Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/321691 / HA ZA 21-574
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW AAN [adres 1] TE [plaats],
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam,
tegen
SENFT HOLDING B.V.,
te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Senft,
advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.
De zaak in het kort
De VvE vordert dat Senft de ramen in haar achtergevel volledig ondoorzichtig maakt, omdat deze ramen zich minder dan twee meter van het erf van de VvE bevinden en uitzicht geven op dit erf. De rechtbank wijst deze vordering af. De VvE kan zich niet verzetten tegen de ramen van Senft die uitkijken op haar erf, omdat het uitzicht eerst niet verder reikte dan de achtergevel van het pand van de VvE. Daarmee waren de ramen toegestaan. De sloop van de achtergevel van het pand van de VvE brengt vervolgens niet mee dat de ramen niet meer zijn toegestaan.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2022 en de daarin genoemde stukken
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de daarbij overgelegde aantekeningen ter zitting van mr. Poot
- de akte van 31 mei 2023 waarbij de VvE een tussenarrest van het Gerechtshof Amsterdam heeft toegezonden
- de akte van 31 mei 2023 waarbij Senft hetzelfde tussenarrest van het Gerechtshof Amsterdam heeft toegezonden
- de akte van 29 november 2023 waarbij de VvE het eindarrest van het Gerechtshof Amsterdam heeft toegezonden.
1.2.
Wegens benoeming elders konden de rechters ten overstaan van wie de mondelinge behandeling is gehouden, dit vonnis niet wijzen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of zij een nadere mondelinge behandeling wensten ten overstaan van de rechter door wie het vonnis zal worden gewezen. De VvE heeft tijdig laten weten hiervan af te zien en Senft heeft zich er niet over uitgelaten.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn achterburen van elkaar. Senft is eigenaar van de appartementsrechten op de begane grond van het registergoed [adres 2] te [plaats]. Het appartementsgebouw aan [adres 1] te [plaats] is eigendom van de VvE. De achtergevels van beide gebouwen zijn naar elkaar gericht.
2.2.
Tot 2019 bevonden zich in de achtergevel van de benedenverdieping van het pand van de VvE geen deuren of ramen. In het voorjaar van 2019 heeft de eigenaar van het appartement van deze benedenverdieping ([betrokkene]) in zijn appartement een nieuwe achterpui met openslaande deuren geplaatst, evenwijdig aan en ongeveer twee meter inpandig ten opzichte van de voorheen bestaande achtergevel daarvan, om een patiotuin te realiseren. De oude achtergevel is rond mei 2019 gesloopt.
2.3.
In de achtergevel van de benedenverdieping van Senft bevinden zich een deur en twee ramen. Eerder had Senft de achterzijde van deze verdieping als opslag in gebruik. In 2021 heeft zij er een kantoor gerealiseerd. De twee ramen in deze ruimte waren voorzien van draadglas. In 2021 heeft Senft dit draadglas vervangen door helder glas. De ramen bevinden zich binnen twee meter van de erfgrens met de VvE en geven uitzicht op het erf van de VvE.
2.4.
Bij vonnis in incident van 12 januari 2022 van deze rechtbank zijn de provisionele vorderingen van de VvE om Senft te veroordelen de ramen in haar achtergevel volledig te voorzien van lichtdoorlatend ondoorzichtig folie en de deur in de achtergevel van haar pand gesloten te houden, toegewezen.
2.5.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een andere procedure tussen Senft en [betrokkene] geoordeeld over de eigendom van de strook grond ingesloten tussen de achtergevel van het pand van de VvE van Senft en de (oude) achtergevel van het pand van de VvE (verder: de strook grond). Bij haar eindarrest van 24 oktober 2023 [1] heeft het Gerechtshof Amsterdam onder meer voor recht verklaard dat de strook grond in eigendom toebehoort aan de gezamenlijke appartementseigenaars binnen de VvE van Senft.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – samengevat en na vermindering van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Senft te veroordelen:
I. de ramen in haar achtergevel, binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis althans op een door de rechtbank te bepalen termijn, volledig ondoorzichtig te maken en ondoorzichtig te houden, op straffe van een dwangsom,
II. in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten.
3.2.
De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het hebben van ramen binnen twee meter van de erfgrens die uitzicht geven op haar perceel, in strijd is met artikel 5:50 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en een onrechtmatige daad oplevert van Senft tegenover de VvE wegens een inbreuk op haar eigendomsrecht.
3.3.
Senft voert verweer en betoogt dat de strook grond exclusief aan haar toebehoort, zodat er geen grondslag bestaat voor het beperken van het gebruik van haar ramen. Ook zegt zij dat de ramen al lange tijd aanwezig zijn en brengt zij naar voren dat [betrokkene] zelf, zonder vooraankondiging, de tussen de percelen staande blinde muur van 3,5 meter heeft gesloopt.
Ook moeten de vorderingen worden afgewezen, omdat de VvE met betrekking tot de vordering die ziet op de privacy van [betrokkene] geen belanghebbende is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag in deze procedure is of Senft haar ramen (vensters) in de achtergevel volledig ondoorzichtig moet maken.
Artikel 5:50 BW Pro
4.2.
Op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro is het zonder toestemming niet geoorloofd om binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters te hebben, voor zover deze uitzicht geven op dit naburige erf.
4.3.
In het tweede lid van artikel 5:50 BW Pro is bepaald dat een nabuur zich niet tegen vensters binnen twee meter van de erfgrens kan verzetten als het uitzicht niet verder reikt dan tot een muur die binnen twee meter van de vensters staat en dat de vensters die aldus geoorloofd zijn dat ook blijven nadat de muur is gesloopt.
4.4.
De ramen in de achtergevel van het pand [adres 2] bevinden zich binnen twee meter van de grenslijn tussen het erf van het pand van de VvE en dat van de VvE van Senft. Vaststaat dat deze ramen al aanwezig waren voor de sloop van de achtergevel door [betrokkene] en sinds de sloop door [betrokkene] uitzicht geven op het erf van de VvE. De VvE heeft weliswaar gesteld dat het eerdere draadglas in de ramen van Senft een vertroebeld beeld gaf op haar perceel, maar dit is betwist door Senft en niet is gesteld of gebleken dat het beeld ondoorzichtig was. De rechtbank gaat er op basis van de door beide partijen overgelegde foto’s van uit dat de ramen waren voorzien van doorzichtig draadglas dat zicht gaf op het perceel van de VvE. Omdat de vensters (met doorzichtige ramen) al voor de sloop van de muur door [betrokkene] aanwezig waren, zijn zij op grond van artikel 5:50 lid 2 BW Pro ook na die sloop geoorloofd. Dat Senft de functie van haar achterruimte heeft gewijzigd van opslag naar kantoor speelt bij de beoordeling van artikel 5:50 BW Pro geen rol. Dit leidt ertoe dat op grond van artikel 5:50 BW Pro de vordering de ramen ondoorzichtig te maken en te houden niet wordt toegewezen.
Onrechtmatige daad
4.5.
De VvE heeft verder onvoldoende (onderbouwd) gesteld om te kunnen vaststellen dat sprake is van een onrechtmatige daad. Voor zover de VvE zich baseert op een inbreuk van haar eigendomsrecht door gebruik van de strook grond, gaat dit niet op. Het Hof heeft geoordeeld dat juist de gezamenlijke appartementseigenaars binnen de VvE van Senft eigenaar zijn van de strook grond.
Slotsom
4.6.
De vorderingen van de VvE zullen dan ook worden afgewezen. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling of de VvE belang heeft bij de vorderingen. Het bewijsaanbod van de VvE zal de rechtbank passeren. Het bevat geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
4.7.
De rechtbank merkt wel op dat de VvE op grond van artikel 5:49 BW Pro kan vorderen dat Senft meewerkt aan een gemeenschappelijke scheidsmuur (voor zover een verordening of plaatselijke gewoonte niet anders regelt) voor de gewenste privacy.
Proceskosten
4.8.
Uitgangspunt is dat de proceskosten voor rekening komen van de partij die ongelijk krijgt. De VvE heeft erop gewezen dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten van de dakbedekking pas na het uitbrengen van de dagvaarding is voldaan. Daar staat tegenover dat de VvE naar aanleiding van het arrest van het Hof haar vordering inzake de deur heeft ingetrokken en dat zij inzake de ramen in het ongelijk wordt gesteld. De VvE moet daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de proceskosten (inclusief eventuele nakosten) betalen.
Over de proceskosten in het incident is bij het vonnis in incident al beslist. Die kosten worden daarom in de hoofdzaak niet meegenomen.
4.9.
De proceskosten van Senft worden begroot op:
- griffierecht
€
667,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.073,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van de VvE af,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.073,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
1680