Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10670325 / CV EXPL 23-3748 (SJ)
Uitspraakdatum: 13 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eisers]
beide wonende te [plaats]
eisers
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: C. Bakker, DAS Rechtsbijstand
tegen
1.) [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde sub 1
gedaagde sub 1
verder te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. J.W. Bloem
2.) [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats 3]
gedaagde sub 2
verder te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. W. Wallinga
De zaak in het kort
De kantonrechter is van oordeel dat de kopers van een woning nader onderzoek hadden moeten doen naar de staat van de uitbouw. Dat hebben de kopers niet gedaan, zodat zij er zich bij gebreke daarvan ook niet op kunnen beroepen dat de uitbouw niet waterdicht is en daardoor in dat opzicht niet aan de overeenkomst voldoet. Ook het beroep op dwaling slaagt niet.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 15 en 16 augustus 2023 een vordering tegen [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ieder afzonderlijk schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 14 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde 2] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.Feiten
2.1.
[eisers] hebben van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht voor € 280.107,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2018), die door hen is ondertekend op 25 februari 2021.
2.2.
In artikel 6.1. van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper aanvaardt deze staat […].’
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper aanvaardt deze staat […].’
2.3.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.’
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.’
2.4.
In artikel 10.1 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper […].’
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper […].’
2.5.
In artikel 20 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
Koper verklaart het gekochte naar zijn mening voldoende te hebben geïnspecteerd met een naar zijn oordeel voldoende ter zake deskundig aankoopmakelaar.’ en ‘
Kopers zien zelf af van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.’
Koper verklaart het gekochte naar zijn mening voldoende te hebben geïnspecteerd met een naar zijn oordeel voldoende ter zake deskundig aankoopmakelaar.’ en ‘
Kopers zien zelf af van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.’
2.6.
Ten behoeve van de verkoop hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 4 januari 2021 een vragenlijst voor verkoop van een woning ingevuld. Deze vragenlijst maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen partijen en is ook door [eisers] ondertekend.
2.7.
In deze vragenlijst is bij het kopje ‘
Gebreken/bezwaren’ het vakje ‘
ja’ aangekruist en vermeld ‘
Grotendeels verbouwd, maar nog niet afgerond wegens omstandigheden’.
Gebreken/bezwaren’ het vakje ‘
ja’ aangekruist en vermeld ‘
Grotendeels verbouwd, maar nog niet afgerond wegens omstandigheden’.
2.8.
In de verkoopbrochure van de woning die door de verkopend makelaar is gemaakt, staat: ‘
Dit is je kans om als jongstel hier je droomhuis te realiseren. Grotendeels is het werk al voor jullie gedaan, aan jullie de taak om de puntjes op de i te verzorgen.’
Dit is je kans om als jongstel hier je droomhuis te realiseren. Grotendeels is het werk al voor jullie gedaan, aan jullie de taak om de puntjes op de i te verzorgen.’
2.9.
Op 13 april 2021 is de woning aan [eisers] geleverd.
2.10.
Op 20 april 2021 hebben [eisers] een zandcementdekvloer in de uitbouw laten leggen.
2.11.
In een e-mail van 20 april 2021 hebben [eisers] aan hun makelaar geschreven dat de uitbouw en de lichtstraat in de uitbouw van de woning bouwkundig niet goed zijn uitgevoerd met lekkages als gevolg, dat zij dit als een verborgen gebrek zien en dat zij hun makelaar verzoeken dit op te nemen met de verkopend makelaar.
2.12.
In een e-mail van 22 april 2021 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in reactie geschreven dat vanaf het begin duidelijk was dat de uitbouw nog niet klaar was, dat de woning zich bevindt in dezelfde staat zoals deze was op het moment van de bezichtiging en dat geen sprake is van verborgen gebreken.
2.13.
In een e-mail van 25 april 2021 hebben [eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke gesteld, verzocht om de gebreken aan de uitbouw binnen dertig dagen te herstellen en binnen veertien dagen te laten weten binnen als dat niet lukt.
2.14.
In een e-mail van 30 april 2021 hebben [eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat zij de gebreken op de kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] laten herstellen indien zij niet reageren binnen acht dagen.
2.15.
In een brief van 28 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat er sprake is van een non-conforme woning (dan wel dwaling), dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de gebreken aan de woning en gehouden zijn om de schade, bestaande uit herstelkosten, huur- en nutskosten te vergoeden.
2.16.
In een e-mail van 10 september 2021 heeft de voormalige gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de gemachtigde van [eisers] geschreven dat geen sprake is van een tekortkoming of een non-conforme woning en dat zij iedere aansprakelijkheid afwijzen.
2.17.
In een brief van 16 november 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] gereageerd dat [eisers] bij hun claim blijven.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad voor recht verklaard dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehouden zijn om de herstel- en bijkomende kosten aan [eisers] te vergoeden en dat de koopovereenkomst zodanig wordt aangepast dat deze kosten in mindering worden gebracht op de koopsom. Verder vorderen [eisers] dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 18.808,20 aan hoofdsom en € 423,50 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 december 2022 en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 992,32 en de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zich kort na de levering van de woning gebreken hebben geopenbaard, te weten: een lekkage in de lichtstraat in de uitbouw en een lekkage bij de pui van de uitbouw. Hierdoor is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. [eisers] stellen dat zij deze gebreken niet hadden hoeven te verwachten aangezien de woning is verkocht met de mededeling ‘dat alleen nog de puntjes op de i gezet zouden moeten worden’. Gelet op de verklaringen van de buren waren deze gebreken bekend bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hun mededelingsplicht geschonden en zijn gehouden om de herstelkosten te vergoeden. Volgens [eisers] kan hen daarom ook niet worden tegengeworpen dat zij geen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten. Ook beroepen [eisers] zich op dwaling.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist. Zij voeren afzonderlijk van elkaar
– samengevat – aan dat er geen sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] wisten dat de uitbouw niet was afgebouwd en in die staat is de woning ook geleverd. [eisers] mochten dan ook niet verwachten dat de uitbouw waterdicht zou zijn en hen is ook nooit verteld dat de uitbouw waterdicht was. Daarbij hadden [eisers] dit ook uit eigen waarneming kunnen opmaken, zodat het voor hen duidelijk was wat ‘met de puntjes op de i’ werd bedoeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij steeds volstrekt transparant zijn geweest over de staat van de uitbouw, dat er dan ook geen sprake is van schending van de mededelingsplicht en dat [eisers] alle gelegenheid heeft gehad om de aanbouw te laten onderzoeken maar dit hebben nagelaten. [eisers] baseren hun vordering alleen op zichtbare gebreken zodat een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet opgaat. Er heeft zich geen situatie voorgedaan waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bepaalde inlichtingen hebben gegeven waardoor [eisers] zich omtrent de aard en het karakter van de uitbouw een onjuiste voorstelling hebben gemaakt, zodat er ook geen sprake is van dwaling. De schade is uitsluitend ontstaan doordat [eisers] de op hen rustende onderzoeksplicht hebben geschonden.
– samengevat – aan dat er geen sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] wisten dat de uitbouw niet was afgebouwd en in die staat is de woning ook geleverd. [eisers] mochten dan ook niet verwachten dat de uitbouw waterdicht zou zijn en hen is ook nooit verteld dat de uitbouw waterdicht was. Daarbij hadden [eisers] dit ook uit eigen waarneming kunnen opmaken, zodat het voor hen duidelijk was wat ‘met de puntjes op de i’ werd bedoeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij steeds volstrekt transparant zijn geweest over de staat van de uitbouw, dat er dan ook geen sprake is van schending van de mededelingsplicht en dat [eisers] alle gelegenheid heeft gehad om de aanbouw te laten onderzoeken maar dit hebben nagelaten. [eisers] baseren hun vordering alleen op zichtbare gebreken zodat een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet opgaat. Er heeft zich geen situatie voorgedaan waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bepaalde inlichtingen hebben gegeven waardoor [eisers] zich omtrent de aard en het karakter van de uitbouw een onjuiste voorstelling hebben gemaakt, zodat er ook geen sprake is van dwaling. De schade is uitsluitend ontstaan doordat [eisers] de op hen rustende onderzoeksplicht hebben geschonden.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers] af en overweegt als volgt.
