
[naam 3] ( [eiseres] : toevoeging kantonrechter)
heeft de bewoners d.m.v. een foto getoond hoe de kwestie kan worden opgelost van de constructiefout waardoor het haar toegezegde zonnescherm niet kan worden aangebracht. Iedereen is akkoord, [naam 4] en [naam 5] denken hierover na.”(iv) de notulen van de VVE vergadering van 5 augustus 2023. Deze notulen bevatten de volgende passage:
“De VVE kan toestemming verlenen en daaraan voorwaarden verbinden. Om overzicht te houden wordt besloten dat eenbesluitenregisterzal worden bijgehouden met een verwijzing naar de betreffende notulen. Dit geldt achteraf voor de aanpassing van de hoogte van de terrasdeuren op [naam 3]( [eiseres] ; toevoeging kantonrechter)
balkon. Daardoor kan het door [bestuurder]( [bestuurder] ; toevoeging kantonrechter)
toegezegde en door WBC bevestigde zonnescherm alsnog worden opgehangen.”
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de hiervoor onder 5.3. weergegeven citaten – in onderlinge samenhang bezien - worden afgeleid dat (i) de door D’Orangerie ingeschakelde makelaar aan [eiseres] heeft toegezegd dat een zonnescherm in de koopprijs van het appartement zat begrepen en (ii) dat de makelaar bevoegd was om deze toezegging namens D’Orangerie te doen. [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat zij voordat het complex gebouwd was geen enkel contact met D’Orangerie heeft gehad.
Het voorgaande wordt met zoveel woorden bevestigd door de heer [naam 1] , die heeft verklaard de toezegging te hebben gedaan in opdracht van D’Orangerie. Niet in geschil is dat genoemde heer [naam 1] als medewerker van het door D’Orangerie ingeschakelde makelaarskantoor betrokken is geweest bij de met [eiseres] gevoerde onderhandelingen. Voor zover D’Orangerie betwist dat de makelaar bevoegd was deze toezegging namens haar te doen, faalt dat verweer aangezien D’Orangerie zich zonder voorbehoud heeft laten vertegenwoordigen door de makelaar en tegen die achtergrond [eiseres] erop mocht vertrouwen dat de makelaar bevoegd was deze toezegging te doen.
Daarbij komt dat ook WBC die als aannemer betrokken was bij de realisatie van het appartementencomplex heeft verklaard dat zij er van uitging dat het zonnescherm op kosten van D’Orangerie zou worden geplaatst.
Tot slot wijst de kantonrechter op de inhoud van de notulen van de twee hiervoor genoemde VVE ledenvergaderingen. Uit de inhoud van deze notulen blijkt dat zowel [eiseres] als de heer [bestuurder] als lid van de VVE aanwezig was en dat is besproken dat D’Orangerie het zonnescherm aan [eiseres] had toegezegd. Nu niet is gesteld of is gebleken dat (i) [bestuurder] op enig moment heeft aangedrongen op aanpassing van de inhoud van de betreffende notulen of dat (ii) [bestuurder] zich tot [eiseres] heeft gewend om het bestaan van de volgens [eiseres] gedane toezegging te ontkennen, gaat de kantonrechter er van uit dat de inhoud van de notulen een juiste weergave vormt van hetgeen op de vergaderingen hierover is besproken.
Gelet op het voorgaande komt aan het feit dat uit de notulen van 25 december 2022 zou kunnen worden afgeleid dat WBC het zonnescherm aan [eiseres] heeft toegezegd, geen doorslaggevende betekenis toe.
Het voorgaande wordt met zoveel woorden bevestigd door de heer [naam 1] , die heeft verklaard de toezegging te hebben gedaan in opdracht van D’Orangerie. Niet in geschil is dat genoemde heer [naam 1] als medewerker van het door D’Orangerie ingeschakelde makelaarskantoor betrokken is geweest bij de met [eiseres] gevoerde onderhandelingen. Voor zover D’Orangerie betwist dat de makelaar bevoegd was deze toezegging namens haar te doen, faalt dat verweer aangezien D’Orangerie zich zonder voorbehoud heeft laten vertegenwoordigen door de makelaar en tegen die achtergrond [eiseres] erop mocht vertrouwen dat de makelaar bevoegd was deze toezegging te doen.
Daarbij komt dat ook WBC die als aannemer betrokken was bij de realisatie van het appartementencomplex heeft verklaard dat zij er van uitging dat het zonnescherm op kosten van D’Orangerie zou worden geplaatst.
Tot slot wijst de kantonrechter op de inhoud van de notulen van de twee hiervoor genoemde VVE ledenvergaderingen. Uit de inhoud van deze notulen blijkt dat zowel [eiseres] als de heer [bestuurder] als lid van de VVE aanwezig was en dat is besproken dat D’Orangerie het zonnescherm aan [eiseres] had toegezegd. Nu niet is gesteld of is gebleken dat (i) [bestuurder] op enig moment heeft aangedrongen op aanpassing van de inhoud van de betreffende notulen of dat (ii) [bestuurder] zich tot [eiseres] heeft gewend om het bestaan van de volgens [eiseres] gedane toezegging te ontkennen, gaat de kantonrechter er van uit dat de inhoud van de notulen een juiste weergave vormt van hetgeen op de vergaderingen hierover is besproken.
Gelet op het voorgaande komt aan het feit dat uit de notulen van 25 december 2022 zou kunnen worden afgeleid dat WBC het zonnescherm aan [eiseres] heeft toegezegd, geen doorslaggevende betekenis toe.
5.5.
Dat de VVE niet akkoord zou zijn gegaan met het door [eiseres] gekozen zonnescherm is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant, omdat de VVE geen partij is in dit geding. Daarbij komt dat uit de hiervoor geciteerde notulen niet blijkt van enig bezwaar aan de zijde van de VVE of van de zijde van de afzonderlijke leden. De kantonrechter verwerpt dit verweer.
5.6.
Ter zitting heeft D’Orangerie zich op het standpunt gesteld dat de prijs van het door [eiseres] gekozen type zonnescherm buitensporig hoog is. D’Orangerie heeft ter onderbouwing gewezen op de prijzen die zijn vermeld op een door D’Orangerie in de pleitnota opgenomen screenprint.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Als reactie op dit verweer is van de zijde van [eiseres] naar voren gebracht dat niet uitgegaan kan worden van de op de screenprint weergegeven prijzen, omdat [eiseres] een veel breder zonnescherm heeft dan de schermen die op de screenprint zijn weergegeven. D’Orangerie heeft dit niet weersproken.
Dit brengt mee dat D’Orangerie haar stelling dat D’Orangerie een te duur zonnescherm heeft aangeschaft, onvoldoende heeft onderbouwd.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Als reactie op dit verweer is van de zijde van [eiseres] naar voren gebracht dat niet uitgegaan kan worden van de op de screenprint weergegeven prijzen, omdat [eiseres] een veel breder zonnescherm heeft dan de schermen die op de screenprint zijn weergegeven. D’Orangerie heeft dit niet weersproken.
Dit brengt mee dat D’Orangerie haar stelling dat D’Orangerie een te duur zonnescherm heeft aangeschaft, onvoldoende heeft onderbouwd.
5.7.
Onder deze omstandigheden vindt de kantonrechter het niet relevant dat [eiseres] D’Orangerie niet heeft betrokken bij de keuze van het zonnescherm.
5.8.
De vordering tot betaling van het bedrag van € 6.517,00 ligt voor toewijzing gereed. De over dit bedrag gevorderde rente, waartegen geen verweer is gevoerd, kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
5.9.
De gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 700,85 heeft D’Orangerie onvoldoende gemotiveerd betwist. Deze vordering ligt voor toewijzing gereed. De over dit bedrag gevorderde rente, waartegen geen verweer is gevoerd, kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van D’Orangerie, omdat zij ongelijk krijgt. De over dit bedrag gevorderde rente is toewijsbaar als na te melden.
de tegenvordering
5.11.
D’Orangerie vordert dat [eiseres] haar betaalt voor de werkzaamheden die D’Orangerie heeft uitgevoerd voor inrichting van het terras van [eiseres] . De vordering ligt voor afwijzing gereed, omdat hiervoor geen deugdelijke grondslag is aangevoerd. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit de feitelijke onderbouwing van D’Orangerie niet kan worden afgeleid dat [eiseres] aan D’Orangerie een opdracht heeft gegeven voor het uitvoeren van de in rekening gebrachte werkzaamheden.
Voor zover eventueel tussen D’Orangerie en de VVE een opdrachtovereenkomst is gesloten, vloeit hieruit geen op [eiseres] rustende betalingsverplichting jegens D’Orangerie voort.
Voor zover eventueel tussen D’Orangerie en de VVE een opdrachtovereenkomst is gesloten, vloeit hieruit geen op [eiseres] rustende betalingsverplichting jegens D’Orangerie voort.
5.12.
Voor zover D’Orangerie ter zitting nog “ongerechtvaardigde verrijking” als subsidiaire grondslag aan haar vordering toe heeft willen voegen, heeft zij dit niet onderbouwd.
5.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van D’Orangerie zal afwijzen.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van D’Orangerie, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt D’Orangerie tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 6.517,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 2 februari 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt D’Orangerie tot betaling aan [eiseres] van € 700,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 19 oktober 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt D’Orangerie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 132,42
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 678,00 (2x € 339,00), dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
dagvaarding € 132,42
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 678,00 (2x € 339,00), dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.6.
wijst de vordering af;
6.7.
veroordeelt D’Orangerie tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op een bedrag van € 542,00 (2x € 271,00) aan salaris van de gemachtigde van [eiseres] ;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter