Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./repnr.: 10661155 \ EJ VERZ 23-7
Uitspraakdatum: 14 maart 2024
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. R. Zwiers
tegen
[VVE]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verwerende partij
verder te noemen: VVE
gemachtigde: mr. D.N. Reijnders
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, per e-mail ter griffie ingekomen op 12 augustus 2023 en per post op 15 augustus 2023. De VVE heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 8 december 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [verzoeker] bij brief van 3 december 2023 nog stukken toegezonden. De VVE heeft bij brief van 7 december 2023 eveneens nog stukken toegezonden.
1.3.
Partijen hebben op de zitting afgesproken nog met elkaar in overleg te gaan om te kijken of zij alsnog tot een minnelijke oplossing konden komen. Op 21 februari 2024 heeft de gemachtigde van de VVE de kantonrechter echter laten weten dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt, waarna is bepaald dat een beschikking zal volgen.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van de appartementsrechten die hem recht geven op het uitsluitend gebruik van het appartement [adres] en een parkeerplaats in de parkeerkelder van het appartementencomplex. [verzoeker] is als eigenaar van de appartementsrechten van rechtswege lid van de VVE.
2.2.
[verzoeker] verhuurt zijn appartement.
2.3.
In de splitsingsakte is het Modelreglement 2017 van toepassing verklaard. Verder geldt een Huishoudelijk Reglement.
2.4.
In het Modelreglement is, voor zover van belang, het volgende opgenomen;
‘artikel 27. Gebruik privé-gedeelten
(…) 27.4. Bij Huishoudelijk Reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé-gedeelten nader worden geregeld. Daarbij kunnen ook regels voor het voorkomen van geluidshinder of andere vormen van hinder worden opgenomen. Het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé-gedeelten dient voorts te geschieden met inachtneming van het bepaalde in het reglement hoofdsplitsing.’
2.5.
Uit de notulen van de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 20 februari 2023 volgt dat er tijdens die vergadering gesproken is over het stellen van beperkingen aan de verhuur van appartementen. In de notulen van die vergadering is daarover het volgende opgenomen.
‘7. Splitsingsakte wijzigen t.b.v. voorwaarden aan verhuur
De heer [persoon] legt uit dat het aanpassen van de splitsingsakte een kostbare zaak is. Naast hoge notariskosten moeten ook alle individuele appartementen hun hypotheekakte laten wijzigen. Het voorstel is derhalve voorwaarden m.b.t. verhuur op te nemen in het Huishoudelijk Reglement. Het bezwaar dat hiertegen wordt ingebracht is dat dit juridisch nauwelijks gewicht in de schaal legt. Na enige discussie over wat wel en niet mogelijk is om ongewenste verhuur te blokkeren dan wel aan te pakken biedt het bestuur aan op korte termijn met een aangepast voorstel te komen. Alle aanwezigen gaan akkoord met het voorleggen van een aangepast huishoudelijk regelement.’
2.6.
In het concept Huishoudelijk Reglement wat nadien is opgesteld, is als artikel 6 een bepaling toegevoegd die aanvullende voorwaarden stelt aan het verhuren van een appartement.
2.7.
Op 12 juli 2023 heeft wederom een ALV plaatsgevonden. Uit de aan de kantonrechter overgelegde notulen van die vergadering blijkt niet dat het aangepaste huishoudelijke reglement op die vergadering is goedgekeurd door de leden.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt het op 12 juli 2023 genomen besluit tot aanpassing van artikel 6 van het Huishoudelijk Reglement nietig te verklaren dan wel te vernietigen, dan wel het besluit te schorsen totdat onherroepelijk is beslist.
3.2.
[verzoeker] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat een beperking van de verhuurbevoegdheid van een privé-gedeelte alleen in het splitsingsreglement kan worden neergelegd en niet in een Huishoudelijk Reglement. Het genomen besluit is daarom nietig dan wel vernietigbaar.
3.3.
Het meest verstrekkende verweer van de VVE is dat [verzoeker] zijn verzoek te laat heeft ingediend. Het besluit tot aanpassing van het huishoudelijk reglement is namelijk al tijdens de ALV van 20 februari 2023 genomen en [verzoeker] heeft niet binnen één maand na die vergadering om vernietiging van dat besluit verzocht. Verder betwist de VVE dat het genomen besluit tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement in strijd is met de wet dan wel het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement biedt namelijk de mogelijkheid het beheer en onderhoud van privégedeelten te regelen in het Huishoudelijk Reglement. Van deze mogelijkheid heeft de VVE gebruik gemaakt, zodat het genomen besluit niet nietig is. Daarnaast is het genomen besluit ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zodat het besluit ook niet vernietigbaar is.
4.De beoordeling
4.1.
[verzoeker] komt op tegen een besluit van de ALV tot wijziging van het Huishoudelijk Reglement. Volgens de VVE is dit besluit genomen op de ALV van 20 februari 2023 en is [verzoeker] daarom te laat met zijn verzoek. [verzoeker] betwist dit en stelt dat het besluit pas op 12 juli 2023 is genomen. De kantonrechter stelt vast dat uit de notulen van de vergadering van 20 februari 2023 niet blijkt dat toen is besloten tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement. Uit de notulen van die vergadering volgt alleen dat er over aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is gesproken en dat het bestuur nog met een voorstel voor een aanpassing zou komen.
4.2.
Dat er tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is besloten, blijkt ook niet uit de notulen van de vergadering van 12 juli 2023 die aan de kantonrechter zijn overgelegd. Op de zitting heeft de VVE toegelicht dat er meerdere versies van de notulen van die vergadering zouden zijn, maar die andere versies zijn in deze procedure niet overgelegd en kunnen door de kantonrechter dus niet in haar beoordeling worden betrokken. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat er ook tijdens de vergadering van 12 juli 2023 geen rechtsgeldig besluit tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is genomen.
4.3.
Dat niet vast is komen te staan dat er een rechtsgeldig besluit tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is genomen, maakt dat er van nietigheid dan wel vernietiging van het besluit geen sprake kan zijn.
4.4.
Voor zover er echter op 12 juli 2023 wel een besluit tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is genomen, geldt dat [verzoeker] zijn verzoek tijdig heeft ingesteld aangezien zijn verzoekschrift op 12 augustus 2023 per e-mail door de rechtbank is ontvangen. Het verzoek is daarmee binnen de in artikel 5:130 lid 2 BW genoemde termijn ingediend. Dat het verzoek pas na afloop van de termijn per post door de rechtbank is ontvangen, maakt dat niet anders.
4.5.
Verder merkt de kantonrechter op dat, voor zover er op 12 juli 2023 een besluit tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement is genomen, dat [verzoeker] terecht aanvoert dat de aanvulling van het Huishoudelijk Reglement die het bestuur opgenomen wenst te zien en die een aanscherping behelst van de toelatingseisen voor gebruikers uitsluitend kan worden opgenomen in het Splitsingsreglement. Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste openbaarheid en kenbaarheid uit de registers, kan een dergelijke regeling uitsluitend in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Een andere belangrijke reden daarvoor is gelegen in het beschermen van de appartementseigenaar tegen ingrijpende inbreuken op zijn eigendomsrecht. Wijziging van het splitsingsreglement is immers met bijzondere wettelijke waarborgen omkleed. De omstandigheid dat in de artikelen 27 lid 4 en 64 van het Splitsingsreglement staat dat bij Huishoudelijk Reglement het feitelijk gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten nader kan worden geregeld, leidt niet tot een andere conclusie. Dergelijke in het Huishoudelijk Reglement op te nemen regelingen mogen ordebepalingen bevatten, maar mogen niet zover gaan dat de eigenaar of gebruiker het voorgenomen gebruik wordt ontzegd om redenen die niet uit de Splitsingsakte zelf voortvloeien.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, voor zover er is besloten tot aanpassing van het Huishoudelijk Reglement, dit besluit nietig is.
4.7.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van de VVE, omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart de besluiten over de aanpassing van het Huishoudelijk Reglement, voor zover die zijn genomen op de vergadering van 12 juli 2023, nietig;
5.2.
veroordeelt de VVE tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [verzoeker] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 542,00
nasalaris € 135,00 ;
5.3.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.