Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10841918 \ CV EXPL 23-4111
Uitspraakdatum: 4 april 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de Stichting Woningstichting
Rochdale
Rochdale
gevestigd te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De verdere procedure
1.1.
Bij tussenvonnis van 4 januari 2024 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter de eisende partij onder meer in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de (on)eerlijkheid van bedingen uit de toepasselijke algemene voorwaarden [1] van de eisende partij. Dit heeft zij gedaan bij akte van 1 februari 2024 (hierna: de akte).
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente, de huur vanaf de maand december 2023 tot de dag van ontbinding, een schadevergoeding voor iedere maand dat de gedaagde partij na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De verdere beoordeling
Ambtshalve toetsing van:
de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte Woningstichting Rochdale 2004
de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte Woningstichting Rochdale 2004
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbedingen
3.5.
Artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de Algemene Voorwaarden betreffen huurprijswijzigingsbedingen. In artikel 5 van de huurovereenkomst staat:
“
Omdat in casu sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld is in art 7:247 BW (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast op voorstel van de verhuurder.” In artikel 5.1 van de Algemene Voorwaarden is vervolgens verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. De kantonrechter begrijpt dat beide bedingen in samenhang moeten worden gelezen. Gezien de verwijzing naar de wettelijke regels is de kantonrechter van oordeel dat deze artikelen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Omdat in casu sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld is in art 7:247 BW (geliberaliseerde woonruimte) geldt dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast op voorstel van de verhuurder.” In artikel 5.1 van de Algemene Voorwaarden is vervolgens verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. De kantonrechter begrijpt dat beide bedingen in samenhang moeten worden gelezen. Gezien de verwijzing naar de wettelijke regels is de kantonrechter van oordeel dat deze artikelen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Servicekosten
3.6.
Artikel 6 van de Algemene Voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Dit is door de kantonrechter getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.7.
In de Algemene Voorwaarden zijn de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 19.1: “
Schiet één van beide partijen te kort in de nakoming van een verplichting die zij ten opzichte van de wederpartij heeft, dan wordt zij door de wederpartij aangemaand alsnog aan haar verplichtingen te voldoen en wordt haar daarbij een redelijke termijn tot nakoming gesteld. Vindt nakoming niet alsnog binnen deze termijn plaats, dan is de partij die tekortschiet in verzuim.”
Schiet één van beide partijen te kort in de nakoming van een verplichting die zij ten opzichte van de wederpartij heeft, dan wordt zij door de wederpartij aangemaand alsnog aan haar verplichtingen te voldoen en wordt haar daarbij een redelijke termijn tot nakoming gesteld. Vindt nakoming niet alsnog binnen deze termijn plaats, dan is de partij die tekortschiet in verzuim.”
Artikel 19.2: “
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan buitengerechtelijke en/of gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn de daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan buitengerechtelijke en/of gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn de daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
3.8.
De eisende partij wijst erop dat de algemene voorwaarden zijn opgesteld in 2004 en dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen in 2009. De bedingen moeten daarom worden getoetst in het licht van de destijds geldende wet- en regelgeving. Artikel 19.2 is niet oneerlijk, omdat het in rekening brengen van de (buiten)gerechtelijke kosten geldt voor beide partijen. Er is dus geen sprake van een onevenwichtige situatie. Het artikel heeft een open karakter dat wordt ingevuld door de wettelijke bepalingen en het biedt daarom ruimte voor de tand des tijds. Omdat eisende partij zich aan de wettelijke bepalingen houdt is het artikel niet oneerlijk. Tot slot kan het artikel niet oneerlijk zijn omdat geen sprake is van strijd met de goede trouw. Als afzonderlijk over het beding zou zijn onderhandeld zou dat niet hebben geleid tot een ander beding, aldus de eisende partij.
3.9.
De eisende partij betoogt terecht dat de Algemene Voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de geldende wet- en regelgeving in 2009, het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Anders dan de eisende partij is de kantonrechter echter wel van mening dat artikel 19.2 een oneerlijk beding is. In 2009 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW van toepassing en moest een dergelijke vordering worden getoetst aan de voorwaarden in het Rapport Voorwerk II. Op grond van dat rapport zijn buitengerechtelijke incassokosten alleen toewijsbaar als voldoende is gesteld dat dergelijke kosten zijn gemaakt en wordt vervolgens aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. Artikel 19.2 verwijst echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II en biedt de eisende partij de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de huurder, zowel in als buiten rechte, indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg kunnen hebben dat de huurder belast wordt met hogere kosten dan op grond van het Rapport Voorwerk II is toegestaan. Daarmee verstoort dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van strijd met de goede trouw. Het feit dat ook de huurder een beroep zou kunnen doen op deze bepaling maakt dit niet anders. Partijen zijn immers geen gelijkwaardige partijen omdat de eisende partij kwalificeert als handelaar en de gedaagde partij als consument.
3.10.
De kantonrechter is op basis van het voorgaande van oordeel dat artikel 19.2 van de Algemene Voorwaarden oneerlijk is. Dat de eisende partij zich in de praktijk houdt aan de huidige wettelijke regels voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant (zie r.o. 3.3) en leidt daarom niet tot een ander oordeel.
Gevolgen van deze toetsing
3.11.
De kantonrechter zal artikel 19.2 van de Algemene Voorwaarden vernietigen. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Rente
3.12.
Artikel 4.1 van de Algemene Voorwaarden betreft een rentebeding. Omdat het beding niet afwijkt van de wettelijke regels van artikel 6:119 BW, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd. De gevorderde wettelijke rente is daarom toewijsbaar.
Huurachterstand
3.13.
De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. De huurachterstand tot en met november 2023 bedraagt € 4.448,21. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.14.
De gevorderde ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding zijn ook toewijsbaar, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Daarbij is van belang dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden.
3.15.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Proceskosten
2.16.
De gedaagde partij wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten voor het nemen van de akte blijven voor de eisende partij omdat het aan haar te wijten is dat het nodig was om deze akte te nemen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om de woning aan de [adres] te [plaats] ([postcode]) binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels aan de eisende partij ter beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 4.448,21 aan huurachterstand tot en met november 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 december 2023 tot de dag van de gehele betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 898,65 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 december 2023 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 129,97 wegens dagvaardingskosten,
€ 514,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijs het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter