Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10746676 \ KG EXPL 23-142
Uitspraakdatum: 29 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
De besloten vennootschap Blackfish Beheer B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Blackfish
gemachtigde: mr. A.H.C. Bleijerveld
tegen
de besloten vennootschap Parfumerie Douglas Nederland B.V.
gevestigd te Nijmegen
gedaagde
verder te noemen: Douglas
gemachtigden: mr. I.E. Reimert en mr. L.M. Ringelestijn
1.Het procesverloop
1.1.
Blackfish heeft Douglas op 16 oktober 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Douglas een conclusie van antwoord met producties toegezonden. Blackfish heeft voorafgaand aan de zitting nog productie 16 tot en met 18 overgelegd. Op verzoek van partijen heeft de kantonrechter de zaak na de behandeling ter zitting aangehouden om te bezien of een minnelijke regeling kon worden bereikt. Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen en hebben vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1.
Blackfish (althans diens rechtsvoorganger) als verhuurder en Douglas als huurder hebben met ingang van 1 oktober 2007 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte [adres] Deze bedrijfsruimte is bestemd te worden gebruikt als winkelruimte. Douglas exploiteert er een parfumerie.
2.2.
Op 29 september 2021 heeft Douglas deze huurovereenkomst opgezegd met als einddatum 30 september 2022.
2.3.
Omdat de nieuwe winkel van Douglas later werd opgeleverd dan 30 september 2022, zijn Douglas en Blackfish voor de huidige winkelruimte een nieuw huurcontract aangegaan in de vorm van een allonge.
2.4.
Partijen hebben de kantonrechter gevraagd om goedkeuring van de afwijkende bedingen in die nieuwe huurovereenkomst. Op 6 december 2022 is het verzoekschrift door de kantonrechter goedgekeurd.
2.5.
Op 26 juli 2023 heeft Blackfish de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2023. Met deze opzegging is Douglas niet akkoord gegaan.
2.6.
Op 18 augustus 2023 heeft Blackfish nogmaals de huurovereenkomst opgezegd. Ook met deze tweede opzegging heeft Douglas niet ingestemd. Douglas weigert tot ontruiming over te gaan.
3.De vordering
3.1.
Blackfish vordert -kort gezegd- dat de kantonrechter Douglas veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de gehuurde bedrijfsruimte te ontruimen. Daarnaast vordert Blackfish dat Douglas wordt veroordeeld tot betaling van de huur tot de dag dat er is ontruimd, tot betaling van een boete van € 250,00 per dag dat zij het gehuurde niet (tijdig) conform de huurovereenkomst oplevert, alsmede tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Blackfish Beheer legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij op grond van de in de allonge gemaakte afspraken en de goedkeuring door de kantonrechter gerechtigd is om de huurovereenkomst flexibel op te zeggen en te laten beëindigen, dat wil zeggen tegen het einde van iedere maand, om welke reden dan ook, zonder opgaaf van reden, zonder rechterlijke tussenkomst, zonder enige beperking, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Blackfish heeft reeds een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter om een datum te laten bepalen dat de huurovereenkomst eindigt. Zij heeft echter spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Dit spoedeisend belang is gelegen in het feit dat Blackfish met de organisatie [organisatie] een ontwikkelovereenkomst heeft gesloten. Onderdeel daarvan is dat Blackfish het gehuurde zal verkopen en leeg zal opleveren ten behoeve van herontwikkeling van de [adres] . Het gehuurde zal gesloopt worden en vervangen worden door parkeerplaatsen en openbaar terrein. Als Blackfish niet vrij van huur kan leveren, zal zij tekortschieten in de met [organisatie] gemaakte afspraken en zal de geplande herontwikkeling geen doorgang kunnen vinden. Een einduitspraak in de bodemprocedure zal waarschijnlijk voorlopig op zich laten wachten. Een belangenafweging rechtvaardigt een ontruiming in kort geding. Douglas zal mogelijk tijdelijk geen winkelruimte hebben in [woonplaats] maar er zijn talloze winkelruimtes in [woonplaats] te huur. De gevorderde boete baseert Blackfish op artikel 9.1.1. van de huurovereenkomst en het niet nakomen van contractuele verplichtingen door Douglas.
4.Het verweer
4.1.
Douglas betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat Blackfish geen spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. Blackfish gaat niet zelf herontwikkelen. Bovendien heeft zij niet onderbouwd dat de herontwikkeling staat te beginnen. De door Blackfish gestelde afspraken met [organisatie] zijn niet onderbouwd. Niet is duidelijk wat de uiterste termijn is voor overdracht van het gehuurde en ook niet wat de staat is waarin het gehuurde moet worden geleverd. [organisatie] heeft in augustus 2022 aan Douglas medegedeeld dat zij tot aan de opstelling van de nieuwe locatie in het gehuurde mocht blijven. Blackfish kan dus wel degelijk in verhuurde staat opleveren. Uit de planning die Blackfish heeft overgelegd blijkt juist dat wordt opgeleverd in verhuurde staat. Verder verdraagt de ontruimingvordering in kort geding zich niet met het wettelijk systeem van huur beëindiging. Niet is aannemelijk is dat de vordering van Blackfish in de bodemprocedure zal worden toegewezen, omdat de eerste opzegging niet aan de formaliteiten voldoet en de in de tweede opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden niet tot het einde van de huurovereenkomst leiden. Douglas betwist tenslotte de gevorderde contractuele boete verschuldigd te zijn. Omdat de planning voor de oplevering van het nieuwe winkelpand vertraagd is (verwacht wordt eind 2024) wil Douglas in het gehuurde blijven. Hoewel Douglas heeft gezocht, heeft zij vooralsnog geen alternatief pand voor de winkel kunnen vinden dat aan haar eisen voldoet.
5.De beoordeling
5.1.
In deze zaak hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7, titel 4, afdeling 6 (artikel 7:290 en verder) van het Burgerlijk Wetboek (BW). Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. [1]
5.2.
Blackfish heeft de huurovereenkomst opgezegd. Volgens de wettelijke regeling [2] blijft de huurovereenkomst na de dag waartegen door Blackfish rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van Blackfish tot vaststellen van het einde van de huurovereenkomst. Blackfish heeft een dergelijke vordering in een bodemprocedure ingediend. De mondelinge behandeling staat gepland op 22 april 2024. Voorzienbaar zal vier weken later uitspraak worden gedaan in de bodemprocedure.
5.3.
Omdat de huurovereenkomst pas eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, indien dat tijdstip bij onherroepelijke uitspraak is bepaald (dat wil zeggen er staat geen gewoon rechtsmiddel meer open), mag de rechter in de bodemzaak de uitspraak in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Als het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is mag dat wel maar de rechter moet wel terughoudend daarmee zijn.
5.4.
Hoewel de hiervoor uiteengezette wettelijke regeling strikt genomen niet in de weg staat aan toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding, ziet de kantonrechter daarin wel aanleiding om bij de beoordeling van de vordering terughoudendheid te betrachten. Ontruiming betreft een ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Door toewijzing van de vordering zou het wettelijk stelsel van huurbescherming worden doorbroken. Ook is in een bodemprocedure (in tegenstelling tot in een kort geding) ruimte voor nader onderzoek en bewijslevering.
5.5.
In het navolgende zal de kantonrechter beoordelen of Blackfish voldoende spoedeisend belang heeft om vooruit te lopen op de uitkomst van de bodemprocedure.
5.6.
Blackfish heeft gesteld dat zij met [organisatie] een ontwikkelovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan zij het gehuurde aan [organisatie] moet verkopen en leeg in eigendom overdragen. [organisatie] zal het gehuurde vervolgens slopen in het kader van de herontwikkeling van de [adres] en vervangen door parkeerplaatsen en openbaar terrein. Blackfish stelt dat als zij niet vrij van huur kan leveren, zij tekort zal schieten in de nakoming van de met [organisatie] gemaakte afspraken.
5.7.
Douglas heeft de stellingen van Blackfish betwist, mede omdat Blackfish de ontwikkelovereenkomst niet heeft overgelegd. Douglas heeft gesteld dat Blackfish het gehuurde niet vrij van huur in eigendom hoeft over te dragen aan [organisatie] Zij verwijst naar een e-mail van 4 augustus 2022 van [organisatie] aan de belangenbehartiger van Douglas (productie 5 van Douglas). Hierin staat dat het voor [organisatie] ermee akkoord is dat Douglas tot de opening van de nieuwe winkel door huurt op de huidige locatie, onder het voorbehoud dat [organisatie] eigenaar wordt van de [adres] .
5.8.
Blackfish heeft een brief van [organisatie] van 1 november 2023 overgelegd als productie 16. De kantonrechter is van oordeel dat Blackfish met die brief voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat [organisatie] het gehuurde van Blackfish wil kopen en wil slopen ten behoeve van de herontwikkeling van de [adres] . Een “harde” datum die Blackfish en [organisatie] voor de loverdracht van de eigendom hebben afgesproken wordt in de brief echter niet genoemd. Ook staat er niet uitdrukkelijk in dat Blackfish vrij van huur de eigendom moet overdragen. Er staat alleen dat het cruciaal is voor herontwikkeling van het [winkelcentrum] dat het gehuurde het eerste kwartaal 2024 leeg en ontruimd wordt opgeleverd. De sloop staat volgens de brief gepland in april 2024. Beziet de kantonrechter de bijgeleverde planning, dan staat de realisatie van de sloop gepland met begindatum 3 april 2024 en einddatum 18 februari 2025.
5.9.
Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Blackfish onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure, voorzienbaar medio mei 2024, niet kan afwachten. Er is geen spoedeisend belang bij een oordeel in kort geding.
5.10.
De kantonrechter neemt bij haar beoordeling tevens in aanmerking dat de zaak zich inhoudelijk niet leent voor een oordeel in kort geding. De uitkomst van de bodemprocedure is onzeker. Partijen hebben eerder de rechter gevraagd om goedkeuring van bepalingen die ten nadele van de huurder afwijken van de semi dwingende wettelijke regeling en de daarin geregelde rechtsbescherming. [3] Partijen verschillen nu van mening over de uitleg van die bepalingen en de reikwijdte van de door de rechter gegeven goedkeuring daarvan. Dit is een juridisch complexe zaak die nader onderzoek vergt en waarvan de beoordeling in een bodemprocedure thuishoort. Dit mede gelet op de eerder genoemde terughoudende beoordeling in kort geding door de kantonrechter.
5.11.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Blackfish Beheer zal afwijzen.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van Blackfish, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Blackfish tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Douglas worden vastgesteld op een bedrag van € 793,00 aan salaris van de gemachtigde van Douglas.
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.