ECLI:NL:RBNHO:2024:2537

• Datum uitspraak: 28 februari 2024
• Publicatiedatum: 14 maart 2024
• Zaaknummer: C/15/319477 / HA ZA 21-445 (tussenvonnis 2)
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: W.S.J. Thijs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake deskundigenrapport en aanvullende vragen over onroerend goed in nalatenschap

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 28 februari 2024 een tussenvonnis uitgesproken in een civiele procedure betreffende de verdeling van onroerend goed in een nalatenschap. De rechtbank heeft partijen opgedragen om deskundigen te benoemen voor het beantwoorden van aanvullende vragen over de waarde en exploitatiemogelijkheden van verschillende onroerende zaken. De partijen, bestaande uit een eiser en twee gedaagden, hebben hun standpunten over de eiswijzigingen en de deskundigenrapporten naar voren gebracht. De rechtbank heeft vastgesteld dat de deskundigen niet adequaat hebben geantwoord op de gestelde vragen en heeft het voornemen uitgesproken om nieuwe deskundigen te benoemen. De zaak is verwezen naar de rol voor akte aan beide partijen, waarbij zij zich kunnen uitlaten over de voorgestelde deskundigen en de verdere procedure. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan tot na deze akten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/319477 / HA ZA 21-445

Vonnis van 28 februari 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1], Pakistan,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. R.H. van Duivenboden te Utrecht,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te Luxemburg,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats 2],

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie ,

advocaat mr. J.W. [betrokkene 1] te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (gezamenlijk: [gedaagden]) genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 14 juni 2023
• de conclusie na aanvullend deskundigenbericht met als bijlage het aanvullend deskundigenbericht van 23 oktober 2023 van [eiser]
• de antwoordconclusie na aanvullend deskundigenbericht tevens wijziging eis tevens akte houdende producties met producties 50 t/m 64 van [gedaagden]
• de akte na producties en wijziging eis met bijlage van [eiser]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

wijziging eis in reconventie

2.1.

[gedaagden] hebben hun eis in die zin gewijzigd dat zij ‑ samengevat ‑ alsnog verkoop van het gehele onroerend goed in de nalatenschap vorderden en dat alle door hen genoemde verdeelposten, te weten de huurinkomsten [adres 1] en [adres 2], de kosten nieuw bodemonderzoek, de meerwerkkosten van de deskundigen, de kosten van de technische keuring en het schoonmaken van [adres 3] bij de verdeling van de nalatenschap moeten worden verrekend tussen de deelgenoten, onder handhaving van hun vordering tot schadevergoeding aan de nalatenschap en met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

2.2.

[eiser] heeft zich verzet tegen de eiswijziging en daarbij aangevoerd dat beide partijen bij akte van 22 maart 2023 hebben aangegeven over te willen gaan tot verdeling.

2.3.

De eiswijziging in dit stadium van de procedure is in strijd met de eisen van een goede procesorde en zal daarom buiten beschouwing worden gelaten. Ter zitting van 23 februari 2023 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het verdere verloop van de procedure. Meer in het bijzonder zijn daarbij twee mogelijke routes besproken: verkoop van al het onroerend goed en verdeling van de verkoopopbrengst tussen partijen naar rato van hun aandeel in de nalatenschap enerzijds, of anderzijds verdeling van de onroerende zaken bij vonnis, waarbij het definitieve deskundigenrapport van de drie deskundigen als uitgangspunt zal gelden. Beide partijen hebben bij akte laten weten dat zij het onroerend goed onder de erfgenamen wensen te verdelen. [gedaagden] hebben daarbij gesteld dat zij bereid zijn
zich in grote lijnen akkoord te verklaren met de waarderingen alsmede de verdeling in het rapport van de deskundigen. Dit echter onder de nadrukkelijke voorwaarde dat alle ter comparitie genoemde geschilpunten zullen worden onderzocht en gerapporteerd . De rechtbank heeft vervolgens in het tussenvonnis van 14 juni 2023 overwogen dat de tweede route (verdeling van de onroerende zaken onder de erfgenamen) gevolgd zal worden en is daar bij haar beoordeling op doorgegaan. Gelet op deze gang van zaken kunnen [gedaagden] nu niet meer met een eiswijziging alsnog de algehele verkoop van de onroerende zaken proberen af te dwingen.

De aanvullende vragen voor de deskundigen

2.4.

Bij tussenvonnis van 14 juni 2023 heeft de rechtbank partijen opgedragen om de deskundigen de opdracht te verstrekken voor een aanvullend deskundigenbericht ter beantwoording van vier aanvullende vragen. Het aanvullend deskundigenbericht (d.d. 23 oktober 2023) is door [eiser] bij akte overgelegd. De rechtbank zal de beantwoording van de vier aanvullende vragen hierna bespreken.

De eerste aanvullende vraag

2.5.

De eerste aanvullende vraag luidt als volgt.

Wat zijn de exploitatiemogelijkheden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 4], [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] (welk panden voorheen als garage zijn gebruikt), gegeven de bodemverontreiniging en de omstandigheid dat het niet langer is toegestaan hier een garagebedrijf te exploiteren?
Is ingeval van een andere exploitatie sanering van deze percelen noodzakelijk, en zo ja, welk effect heeft dit op de waarde van de onroerende zaken?
Wat is, los van uw oordeel over de exploitatiemogelijkheden, de waarde van deze onroerende zaken indien een redelijk handelend koper en verkoper rekening houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van de verontreiniging?

2.6.

Deskundigen hebben deze eerste vraag als volgt beantwoord.

“In de eerste vraag wordt er impliciet van uitgegaan dat de exploitatiemogelijkheden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 4], [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] beperkt worden vanwege de bodemverontreiniging en de omstandigheid dat het niet langer toegestaan zou zijn hier een garagebedrijf te exploiteren.

Uit de informatie die door opdrachtgevers ter beschikking is gesteld, zijnde een verkennend bodemonderzoek door APS Milieu B.V. (november 2012), zie bijlage 1, blijkt dat er inderdaad sprake is van lichte bodemverontreinigingen. Echter, er wordt geconcludeerd dat sprake is van lichte verontreinigingen en dat er geen aanleiding is voor nader onderzoek. Pas indien er sprake zou zijn van een bestemmingswijziging of graafwerkzaamheden, wordt additioneel onderzoek aangeraden.

Voor wat betreft de bestemming verwijzen wij naar de volgende informatie uit het op de waardepeildatum vigerende bestemmingsplan. Ter plaatse van de objecten geldt het bestemmingsplan De Baarsjes. Voor de locatie zelf geldt bestemming “Gemengd -3” en er is sprake van de functieaanduiding “garage”.

In samenhang bezien is de bestemming garage toegestaan, en bij voortgezet gebruik als garage is er geen noodzaak tot nader onderzoek naar de bodemverontreiniging. Wij hebben hiermee in ons deskundigenbericht reeds rekening gehouden.

Een andere exploitatie is niet noodzakelijk (immers, garage is toegestaan). Een redelijk handelend koper heeft geen aanleiding om te gaan saneren, dat blijkt ook uit het rapport van APS Milieu B.V. Er is geen aanleiding om saneringskosten in mindering te brengen op de waarde.

Wel is er t.a.v. het gebruik een beperking op grond van een kettingbeding (privaatrecht) dat de exploitatie van een bezinepomp aldaar verbiedt. Echter, met dit feit was al rekening gehouden door de deskundigen.”

2.7.

De rechtbank stelt vast dat de deskundigen de aanvullende vraag van de rechtbank niet hebben beantwoord. Zij hebben slechts een (nadere) verantwoording gegeven voor de waardebepaling van deze garagepercelen in het eerste deskundigenrapport. Nu deze verantwoording de behoefte van de rechtbank om een antwoord te krijgen op de gestelde vragen niet heeft weggenomen, is zij voornemens zelf een of meer (andere) deskundigen te benoemen om de eerste vraag in al haar onderdelen alsnog te beantwoorden. Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte over dit voornemen uit te laten en ook over de perso(o)n(en) en het aantal van de deskundige(n). De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen.

De tweede aanvullende vraag

2.8.

De tweede aanvullende vraag luidt als volgt.

De onroerende zaak gelegen aan de [adres 8] in [plaats 3] is in uw deskundigenbericht ten onrechte als leegstaand aangemerkt. De woning wordt momenteel (sociaal) verhuurd en zou zijn opgeknapt door de huurder. Wat is de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat?

2.9.

Deskundigen hebben deze vraag als volgt beantwoord.

“De onroerende zaak aan de [adres 8] is
niet als leegstaand meegenomen in het deskundigenbericht. Deze woning was wel als leegstaand aangegeven in de oorspronkelijke aanlevering van gegevens door opdrachtgevers. Echter, de heer [betrokkene 1] heeft op dit punt gewezen naar aanleiding van een eerder concept, zie pagina 1 van zijn brief van 15 november 2021, opgenomen in de bijlagen bij het deskundigenbericht. De deskundigen maken in dit verband voorts attent op hetgeen zij op pagina 16 van het deskundigenbericht hierover reeds gemeld hebben, namelijk:

[adres 8] heeft een onduidelijke status: er wordt geen huuropbrengst op de huurafrekening vermeld doch volgens [betrokkene 1] was de woning wel verhuurd. Aangezien de deskundigen tijdens bezichtiging inderdaad bewoning van deze woning hadden geconstateerd, hebben zij [betrokkene 1] verzocht aanvullende informatie hieromtrent toe te sturen. In reactie daarop heeft [betrokkene 1] het huurcontract aan de deskundigen gestuurd. De deskundigen hebben de huur uit die huurovereenkomst in de berekening opgenomen.

Tevens maken zij attent op een onderdeel van de berekening van [adres 9], waaruit blijkt dat [adres 8] verhuurd is opgenomen in de berekening, zie tevens hieronder:

(…)

De waarde in verhuurde staat is vermeld op pagina 170 van het pdf document en bedraagt €220.000.”

2.10.

Partijen hebben in hun conclusie na aanvullend deskundigenbericht niet weersproken dat de [adres 8] verhuurd is opgenomen in de berekening van de deskundigen. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat de onduidelijkheid in het deskundigenbericht ten aanzien van de (on)verhuurde status van deze woning geen invloed heeft gehad op de waardering.

2.11.

Het betoog van [gedaagden] dat op bladzijde 170 van het rapport staat vermeld dat de woning gerenoveerd is, treft geen doel. In de bij de beantwoording van de aanvullende vraag ingevoegde objectiespecificatie uit het eerste deskundigenbericht is de woning als
niet gerenoveerd opgenomen. De overige opmerkingen van [gedaagden] bij de beantwoording van deze aanvullende vraag zien niet op de waardering van deze woning, maar op de beschrijving van de deskundigen van de gang van zaken, en blijven om die reden verder onbesproken. Voor de vastgestelde waarde is die gang van zaken immers niet relevant.

De derde aanvullende vraag

2.12.

De derde aanvullende vraag luidt als volgt.

De (verhuurde) onroerende zaak gelegen aan de [adres 10] is in uw deskundigenbericht ten onrechte aangemerkt als gerenoveerd. Wat is de waarde van de onroerende zaak in niet gerenoveerde staat?

2.13.

Deskundigen hebben deze vraag als volgt beantwoord.

“Omdat deze woning, zoals gesteld ten onrechte als gerenoveerd is aangemerkt, maar wel relatief laag is verhuurd, € 645,-- per maand, heeft de waardering nauwelijks effect op het feit gerenoveerd of niet. Op het overzicht (bijlage blz 170) is bijvoorbeeld te zien dat de woning [adres 11] met een vergelijkbare huuropbrengst van € 647,-- per maand; niet gerenoveerd, is gewaardeerd op € 242.000 KK. [adres 10] werd gewaardeerd als zijnde gerenoveerd op € 262.000 KK. Zou deze woning als niet gerenoveerd gewaardeerd zijn zou de marktwaarde € 242.000 KK zijn geweest. Een dergelijke afwijking (<10%) valt binnen hetgeen als algemeen geaccepteerd wordt bij de waardering van vastgoed. Dit geldt eens te meer de waarden van deze individuele woningen bezien dienen te worden in samenhang tot de andere parameters uit de berekeningen.”

2.14.

De rechtbank kan de deskundige volgen in hun vergelijking van de woning [adres 10] met de woning [adres 11]. Beide liggen op dezelfde verdieping en hebben eenzelfde GBO. Bovendien verschilt de maandelijkse huur slechts € 2,00 en is de huuropbrengst een belangrijke factor bij de waardering van commercieel vastgoed. De woning zal daarom worden meegenomen voor de door de deskundige (nieuw) getaxeerde waarde van € 242.000,00. Het betoog van [gedaagden] dat de woning [adres 10] vergeleken zou moeten worden met de woning [adres 8] wordt verworpen. Laatstgenoemde woning ligt op de tweede verdieping en de huurprijs is € 93,00 lager. De rechtbank acht deze woning daarom minder goed vergelijkbaar met de woning [adres 10] dan de woning [adres 11].

De vierde aanvullende vraag

2.15.

De vierde aanvullende vraag luidt als volgt.

Wat is de invloed van de omstandigheid dat de gemeente ([deelgemeente]) geen vergunning wil afgeven voor de niet vergunde dakopbouw van de onroerende zaak [adres 2] op de waarde van deze onroerende zaak?

2.16.

Deskundigen hebben deze vraag als volgt beantwoord.

“De deskundigen hebben bij de opname ter plaatse geconstateerd dat de woning [adres 2] op de bovenste verdieping een uitbouw van ca. 30 m2 heeft. Om dit bouwwerk te mogen realiseren is een omgevingsvergunning nodig. De deskundigen hebben eveneens geconstateerd dat voor de uitbouw geen omgevingsvergunning aanwezig is. Daarmee is er feitelijk sprake van een illegaal bouwwerk.

Bij navraag bij marktpartijen is gebleken dat de gemeente [plaats 3] niet actief handhaaft op illegale bouwwerken. Er wordt alleen gehandhaafd bij de aanvraag van een nieuwe bouwvergunning of wanneer er een melding vanuit de buurt komt. Tot op heden is er geen melding geweest en is er geen aanschrijving door de gemeente voor het onderhavige object bekend.

In de waardering is rekening gehouden met de status van de uitbouw van het object. Belangrijk punt is dat op peildatum de woning(beleggings)markt in [plaats 3] op zijn hoogtepunt was. Er was weinig beleggingsproduct aanwezig en risico’s zoals bovenstaand werden voor lief genomen of meegecalculeerd in de bieding van een wooncomplex. Veelal namen kopers in de markt dit risico zonder hier rekening mee te houden. De deskundigen hebben wel de keuze gemaakt om het risico mee te laten wegen in de waardering door een discount ten nemen op de vierkante meterprijs van ca. 3.500 euro per m2.

Volledigheidshalve voegen wij hieraan toe, dat de waarde van de woningen is gebaseerd op de kapitalisatie van de huuropbrengsten omdat de deskundigen geen rekening hebben gehouden met het uitponden van de woningen en verwijzen hiervoor naar hetgeen zijn op bladzijde 17 hieronder hebben opgemerkt:

De afzonderlijke woningen zijn niet kadastraal gesplitst. Om te kunnen splitsen is renovatie noodzakelijk. Bij de waardering zijn we ervan uitgegaan dat de woningen na renovatie tegen markthuur worden verhuurd. Dit is gedaan omdat splitsing pas mogelijk is indien alle woningen in een blok zijn gerenoveerd en geliberaliseerd. De mogelijkheid tot renoveren en splitsen is mede afhankelijk van de mutatiegraad die momenteel lastig in te schatten is. Uitponden is pas mogelijk na renovatie en splitsing, hier is verder geen rekening mee gehouden.”

2.17.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de deskundigen niet inzichtelijk hebben gemaakt hoe zij een discount voor het illegale bouwwerk hebben berekend en verwerkt. De rechtbank is dit met [gedaagden] eens. In het deskundigenbericht hebben de deskundigen overwogen dat uit eigen onderzoek is gebleken dat de gemeente in soortgelijke gevallen alsnog tot legalisering van een dakopbouw is overgegaan en dat zij om die reden de dakopbouw hebben meegenomen in hun waardering. Een discount wordt niet genoemd, laat staan dat inzichtelijk is gemaakt op welke wijze en in welke mate een discount is verwerkt. De rechtbank is daarom voornemens aan de door haar te benoemen deskundigede(n) de vraag voor te leggen of de door de deskundigen vastgestelde waarde van deze woning moet worden bijgesteld vanwege de illegale uitbouw en zo ja, op welke wijze.

Aanvullende vraag

2.18.

Als niet (voldoende) weersproken staat vast dat er na het definitieve deskundigenbericht woningen zijn komen leeg te staan of opnieuw zijn verhuurd, al dan niet in de vorm van een zogenoemde anti-kraak. De rechtbank stelt vast dat het partijen in ieder geval tot en met de zitting van 23 februari 2023 niet is gelukt om in gezamenlijk overleg het beheer van de (vrijgekomen) woningen te bepalen en zij heeft geen aanwijzingen dat dit na genoemde zitting wel is gelukt. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat een eventuele wijziging in de huursituatie van een woning niet het gevolg is van gezamenlijk overleg tussen partijen. Niet valt uit te sluiten dat de opstelling van partijen ten aanzien van het beheer van de woningen (mede) is ingegeven door het verdelingsadvies van deskundigen. Het mogelijke gevolg daarvan voor de waardering moet bij de verdeling worden gecorrigeerd. De rechtbank heeft daarom het voornemen aan de nieuw te benoemen deskundige(n) ook te vragen of de waardering door de deskundigen een correctie behoeft vanwege het feit dat woningen na de waardering leeg zijn komen te staan, opnieuw zijn verhuurd, dan wel anti-kraak in gebruik zijn gegeven en zo ja, op welke wijze. Daarbij zal de fictie gelden dat de huidige toestand van een woning (leeg, opnieuw verhuurd, anti kraak) al op de waarderingspeildatum aanwezig was. Partijen kunnen zich bij akte hierover uitlaten.

Conclusie

2.19.

Uit het voorgaande volgt dat de zaak naar de rol zal worden verwezen voor akte aan de zijde van beide partijen. Partijen zullen zich uitsluitend mogen uitlaten over wat hiervoor in 2.7, 2.17 en 2.18 is overwogen. Partijen zullen vervolgens de gelegenheid krijgen om met een akte op elkaars akte te reageren.

2.20.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

verwijst de zaak naar de rol van
27 maart 2024 voor akte aan de zijde van beide partijen als bedoeld in rechtsoverweging 2.19;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024. ^[1]

Voetnoten

1. type: 1589