Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/3257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocencus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 408.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende- zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 juni 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2024 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met bouwjaar 1991. De oppervlakte van de opstal is 129 m2 en de oppervlakte van het perceel is 159 m2. De woning heeft een vrijstaande berging/schuur (5 m2).
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 365.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de vervuiling in de omgeving van de woning. De waarde van de woning is ondanks de beneden gemiddelde kwaliteit niet naar beneden bijgesteld. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en verlaging van de onroerendezaakbelastingen.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 408.000. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. De objecten die zijn genoemd in de door verweerder overgelegde matrix zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat het allemaal in de omgeving van de woning gelegen tussenwoningen of hoekwoningen zijn uit dezelfde bouwperiode (bouwjaar 1990 en 1991) als de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
9. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedatums en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van dakkapellen, overkappingen en bijgebouwen. De ligging en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten zijn net als de woning op ‘voldoende’ gesteld. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.890 voor [adres 3] (kwaliteit ‘voldoende’), € 3.025 voor [adres 5] (kwaliteit ‘goed’), € 3.050 voor [adres 4] (kwaliteit ’voldoende’) en € 3.150 voor [adres 6] (kwaliteit ‘goed’). Het op gelijke wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.130. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met alle verschillen. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is niet aannemelijk geworden. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning op ‘matig’ gesteld, hetgeen volgens eiser ook juist is.
10. Nu de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning aanzienlijk lager is dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten, ziet de rechtbank - in tegenstelling tot eiser - geen aanleiding om te oordelen dat verweerder bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit van de woning.
11. Eiser heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van vervuiling in de omgeving van de woning. De rechtbank stelt vast dat in ieder geval twee van de vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 4] ) vlakbij de woning zijn gelegen. Verweerder heeft gesteld en de rechtbank acht aannemelijk dat, mocht de leefomgeving al een neerwaarts effect hebben op de waarde van de woning, dit effect is verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
12. Eiser heeft bij zijn beroepschrift taxatieverslagen van een aantal voorgaande jaren bijgevoegd. Voor zover eiser hiermee wil aanvoeren dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van voorgaande jaren te hoog is, overweegt de rechtbank het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige belastingjaar vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende belastingjaren vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 365.000 die eiser heeft onderbouwd met de WOZ-waarde van de woning in het voorgaande belastingjaar. Gepubliceerde algemene stijgingspercentages van huizenprijzen kunnen niet als uitgangspunt dienen voor de vaststelling of beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. Een vergelijking met de waarden van verkochte lokale woningen geeft een beter beeld en deze vergelijking heeft verweerder toegepast. Deze beroepsgrond faalt daarom.
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).