Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/345522 / HA ZA 23-609
Vonnis van 3 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [plaats 1], gemeente [gemeente],
eisers,
advocaat mr. F.W. Huizinga te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. K.G.O. Afriyieh te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De zaak in het kort
Partijen hebben een (ver)koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning van [eisers] aan de [adres] te [plaats 2]. Bij het sluiten van de overeenkomst hebben partijen in overleg artikel 11 uit de standaard NVM-koopovereenkomst (ontbinding en ingebrekestelling) doorgehaald. Op verzoek van [gedaagde] (koper) werd afgesproken dat de gehele koopsom of een bankgarantie voor het gehele bedrag uiterlijk op 15 juli 2023 bij de notaris zou worden gedeponeerd. [gedaagde] heeft de verschuldigde koopsom niet voldaan, waardoor de geplande eigendomsoverdracht op 28 augustus 2023 niet kon plaatsvinden.
Na ontbinding van de koopovereenkomst in oktober 2023 vorderen [eisers] nu schadevergoeding. [gedaagde] betwist enige schadevergoeding verschuldigd te zijn. Zij stelt dat partijen met het doorhalen van artikel 11 van de koopovereenkomst de bedoeling hadden dat zij te allen tijde zonder nadere (juridische en financiële) verplichting van elkaar af konden als [gedaagde] de koopsom niet bij elkaar zou krijgen. De rechtbank gaat in dit verweer niet mee omdat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit de partijbedoeling was. De gevorderde schadevergoeding wordt (grotendeels) toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024
- de mondelinge behandeling van 7 februari 2024 waarop [eisers] een akte (voorwaardelijke) vermindering eis heeft genomen en waarbij de advocaten het woord gevoerd hebben aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft van de ter zake dienende verklaringen van partijen tijdens deze zitting aantekeningen bijgehouden.
2.2.
Na de zitting van 7 februari 2024 is de verdere behandeling van de zaak pro forma aangehouden tot 21 februari 2024 om partijen in de gelegenheid te stellen te proberen in onderling overleg tot een minnelijke schikking te komen. Na ommekomst van de genoemde termijn hebben [eisers] meegedeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en heeft hij vonnis gevraagd.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen is op 22 mei 2023 een koopovereenkomst gesloten met [eisers] als verkopers en [gedaagde] als koper met betrekking tot de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats 2] (hierna: de woning).
3.2.
De (NVM-)koopovereenkomst houdt voor zover hier relevant het volgende in:
(…)
“ Artikel 1 Verkoop en koopVerkoper verkoopt aan koper (…) [adres] (…) tegen een koopsom van € 740.000,- (..).
Artikel 2 Kosten/overdrachtsbelasting2.1. De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt (…) zijn voor rekening van verkoper.
Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 28 augustus 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)
Artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 15 juli 2023 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen of een waarborgsom storten voor een bedrag van € 740.000,-, (…) aan de notaris via diens derdenrekening. Dit bedrag vertegenwoordigd de koopsom vrij op naam en inclusief de gebruikelijke waarborgsom.
5.2.
. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. Deze waarborgsom is in de koopsom opgenomen.
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 11 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan.
(…)
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien uiterlijk:
Op 15 juli 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 740.000,- (…) geen storting van de koopsom in handen van de notaris via diens derdenrekening heeft ontvangen of bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen zulks tegen de thans als normaal geldende rente en voorwaarden bij een solide financieringsinstelling.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.
(…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of dienst makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereist van ‘goed gedocumenteerd’: Tenminste 1 afwijzingsbrief van een Nederlandse Hypotheekverstrekker inclusief de complete aanvraag indien nodig geanonimiseerd – door de kopende makelaar-), waarin de reden van afwijzing duidelijk wordt toegelicht. Mocht dit niet het geval zijn, dan behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van de bouwtechnische keuring als bedoeld in artikel 15.1 onder c wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat een kopie van het keuringsrapport, met daarin een overzicht van de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van gebreken en het achterstallig onderhoud, aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd. ”
3.3.
Artikel 11 uit de standaard NVM-koopovereenkomst, over ingebrekestelling en ontbinding, is door partijen geheel doorgehaald.
3.4.
[gedaagde] heeft niet uiterlijk 15 juli 2023 de volledige koopsom onder de notaris gestort of voor dit bedrag een bankgarantie doen stellen.
3.5.
In een brief van 19 juli 2023 heeft de verkopend makelaar namens [eisers] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 8 dagen haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. [gedaagde] heeft niet gereageerd op deze ingebrekestelling/sommatie.
3.6.
In een brief van 28 juli 2023 heeft de verkopend makelaar [gedaagde] opnieuw aangeschreven en namens [eisers] aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst. Verder houdt de brief het volgende in:
“ Indien na verloop van tijd alsnog wordt ontbonden dan bent u de schade van verkopers verschuldigd te betalen. Dit onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete en onverminderd vergoeding van kosten en verhaal.”
3.7.
In een e-mail van 1 augustus 2023 heeft [gedaagde] gereageerd op laatstgenoemde brief, waarop de volgende e-mailwisseling is gevolgd tussen [gedaagde] en de verkopend makelaar:
[gedaagde], 1 augustus 2023 om 08:32 uur:
(…) Ik wil deze vordering eerst bespreken met mijn adviseur. (…)
de makelaar, 1 augustus 2013 om 08:51:
(…) Jij gaf vrijdag al aan dat jouw adviseur mij zou gaan bellen, we zijn nu alweer 4 dagen verder. Ik verwacht vandaag een telefoontje van hem of zijn gegevens van jou.
Heb je nog verder inzicht in wat de bank jou heeft ‘toegezegd’ over de storting naar de notaris?
[gedaagde], 2 augustus 2023 om 15:54 uur:
De laatste stand van zaken is dat ik de komende dagen gebeld wordt door de bank om helderheid te verschaffen. Zodra ik gebeld ben, meld ik me.
de makelaar, 3 augustus 2023 om 11:52 uur:
Kan je mij nog de gegevens van jouw financieel adviseur sturen?
[gedaagde], 3 augustus 2023 om 22:13 uur:
Mijn adviseur: [e-mailadres].
Ik ben nu met vakantie maar meld me als ik van de bank heb gehoord.
de makelaar, 4 augustus 2023 om 08:55 uur:
Bedankt voor het mailadres, heb je ook een telefoonnummer van meneer [betrokkene] en zijn bedrijfsnaam?
Ik hoop dat je toch, ondanks dat je nu met vakantie bent, contact met mij kan opnemen over hoe nu verder.
Je weet wel dat je vanaf 28 augustus 2023 wettelijk verplicht bent de woning af te nemen?
Indien dit niet gebeurd zal jij voor iedere dag na deze datum aansprakelijk gesteld worden voor enig geleden schade, denk hieraan aan kosten die verkopers extra moeten maken voor het verlengen van een overbruggingshypotheek, dubbele lasten omdat zij dan met 2 woningen over blijven etc. het lijkt mij daarom beter voor jou ook om open kaart te spelen en met de verkopers (of desnoods met mij) in gesprek te gaan en mocht je nu al weten dat de bank het geld nooit gaat overmaken zou ik jou toch aanraden een jurist in de arm te nemen om jou hierbij te helpen. Ik zou het voor jou ook vreselijk vinden als jij straks voor heel veel geld aansprakelijk wordt gesteld en je alleen maar meer in de problemen komt. (…)
Ik zou het ook niet meer dan redelijk vinden als jij een bewijs aantoont waarin je de bank vraagt om het geld over te maken en hun afwijzing hierin, of hun uitleg waarom dit tot op heden nog steeds niet gebeurd is.
Er zijn 2 mensen nu heel erg in het ongewis en dit lijkt mij niet de bedoeling.”
3.8.
Op 4 augustus 2023 om 16:03 uur schrijft de financieel adviseur van [gedaagde], [betrokkene] (hierna: [betrokkene]), het volgende aan de makelaar:
(…)
“ De bank heeft inmiddels contact opgenomen en mij is inmiddels bekend dat ook de notaris een en ander kopie van het document ter bevestiging dient op te sturen naar de bank voor uitbetaling van het bedrag dat op haar erfenis rekening staat. Een kopie van het eerder ingediende document wordt aan de notaris per omgaande verzonden.”
3.9.
Op 28 augustus 2023 zijn partijen bij de notaris verschenen voor de notariële eigendomsoverdracht van de woning. De levering kon echter niet plaatsvinden omdat de notaris de koopsom niet had ontvangen.
Ter plaatse hebben partijen een afspraak gemaakt voor een bespreking op 31 augustus 2023 op het kantoor van de notaris, onder meer om van [betrokkene] duidelijkheid te verkrijgen over de betaling van de koopsom en het transport van de woning.
Tijdens die bespreking heeft [betrokkene] toegezegd zelf voor betaling van de koopsom zorg te zullen dragen door het verstrekken van een geldlening aan [gedaagde].
3.10.
Op 5 september 2023 heeft [betrokkene] via de verkopend makelaar nogmaals betaling toegezegd. Er werd (opnieuw) geen betaling ontvangen.
3.11.
De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] aangeschreven op 8 september 2023 en aangekondigd dat, als niet uiterlijk op 13 september 2023 de verschuldigde koopsom zou zijn bijgeschreven op de derdengeldrekening van de notaris, [eisers] de koopovereenkomst zouden ontbinden. Verder is vermeld dat “hoewel in de koopovereenkomst is afgezien van het boetebeding, [eisers] [gedaagde] op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) uitdrukkelijk aansprakelijk stellen voor de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de met cliënten gesloten koopovereenkomst”.
Een kopie van deze brief is dezelfde dag ook per e-mail aan [betrokkene] toegestuurd.
Een kopie van deze brief is dezelfde dag ook per e-mail aan [betrokkene] toegestuurd.
3.12.
In reactie op dit schrijven heeft [betrokkene] die zelfde dag om 16:52 uur een
e-mailbericht teruggestuurd waarin hij uitlegt dat de opdracht bij de bank is verwerkt maar om onverklaarbare reden is afgewezen en dat hij hierover met de bank nader in contact zal treden. Verder vermeldt [betrokkene] dat hij natuurlijk begrijpt dat verkopers het wachten zat zijn, als ze een juridische procedure gestart zijn.
3.13.
De advocaat van [eisers] heeft [betrokkene] op 12 september 2023 om 11:16 uur het volgende geschreven:
“ (…)Het was voor cliënten en de makelaar al volstrekt onduidelijk waarom de koopsom niet op derdengeldrekening van de notaris is overgemaakt mede gezien de termijn waarbinnen de betaling zou plaatsvinden en vervolgens nog de termijn tot aan de overdracht en de eerdere toezegging dat vooruitlopend op de algehele betaling reeds een bedrag van € 100.000,00 zou worden overgemaakt uit eigen middelen.
Gaarne ontvang ik nog een reactie op mijn brief aan uw cliënte en een concreet betalingsvoorstel met bewijsstukken.”
3.14.
[betrokkene] heeft dezelfde dag bij e-mail om 11:34 uur als volgt gereageerd:
“ Mijn cliënt is bezig om de financiering door tussenkomst aan mij te betalen. Uit de stukken lees ik dat de cliënt de waarborgsom eruit had laten halen.
De koop gaat door of de koop wordt ontbonden, omdat de financiering niet rond is. De koop is ontbonden omdat de financiering nog niet rond is. Mijn cliënt wacht op uitbetaling van de bank. Als de gelden overgemaakt zijn op de derden geld rekening van de notaris, wordt deze overgemaakt door de notaris naar mijn cliënt.
De boeteclausule in de koopovereenkomst zijn eruit gehaald. Ik weet niet waar u het over hebt! ”
3.15.
De advocaat van [eisers] heeft als volgt gereageerd:
“ Mijn brief aan uw cliënte is toch duidelijk. Wat onduidelijk is zijn de toezeggingen en de redenen waarom de koopsom niet is overgemaakt op de derdengeldrekening van de notaris.
Op verzoek van uw cliënte is de waarborgsom vervangen door een algehele betaling van de koopsom van € 740.000,00 uiterlijk 15 juli jl. Juist is dat de boeteclausule eveneens op verzoek van uw cliënte niet in de overeenkomst is opgenomen. Niet houdt niet is dat uw cliënte niet schadeplichtig is nu zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Een boete, gebruikelijk 10% van de koopsom, is iets anders dan de vergoeding van de daadwerkelijk geleden schade.
Uw cliënte kan de schade zoveel mogelijk beperken door alsnog de woning af te nemen. Daarnaast zijn cliënten gehouden de schade eveneens zoveel mogelijk te beperken door de woning opnieuw aan te bieden onder de ontbindende voorwaarde dat de koopovereenkomst met uw cliënte buitengerechtelijk wordt ontbonden.”
3.16.
In een brief van 25 september 2023 schrijft de advocaat van [eisers] aan [gedaagde]:
“ (…)
Op 12 september 2023 heb ik zowel aan de heer [betrokkene] als aan u per e-mail een reactie gestuurd met het verzoek mij alsnog een inhoudelijke reactie te doen toekomen op mijn brief. Daarop heb ik niets meer vernomen.
Gezien het bericht van de heer [betrokkene] dat u de intentie heeft de overeenkomst alsnog na te komen stel ik u nogmaals 5 dagen na dagtekening dezes in de gelegenheid inhoudelijk te reageren op mijn brief en een concreet voorstel te doen wanneer het transport kan plaatsvinden, bij gebreke waarvan ik mij vrij acht tot het nemen van rechtsmaatregelen over te gaan.
Zoals aangegeven lijden cliënten schade waarvoor u aansprakelijk bent gesteld, ongeacht of de koopovereenkomst zal worden ontbonden.”
3.17.
In een e-mail van 28 september 2023 heeft [betrokkene] meegedeeld dat hij weer contact heeft opgenomen met de bank, dat ze hebben laten weten dat ze momenteel bezig zijn met een onderzoek naar de sepa-machtigingsformulieren die al zijn ingediend en dat hij verwacht op 4 oktober 2023 een reactie van de bank te zullen ontvangen.
3.18.
De advocaat van [eisers] deelt in een e-mail van 3 oktober 2023 aan [betrokkene] mee:
“ Gezien het feit dat aan cliënten steeds toezeggingen worden gedaan welke niet zijn nagekomen hebben zij in principe geen vertrouwen er in dat uw cliënte de koopovereenkomst nog zal nakomen.
Morgen zult u uitsluitsel krijgen van de bank. Ik verzoek u mij daarover morgen te berichten alsmede meer concrete informatie waaronder stukken van de bank (…).”
3.19.
[betrokkene] heeft hierop in een e-mail van 6 oktober 2023 als volgt gereageerd:
“ U blijft dwang (art. 284 juncto 285 Sr) uitoefenen op mijn cliënt (…). Echter de koopovereenkomst is inmiddels ontbonden. Zij heeft ten tijde van de koopovereenkomst heel duidelijk aan de makelaar kenbaar gemaakt dat de waarborgsom inclusief de koop in één keer wordt betaald. Mocht dit niet acceptabel zijn, dan vervalt de koopovereenkomst. U kunt een rechtszaak starten, maar dan vraag ik u om mij uw beëdiging akte te tonen. (…)”
3.20.
Diezelfde dag reageert de advocaat van [eisers] per e-mail als volgt:
“ Onjuist is dat de koopovereenkomst ontbonden is. Juist is dat niet, zoals gebruikelijk, een waarborgsom zou worden gestort op de rekening van de notaris maar in plaats daarvan de gehele koopsom. Uw cliënte is hiermee in gebreke gebleven ondanks dat zij nog diverse malen in de gelegenheid is gesteld haar verplichtingen na te komen.
Cliënten zijn akkoord gegaan met betaling van de koopsom i.p.v. een waarborgsom en het vervallen van het boetebeding, van het vervallen van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake.
(…)
Overeenkomstig de koopovereenkomst zijn cliënten gerechtigd deze te ontbinden. Zoals ik reeds heb gesteld zullen zij hiertoe overgaan als de woning aan een derde wordt verkocht teneinde de cliënten geleden schade zoveel mogelijk te beperken.
(…) ”
(…) ”
3.21.
In een e-mail van 10 oktober 2023 aan [betrokkene] en [gedaagde] schrijft de advocaat van [eisers]:
“ Naar aanleiding van uw e-mail van 6 oktober j.l. begrijp ik dat u geen intentie heeft de koopovereenkomst alsnog na te komen nu u te kennen heeft gegeven van mening te zijn dat de koopovereenkomst is komen te vervallen.(…) Naar aanleiding hiervan deel ik u mede dat cliënten mij opdracht hebben gegeven een schadestaatprocedure bij te rechtbank Noord-Holland aanhangig te maken voor de door cliënten geleden en nog te lijden schade.”
3.22.
In oktober 2023 hebben [eisers] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3.23.
Op 8 januari 2024 hebben [eisers] een nieuwe koopovereenkomst gesloten met een derde met betrekking tot de woning voor een koopsom van € 676.000,- kosten koper. De overeengekomen datum voor de notariële eigendomsoverdracht is 1 mei 2024.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen - bij dagvaarding - dat de rechtbank bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eisers] van:
een bedrag van € 92.244,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2023 tot aan de dag van algehele voldoening,
een bedrag van € 3.559,90 per maand vanaf 1 november 2023 tot de datum dat de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats 2] is verkocht en overgedragen,
kosten rechtens.
4.2.
Bij akte van 7 februari 2024 hebben [eisers] hun eis voorwaardelijk verminderd met een bedrag van € 26.000,-. [eisers] hebben ter zitting verklaard dat de voorwaarde waaronder de eisvermindering was ingesteld is vervuld, zodat de eisvermindering onvoorwaardelijk is.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij betwist primair dat zij wanprestatie heeft gepleegd en voert daartoe aan dat partijen artikel 11 uit de standaard koopovereenkomst hebben doorgehaald en dat de bedoeling daarvan was - als afgesproken met de makelaar van [eisers] - dat ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk was en dat zij, bij het niet nakomen van de overeenkomst, geen boete of aanvullende schadevergoeding verschuldigd zou worden. Partijen zouden dan zonder verdere consequenties uit elkaar gaan en de woning zou weer op de markt komen. Van toerekenbaar niet nakomen kan daarom geen sprake zijn volgens [gedaagde].
4.4.
Subsidiair, voor het geval de rechtbank van oordeel is dat wel sprake is van wanprestatie, betwist zij dat [eisers] schade lijden of hebben geleden. Samengevat voert zij aan dat [eisers] uitgaan van en onjuiste koopsom, een aantal schadeposten niet hebben onderbouwd, dat sprake is van eigen schuld en dat aanleiding bestaat de schade te matigen.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de overeengekomen waarborg- c.q. koopsom niet betaald heeft, waardoor geen eigendomsoverdracht heeft kunnen plaatsvinden. Wel in geschil is of hiermee sprake is van een toerekenbare tekortkoming en of [eisers] eventueel hierdoor ontstane schade kunnen vorderen van [gedaagde].
I. Toerekenbare tekortkoming
5.2.
Ter beantwoording van de vraag of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde], zal de rechtbank eerst beoordelen wat partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst.
Partijbedoeling
5.3.
De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat partijen met het doorhalen van artikel 11 van de NVM koopovereenkomst de bedoeling hebben gehad om vast te leggen dat partijen overeenkwamen, dat ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk was en dat, als [gedaagde] de financiering niet rond zou krijgen, partijen ook na 15 juli 2023 zonder enige consequentie en schadevergoedingsplicht afscheid van elkaar zouden nemen. Deze bedoeling is door [eisers] gemotiveerd weersproken en vindt ook geen steun in de verdere inhoud van de koopovereenkomst en in de door partijen gevoerde correspondentie. De rechtbank licht dat als volgt toe.
5.4.
Eerstens geldt dat, anders dan [gedaagde] stelt, partijen met het schrappen van artikel 11 uit de koopovereenkomst niet de mogelijkheid tot ontbinding hebben geschrapt. Volgens artikel 15 van de koopovereenkomst hebben beide partijen immers de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden als [gedaagde] op 15 juli 2023 (samengevat) de financiering voor de koopsom niet rond heeft. [gedaagde] maakt in de tussen hen gevoerde correspondentie ook melding van de mogelijkheid tot ontbinding (zie onder meer onder 3.14. en 3.19.). Het schrappen van artikel 11 heeft ten aanzien van de mogelijkheid tot ontbinding in dit geval dus slechts gevolgen voor de wijze waarop de koopovereenkomst ontbonden kan worden.
5.5.
Daarnaast geldt dat uit de wet, artikel 6:74 BW, een schadevergoedingsplicht volgt voor iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, mits die tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend. [gedaagde] heeft verklaard dat dit artikel van regelend recht is en dat partijen hier in onderling overleg van kunnen afwijken en dat partijen met het schrappen van artikel 11 uit de koopovereenkomst expliciet bedoeld hebben hiervan af te wijken. Op zichzelf is het juist dat partijen van wetsartikelen van regelend recht (zoals artikel 6:74 BW en 6:277 BW) kunnen afwijken, maar dan moet de bedoeling om daarvan af te wijken wel expliciet blijken. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Daarvoor is het volgende van belang.
5.6.
In artikel 11 is neergelegd dat de nalatige partij in geval van een toerekenbare tekortkoming - zowel bij ontbinding als bij verlangen tot nakoming - een (in het artikel bepaalde) boete verschuldigd is, onverminderd het (wettelijk) recht op aanvullende schadevergoeding. In dit artikel is de hoogte van de schadevergoeding dus niet gemaximaliseerd en/of alomvattend en doet dus geen afbreuk aan de wettelijke mogelijkheden tot schadevergoeding. Het enkele doorhalen van de standaardbepaling (artikel 11) uit de NVM koopovereenkomst is naar oordeel van de rechtbank dan onvoldoende voor de conclusie dat partijen de bedoeling hadden overeen te komen dat niet nakoming na 15 juli 2023 geen enkele juridische en/of financiële consequenties zou hebben, omdat de wettelijke schadevergoedingsverplichting zou zijn uitgesloten. Daarbij komt dat de overgelegde correspondentie tussen partijen, zoals die is gevoerd na 15 juli 2023, de door [gedaagde] gestelde en door [eisers] betwiste partijbedoeling niet ondersteunt. In die correspondentie wordt [gedaagde] immers meermalen aangemaand om alsnog na te komen en gewezen op de (wettelijke) verplichting tot schadevergoeding als zij de overeenkomst niet zou nakomen. In het licht van de door [gedaagde] gestelde partijbedoeling zou van haar verwacht worden dat zij direct tegen die stellingname in de correspondentie zou protesteren. Dat heeft zij niet gedaan. Eerst op 12 september 2023 betwist [betrokkene] namens [gedaagde] de verplichting tot schadevergoeding.
Gelet op het voorgaande, mede in het licht van de vèrstrekkende gevolgen van de gestelde afwijking, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat partijen hebben afgesproken dat het niet nakomen door een van hen na 15 juli 2023 zonder enige juridische en/of financiële consequenties zou blijven. Dat betekent dat de rechtbank [eisers] ook volgt in hun betoog dat artikel 6:74 BW onverkort van toepassing is.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat het niet nakomen van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst aan [gedaagde] worden toegerekend. Zij heeft de financiering van de koopsom niet rond kunnen krijgen en heeft geen beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud uit artikel 15 van de koopovereenkomst. Dit dient voor haar rekening en risico te blijven. [gedaagde] is door [eisers] in gebreke gesteld en zij dient de schade die [eisers] lijdt als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] aan [eisers] te vergoeden.
II. Verschuldigde schadevergoeding
5.8.
[eisers] hebben meerdere schadeposten opgevoerd. Zij stellen dat zij door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] vanaf 1 september 2023 kosten moesten blijven maken ten gevolge van het langer moeten aanhouden van de woning, een lagere verkoopopbrengst hebben ontvangen en daarnaast notaris- en makelaarskosten hebben moeten maken. De maandlasten voor de woning voor de maanden september en oktober zijn inbegrepen in de (verminderde hoofdsom). De maandlasten vanaf november 2023 zijn meegenomen in het gevorderde (maand)bedrag van € 3.559,90.
De rechtbank zal deze schadeposten hierna afzonderlijk beoordelen. De rechtbank zal daarbij eerst vaststellen wat de koopsom van de woning is, gelet op de betwisting door [gedaagde] van de in de koopovereenkomst genoemde koopsom.
De rechtbank zal deze schadeposten hierna afzonderlijk beoordelen. De rechtbank zal daarbij eerst vaststellen wat de koopsom van de woning is, gelet op de betwisting door [gedaagde] van de in de koopovereenkomst genoemde koopsom.
Koopsom
5.9.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd bedraagt de tussen partijen overeengekomen koopsom geen € 666.000,- maar € 740.000,-, zoals vermeld in de artikelen 1, 5 en 15 van de koopovereenkomst. De omstandigheid dat tussen partijen op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde] overeengekomen is dat [gedaagde] niet een gebruikelijke waarborgsom van 10% van de koopsom zou storten, maar dat zij de volledige koopsom zou storten of voor dat bedrag een bankgarantie zou doen stellen, doet daar niets aan af.
Bij de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding gaat de rechtbank dus van deze koopsom uit.
Bij de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding gaat de rechtbank dus van deze koopsom uit.
Lagere verkoopopbrengst
5.10.
[eisers] hebben in de eerste plaats vergoeding gevorderd van de schade die het gevolg is van een lagere verkoopopbrengst voor de woning. Bij de berekening van die schade hebben zij er rekening mee gehouden dat de overeenkomst met [gedaagde] inhield dat [eisers] als verkopers de kosten van de overdracht van de woning voor hun rekening zouden nemen. Die kosten hebben zij in mindering gebracht op de overeengekomen koopsom van € 740.000 en bij het berekenen van de geleden schade is dus uitgegaan van een bedrag van € 725.506,-. De nieuwe koopovereenkomst is aangegaan voor een koopsom van € 676.000,-.
Het verschil tussen deze bedragen, zijnde een bedrag van € 49.506,-, vorderen [eisers] aan schadevergoeding.
5.11.
De hoogte van dit bedrag is door [eisers] voldoende onderbouwd en door [gedaagde] niet voldoende weersproken zodat dit bedrag kan worden toegewezen.
Rente hypothecaire lening Quion
5.12.
[eisers] vorderen vergoeding van de vanaf 1 september 2023 doorlopende maandrente verbonden aan de hypotheek bij Quion van € 744,73 per maand. Zij stellen dat het de bedoeling was om deze lening, die was verbonden aan de woning, geheel af te lossen bij de levering van de woning aan [gedaagde] op 28 augustus 2023, maar dat deze hypotheeklast nog steeds doorloopt.
5.13.
[gedaagde] betoogt dat deze schadepost op grond op grond van eigen schuld van [eisers] voor hun eigen rekening moet blijven. Zij wijst er op dat het voor [eisers] in juli 2023 en in ieder geval in september 2023 al duidelijk was dat zij de financiering niet rond kreeg, maar dat [eisers] er evengoed voor hebben gekozen om op 1 oktober 2023 een leenovereenkomst aan te gaan met Quion, waardoor zij niet hebben voldaan aan hun verplichting om de schade te beperken.
5.14.
[eisers] hebben voldoende toegelicht dat deze kosten niet een nieuwe aangegane hypotheek betreffen, zoals [gedaagde] veronderstelt, maar de huidige hypotheek voor de woning. Vaststaat dat, als gevolg van het niet nakomen door [gedaagde] van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, de maandlasten voor [eisers] verbonden aan deze hypothecaire lening zijn blijven doorlopen. Van eigen schuld is geen sprake.
Deze doorlopende rentepost vanaf 1 september 2023 tot aan de levering van de woning aan een derde vormt schade en [gedaagde] dient deze schade te vergoeden, op de wijze als hierna onder ‘de beslissing’ wordt vermeld.
Premie levensverzekering
5.15.
[eisers] vorderen vergoeding van de door hen betaalde maandelijkse premie van € 255,67 voor de levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek bij Quion. Omdat de hypotheek niet kon worden afgelost, is ook de premieverplichting voor deze levensverzekering door blijven lopen. Ook dit deel van de vordering is voldoende onderbouwd en wordt toegewezen vanaf 1 september 2023, op de wijze als hierna onder ‘de beslissing’ wordt vermeld.
Energiekosten, gemeentelijke belastingen en opstalverzekering
5.16.
[eisers] vorderen verder vergoeding van € 250,00 per maand voor energiekosten, € 105,00 per maand voor gemeentelijke belastingen en € 102,00 per maand voor premie opstalverzekering voor de woning.
5.17.
[gedaagde] betoogt dat de gevorderde energiekosten, gemeentelijke belastingen en opstalverzekering niet zijn onderbouwd en om die reden al niet kunnen worden toegewezen. Bovendien zouden [eisers] deze kosten ook zelf zou moeten betalen als [gedaagde] de financiering wel rond had kunnen krijgen, zodat het causaal verband ontbreekt en deze kosten om die reden voor rekening van [eisers] moeten blijven.
5.18.
De rechtbank volgt [gedaagde] in haar betoog dat deze kosten door [eisers] niet zijn onderbouwd. Om die reden worden deze posten afgewezen.
Overbruggingshypotheek
5.19.
[eisers] vorderen vergoeding van de doorlopende lasten voor de overbruggingshypotheek ad € 2.102,50 per maand. Zij verklaren dat hun nieuwe woning op 2 mei 2023 aan hen is geleverd en dat het de bedoeling was om de overbruggingshypotheek af te lossen bij de levering van de woning aan [gedaagde] op 28 augustus 2023.
5.20.
[gedaagde] stelt dat [eisers] geen vorderingsrecht toekomt ter zake van de overbruggingshypotheek, omdat [eisers] de offerte voor die hypotheek op 3 maart 2023 al hadden aangevraagd, ruimschoots voordat de koopovereenkomst tussen partijen werd gesloten, waardoor zij een risico hebben genomen dat voor hun eigen rekening dient te blijven. Bovendien was de offerte voor deze hypotheek geldig tot 17 september 2023 zodat [eisers] er ook nog voor hadden kunnen kiezen om deze hypotheek niet aan te gaan nadat zij ermee bekend waren geworden rond 15 juli 2023 dat het passeren van de woning niet zou lukken omdat [gedaagde] de financiering niet rond kreeg. Doordat [eisers] die hypotheek toch zijn aangegaan is sprake van eigen schuld en kunnen zij dit niet afwentelen op [gedaagde].
5.21.
Vaststaat dat de levering van de woning aan [gedaagde] op 28 augustus 2023 niet heeft kunnen plaatsvinden en dat [eisers] als gevolg daarvan de overbruggingshypotheek nog niet hebben kunnen aflossen.
5.22.
Het verweer van [gedaagde] dat [eisers] de schade hadden kunnen beperken door deze hypotheek niet af te sluiten gaat niet op. Op het moment dat de koopovereenkomst tussen partijen werd gesloten, waren [eisers] deze overbruggingshypotheek al aangegaan. De kosten die zij hebben gemaakt voor deze lening tot aan het moment dat de woning zou worden geleverd aan [gedaagde] zijn kosten die voor de eigen rekening van [eisers] blijven. De kosten die na 28 augustus 2023 zijn en worden gemaakt omdat de levering aan [gedaagde] niet door kon gaan vormen echter schade voor [eisers] en dient [gedaagde] aan [eisers] te vergoeden op de wijze als hierna te vermelden onder ‘de beslissing’.
Kosten notaris
5.23.
[eisers] vordert vergoeding van een bedrag van € 915,90 aan kosten voor de notaris.
5.24.
De gevorderde notariskosten kunnen volgens [gedaagde] ook niet worden toegewezen, omdat deze kosten sowieso al voor rekening van [eisers] zouden komen op grond van de koopovereenkomst.
5.25.
De rechtbank stelt vast dat de hoogte en daadwerkelijke verschuldigdheid van deze kosten niet uit de overgelegde factuur van 24 augustus 2023 blijkt, zodat deze post al als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.
Courtage makelaar
5.26.
[eisers] vorderen vergoeding van een bedrag van € 8.702,40 voor courtage van de makelaar. [gedaagde] betwist dat [eisers] enige courtage aan de makelaar verschuldigd zijn geworden in verband met deze koopovereenkomst, omdat de verkoop niet is doorgegaan.
5.27.
Dit verweer slaagt. [eisers] hebben ter zitting desgevraagd erkend dat dit bedrag door hen feitelijk niet is betaald. Deze schade is niet geleden en om die reden wordt deze vordering afgewezen.
Grond voor matiging van de schade?
5.28.
Zoals uit hetgeen in het voorgaande is overwogen en beslist volgt, dient [gedaagde] verschillende schadeposten aan [eisers] te vergoeden.
[gedaagde] heeft nog gesteld dat [eisers] niet voldoende hebben voldaan aan hun plicht om de schade zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door de woning eerder opnieuw te verkopen en dat dit in ieder geval grond vormt om de schade te matigen. Daarnaast heeft zij gesteld dat betaling van de gevorderde schadevergoeding onaanvaardbare gevolgen voor haar heeft. Het bedrag moeten daarom worden gematigd of op nihil worden gesteld.
5.29.
De rechtbank volgt [gedaagde] niet in dit betoog.
Uit de onder ‘de feiten’ aangehaalde correspondentie tussen partijen blijkt dat [gedaagde] bij herhaling bleef aangeven dat zij de woning nog altijd graag wilde afnemen en ook toezeggingen bleef doen over wanneer de betaling zou volgen. Ook blijkt uit die correspondentie dat [eisers] zich lange tijd coulant hebben opgesteld om [gedaagde] hierin tegemoet te komen. Toen in oktober 2023 echter duidelijk werd dat [gedaagde] nog altijd geen definitieve toezeggingen kon doen over betaling van de koopsom, hebben [eisers] de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden en de woning opnieuw te koop laten zetten door de makelaar. Omdat er in de periode oktober tot en met december niet veel belangstelling was voor de woning hebben zij de woning eind december op advies van de makelaar tijdelijk uit de verkoop gehaald en deze na de feestdagen, begin januari, opnieuw in de markt laten zetten. Dit heeft geleid tot de koopovereenkomst van 8 januari 2024 met de huidige koper. Naar het oordeel van de rechtbank kan, in het licht van deze gang van zaken, niet worden geoordeeld dat [eisers] onvoldoende hebben voldaan aan de op hen rustende verplichting om hun schade zoveel mogelijk te beperken. Ook ziet de rechtbank in het voorgaande geen aanleiding om de schadevergoedingsplicht van [gedaagde] te matigen op grond van eigen schuld van [eisers] of op grond van de artikelen 6:109 BW en 6:248 lid 2 BW. Dat sprake is van kennelijk onaanvaardbare gevolgen, zoals op de mondelinge behandeling is betoogd, is verder niet onderbouwd.
Conclusie
5.30.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist volgt dat [gedaagde] de volgende schadeposten aan [eisers] moet voldoen:
- minderopbrengst verkoop woning € 49.506,00 (r.o. 5.11)
- rente hypothecaire lening Quion € 744,73 per maand vanaf 1 september 2023 (r.o. 5.14)
- premie levensverzekering € 255,67 per maand vanaf 1 september 2023 (r.o. 5.15)
- overbruggingshypotheek bij ING € 2.102,50 per maand vanaf 1 september 2023 (r.o. 5.22)
5.31.
Dit betekent dat de gevorderde hoofdsom, zoals verminderd, toewijsbaar is tot een bedrag van € 55.711,80, bestaande uit de lagere verkoopopbrengst van € 49.506,00, twee maanden rente voor de hypothecaire lening van Quion van in totaal € 1.489,46, twee maanden premie levensverzekering van in totaal € 511,34 en twee maanden kosten overbruggingshypotheek ING van in totaal € 4.205,00.
5.32.
De gevorderde wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, zijnde 25 oktober 2023, omdat voor een eerdere verzuimdatum voor deze kosten onvoldoende is gesteld of gebleken.
5.33.
De gevorderde maandelijkse vergoeding vanaf 1 november 2023 tot de datum dat de woning zal zijn overgedragen is toewijsbaar tot een bedrag van € 3.102,90, bestaande uit de doorlopende rente voor de hypothecaire lening van Quion van € 744,73 per maand, de premie levensverzekering van € 255,67 per maand en de kosten van de overbruggingshypotheek van ING van € 2.102,50 per maand.
Proceskosten
5.34.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
dagvaarding € 129,85
vast recht € 1.301,00
salaris advocaat
€ 3.035,00 (2,5 punten à € 1.214,00)
€ 3.035,00 (2,5 punten à € 1.214,00)
Totaal € 4.465,85
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 55.711,80 (vijfenvijftigduizend zevenhonderdelf euro en tachtig cent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 3.102,90 (drieduizend eenhonderdtwee euro en negentig cent) per maand vanaf 1 november 2023 tot de datum dat de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats 2] is verkocht en overgedragen,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 4.465,85 aan proceskosten.
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. de Vries-van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024. [1]