ECLI:NL:RBNHO:2024:1957

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/347873 / KG ZA 24-7

Vonnis in kort geding van 27 februari 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VORM ONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat: mr. B.J. Tideman te ’s-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOEDPLAN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

advocaten: mr. V.H.B. Kruit en mr. D. de Waal te Utrecht.

Partijen zullen hierna VORM en Vastgoedplan genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de uitgebrachte dagvaarding van 17 januari 2024 met 18 producties
de conclusie van antwoord van Vastgoedplan met 22 producties
de mondelinge behandeling op 2 februari 2024
de pleitnota van VORM
de pleitnota van Vastgoedplan
de aanhouding ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling
het bericht dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en VORM vonnis vraagt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De zaak in het kort

Kern van de zaak is een koopovereenkomst tussen VORM en een derde (Yieldforce) met betrekking tot een groot aantal percelen grond ten behoeve van woningbouw. Jegens Vastgoedplan beroept VORM zich op Aanvullende Afspraken, welke afspraken Vastgoedplan stelt buitengerechtelijk te hebben ontbonden. De voorzieningenrechter concludeert dat de Aanvullende Afspraken naar zijn voorlopig oordeel niet rechtsgeldig ontbonden zijn en dat Vastgoedplan op grond van die afspraken gehouden is mee te werken aan doorhaling van de hypothecaire inschrijving op de percelen die verband houden met de betaling door VORM ten aanzien van Fase 2(I). De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden toegewezen.

3. Feiten

3.1.

Bij koopovereenkomst van 31 maart 2020 (hierna: de Koopovereenkomst) heeft VORM als koper van Yieldforce Holding B.V. (hierna: Yieldforce) als verkoper een aantal percelen grond gekocht ten behoeve van de voorbereiding en realisatie van woningen in deelgebied De Scheg-Oost in Amstelveen (hierna: het Project). De rechtsvoorgangster van Vastgoedplan (Grondplan Nederland B.V., hierna: Grondplan en in citaten ook GONL), tevens mede-ondertekenaar van de Koopovereenkomst, is met Yieldforce een separate koopovereenkomst aangegaan ter zake dezelfde percelen, levert die op verzoek van VORM eerst aan Yieldforce (waarna Yieldforce ze aan VORM levert) en is blijkens de Considerans verder geen partij “
anders dan uitsluitend ter zake het bepaalde in artikel 10 van deze Koopovereenkomst”). Het Project is in de Koopovereenkomst opgedeeld in 2 fases, waarvan Fase 1 is afgerond (welke fase geen onderdeel uitmaakt van het onderhavige kort geding). Op 17 april 2020 zijn de percelen geleverd. In de Koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

(…)

B.
DEFINITIES

In deze akte wordt verstaan onder:

(…)

5.
Kwaliteitsrekening:

de in artikel 25 van de Wet op het Notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van VLS, welke rekening wordt aangehouden bij de Rabobank (…);

(…)

8.
de Notaris:

mr. A.C.W. graaf van Limburg Stirum, notaris te Hilversum, verbonden aan VLS, en/of diens waarnemer of een aan diens protocol toegevoegd notaris;

(…)

16.
VLS:

notariskantoor Van Limburg Stirum, kantoorhoudende (…) Hilversum (…).

C.
KOOP REGISTERGOED, KOOPPRIJS

1.
Verkoper verkoopt hierbij per de Sluitingsdatum aan Koper, die van Verkoper koopt: het Verkochte.

2.
De koopprijs voor het Verkochte bedraagt:zevenentwintig miljoen euro

(€27.000.000,00),welke koopprijs als volgt is onderverdeeld:

a.
(…)

b.
voor wat betreft hetVerkochte fase 2: achttien miljoen vierhonderdvierduizend negenhonderdzevenenvijftig euro (€ 18.404.957,00), exclusief de verschuldigde omzetbelasting en (eventuele) overdrachtsbelasting.

(…)

D.
BIJZONDERE BEPALINGEN

(…)

Leveringsdatum

Artikel 9

De Leveringsakte zal worden verleden ten kantore van de Notaris op 24 april 2020 (…).

Levering onder ontbindende voorwaarde Verkochte fase 2 Artikel 10

1.
Verkoper is ermee bekend en aanvaardt, dat in verband met de verkrijging van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het op het Verkochte te realiseren Bouwplan, de betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 - in afwijking van artikel IV van de Algemene Bepalingen - zal plaatsvinden nadat de van overheidswege benodigde onherroepelijke vergunning(en) ten behoeve van de realisatie van het Bouwplan op het Verkochte door Koper is verkregen.

In verband met vorenstaande zijn Verkoper en Koper overeengekomen dat de levering van uitsluitend het Verkochte fase 2 zal plaatsvinden onder de navolgende ontbindende voorwaarden:

a.
dat niet uiterlijk op 31 december 2024 (…) alle van overheidswege benodigde vergunning(en) ten behoeve van de realisatie van het Bouwplan op het verkochte is/zijn verleend, formele rechtskracht heeft/hebben verkregen (…)

(…)

b.
dat Koper niet uiterlijk 14 dagen na de datum waarop Koper aan Verkoper heeft medegedeeld dat Koper geen beroep doet op de ontbindende voorwaarde als genoemd in lid 1 onder a van dit artikel (de Betaaldatum), de koopsom ter zake het Verkochte fase 2 heeft gestort op de Kwaliteitsrekening én Verkoper tevens uiterlijk 14 dagen na de Betaaldatum 18:00 uur schriftelijk en gedocumenteerd (mede inhoudende e-mail) aan de Notaris heeft verklaard, dat Verkoper een beroep doet op deze ontbindende voorwaarde en de Koopovereenkomst ten aanzien van het Verkochte fase 2 wil ontbinden;

(…)

3.
Koper verplicht zich tegenover Verkoper om op eerste vordering en voor rekening van Verkoper en GONL aan Verkoper en GONL recht van eerste hypotheek op het Verkochte fase 2 (of enig gedeelte daarvan) te verlenen tot een bedrag van € 18.404.957,00 tot meerdere zekerheid voor de nakoming van:

a.
de verplichtingen van Koper jegens Verkoper uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 op de Betaaldatum); en

b.
de verplichtingen van Verkoper jegens GONL tot betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 aan GONL.

4.
Indien Koper tijdig aan zijn verplichting uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2) heeft voldaan:

a.
is Verkoper verplicht mee te werken aan een akte, waarin wordt geconstateerd dat Koper volledig aan zijn verplichtingen heeft voldaan, waarin zal worden geconstateerd dat voormelde ontbindende voorwaarden zijn vervallen, waarin door Verkoper aan Koper kwijting wordt verleend voor de betaling van de koopprijs ter zake het Verkochte fase 2, waarin afstand wordt gedaan van alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de Koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop van het Verkochte fase 2 betrekking hebben, en waarin zal worden geconstateerd dat de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel waardeloos is en doorgehaald zal worden in de openbare registers(Akte van Kwijting);

b.
is GONL verplicht mee te werken aan de Akte van Kwijting waarin zal worden geconstateerd dat de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel waardeloos is en doorgehaald zal worden in de openbare registers.

Koper wordt geacht tijdig aan zijn verplichting uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2) te hebben voldaan, op hettijdstipdat de koopprijs voor het Verkochte fase 2 is gestort op de Kwaliteitsrekening. Per datzelfde tijdstip zal de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel geacht waardeloos te zijn.

In verband met het in de vorige alinea bepaalde zijn Verkoper en GONL verplicht in de betreffende hypotheekakte een onvoorwaardelijke royementstoezegging te doen en een onvoorwaardelijke volmacht te verstrekken aan iedere medewerker van VLS om alsdan de inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster door te halen.

Na het passeren van de Akte van kwijting zal deze ter inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers worden aangeboden.

Indien het Verkochte fase 2 belast is met hypotheken of beslagen ten behoeve van crediteuren van Verkoper, die niet (geheel) uit de koopsom van het Verkochte fase 2 kunnen worden afgelost, dient Verkoper uiterlijk op de Betaaldatum het ontbrekende bedrag te voldoen door storting op de Kwaliteitsrekening.(…)

3.2.

De koopsom die Yieldforce aan Vastgoedplan ter zake fase 2 nog moet betalen, is bij pandakte van 17 april 2020 (hierna: de Pandakte) verpand aan (in totaal 672) particuliere beleggers met wie Vastgoedplan afzonderlijke overeenkomsten is aangegaan. In de Pandakte is onder meer het volgende opgenomen:

(…)

Pandhouder en Pandgever zijn het navolgende overeengekomen:

1.
Betaling van de koopsommen die Yieldforce Holding B.V. respectievelijk Grondplan Nederland B.V. te vorderen hebben, zoals hiervoor vermeld, zullen alle plaatsvinden via de derdengeldenrekening van notariskantoor van Limburg Stirum, derhalve niet rechtstreeks aan de desbetreffende vennootschap, waarna notariskantoor van Limburg Stirum iedere Pandhouder zal uitbetalen, waartoe Pandgever hierbij een onherroepelijke volmacht verleent aan notariskantoor van Limburg Stirum om tot rechtstreekse uitbetaling aan Pandhouder over te gaan. Yieldforce Holding B.V. respectievelijk Grondplan Nederland B.V. zijn verplicht eventuele door hen in dit kader ontvangen bedragen onverwijld aan notariskantoor van Limburg Stirum over te dragen.

(…)

3.3.

Op 21 april 2023 hebben Vastgoedplan, Yieldforce en VORM ‘Aanvullende Afspraken n.a.v. gewijzigde marktomstandigheden’ (hierna: de Aanvullende Afspraken) gemaakt. In de Aanvullende Afspraken is onder meer het volgende opgenomen:

(…)

3.4.

Op 1 mei 2023 heeft VORM een bedrag van € 4,4 miljoen overgemaakt naar de kwaliteitsrekening van het in de Aanvullende Afspraken genoemde notariskantoor Hermans & Schuttevaer (hierna: H&S). Dat bedrag was daar niet direct dezelfde dag zichtbaar.

3.5.

Bij brief van 2 juli 2023 heeft (de advocaat van) Vastgoedplan onder meer het volgende aan VORM geschreven:

(…)

In artikel 1 sub a van de allonge is bepaald dat Vorm uiterlijk op 1 mei 2023 de koopsom van fase 2 (i) ten bedrage van € 4.400.000,- diende te voldoen. Conform artikel 3 lid 2 van de koopovereenkomst diende dit bedrag op de kwaliteitsrekening van Notariskantoor Van Limburg Stirum te worden gestort. Vorm is deze verplichting tot op heden niet nagekomen en verkeert derhalve in verzuim (o.g.v. artikel 6:83 sub a BW).

Bovendien is overeengekomen dat Hermans & Schuttevaer Notarissen, in overeenstemming met de door Vorm aan te leveren bouwplan en uitmeting, de percelen zal splitsen. Ook hieraan is tot op heden geen uitvoering gegeven. Mede doordat de gronden nog niet uitgemeten zijn, kan mr. Francken van Notariskantoor Van Limburg Stirum thans geen uitvoering geven aan uitbetaling van voornoemde koopsom aan de gerechtigde beleggers en weigert hij thans zijn ministerie.

Nu er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen aan de zijde van Vorm, komt aan cliënte het recht tot ontbinding toe (o.g.v. artikel 6:265 lid 2 BW). Cliënte ontbindt bij deze de op 21 april 2023 gesloten allonge. De ontbinding heeft reeds werking door deze schriftelijke verklaring.(…)

3.6.

Bij brief van 4 juli 2023 heeft (de advocaat van) VORM onder meer het volgende aan (de advocaat van) Vastgoedplan geschreven:

(…)

De beweerdelijke tekortkoming door VORM in de nakoming van de Aanvullende Afspraken ziet op de betaling door VORM van de koopsom van de percelen binnen de rode contour zoals schetsmatig weergegeven in de Aanvullende Afspraken. Deze percelen zijn, net zoals de overige percelen van Scheg- Oost, op 17 april 2020 door Yieldforce aan VORM geleverd onder ontbindende voorwaarden, zoals nader bepaald in de koopovereenkomst tussen VORM en Yieldforce van 31 maart 2020. De Aanvullende Afspraken zijn te beschouwen als een aanvulling op o.a. deze koopovereenkomst. Vastgoedplan is geen partij bij deze overeenkomst. VORM heeft met de Aanvullende Afspraken ook geen directe verplichtingen willen aangaan jegens Vastgoedplan. De primaire contractpartij van VORM is Yieldforce. Reeds om die reden kan er geen sprake zijn van enig verzuim van VORM jegens Vastgoedplan en kan laatstgenoemde de Aanvullende Afspraken ook niet op die grond ontbinden wegens een vermeende tekortkoming van VORM.

Los daarvan is VORM helemaal niet toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de Aanvullende Afspraken, ook niet jegens Yieldforce. De redenen waarom de Aanvullende Afspraken op dit punt nog niet zijn uitgevoerd, heeft VORM toegelicht in een mail van vrijdag 30 juni jl. van de heer De Vries van VORM. Het feit dat u in uw brief geheel aan deze mail voorbij bent gegaan, doet vermoeden dat dit bericht u toen nog niet onder ogen was gekomen. Voor de goede orde sluit ik een print van deze mail bij (bijlage 1). De mail ontkracht uw stellingen op genoegzame wijze.

In aanvulling op deze mail wijs ik er ook nog op dat VORM het bedrag van € 4,4 miljoen wel degelijk tijdig heeft voldaan op de overeengekomen datum van 1 mei 2023. Dit is daags daarna bevestigd aan Yieldforce en Vastgoedplan door Hermans & Schuttevaer notarissen (bijlage 2). De reden dat het bedrag door VORM aan een andere notaris is overgemaakt hield verband met het feit dat Van Limburg Stirum notarissen (‘VLS’) zich nog niet bereid had getoond om haar ministerie te verlenen voor de financiële afwikkeling van de transactie richting de beleggers van Vastgoedplan. Die discussie speelt tot de dag van vandaag en is een probleem dat voor risico van Vastgoedplan komt. Het gaat dus niet aan om VORM het verwijt te maken dat zij niet op de kwaliteitsrekening van VLS heeft betaald. Vastgoedplan wist dat het bedrag bij een andere notaris werd gedeponeerd en vond dat prima. Vastgoedplan heeft na ontvangst van de mail van Hermans & Schuttevaer dus (uiteraard) ook geen bezwaar gemaakt over deze betalingswijze. Sterker nog, Vastgoedplan heeft deze mail zelfs op 2 juni 2023 (bijlage 3) ter geruststelling doorgestuurd aan (een van) haar beleggers met de mededeling: “Mijn collega vroeg daarom om nog even (in vertrouwen) de bevestiging met je te delen dat de 4,4 miljoen op de rekening van de notaris staat.”

(…)

Kortom, VORM is niet in verzuim en al helemaal niet jegens Vastgoedplan. Van ontbinding van de Aanvullende Afspraken kan geen sprake zijn, deze dienen gewoon nagekomen te worden. (…)

3.7.

Bij brief van 20 juli 2023 heeft VLS – voor zover van belang – onder meer het volgende aan (de advocaat van) VORM geschreven:

(…)

Mijn kantoor heeft nimmer het standpunt ingenomen dat wij niet bereid zijn de betreffende betaling op onze kwaliteitsrekening in ontvangst te nemen.

Het staat ons, naar onze mening, vrij deze betaling op onze kwaliteitsrekening te accepteren, nu die betaling zijn grondslag vindt in de door mijn protocolvoorganger, oud-notaris mr. Van Limburg Stirum, gepasseerde 'akte verpanding vordering' van 17 april 2020 en deze betaling ook gerelateerd is aan een concrete (beoogde) transactie (…).

(…)

Wij citeren echter een aantal passages uit onze brieven aan Vastgoedplan van 22 en 28 juni 2023:

(…)

“(…) Naar onze mening, kan op grond van het voorgaande niet worden uitgesloten dateen uitbetalingdoor ons aan slechts een deel van de 672 verkopers, strijdig is met het pandrecht en de in de akte overeengekomen betalingssystematiek (…).

In elk geval bestaat daarover dermate veel onzekerheid, dat wij in het kader van artikel 25 Wna niet (goed) kunnen beoordelen wie rechthebbende is op derdengelden,indien die op onze kwaliteitsrekening zouden worden gestort.

De door onsinacht te nemen zorgplicht verhindert in dat geval dat wij, zonder nader onderzoek. overgaan tot uitbetaling. (…)

U zult, zo nemen wij aan, op basis hiervan zelf ook kunnen vaststellen dat onze aarzelingen niet zien op het in ontvangst nemen van de betaling afkomstig van VORM, maar uitsluitend op wat er daarna met deze ontvangen betaling dient te gebeuren.

(…)

Indien VORM overgaat tot betaling op onze kwaliteitsrekening, zullen wij vervolgens beoordelen wie rechthebbende is op die gelden en of er beletselen zijn, die aan uitbetaling in de weg staan.

(…)

Bovendien is het pandrecht blijkens de pandakte gevestigd opalle rechtenvan Vastgoedplan jegens Yieldforce ter zake van de tussen hen overeengekomen koopsom. Alle beleggers zijn dus pandhouders op degehele vorderingvan Vastgoedplan op Yieldforce tot betaling van de koopsom. Dit ten behoeve van de beleggers gevestigde pandrecht gaat pas teniet als de gehele vordering, waarvoor het pandrecht zekerheid biedt, is voldaan.

(…)

Wij zullen de visie van VORM, onverminderd het voorgaande, niettemin meenemen in onze afwegingen, maar zo lang wij redelijkerwijs twijfel kunnen hebben ten aanzien van de vraag of het pandrecht een beletsel zou kunnen vormen om tot uitbetaling over te gaan, zal opschorting van het ministerie aan de orde kunnen zijn totdat die twijfel, naar ons oordeel, is weggenomen.

(…)

Bij deze bevestigen wij dat VORM, onder de in deze brief uiteengezette randvoorwaarden, en de gebruikelijke in acht te nemen regelgeving inzake het notarieel geldverkeer, het bedrag van EUR 4.313.458,75 kan betalen op onze kwaliteitsrekening.

(…)

3.8.

Bij e-mail van 25 juli 2023 heeft VORM aan Vastgoedplan en Yieldforce medegedeeld dat VLS bereid was om de betaling van de koopsom voor Fase 2(I) uit hoofde van de Aanvullende Afspraken te ontvangen, in reactie waarop (de advocaat van) Vastgoedplan bij e-mail van diezelfde datum heeft medegedeeld dat Vastgoedplan de Aanvullende Afspraken rechtsgeldig heeft ontbonden en dat zij dan ook niet zal meewerken aan doorhaling van haar hypotheekrecht.

3.9.

Bij Addendum van 15 december 2023 (hierna: het Addendum) op de Koopovereenkomst zijn VORM en Yieldforce onder meer het volgende overeengekomen:

(…)

3.10.

Bij brief van 19 december 2023 heeft (de advocaat van) VORM de betaling van de koopsom voor Fase 2(I) op de kwaliteitsrekening van VLS vooraf aangekondigd.

3.11.

Bij brief van 4 januari 2024 heeft de advocaat van VLS onder meer het volgende aan (de advocaat van) VORM geschreven:

(…)

Er zal bij de door VORM aangekondigde deelbetaling evenmin doorhaling van de hypothecaire inschrijving kunnen plaatsvinden.

De Notaris vraagt het bovendien af of het, gelet op het door Vastgoedplan ingenomen standpunt, wel wenselijk is dat VORM overgaat tot enige deelbetaling en behoudt zich het recht voor een dergelijk bedrag alsdan te retourneren aan VORM.

De Notaris zal zich uiteraard volledig conformeren aan het oordeel van de (voorzieningen)rechter.

(…)

4.Het geschil

4.1.

VORM vordert – na wijziging van eis buiten processueel bezwaar – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a.
Gedaagde te bevelen om, op straffe van verbeurte van een contractuele boete van € 13.200,-- voor elke dag dat zij daarmee in gebreke zal blijven, op eerste verzoek van eiseres, na de bevestiging van de ontvangst van de koopsom van € 4.4 miljoen voor fase 2(1) op de kwaliteitsrekening van notariskantoor Van Limburg Stirum, alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het verlijden van de Akte van Kwijting als bedoeld in artikel 10 lid 4 van de Koopovereenkomst en de doorhaling van de hypothecaire inschrijving op de in het Addendum (productie 15) genoemde percelen;

Te bepalen dat, indien gedaagde gedurende zeven (7) dagen in gebreke is gebleven met de nakoming van het onder a in het petitum verzochte bevel, de uitspraak van de Voorzieningenrechter dezelfde kracht heeft als de in wettige vorm opgemaakte akte(s) van gedaagde welke noodzakelijk zijn om aan dit bevel uitvoering te geven.

Gedaagde te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 250.000,--, althans een door uw rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, ter zake de door gedaagde verschuldigde boete onder de Koopovereenkomst en de Aanvullende Afspraken;

Gedaagde te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over € 250.000,--, te rekenen vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van algehele betaling;

Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv een bedrag ad € 163,00 verhoogd met een bedrag ad € 92,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.2.

Volgens VORM is met de Aanvullende Afspraken overeengekomen om de betaling van de koopsom van Fase (2) is vier fases uit te voeren. Aan haar vordering legt VORM – samengevat – ten grondslag dat Vastgoedplan ten onrechte weigert de Aanvullende Afspraken met betrekking tot de doorhaling van de hypothecaire inschrijvingen inzake Fase 2(I) na te komen, terwijl VORM wel aan haar daarmee corresponderende betalingsverplichting heeft voldaan. Bij gebrek aan medewerking door Vastgoedplan kunnen de desbetreffende percelen niet (verder) ontwikkeld worden, hetgeen alle betrokken partijen benadeelt, zodat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft, aldus VORM.

4.3.

Vastgoedplan voert tot haar verweer – kort gezegd – aan dat VORM niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vorderingen omdat zij geen spoedeisend belang heeft. Toewijzing van de vorderingen brengt partijen geen enkele stap verder in de transactie. Daarnaast dient VORM niet-ontvankelijk verklaard te worden, omdat de aard van de vorderingen zich niet leent voor behandeling in kort geding. In feite wordt namelijk een verkapte verklaring voor recht gevorderd dat de Aanvullende Afspraken niet rechtsgeldig ontbonden zouden zijn. De vorderingen van VORM moeten voorts op grond van een inhoudelijke beoordeling worden afgewezen, omdat zowel uit de Koopovereenkomst als uit de hypotheekakte onmiskenbaar blijkt dat VORM pas recht op doorhaling heeft wanneer de volledige Koopsom van € 18.404.957.- voor Fase 2 is voldaan. Zolang de volledige koopsom voor fase 2 nog niet is voldaan, heeft Vastgoedplan recht op en belang bij instandhouding van haar hypotheekrecht, mede ten behoeve van de individuele beleggers. Bovendien is de deelbetaling van € 4,4 miljoen door VORM in afwijking van het bepaalde in de Koopovereenkomst niet gedaan op de kwaliteitsrekening van VLS maar op die van H&S. Daarnaast is een hypotheekrecht op grond van artikel 3:230 BW ondeelbaar.

Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete geldt dat deze niet tussen VORM en Vastgoedplan is overeengekomen, maar tussen VORM en Yieldforce.

Tot slot verzet Vastgoedplan zich tegen een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van dit vonnis, omdat toewijzing van de vorderingen van VORM onomkeerbare gevolgen hebben voor haar, aldus nog steeds Vastgoedplan.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de uitvoering van het Project – althans de verdere ontwikkeling van Fase 2(I) – op dit moment in een impasse is geraakt, omdat VORM niet tot verkoop van de desbetreffende nog te realiseren woningen kan overgaan zolang die niet vrij van hypotheek geleverd (kunnen) worden. Ter zitting is gebleken dat het in het belang van álle betrokken partijen (VORM, Vastgoedplan, Yieldforce én de individuele beleggers) is dat het eerste deel van Fase 2 snel in de verkoop kan gaan, welke verkoop volgens de ter zitting niet (voldoende) betwiste planning van VORM eind februari 2024 van start zal (moeten) gaan. Zolang Vastgoedplan niet overgaat tot het royement van de desbetreffende hypotheken, is de verkoop van de daarmee corresponderende woningen in feite illusoir. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

Aanvullende Afspraken

5.2.

Ter onderbouwing van haar vorderingen verwijst VORM naar de tussen haar en Vastgoedplan overeengekomen Aanvullende Afspraken. Volgens Vastgoedplan zijn die Aanvullende Afspraken echter niet (meer) van toepassing als gevolg van haar buitengerechtelijke ontbinding daarvan. De voorzieningenrechter overweegt daarover als volgt.

Buitengerechtelijke ontbinding?

5.3.

Op grond van de Aanvullende Afspraken zijn partijen (nader) overeengekomen dat Fase 2 van het Project – mede in verband met gewijzigde marktomstandigheden – zou worden ‘opgesplitst’ in 4 fases, elk met een eigen (deel)betalingsbedrag (zie hierboven in 3.3). Voor Fase 2(I) diende VORM een bedrag van € 4,4 miljoen te betalen. Volgens Vastgoedplan is VORM tekortgeschoten in de nakoming van die verbintenis, op grond waarvan zij de Aanvullende Afspraken buitengerechtelijk stelt te hebben ontbonden.

5.4.

De voorzieningenrechter acht het voorshands niet (voldoende) aannemelijk dat VORM zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de Aanvullende Afspraken, dat die tekortkoming ontbinding van de Aanvullende Afspraken zou rechtvaardigen. Vastgoedplan heeft betoogd dat VORM de deelbetaling van € 4,4 miljoen te laat zou hebben gedaan. Zo al sprake mocht zijn van een te late betaling van die deelbetaling van 1 tot 2 dagen, zoals Vastgoedplan heeft gesteld, is die overschrijding van de termijn naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dermate gering dat zij in elk geval de (integrale) ontbinding van de Aanvullende Afspraken door Vastgoedplan niet rechtvaardigt.

Datzelfde geldt voor het verwijt van Vastgoedplan dat de betaling door VORM ten onrechte op de kwaliteitsrekening van het notariskantoor H&S in plaats van die van VLS is gedaan. Gelet op de omstandigheden van het geval acht de voorzieningenrechter het alleszins begrijpelijk dat het te betalen bedrag op die andere kwaliteitsrekening is gestort, met name omdat VLS zélf aanvankelijk te kennen had gegeven aarzelingen te hebben bij de inontvangstname van dat bedrag, nog afgezien van het feit dat in de Aanvullende Afspraken níet is opgenomen dat alleen (‘bevrijdend’) betaald kon worden op de rekening van VLS en H&S juist wordt genoemd als notariskantoor dat de betreffende percelen van fase 2 zal splitsen.

5.5.

De conclusie van het voorgaande is dat de Aanvullende Afspraken naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet (rechtsgeldig) zijn ontbonden. Uitgegaan zal dan ook worden van de (toepasselijkheid van de) Aanvullende Afspraken.

5.6.

Beantwoording van de vraag of de Aanvullende Afspraken in het onderhavige geval wel of niet van toepassing zijn, leidt – anders dan Vastgoedplan heeft betoogd – niet tot een verkapte verklaring voor recht. Daarop is de vordering van VORM immers niet gericht.

Inhoudelijk

5.7.

In de Aanvullende Afspraken is Fase 2 onderverdeeld in meerdere deelbetalingen, waarvan de eerste (voor Fase 2(I)) voor een bedrag van € 4,4 miljoen. Hoewel in de oorspronkelijke Koopovereenkomst is opgenomen dat Vastgoedplan eerst verplicht is tot royement van de hypotheken over te gaan na ontvangst van (volledige) betaling voor Fase 2 ad € 18.404.957,00, kan de nadien gemaakte afspraak tussen partijen om Fase 2 ‘op te knippen’ in tranches, inclusief splitsing van het verkochte, niet anders worden begrepen dan dat ook de verplichting tot royement van de met die deelbetalingen corresponderende hypotheekrechten zou worden gekoppeld aan de ontvangst van de desbetreffende betaling(en). Ter zitting hebben beide partijen desgevraagd bovendien verklaard dat weliswaar niet met zoveel woorden is gesproken over het doorhalen van de betreffende hypotheekrechten per fase, maar zowel VORM als Vastgoedplan hebben beaamd dat zij er vanuit zijn gegaan dat zulks wel in de Aanvullende Afspraken besloten lag, temeer omdat nu eenmaal niet ontwikkeld kan worden zónder de verkoop aan de uiteindelijke kopers van de te realiseren woningen, die zélf vaak óók een zekerheidsrecht als hypotheek moeten (kunnen) vestigen. Dat laatste is niet mogelijk indien VORM de woningen niet vrij van hypotheek aan de toekomstige kopers kan leveren, terwijl daarvoor eerst de doorhaling van de thans (nog) daarop rustende hypotheekrechten vereist is. Daar komt bij dat ook Yieldforce heeft meegewerkt aan het vastleggen van de Aanvullende Afspraken door middel van een addendum daarbij, zo blijkt uit de in het geding gebrachte stukken (waaronder het als productie 15 overgelegde Addendum, zie hierboven in 3.9).

5.8.

Vastgoedplan weigert mee te werken aan de Aanvullende Afspraken, althans aan het royement van een deel van de hypotheekrechten, omdat er volgens haar daarmee een probleem zou (kunnen) ontstaan bij de uitkering van de deelbedragen aan haar beleggers ten gevolge van de pandakte. Hoewel dat op zichzelf heel wel juist kan zijn, is dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen valide reden om haar medewerking aan de uitvoering van de Aanvullende Afspraken (integraal) te onthouden. Dat de individuele beleggers – mogelijk – ontevreden zouden kunnen zijn over de hoogte van de uitkering of het feit dat als gevolg van de Aanvullende Afspraken een deel van de beleggers wél en een ander deel (nog) niet een uitkering ontvangt, rechtvaardigt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dat de voortgang van het Project integraal zou moeten worden gestaakt. In dat geval zou iedere verdere ontwikkeling van Fase 2 – de vervolgdelen zijn immers afhankelijk van de voltooiing van Fase 2(I), zo is ter zitting onweersproken gesteld – immers worden gestaakt, als gevolg waarvan de woningen niet verkocht zouden kunnen worden en de beleggers in het geheel geen uitkeringen zouden (kunnen) ontvangen. Verwezen wordt naar hetgeen hierboven in 5.1 is overwogen met betrekking tot het spoedeisend belang. Dat belang geldt niet alleen voor VORM, maar dus ook voor Vastgoedplan, Yieldforce én de individuele beleggers.

5.9.

Vastgoedplan heeft zich voorts nog op het standpunt gesteld dat een veroordeling conform het petitum geen soelaas biedt, omdat de notaris haar ministerie weigert. Dat standpunt zal echter worden gepasseerd. Uit de brief van VLS van 4 januari 2024 (zie 3.11) blijkt immers dat VLS zich volledig zal conformeren aan het oordeel van de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter verstaat dan ook dat VLS haar weigering van ministerie niet zal handhaven voor zover het een toewijzend vonnis betreft. Daarmee treft het verweer van Vastgoedplan geen doel.

Conclusie

5.10.

Op grond van het voorgaande zal de vordering onder a. – met uitzondering van de daarin tevens begrepen boetebepaling – worden toegewezen, waarmee ook de vordering onder b. voor toewijzing gereed ligt.

Contractuele boete

5.11.

Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsvoorganger van Vastgoedplan (Grondplan Nederland BV) geen partij was bij de Koopovereenkomst van 31 maart 2020 en slechts heeft meegetekend ten behoeve van haar rol als omschreven in artikel 10 van die Koopovereenkomst. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat daaruit volgt dat
anderebepalingen dan artikel 10 – waaronder de Algemene Bepalingen waarin het boetebeding is vervat – Vastgoedplan niet regarderen, tenzij uitdrukkelijk in artikel 10 van de Koopovereenkomst zou zijn verwezen naar (de toepasselijkheid van) die Algemene Bepalingen, hetgeen niet het geval is. VORM kan Vastgoedplan die boetebepaling in de Algemene Bepalingen dan ook niet tegenwerpen. De vorderingen onder c. en d. (alsmede de onder a. bedoelde contractuele boete) zullen dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

5.12.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

beveelt Vastgoedplan om op eerste verzoek van VORM, na de bevestiging van de ontvangst van de koopsom van € 4,4 miljoen voor fase 2(I) op de kwaliteitsrekening van notariskantoor Van Limburg Stirum, alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het verlijden van de Akte van Kwijting als bedoeld in artikel 10 lid 4 van de Koopovereenkomst en de doorhaling van de hypothecaire inschrijving op de in het Addendum (productie 15) genoemde percelen – gelegen binnen de rode contouren van de tekening opgenomen in 3.3 hiervoor;

6.2.

bepaalt dat, indien Vastgoedplan gedurende zeven (7) dagen in gebreke is gebleven met de nakoming van het onder 6.1 gegeven bevel, deze uitspraak dezelfde kracht heeft als de in wettige vorm opgemaakte akte(s) van Vastgoedplan welke noodzakelijk zijn om aan dit bevel uitvoering te geven,

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.M.P. Langeveld op 27 februari 2024.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2024:1957

Vordering tot medewerking aan doorhaling hypothecaire inschrijving en betaling koopsom in kort geding

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De zaak in het kort

4.Het geschil

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

6.De beslissing

Voetnoten