Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10777390 / CV EXPL 23-4763 (SJ)
Uitspraakdatum: 13 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eisers]
wonende te [woonplaats 1]
eisers
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. B.J. Mekkelholt
tegen
[gedaagden]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. R. Haverlag
De zaak in het kort
De kopers van een woning vorderen vergoeding van herstelkosten. De verkopers vinden dat zij hiervoor niet aansprakelijk zijn. De kantonrechter wijst de vordering van de kopers af omdat niet komen vast te staan dat op de datum van levering sprake is van een gebrek aan de voorgevel dat heeft geleid tot een lekkage in de garage. Het defect aan het handmatig te bedienen slot van de garagedeur is geen gebrek omdat dit niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staat.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 12 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 6 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 29 januari 2024 nadere stukken ingediend.
2.Feiten
2.1.
[eisers] hebben van [gedaagden] de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht voor € 250.500,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2021), die door hen is ondertekend op 6 en 7 juli 2022.
2.2.
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘De
onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper aanvaardt deze staat […].’
onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper aanvaardt deze staat […].’
2.3.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor particuliere bewoning. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.’
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor particuliere bewoning. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.’
2.4.
In artikel 10.1 van de koopovereenkomst, voor zover hier van belang, staat: ‘
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper.’
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper.’
2.5.
In artikel 20.1 van de koopovereenkomst staat:
‘Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, verwarming en warmwaterinstallaties met toebehoren, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte en in de artikel 7:17 2 BW omschreven gebruik.’
‘Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, verwarming en warmwaterinstallaties met toebehoren, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte en in de artikel 7:17 2 BW omschreven gebruik.’
2.6.
Op 7 september 2022 is de woning aan [eisers] geleverd.
2.7.
In een e-mail van 7 november 2022 hebben [eisers] aan de verkopend makelaar, [makelaarskantoor] te Schagen, gemeld dat er een lekkage in de garage is en dat [gedaagden] niet bereikbaar is.
2.8.
In een e-mail van 17 november 2022 hebben [eisers] aan [gedaagden] geschreven dat zij op 6 november 2022 een lekkage in de garage hebben ontdekt, dat op 17 november 2022 weer sprake is van een lekkage en dat [gedaagden] worden verzocht om te overleggen over een oplossing.
2.9.
In een e-mail van 18 november 2022 hebben [gedaagden] aan [eisers] gereageerd.
2.10.
In een brief van 22 november 2022 (lees: 24 december 2022) hebben [eisers] , [gedaagden] in gebreke gesteld en hen de gelegenheid gegeven om de lekkage in de garage en het defecte slot van de garagedeur binnen dertig dagen na de datum van deze brief te herstellen.
2.11.
In een brief van 11 januari 2023 hebben [gedaagden] geschreven dat zij zich niet verantwoordelijk achten voor de door [eisers] gestelde gebreken.
2.12.
In een brief van 23 maart 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] , [gedaagden] (nogmaals) in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld om de gebreken binnen twee weken na de datum van deze brief te herstellen.
2.13.
In een brief van 8 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] aan de gemachtigde van [eisers] geschreven dat de garagedeur is te openen met een afstandsbediening en dat wordt betwist dat de gestelde lekkage aanwezig zou zijn bij de levering van de woning.
2.14.
In een brief van 2 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] aan de gemachtigde van [gedaagden] geschreven dat [eisers] aanspraak maken op een schadevergoeding.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van primair € 6.645,51 en subsidiair € 6.045,51, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van primair € 707,28 en subsidiair € 677,28 en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij kort na de levering van de woning een aantal verborgen gebreken in de woning hebben geconstateerd, te weten een lekkage in de garage en een defect slot van de garagedeur. De lekkage is volgens [eisers] afkomstig van de houten gevel van de woning, die bij hevige zuidoostenwind in combinatie met regen doorlekt, waarna het water onder de dakbedekking van de garage loopt. [eisers] stellen dat zij niet eerder bekend waren met de lekkage maar dat [gedaagden] dat wel moeten zijn geweest. In dit verband wijzen [eisers] op de verklaringen van [vakman] en [dakdekkers bedrijf] . Om verdere lekkage te voorkomen menen [eisers] genoodzaakt te zijn om de huidige gevelbekleding te laten vervangen. De kosten daarvan komen voor rekening van [gedaagden] omdat zij geen melding hebben gemaakt van de lekkage. Ook hebben [gedaagden] niet gemeld dat het slot van de garagedeur niet functioneerde. Dat de garagedeur elektronisch is te sluiten, doet niet af aan het feit dat een defect slot een gebrek is.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwisten dat de gestelde lekkage aanwezig waren ten tijde van de koop en de levering van de woning. Zij hadden hiervan in ieder geval geen weet en [eisers] hebben niet aangetoond dat zij – [gedaagden] – hiervan wel op de hoogte waren. De gestelde gebreken komen daarom op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] Voor zover de gestelde gebreken aanwezig waren ten tijde van de koop en de levering van de woning, dan staat artikel 6.1 van de koopovereenkomst aan aansprakelijkheid van [gedaagden] in de weg. Daarbij is er geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en staat ook de ouderdomsclausule aan iedere aanspraak in de weg. Het defecte slot van de garagedeur is volgens [gedaagden] evenmin als een gebrek aan te merken omdat de garagedeur elektrisch open en dicht kan en dit is ook tijdens de verkoop aan [eisers] verteld. Het slot zou helemaal niet gebruikt worden omdat [eisers] zij de garagedeur wilden gaan vervangen. Ook daarom is geen sprake van een gebrek.
5.De beoordeling
de lekkage in de garage
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden] een non-conforme woning hebben geleverd en daarom schadevergoeding aan [eisers] moeten betalen. Daarvoor moet eerst worden beoordeeld of er ten tijde van de levering op 7 september 2022 sprake was van een gebrek aan de voorgevel, dat heeft geleid tot een lekkage in de garage.
5.2.
[eisers] stellen dat dit het geval is en dat [gedaagden] dit moeten hebben geweten omdat uit de verklaring van [vakman] van 19 mei 2023 blijkt dat in het plafond wapening met corrosie en scheurvorming, die nog niet lang geleden is dichtgesmeerd, zijn te zien en uit de verklaring van [dakdekkers bedrijf] van 12 mei 2023 blijkt dat er al langer sprake was van een lekkage. Verder stellen [eisers] ter zitting dat op de houten planken van de vliering die in de garage waren aangebracht waterkringen zitten. Hiertegen over voeren [gedaagden] aan dat zij die scheur niet hebben dichtgesmeerd. Het gat, zoals is te zien op de door [eisers] overgelegde foto’s, hebben zij zo nooit gezien. Volgens [gedaagden] is er ook nooit een lekkage geweest. Ter zitting voeren [gedaagden] nog aan dat zij geen waterschade hebben gezien toen zij de tuinstoelen met linnen bekleding, de koffers en de boeken, die op de vliering lagen, weghaalden. De waterkringen op de planken zijn volgens [gedaagden] ontstaan toen [gedaagden] een gat in de muur tussen de keuken en de garage heeft dichtgemaakt met gips en er nat gips op de vlieringplanken terecht is gekomen. Verder voeren [gedaagden] aan dat de vliering al in 1980 is gebouwd, zodat de stelling van [eisers] ter zitting dat de vliering is aangebracht om deze scheurvorming te verbloemen niet klopt.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] de stellingen van [eisers] voldoende gemotiveerd hebben weersproken en dat, ook gelet op het tijdsverloop tussen de levering op 7 september 2022 en de verklaring van [vakman] van 19 mei 2023, niet is komen vast te staan dat [gedaagden] de scheur hebben dichtgesmeerd. De verklaring van [dakdekkers bedrijf] kan [eisers] niet helpen. Anders dan [eisers] kennelijk meent, staat hierin niet dat er al langer sprake is van een lekkage en dat kan ook niet deze verklaring worden afgeleid. Gelet hierop is het aan [eisers] om hun stelling dat er sprake is van een gebrek ten tijde van de levering nader de onderbouwen. Dat hebben zij niet gedaan. De kantonrechter concludeert dat niet is komen vast te staan dat op de datum van levering sprake is van een gebrek aan de voorgevel dat heeft geleid tot de lekkage in de garage. Dit betekent ook dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden, zoals door [eisers] is gesteld en door [gedaagden] is weersproken.
5.4.
Voor zover er wel sprake was van een lekkage – ter zitting heeft [eisers] het over druppels – ten tijde van de levering, die het normale gebruik zou belemmeren, dan is de kantonrechter van oordeel dat artikel 20 van de koopovereenkomst aan aansprakelijkheid van [gedaagden] voor de door [eisers] geleden schade in de weg staat. Op grond van deze zogenoemde ouderdomsclausule wordt niet ingestaan voor de aanwezigheid doorslaand vocht, waarvan in dit geval sprake is. Volgens [eisers] is de lekkage immers het gevolg van regenwater dat bij hevige zuidoostenwind tegen de voorgevel aankomt en onder de dakbedekking door het plafond naar binnen dringt.
5.5.
Op grond van artikel 10.1 van de koopovereenkomst blijven de herstelkosten voor rekening van [eisers] Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter dan ook af.
het slot van de garagedeur
5.6.
Niet in geschil is dat het handmatig te bedienen slot van de garagedeur defect is. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. De garagedeur is namelijk elektronisch te sluiten en te openen. Weliswaar stellen [eisers] dat een elektronisch slot inbraakgevoeliger is dan een handmatig te bedienen slot. Maar deze stelling hebben zij verder niet onderbouwd, terwijl dat gelet op de gemotiveerde betwisting van deze stelling door [gedaagden] wel op hun weg had gelegen. Aan deze stelling gaat de kantonrechter dan ook voorbij. Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter daarom eveneens af.
de proceskosten
5.7.
[eisers] is de partij die ongelijk krijgt en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagden] en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 813,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 813,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter