ECLI:NL:RBNHO:2024:2381 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling geschil over WOZ-waarde en bevoegdheid afdeli...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 23/1129

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak
[adres] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op
€ 742.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.

Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2023 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door mr. M.M. Vrolijk, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam] .

Het onderzoek is aangehouden teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen. Verweerder heeft nadere stukken ingediend. Eiser is in de gelegenheid gesteld om te reageren op het nader stuk van verweerder. De rechtbank heeft hierbij aangegeven dat het niet nodig is om in deze zaak opnieuw een zitting te houden en dat zij voldoende informatie heeft om een uitspraak te doen. Eiser heeft gereageerd op het nadere stuk van verweerder en daarbij verzocht om een nadere zitting.

De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2024 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1962. De gebruiksoppervlakte van het woongedeelte is 248 m² en de oppervlakte van het perceel is 1.690 m². De woning is daarnaast voorzien van een tuinhuis/blokhut, twee dakkapellen en een overkapping.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 711.000 en stelt het volgende:

eiser meent dat het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen niet inzichtelijk is gemaakt;
er ontbreekt een inzichtelijk overzicht van de waarde van de objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de woning;
verweerder heeft de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk gemaakt;
verweerder heeft de onderlinge kwaliteitsverschillen niet inzichtelijk gemaakt;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is sprake van slecht schilderwerk, scheurvorming in de keuken en een lekkage in het kantoor. Hierbij verwijst eiser naar een fotoblad van de woning;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De woning beschikt over een badkamer, keuken en sanitair die gemoderniseerd dienen te worden. Hierbij verwijst eiser naar een fotoblad van de woning;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen nabij industrie, hiervan wordt overlast ervaren;
verweerder heeft de vastgestelde waarde niet onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten en voldoet daarom niet aan paragraaf 3.1.1. van de waarderingsinstructie;
de woning komt uit het bouwjaar 1962. Verweerder vergelijkt de woning met twee objecten die in 2012 en 2013 zijn gebouwd. Deze objecten zijn niet vergelijkbaar met de woning.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [object 1] , [object 2] ,
[object 3] en [object 4] , alle te [woonplaats] . Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 742.000.

Beoordeling van het geschil

Bevoegdheid uitspraak op bezwaar

5. Eiser heeft ter zitting (op 20 september 2023) gesteld dat de uitspraak op bezwaar onbevoegd genomen is door de afdelingsmanager namens de inspecteur belastingen. Eiser stelt dat uit het overgelegde Aanwijzingsbesluit Cocensus volgt dat het dagelijks bestuur van Cocensus de directeur van Cocensus heeft aangewezen als inspecteur als bedoeld in artikel 232, vierde lid, sub a, van de Gemeentewet. Indien de directeur zijn bevoegdheid heeft gemandateerd aan de afdelingsmanager stelt eiser dat dit mandateringsbesluit niet is gepubliceerd op de wijze als bedoeld in artikel 3:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiser verwijst naar de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 6 augustus 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3428. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een proceskostenvergoeding ter zake van het beroep.

6. De rechtbank overweegt als volgt. De Gemeenschappelijke Regeling Cocensus is langs elektronische weg gepubliceerd, hetgeen voldoet aan de eisen die artikel 3:42 van Pro de Awb stelt. Blijkens artikel 1 van Pro die regeling is de inspecteur de door het dagelijks bestuur aangewezen ambtenaar van Cocensus, als bedoeld in artikel 232, vierde lid, onder a, van de Gemeentewet. Uit het overgelegde Aanwijzingsbesluit volgt dat de directeur van Cocensus is aangewezen als inspecteur. Verweerder heeft niet aannemelijk kunnen maken dat het mandateringsbesluit waarin de afdelingsmanager is gemandateerd om de bevoegdheden in deze van de directeur uit te oefenen op de wijze voorgeschreven in artikel 3:42 van Pro de Awb is gepubliceerd.

7. In de na-correspondentie heeft verweerder gesteld dat de inhoud van de beschikking, aanslag en uitspraak op bezwaar juist zijn en deze daarmee bekrachtigd. Dit impliceert dat bij een eventuele vernietiging van de beschikking en de aanslag de bevoegde heffingsambtenaar (binnen de daarvoor geldende termijn) een beschikking en aanslag zal opleggen naar een zelfde waarde van het object. Beide partijen hebben zich ter zitting (op 27 februari 2024) verenigbaar verklaard met de bevoegdheid van de afdelingsmanager namens de inspecteur belastingen, zodat dit punt niet langer meer in geschil is. Tussen partijen is nog in geschil of de waarde van de woning aannemelijk is gemaakt en of alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde in afschrift zijn verstrekt in de bezwaarfase.

Informatieverstrekking bezwaarfase

8. Tot de gedingstukken behoort een e-mail van verweerder van 7 juli 2022 met als onderwerp ‘kavelmodellen en matrix 2022.pdf’. Deze e-mail luidt als volgt:

“Op 27 april 2022 hebben wij de bestanden met de koudv-factoren verzonden. Op 9 mei 2022 en 27 mei 2022 hebben wij verzocht om bevestiging van het ontvangst van de bestanden. Ik verwijs u hiervoor naar de bijlage. Tot op heden is de bevestiging

uitgebleven.

Hierbij ontvangt u nogmaals de beveiligde link voor de door u

gevraagde gegevens. Ik verzoek u mij de ontvangst hiervan te bevestigen.”

9. Gemachtigde heeft hierop als volgt gereageerd in een e-mailbericht van 12 juli 2022:

“Hartelijk dank voor het toesturen van de bestanden met kavelmodellen en matrices, wij hebben deze in goede orde ontvangen.

Met betrekking tot de toegezonden KOUDV-factoren heb ik uw vraag bij een collega neergelegd. Ik zal u zo spoedig mogelijk van antwoord voorzien.”

10. Niet in geschil is dat kavelmodellen en matrix in de bezwaarfase zijn verstrekt. Eiser stelt dat de in het bezwaarschrift gevraagde onderbouwing van de gehanteerde indexeringspercentages desgevraagd niet is verstrekt. Eiser stelt voorts dat de door verweerder overgelegde e-mail niet kan dienen als bewijs voor de stelling dat de door eiser verlangde bestanden met KOUDV-factoren zijn ontvangen. Ter zitting heeft eiser naar voren gebracht dat in bezwaar de KOUDV-kwalificaties wel zijn verstrekt, maar dat niet inzichtelijk is gemaakt welk gewicht in het kader van de waardering wordt toegekend aan verschillen in KOUDV-factoren. Het gaat volgens eiser om een zogenoemde legenda waarmee inzichtelijk wordt gemaakt wat de invloed is op de waarde van eventuele verschillen in KOUDV-kwalificaties van de woning en vergelijkingsobjecten.

11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stellingen dat artikel 40 tweede Pro lid Wet WOZ zou zijn geschonden. Uit de weergegeven e-mails volgt dat de gevraagde gegevens zijn verstrekt. Uit de weergegeven e-mail van verweerder volgt dat ook de bestanden met KOUDV-factoren verzonden, zowel op 27 april 2022 als op 7 juli 2022. Voor zover eiser stelt dat het verzoek zag op de door hem genoemde legenda en dat deze desgevraagd niet is verstrekt in de bezwaarfase, leidt dit niet tot een ander oordeel. In het bezwaarschrift is niet een specifiek verzoek gedaan om een dergelijke legenda. Voor zover eiser meent dat de gevraagde onderbouwing van de indexcijfers niet is verstrekt, lag het op zijn weg om nader te onderbouwen dat deze niet kenbaar was via de door verweerder gegeven (beveiligde) link. Dit heeft te meer te gelden nu niet is gebleken dat eiser is teruggekomen op het antwoord op de vraag of de verzochte gegevens waren ontvangen.

Waardering van de woning

12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

14. De rechtbank is van oordeel dat de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen zijn en de vergelijkingsobjecten wat omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De enkele omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten een afwijkend bouwjaar hebben, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het verschil in bouwjaar diskwalificeert de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

15. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde waardematrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

16. De ligging nabij een industrieterrein leidt niet tot een lagere waardering. Het industrieterrein ligt op ongeveer 150 meter van de onderhavige woning; [object 5] en [object 6] liggen er nog tussen. Het vergelijkingsobject [object 2] ligt op ongeveer 175 meter van het industrieterrein; [object 7] en [object 8] liggen er nog tussen. Het vergelijkingsobject [object 3] ligt op ongeveer 140 meter van het industrieterrein; [object 9] ligt er nog tussen. Het vergelijkingsobject [object 4] ligt op ongeveer 175 meter van het industrieterrein; [object 7] en [object 8] liggen er nog tussen. Nu de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben ten opzichte van het industrieterrein is dit verdisconteerd in de waardering.

17. De door eiser genoemde verschillen in bouwjaar heeft verweerder eveneens voldoende ondervangen. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met een matige onderhoudstoestand en een mindere kwaliteit van de woning. Bij het bepalen van de waarde is verweerder uitgegaan van een matige kwaliteit en een gemiddelde onderhoudstoestand. In de door eiser overgelegde foto’s ziet de rechtbank geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de onderhoudstoestand van de woning ook matig is. De rechtbank is van oordeel dat een lekkage in beginsel tot het regulier onderhoud behoort en op zichzelf geen aanleiding vormt om van een matige onderhoudstoestand uit te gaan. Verweerder heeft blijkens de waardematrix een significant lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 855) gehanteerd voor de woning dan voor de vergelijkingsobjecten (variërend van € 1.988 tot € 3.219 per vierkante meter). Naar het oordeel van de rechtbank zijn hiermee de door eiser genoemde verschillen in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten ruimschoots tot uitdrukking gebracht.

18. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de grondstaffel niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de overgelegde grondstaffel volgt dat verweerder een model hanteert waarbij een grondwaarde per vierkante meter als basis geldt. In de grondstaffel worden de eerste vierkante meters voor de volle 100% van het basisbedrag tot de grondwaarde gerekend. Vervolgens wordt de grondwaarde volgens een glijdende schaal afgewaardeerd van 100% van het basisbedrag tot 50% van dit basisbedrag. Op deze manier wordt elke extra vierkante meter steeds op een lager bedrag gewaardeerd. De grondwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten is op basis van deze grondstaffel berekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van de woning zich verhoudt tot de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten.

19. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De indexering berust op gegevens van Vastgoedpro. Deze indexeringspercentages zijn ook toegankelijk voor de gemachtigde van eiser. De in de waardematrix besloten liggende indexering van de vergelijkingsobjecten is in overeenstemming hiermee. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Slotsom

20. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2024.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het
hoger beroep).