Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10774063 \ CV EXPL 23-3685
Uitspraakdatum: 22 februari 2024
Verstekvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Wooncompagnie, h.o.d.n. Bouwcompagnie, Wooncompagnie en Blokcompagnie
Stichting Wooncompagnie, h.o.d.n. Bouwcompagnie, Wooncompagnie en Blokcompagnie
te Hoorn NH
de eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde]
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Op 30 november 2023 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen en daarin de eisende partij in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden over te leggen en zich uit te laten over de eventuele (on)eerlijkheid van daarin opgenomen bedingen die verband houden met de vordering. De eisende partij heeft een akte genomen op 28 december 2023 en daarbij producties overgelegd.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De verdere beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimteen deAlgemene Huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte van 1 oktober 2005
Huurprijswijzigingsbeding
3.1.
In een voetnoot bij artikel 2.2 in de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. In artikel 4.1 van de Algemene Huurvoorwaarden staat een vergelijkbaar huurprijswijzigingsbeding. Omdat in beide bedingen wordt verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bepalingen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.2.
De kantonrechter stelt vast dat artikel 2.4 van de huurovereenkomst kwalificeert als een algemene voorwaarde. Dit artikel luidt als volgt:
‘
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge een rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge een rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat artikel 2.4 als oneerlijk moeten worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van een arrest van de Hoge Raad is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. De eisende partij heeft op grond van deze voorwaarde namelijk de vrije hand in het ongelimiteerd in rekening brengen van een bedrag aan incassokosten. De bedongen kosten zijn niet gespecificeerd. De eisende partij kan op grond van deze bedingen een door haar zelf te bepalen bedrag aan incassokosten op de consument verhalen als er als gevolg van een niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Daarnaast kan de eisende partij op grond van deze bepaling ook nog administratiekosten in rekening brengen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. De voorwaarde heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) in rekening mag worden gebracht.
3.4.
Dat de eisende partij zich voor wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten (en rente) beroept op de wettelijke bepalingen en het Besluit, zoals zij in haar akte stelt, is niet relevant, zie daarvoor ook r.o. 2.3 van het tussenvonnis. Vanwege hetgeen hiervoor is overwogen, vernietigt de kantonrechter het beding betreffende de buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
3.5.
Voor zover de eisende partij op grond van dit artikel 2.4 aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Huurachterstand
3.6.
De gevorderde huurachterstand tot en met oktober 2023 bedraagt € 3.812,60 (€ 3.826,92 aan huurachterstand - € 14,32 aan deelbetaling). Dit bedrag is toewijsbaar.
Rente
3.7.
De gevorderde vervallen rente zal worden afgewezen omdat niet duidelijk is over welk bedrag die rente is berekend. Nu de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, had de deelbetaling die de gedaagde partij heeft gedaan op grond van artikel 6:44 BW immers eerst in mindering moeten worden gebracht op de rente en vervolgens op de hoofdsom. Bij gebrek aan een overzicht van de vervallen rente kan niet worden vastgesteld in hoeverre de vervallen wettelijke rente mogelijk reeds is voldaan met de deelbetaling en over welk deel van de hoofdsom vervolgens nog wettelijke rente verschuldigd was. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de wettelijke rente toe te wijzen vanaf de datum van de dagvaarding.
Ontbinding, ontruiming, en gebruiksvergoeding
3.8.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand ruim zes maanden bedraagt.
3.9.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.10.
De vordering wordt grotendeels toegewezen.
3.11
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten voor het nemen van de akte blijven voor de eisende partij omdat het aan haar te wijten was dat het nodig was om deze te nemen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 621,43 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 november 2023 in gebruik houdt;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 3.812,60 aan achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 20 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 129,85 wegens dagvaardingskosten,
€ 487,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen in 4.2 tot en met 4.5. uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken door mr. P.J. Jansen, in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter