Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/5884 en 22/5885
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2024 in de zaken tussen
[eiseres] GmbH, gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 19 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaken [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 2.133.000 en
€ 2.251.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 september 2022 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2024 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door J. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn supermarkten.
2. [onroerende zaak 1] is gebouwd in 2015. De oppervlakte van de onroerende zaak is 1422 m².
3. [onroerende zaak 2] is gebouwd in 2006. De oppervlakte van de onroerende zaak is 1435 m². Het object is voorzien van extra grond (912 m²) en verharding (2.655 m²).
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
5. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 1.877.000 voor [onroerende zaak 1] en € 1.981.000 voor [onroerende zaak 2] en stelt daartoe het volgende:
- Verweerder heeft zijn taxaties niet voldoende inzichtelijk gemaakt;
- Verweerder onderbouwt de waarde van de onderhavige supermarkten met aankopen van percelen die volgens verweerder aantonen dat de supermarktbranche goede tijden doormaakt, terwijl de grondtransacties uit 2015 en 2017 dateren. Door de waarde te onderbouwen met transacties van dit soort percelen heeft verweerder de waarde niet aannemelijk gemaakt;
- Het door verweerder gehanteerde referentieobject [object] is in een andere kern gelegen dan de onderhavige objecten die ook qua bouwjaar flink afwijken van het referentieobject. Gezien de grote afwijking in ligging en bouwjaar is dit referentiepand niet bruikbaar en heeft verweerder de waarde niet aannemelijk gemaakt;
- Zowel in het bezwaarschrift als tijden de hoorzitting is naar de onderbouwing van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor gevraagd. Verweerder heeft in het bestreden besluit een kapitalisatiefactorberekening aangeleverd, maar heeft de analyses die ten grondslag hebben gelegen aan de gehanteerde cijfers niet inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft derhalve de waarden niet aannemelijk gemaakt;
- Bij de waardering van de onderhavige objecten heeft verweerder een opslagrisico opgenomen die zich aan de onderzijde van de bandbreedte bevindt. Zowel [plaats 1] als [plaats 2] zijn vanuit macro-economisch-niveau bekeken een gebied die onder 'Overige Locaties' vallen. Derhalve dient er ook bij onderhavige objecten getaxeerd te worden met een opslagrisico die zich aan de bovenzijde van de bandbreedte bevindt. Daarnaast heeft verweerder heeft niet onderbouwd hoe zij tot de opslagrisico’s is gekomen, terwijl dit op basis van artikel 40 wet Pro WOZ wel inzichtelijk gemaakt dient te worden;
- Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van een te laag leegstandrisico; namelijk 5%. Hij heeft in het bestreden besluit niet onderbouwd hoe hij tot dit percentage is gekomen, terwijl dit op basis van artikel 40 wet Pro WOZ wel inzichtelijk gemaakt dient te worden;
- Verweerder heeft in het bestreden besluit de herbouwwaarden niet onderbouwd. In bijlage 2 van het Overzicht herbouwwaarden van de Taxatiewijzer 2021- Deel 2- Huurwaardekapitalisatie worden de herbouwkosten per archetype weergegeven. In de tabel is te zien dat het archetype ‘Winkel/Rest/Café-Solitaire supermarkt-Metselwerk’ een bandbreedte kent van € 1.051 tot € 1.577 met een basisgemiddelde van € 1.314. Verweerder heeft een herbouwwaarde gehanteerd van € 1.250 voor [onroerende zaak 1] en € 1.200 voor [onroerende zaak 2] . Kijkend naar het bouwjaar van de objecten dient er getaxeerd te worden met herbouwwaarden aan de bovenzijde van de bandbreedte. Verweerder heeft niet onderbouwd hoe hij tot de herbouwwaarden is gekomen, terwijl dit op basis van artikel 40 wet Pro WOZ wel inzichtelijk gemaakt dient te worden.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen en verwijst onder meer naar de overgelegde verweerschriften met de bijgevoegde matrices. Daarin zijn naast de gegevens van de onroerende zaken, de huur- en verkoopgegevens vermeld van één vergelijkingsobject, te weten [object] (huurtransactie). In de matrices wordt tevens verwezen naar de verkoopgegevens van [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] (grondtransacties).
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Artikel 40 Wet Pro WOZ
8. Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aan de gemachtigde in de bezwaarfase taxatieverslagen en de bruto kapitalisatiefactorberekening van het referentieobject toegezonden. Bij de verzending van de uitspraak op bezwaar heeft verweerder overeenkomstig de gemaakte afspraak tijdens het hoorgesprek tevens de bruto kapitalisatiefactorberekeningen van de onroerende zaken aan de gemachtigde toegezonden. In de berekeningen staan naast de objectkenmerken van de onroerende zaken, ook de prijzen per vierkante meter, de verkoopprijs en -datum en objectkenmerken vermeld van het vergelijkingsobject die verweerder heeft gehanteerd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank het standpunt van eiseres dat verweerder ten onrechte bepaalde stukken niet heeft overgelegd, niet.
De waarde van de onroerende zaken
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, dan wel door middel van een discounted cash-flow-methode.
11. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode).
12. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de factor.
13. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft verwezen naar de in bezwaar overgelegde bruto kapitalisatiefactorberekeningen en de in beroep overgelegde matrices. Verweerder concludeert in de verweerschriften tot een waarde van de onroerende zaken [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] op de waardepeildatum van respectievelijk € 2.133.000 en € 2.251.000. Bij deze waardebepalingen is uitgegaan van een huurwaarde van € 177.750 voor [onroerende zaak 1] en een huurwaarde van € 179.375 voor [onroerende zaak 2] per jaar. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met het marktcijfer van [object] en bepaald met een kapitalisatiefactorberekening die uitkomt op 12.
14. [plaats 3] ligt weliswaar in een andere woonkern, maar verweerder heeft in zijn verweerschriften toegelicht dat dit in een uithoek van de gemeente Medemblik tegen de IJsselmeer aan ligt. Voorts zijn er geen andere transactiecijfers van supermarkten rondom waardepeildatum in de Gemeente Medemblik beschikbaar. Eiseres heeft dit niet, althans onvoldoende, weersproken. Rekening houdend met de verschillen, toont dit transactiecijfer aan dat de waarde van de onroerende zaak zeker niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de onroerende zaken (€ 125 p/m²) ligt namelijk beduidend lager dan de betaalde huursom van dit vergelijkingsobject (€ 131,80 p/m²).
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verweerschriften en met de bijgevoegde matrices alsmede met hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat waarde van de onroerende zaken, gelet op de grootte van het vergelijkingsobject en de gerealiseerde huurtransactie niet te hoog vastgesteld.
16. De stelling van eiseres dat meer gekeken zou moeten worden naar de eigen situatie van de onroerende zaken en dat rekening gehouden zou moeten worden met een hoger leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten, hogere herbouwkosten en een relatief hoog opslagrisico in verband met de leeftijd en de grootte van de onroerende zaken en de marktsituatie, heeft zij, gelet op de overtuigende uiteenzetting in de verweerschriften niet onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. De rechtbank overweegt voorts dat bij de waardebepaling verweerder aansluiting heeft gezocht bij het betreffende archetype binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedten. De rechtbank heeft dan ook geen reden om aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde waarden te twijfelen. De rechtbank acht verweerder geslaagd in het leveren van het vereiste bewijs.
17. De rechtbank zal de beroepen derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).