ECLI:NL:RBNHO:2024:3021

• Datum uitspraak: 28 maart 2024
• Publicatiedatum: 26 maart 2024
• Zaaknummer: 10938197 VV EXPL 24-25
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek tot woningruil op basis van spoedeisend belang en financiële waarborg

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 28 maart 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en Stichting Pré Wonen. [eiser] vorderde toestemming om zijn zoon als huurder van zijn woning aan te stellen, met als argument dat hij vanwege zijn medische toestand dringend behoefte had aan een gelijkvloerse woning. Pré Wonen heeft het verzoek afgewezen, stellende dat [eiser] niet voldeed aan de inkomenseisen en dat er geen spoedeisend belang was. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat [eiser] niet voldoende heeft aangetoond dat hij een spoedeisend belang had bij de woningruil. Hij heeft erkend dat er alternatieve woningen beschikbaar waren via de doorstroomregeling voor senioren, maar deze zijn om persoonlijke redenen niet geaccepteerd. De rechter oordeelde dat de belangen van Pré Wonen, als woningcorporatie, zwaarder wegen dan die van [eiser]. Bovendien voldeed [eiser] niet aan de vereisten van artikel 7:270 BW, omdat hij geen huisvestingsvergunning had en niet voldoende financiële waarborg kon bieden. De vordering van [eiser] werd afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten van € 678,00.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10938197 \ VV EXPL 24-25

Vonnis in kort geding van 28 maart 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. A. Ang,

tegen

STICHTING PRÉ WONEN ,

gevestigd te Velserbroek,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: mr. D. de Vries.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de producties van 13 maart 2024 van de zijde van Pré Wonen,
- de mondelinge behandeling van 14 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Pré Wonen.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt vanaf 28 oktober 1993 de woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] (verder: het gehuurde). Voorheen was de huurprijs € 647,80 waarna deze op grond van de Wet Eenmalige Huurverlaging is verlaagd naar € 575,03.

2.2.

Het gehuurde betreft een vijfkamerwoning met drie woonlagen en twee trappen.

2.3.

De heer [betrokkene], zoon van [eiser] (verder: zoon) huurt vanaf 26 september 2022 de woning aan het adres [adres 2] te [plaats 2] tegen een laatstelijk huurprijs van € 787,14 per maand.

2.4.

[eiser] en zijn zoon hebben op 30 maart 2023 een eerste verzoek tot woningruil ingediend bij Pré Wonen.

2.5.

Op 21 april 2023 heeft Pré Wonen het verzoek afgewezen omdat [eiser] niet voldoet aan de te hanteren inkomenseis. Op 3 juli 2023 heeft [eiser] opnieuw een verzoek ingediend. Daarin is wordt – voor zover relevant – vermeld:
(…) Omdat cliënt in zijn huidige woning aangewezen is op traplopen is om die reden de operatie vooralsnog uitgesteld, maar dit is geen wenselijke situatie en cliënt heeft dan ook veel belang bij het spoedig verhuizen naar een gelijkvloerse woning. Daarbij wordt cliënt momenteel ook onderzocht wegens evenwichtsklachten, hetgeen mogelijk ook gevaar oplevert bij het traplopen.” (…) Pré Wonen heeft echter laten weten dat cliënt niet aan de inkomenseis voldoet en dat daarom niet ingestemd kan worden met deze woningruil. Dat zou in dit geval een erg rigide interpretatie zijn van de regels omdat zijn huidige woning in hetzelfde huurprijssegment valt als de beoogde ruilwoning. Effectief verandert er voor Pré Wonen dus praktisch nies bij deze woningruil terwijl cliënt en zijn zoon hiermee bijzonder zouden zijn geholpen. Bovendien heeft u op grond van de Woningweg de mogelijkheid om 5% ‘niet-passend’ toe te wijzen. Daarnaast heeft u natuurlijk ook de mogelijkheid om de huurprijsverlaging, die cliënt per 1 juli heeft gekregen, over te laten gaan naar de andere woning. Omdat de zoon van cliënt op zijn beurt, net als in [plaats 2], de volle huur voor de woning zou gaan betalen maakt het opnieuw voor Pré Wonen geen verschil (…)”

2.6.

Op 21 juli 2023 heeft Pré Wonen gereageerd:
“Aan uw cliënt hebben wij aangegeven dat wij hebben afgewezen vanwege het niet passende inkomen ten aanzien van de huurprijs van de beoogde ruilwoning. De heer heeft alleen AOW. Daarnaast hebben wij gewezen op de doorstroomregeling voor senioren. Overige redenen Er zijn ook nog ander redenen die mee spelen. Het akkoord gaan met de aangevraagde woningruil in deze doorkruist ook ons beleid. De beoogde ruilwoning hebben wij in augustus 2022 gepubliceerd als sociale huurwoning met voorrang voor gezinnen. Hierop heeft de zoon/ruilpartner gereageerd en heeft de woning toegewezen gekregen ten behoeve van de huisvesting voor hemzelf en zijn kinderen. Via de doorstroomregeling ouder worden en prettig wonen heeft uw cliënt al grote kans om passende woonruimte te vinden. Alle corporaties in de regio doen hier aan mee. De regeling is ook bekend bij uw cliënt. Het is geen urgentie, maar al een vorm van voorrang die wordt geboden. Uw cliënt maakt kans om op deze manier passende woonruimte te vinden met een passende huurprijs bij het inkomen.”

2.7.

[eiser] heeft bij brief van 27 juli 2023 herhaald dat de hogere huurprijs geen probleem is en dat een snelle verhuizing enkel mogelijk is door woningruil:
“Voor wat betreft het inkomen van cliënt is het correct dat hij alleen AOW ontvangt als inkomen. Niettemin heeft cliënt tot 1 juli 2023 € 647,90 per maand aan huur betaald, en is het verschil met de huur van de beoogde woning dus niet zo groot als het nu lijkt met de recentelijke huurprijsverlaging. Ook dient te worden meegenomen dat cliënt altijd netjes zijn huur heeft betaald en dat zijn dochter bereid is om garant te staan voor de betaling van de huur. (…) Het bestaan van een doorstroomregeling is mooi, maar gelet op zijn medische conditie heeft cliënt veel belang bij een zeer snelle verhuizing hetgeen dus praktisch alleen kan met deze onderlinge woningruil. Cliënt moet zo snel mogelijk geopereerd worden. Bovendien hebben zijn zoon en diens kinderen ook een groot belang bij de verhuizing.”

2.8.

Na herhaaldelijke verzoeken van [eiser], heeft Pré Wonen op 26 februari 2024 haar standpunten herhaald en het verzoek afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging eis, dat hij wordt gemachtigd om zijn zoon in zijn plaats als huurder van het gehuurde te stellen, met veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:270 BW. Zo heeft [eiser], gezien zijn medische toestand en nog in te plannen operatie, zwaarwegend belang bij een gelijkvloerse woning en dus de woningruil. Vervolgens moet [eiser] na de operatie uitgebreid revalideren en zal het traplopen naar alle waarschijnlijkheid een obstakel vormen. Zoon woont juist in een gelijkvloerse (senioren)woning en zou graag in [plaats 1] willen wonen om dichterbij zijn kinderen te kunnen zijn. [eiser] biedt voldoende financiële waarborg en zijn dochter wil garant staan. Pré Wonen heeft daarnaast de mogelijkheid om 5% van de woningen “niet-passend” toe te wijzen. Het belang van [eiser] voor de woningruil weegt zwaarder dan het belang van Pré Wonen om de woningruil af te wijzen.

3.3.

Pré Wonen voert verweer en betwist dat [eiser] spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Verder zou een toewijzend vonnis constitutief van aard zou zijn, wat niet verenigbaar is met het karakter van een kort geding. De vordering moet om die reden al afgewezen worden. Daarnaast betwist Pré Wonen dat [eiser] een zwaarwichtig belang heeft en voldoende financiële waarborg biedt. Tot slot weegt het belang van Pré Wonen zwaarder dan het belang van [eiser].

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

De rechter moet eerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de vordering gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij met spoed een gelijkvloerse woning nodig heeft zodat de operatie kan worden gepland en dit enkel kan worden bereikt met de voorgestelde woningruil. Pré Wonen betwist dat de woningruil de enige snelle oplossing is.

4.3.

Het verweer van Pré Wonen slaagt. [eiser] heeft immers erkend dat vanuit de senioren doorstroomregeling diverse woningen worden aangeboden maar hij deze om persoonlijke redenen niet accepteert, bijvoorbeeld omdat er geen buitenruimte aanwezig is. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij dan liever in het gehuurde blijft met aanpassingen (zoals een traplift) dan naar een woning zonder buitenruimte verhuist. [eiser] heeft niet onderbouwd waarom de overige aangeboden woningen niet geschikt zouden zijn. Verder heeft [eiser] niet voldoende duidelijk gemaakt waarom hij tijdens zijn revalidatie geen gebruik kan maken van een revalidatiekliniek of elders kan verblijven. Spoedeisendheid aan de zijde van [eiser] is daarom niet vast komen te staan.

4.4.

[eiser] heeft daarnaast zijn vordering niet ingesteld bij wijze van voorlopig voorziening. Omdat de woningruil een nieuwe rechtsverhoudingen in het leven roept, levert een eventuele toewijzing van zijn vordering een constitutief vonnis op. Dit is in strijd met het voorlopige karakter van een kort geding procedure. Ook om die reden wordt de vordering van [eiser] afgewezen.

Verdere beoordeling

4.5.

De kantonrechter merkt volledigheidshalve op dat ook al zou aan de formele vereisten van een kort geding procedure zijn voldaan, ook dan de vordering wordt afgewezen omdat [eiser] niet aan de vereisten van 7:270 BW voldoet. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.6.

Op grond van artikel 7:270 BW kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van de woonruimte heeft. De vordering moet verder worden afgewezen als de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Maar ook al is er voldoende financiële waarborg én [eiser] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, moet het belang van [eiser] nog worden afgewogen tegen het belang van Pré Wonen. Pas als de belangen van [eiser] bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan de belangen van Pré Wonen bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering (zie ECLI:HR:2004:AP4500). Tot slot moet [eiser] beschikken over een huisvestingsvergunning.

Zwaarwegend belang

4.7.

Allereerst merkt de kantonrechter op dat de zoon geen procespartij is in deze procedure zodat diens belang niet wordt meegenomen in de beoordeling van de vordering.

4.8.

Voor wat betreft het zwaarwegend belang van [eiser] overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] voert aan dat zijn belang gelegen is in het feit dat hij wegens zijn fysieke gesteldheid nu bijna niet meer in staat is om trap te lopen. Hij zal 1,5 maand moeten revalideren en dat kan in zijn huidige woning niet en na revalidatie zal hij nog altijd moeite hebben met traplopen. Zijn huidige woning leent zich niet voor een rolstoel of scootmobiel gebruik.

4.9.

Pré Wonen betwist op zich niet dat [eiser] enig belang heeft bij een gelijkvloerse woning maar zij heeft het standpunt ingenomen dat [eiser] geen zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is het met Pré Wonen eens dat een revalidatieperiode van 1,5 maand een woningruil niet rechtvaardigt. Ter zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat de orthopeed heeft verklaard dat revalidatie niet 1,5 maand maar zeker een jaar in beslag gaat nemen. Dit is echter niet verder onderbouwd en hieraan wordt, gezien de betwisting van Pré Wonen, voorbij gegaan.

4.10.

[eiser] heeft verder niet voldoende duidelijk gemaakt waarom hij tijdens zijn revalidatie geen gebruik kan maken van een revalidatiekliniek of elders kan verblijven. Evenmin heeft [eiser] voldoende duidelijk toegelicht waarom hij niet naar zijn eigen woning, met wat aanpassingen kan terugkeren. Dit laatste klemt des te meer nu [eiser] ter zitting juist heeft verklaard liever een traplift in zijn woning te plaatsen dan te verhuizen naar een woning zonder buitenruimte.

4.11.

Het is reeds vast komen te staan dat [eiser] via de doorstroomregeling een gelijkvloerse woning relatief snel toegewezen kan krijgen en [eiser] heeft geen verklaring gegeven waarom hij de andere woningen niet heeft geaccepteerd of waarom hij er überhaupt niet op heeft gereageerd. Het belang van [eiser] voor de woningruil is om die reden beperkt en niet zwaarwegend te noemen.

Financiële waarborg

4.12.

Pré Wonen heeft toegelicht dat het inkomen van [eiser] niet voldoet aan de inkomenseis voor de huur van de woning van de zoon en zij ook daarom de woningruil heeft geweigerd. [eiser] heeft het niet voldoen aan die eisen niet betwist, maar heeft berekend dat hij desondanks aan de financiële verplichtingen kan voldoen. De hogere huurprijs zal, in combinatie met een hogere huurtoeslag, circa € 70,00 meer bedragen en dat is voor [eiser] op te brengen. Een financieel overzicht van de inkomsten en uitgaven van [eiser] is echter niet gegeven en in een kort geding procedure is geen ruimte voor verdere bewijslevering. Verder heeft [eiser] verklaard dat zijn dochter garant wil staan voor betaling van de hogere huurprijs maar heeft geen verklaring in het geding gebracht of financieel inzicht gegeven dat zij hiertoe wel in staat is. Alles in samenhang bezien, kan in dit kort geding procedure niet worden vastgesteld of [eiser] voldoende financieel waarborg biedt.

4.13.

Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat het Pré Wonen vrijstaat 5% van de woningen niet-passend toe te wijzen. Dit is echter de beleidsvrijheid van Pré Wonen en kan niet worden afgedwongen.

Huisvestingsvergunning

4.14.

Niet in geschil is dat voor de woning een huisvestingsvergunning noodzakelijk is Evenmin is in geschil dat [eiser] hier niet over beschikt zodat op grond van artikel 7:270 lid 1 BW sprake is van een verplichte afwijzingsgrond. Ter zitting heeft [eiser] nog gesteld dat Pré Wonen een mandaat heeft om zelf een huisvestingsvergunning af te geven en door dit niet te doen, zij hiermee een afwijzingsgrond creëert. Een besluit om al dan niet een huisvestingsvergunning te verlenen is echter een bestuursrechtelijke kwestie en kan in deze kort geding procedure niet aan de orde worden gesteld. De verplichte afwijzingsgrond blijft dan ook aanwezig.

Belangenafweging

4.15.

Ook al zou [eiser] voldoen aan de vereisten van zwaarwegend belang en het bieden van voldoende financiële waarborg en beschikken over een huisvestingsvergunning, maakt de belangenafweging dat het belang van Pré Wonen prevaleert boven het belang van [eiser] en licht dit als volgt toe.

4.16.

Omdat [eiser] via de regeling doorstroming seniorenwoningen binnen korte tijd aan een gelijkvloerse woning kan komen, is zijn belang bij de woningruil beperkt. Daartegenover staat het belang van Pré Wonen om als woningcoöperatie met sociale woningen te zorgen voor een eerlijk verdeling van de schaarse sociale woningen. Door akkoord te gaan met de voorgestelde woningruil wordt het toewijzingsbeleid doorkruist en worden gezinnen die langer op de wachtlijst staan gedupeerd. Het is daarom aannemelijk dat het belang van Pré Wonen in een bodemprocedure zal prevaleren boven het al beperkte belang van [eiser].

4.17.

De conclusie is dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen omdat deze zich niet leent voor een kort geding procedure. Daarnaast is het niet aannemelijk geworden dat [eiser] aan de vereisten van 7:270 BW voldoet en is het aannemelijk dat de belangenafweging in het voordeel van Pré Wonen zal vallen.

4.18.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van vader worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

678,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Pré Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2024.