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat in de verkoopbrochure, het verkoopfilmpje en de foto’s die zijn overgelegd, voor een ieder duidelijk zichtbaar is dat de uitbouw ten tijde van de verkoop verre van af was. De kantonrechter overweegt dat [eisers] dit ook hebben gezien tijdens de bezichtiging voorafgaande aan de verkoop. Ter zitting hebben [eisers] namelijk verklaard dat zij er niet van uitgingen dat de uitbouw af was en hebben zij erkend dat de kier tussen de vloer en de achterpui duidelijk zichtbaar was. Verder heeft de kantonrechter bij zijn oordeel betrokken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de vragenlijst bij de koopovereenkomst hebben bij het kopje ‘
Gebreken/bezwaren’ het vakje ‘
ja’ hebben aangekruist en vermeld ‘
Grotendeels verbouwd, maar nog niet afgerond wegens omstandigheden’. Daarmee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende kenbaar gemaakt dat de niet afgeronde verbouwing van de woning met de uitbouw door hun als een gebrek is aangemerkt.
Gebreken/bezwaren’ het vakje ‘
ja’ hebben aangekruist en vermeld ‘
Grotendeels verbouwd, maar nog niet afgerond wegens omstandigheden’. Daarmee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende kenbaar gemaakt dat de niet afgeronde verbouwing van de woning met de uitbouw door hun als een gebrek is aangemerkt.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] , gelet op bovenstaande omstandigheden, nader onderzoek hadden moeten doen naar de staat van de uitbouw. Dat hebben zij niet gedaan. De enkele vraag of de uitbouw onderheid is, is daartoe niet voldoende en is niet van belang omdat [eisers] het feit dat de uitbouw niet onderheid is zelf niet als een gebrek beschouwen. Door in artikel 20 van de koopovereenkomst te verklaren dat ‘
Koper verklaart het gekochte naar zijn mening voldoende te hebben geïnspecteerd met een naar zijn oordeel voldoende ter zake deskundig aankoopmakelaar.’ en ‘
Kopers zien zelf af van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.’ hebben [eisers] juist het risico aanvaard dat de staat van de uitbouw niet aan hun verwachtingen voldeed. Dat komt voor hun rekening. Dit betekent dat [eisers] zich er bij gebreke van een nader onderzoek dan ook niet op kunnen beroepen dat de uitbouw niet waterdicht is en daardoor in dat opzicht niet aan de overeenkomst voldoet. [1] In de verkoopbrochure staat ‘
aan jullie de taak om puntjes op de i te verzorgen’ maar dit is, gelet op het voorgaande, geen omstandigheid die maakt dat [eisers] mochten afzien van het doen van een nader onderzoek.
Koper verklaart het gekochte naar zijn mening voldoende te hebben geïnspecteerd met een naar zijn oordeel voldoende ter zake deskundig aankoopmakelaar.’ en ‘
Kopers zien zelf af van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.’ hebben [eisers] juist het risico aanvaard dat de staat van de uitbouw niet aan hun verwachtingen voldeed. Dat komt voor hun rekening. Dit betekent dat [eisers] zich er bij gebreke van een nader onderzoek dan ook niet op kunnen beroepen dat de uitbouw niet waterdicht is en daardoor in dat opzicht niet aan de overeenkomst voldoet. [1] In de verkoopbrochure staat ‘
aan jullie de taak om puntjes op de i te verzorgen’ maar dit is, gelet op het voorgaande, geen omstandigheid die maakt dat [eisers] mochten afzien van het doen van een nader onderzoek.
5.4.
[eisers] komt evenmin een beroep op dwaling toe. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt immers dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden. Verder blijkt niet dat er onjuiste mededelingen zijn gedaan. [eisers] hebben zelf juist hun onderzoeksplicht geschonden.
5.5.
De kantonrechter concludeert dat de door [eisers] gevorderde kosten op grond van artikel 6.1. in samenhang met artikel 10.1 van de koopovereenkomst voor hun rekening blijven.
5.6.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde 1] en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 1.221,00. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden op hetzelfde bedrag vastgesteld.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde 1] en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 1.221,00. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden op hetzelfde bedrag vastgesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde 1] tot en met vandaag vaststelt op € 1.221,00;
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde 2] tot en met vandaag vaststelt op € 1.221,00;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter