ECLI:NL:RBNHO:2024:14033

• Datum uitspraak: 14 november 2024
• Publicatiedatum: 20 februari 2025
• Zaaknummer: 11204505 \ EJ VERZ 24-22
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE-zaak over vervangende machtiging voor herstelwerkzaamheden bij lekkage in appartement

In deze zaak hebben verzoekers [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een verzoek ingediend bij de kantonrechter om een vervangende machtiging te verkrijgen voor het uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan hun appartement, dat te maken heeft met een aanhoudend lekkageprobleem. De verzoekers zijn appartementseigenaren en lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het pand waarin zij wonen en werken. De VvE is echter niet actief en er is geen reservefonds voor onderhoud. De verzoekers hebben geprobeerd om medewerking van de andere appartementseigenaren, [verweerder 1] en [verweerder 2], te verkrijgen, maar deze medewerking is geweigerd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verzoekers niet aan de vereisten hebben voldaan om een vervangende machtiging te verkrijgen. De verzoekers hebben geen duidelijk en concreet voorstel gepresenteerd aan de vergadering van de VvE, en er is onvoldoende bewijs dat de andere eigenaren hun medewerking zonder redelijke grond hebben geweigerd. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen en de verzoekers veroordeeld in de proceskosten van de verwerende partij. De uitspraak is gedaan op 14 november 2024.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer / rekestnummer: 11204505 \ EJ VERZ 24-22

Beschikking van 14 november 2024

in de zaak van

1. [verzoeker 1],2. [verzoeker 2],

beiden wonende te [plaats 1],

verzoekende partijen,

hierna samen te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2],

procederend in persoon,

tegen

1. [verweerder 1],wonende te [plaats 2],

gemachtigde: mr. R.J. van de Leur,
2. [verweerder 2],

wonende te [plaats 2],

procederend in persoon,

verwerende partijen,

hierna samen te noemen: [verweerder 1] en [verweerder 2].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de verweerschriften van [verweerder 1] en [verweerder 2];
- het e-mailbericht van [verweerder 2] van 15 oktober 2024 met een aanvullende productie;

- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [verweerder 2] is op de mondelinge behandeling niet verschenen;
- de pleitnota’s van [verzoeker 1] en [verzoeker 2].

2. De feiten

2.1.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben een schilderijenrestauratie-atelier op het [straat] [nummer 1]. Het atelier bevindt zich op de begane grond, waarboven zich twee naast elkaar staande woningen bevinden. [verweerder 1] woont aan het [straat] [nummer 2]. [verweerder 2] woont aan het [straat] [nummer 3].

2.2.

Partijen zijn van rechtswege lid van de ‘Vereniging van Eigenaren [straat] [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats 2]’ (hierna: de VvE). [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben samen één appartementsrecht. [verweerder 1] en [verweerder 2] hebben ieder één appartementsrecht. De vereniging is niet actief en er is geen reservefonds voor onderhoud.

2.3.

Het pand waarvan voormelde appartementen deel uitmaken, is gesplitst bij akte van 8 september 1980.

2.4.

In de splitsingsakte is het modelreglement zoals vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap van 22 november 1983 (hierna: het modelreglement) van overeenkomstige toepassing verklaard.

2.5.

In de splitsingsakte staat onder meer:

“
C. (…) de comparant verklaarde dat voor de vereniging te zullen gelden de statuten zoals opgenomen in het reglement, met dien verstande dat:

(…)

b. de vergaderingen zullen worden gehouden in het perceel, tenzij de vergadering besluit elders te vergaderen (artikel 32 lid 1).

c. iedere eigenaar kan verzoeken een bijzondere vergadering van leden der vereniging te beleggen (artikel 32 lid 3).

d. het maximum aantal stemmen in de vergadering twee bedraagt en iedere eigenaar het recht heeft tot het uitbrengen van een stem (artikel 33 lid 3).

e. in een vergadering slechts besluiten kunnen worden genomen wanneer beide eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en slechts met algemene stemmen (artikel 36 en andere)

(…)”

2.6.

Bij beschikking van 6 januari 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat onder C sub d en e van de akte van splitsing moet worden gewijzigd. In de akte wijziging van splitsing van 7 februari 2024 staat – voor zover van belang –:

“
De wijziging van de akte van splitsing zal omvatten:

1. wijziging van artikelen 33 lid 3 en 36 en andere van het splitsingsreglement als bedoeld in artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek.

(…)

De oorspronkelijke tekst wordt thans gewijzigd als volgt:

d. het totaal aantal stemmen is gelijk aan het aantal appartementsrechten dat in de splitsing betrokken is. De eigenaar(en) brengt derhalve één stem uit voor het aan hem toebehorend appartementsrecht. Het maximum aantal stemmen in de vergadering drie (3) bedraagt (artikel 33 lid 3).

e. in een vergadering slechts besluiten kunnen worden genomen wanneer alle eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en slechts met algemene stemmen (artikel 36 en andere). ”

2.7.

De bepalingen uit het modelreglement luiden, voor zover van belang voor deze zaak:

“
Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;

b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met namen voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.

(…)

Artikel 8

De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde.

(…)

Artikel 37

1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.

2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd.

(…)

4. Ieder der eigenaars of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. (…)”

2.8.

In het atelier is in ieder geval vanaf juni 2019 sprake van lekkage. Op de overgelegde foto’s is te zien dat meerdere muren en het plafond van het atelier zijn beschadigd door vocht.

2.9.

Michel-Lekservice heeft naar aanleiding van zijn bezoek aan het atelier op 13 maart 2021 en op basis van enkele foto’s een rapport uitgebracht, waarin staat:

“
De lekkage komt van zeer slecht metselwerk en voegwerk, dit is duidelijk op de foto’s te zien.

Aandachtspunten zijn dat een stalen balk en bewapening redelijk aan het roesten zijn en dat de lekkage door een professioneel bedrijf hersteld moet worden. Doordat ik niet heb kunnen kijken op het balkon van de bovenburen is het niet uit te sluiten dat er meer lekkage aanwezig is dan ik zie op de foto’s.

(…)

Advies;

- Metselwerk herstellen, dit zo mogelijk kunnen door het te laten stukadoren en waterdicht behandelen.

- Na het herstel van de gevel aan “beide zijde” moet er een kap geplaatst worden over de bovenkant van de muur.

- Een loodgieter moet goed kijken of het lood in de gevel is aangebracht alvorens de stukadoor dit heeft hersteld.

- Stalen draagbalk dient behandelt te worden omdat deze is aangetast door corrosie. ”

2.10.

Op maandag 13 november 2023 heeft een inspectie plaatsgevonden door ‘[bedrijf]!’. In het bouwkundig onderzoek dat aan de hand van die inspectie is opgesteld, staat:

“
Herstel:

Herstel is 2-delig, namelijk het stoppen van de lekkage met een deugdelijke oplossing en herstel van de betonnen vloer / bewapening.

Herstel van de lekkage betreft het aanbrengen van een waterkerende laag op de gehele bovenzijde van de borstwering en op de tussenmuur. Dit is naar eigen wens en idee uit te voeren, zolang dit maar waterkerend is en niet poreus zal worden. Denk hierbij aan een zinken of koperen dekstuk of een hardstenen afwerking.

Ook zal het onderliggende metselwerk hierbij waterdicht gemaakt moeten worden. Hierbij kan men denken aan een zinken afwerking, of een watervast buitengevelpleisterwerk. Ook de buitenzijde van de borstwering aan de rechterzijde bij mw. [verweerder 1] zal waterdicht afgewerkt dienen te worden.

Kosten:

- Demonteren en na werkzaamheden her-monteren houten hekwerken € 300,-

- Aanbrengen zinken dekstukken op de bovenzijde van de borstwering van het dakterras aan de achterzijde (afwaterend aanbrengen), borstwering aan de rechter zijgevel en de scheidingsmuur tussen beide bovenwoningen € 800,-

- Gevelpleisterwerk op de borstwering aan de achterzijde aanbrengen € 900,-

- Loodslabbe aanbrengen op de gevel van het achterliggende bouwwerk tot op de deklijst € 250,-

- Hydrofoberen van de achterzijde van de borstwering en de scheidingsmuur € 300,-

- Stutten van de betonnen vloer in het atelier, uithakken wapening, conserveren en opnieuw aanstorten vloer in atelier € 1.800,-

- Uithakken en conserveren van de stalen I-profiel bij de oplegging in de achtergevel van het atelier en aanhelen gevel en vloer € 450,-

Totaal € 4.800,-

(…)”

2.11.

Op 17 januari 2024 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden waarbij alleen [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen.

2.12.

Op 23 januari 2024 is een tweede oproeping voor een vergadering van eigenaars uitgegaan, waarin is aangekondigd dat de algemene ledenvergadering van de VvE zal worden gehouden op 16 februari 2024 om 20:00 uur in het atelier, [straat] [nummer 1] te [plaats 2]. Als één van de agendapunten is vermeld:
Uitvoeren werkzaamheden aan lekkage(s).

2.13.

Op de vergadering van eigenaars van 16 februari 2024 zijn [verzoeker 1], [verzoeker 2] en [verweerder 2] verschenen. In de notulen van deze vergadering staat – voor zover van belang –:

“
[verweerder 1], eigenaar van nr. [nummer 2] verschijnt niet, en laat evenmin iets van zich horen.

Mevrouw [verweerder 2] schrikt van de schade veroorzaakt door de lekkage en neemt foto’s. Na het tekenen van de presentielijst verlaat zij de vergadering.

Mevrouw [verweerder 2] geeft te kennen dat zij geen notulen of besluiten aan haar toegeschreven wenst. Omdat deze tweede vergadering bijeen is geroepen nadat eerder het vereiste quorum niet werd gehaald ([verweerder 2] en [verweerder 1] kwamen beiden niet), kunnen besluiten worden genomen. Echter, [verzoeker 2] en [verzoeker 1] besluiten dat de enige mogelijkheid noodzakelijk onderhoud te laten uitvoeren, met name in eerste instantie het verhelpen van een al jaren voortslepend lekkageprobleem, is dit probleem voor te leggen aan de kantonrechter.

De vergadering wordt dan ook geopend, en na bovengenoemd besluit weer gesloten.

(…)”

Deze notulen zijn ondertekend door [verzoeker 1] en [verzoeker 2].

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] verzoeken – voor zover de kantonrechter begrijpt – dat:
- het rapport van lekkagespecialist ‘[bedrijf]!’ wordt geaccepteerd door alle VvE-leden, waarna aannemers worden toegelaten op de platjes zodat de oorzaak van de lekkage in het atelier kan worden geëvalueerd en er een oplossing kan worden bedacht en offertes kunnen worden uitgebracht aan de VvE;
- de kantonrechter een uitspraak formuleert die zekerheid garandeert dat voor het eind van 2024 alle herstelwerkzaamheden zijn beëindigd.

3.2.

Aan het verzoek hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] het volgende ten grondslag gelegd. Voor besluitvorming is in de vergadering van eigenaars een unanimiteit van stemmen noodzakelijk, die ten aanzien van het verhelpen van de lekkage in het atelier maar niet wordt bereikt. Daarom wordt de kantonrechter om een vervangende machtiging verzocht.

3.3.

[verweerder 1] verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. De vervangende machtiging is verzocht voor een onvolledig, incompleet en onjuist voorstel dat op een discutabele vergadering van eigenaars is gebaseerd, nu niet aan alle vormvereisten is voldaan. [verweerder 2] was niet aanwezig op de vergadering van 16 februari 2024 en heeft evenmin ingestemd met enig besluit dat zou zijn genomen in die vergadering.

3.4.

[verweerder 2] verzet zich niet tegen de verzoeken van [verzoeker 1] en [verzoeker 2]. Wél voert [verweerder 2] aan dat ook werkzaamheden aan de buitenkozijnen van haar woning en het dak zullen moeten worden uitgevoerd. Mocht de kantonrechter uitspraak doen over de kosten van de uit te voeren werkzaamheden aan het pand, verzoekt [verweerder 2] om de kosten van de hiervoor genoemde werkzaamheden mee te nemen bij de beoordeling.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling ingegaan.

4. De beoordeling

Wat is het juridisch kader?

4.1.

Het verzoek is gebaseerd op artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Op grond daarvan kan een individuele appartementseigenaar de kantonrechter om een vervangende machtiging verzoeken, die in de plaats komt van de medewerking of toestemming van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van eigenaars of één van haar organen (zoals de vergadering van eigenaars). Het gaat dan om medewerking of toestemming die nodig is voor het verrichten van een bepaalde handeling (rechtshandeling of feitelijke handeling) met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten of een privé gedeelte. De machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die medewerking of toestemming moet geven, zich niet verklaart.

4.2.

In de akte wijziging van splitsing van 7 februari 2024 staat dat de artikelen 33 lid 3 en 36 van de akte van splitsing van 1980 worden gewijzigd, in die zin dat het totaal aantal stemmen gelijk is aan het aantal appartementsrechten dat in de splitsing betrokken is, dat iedere eigenaar in een vergadering van eigenaars 1 stem uit kan brengen en dat het maximaal aantal stemmen in die vergadering 3 bedraagt. Verder is in de wijzigingsakte opgenomen dat in een vergadering van eigenaars slechts besluiten kunnen worden genomen wanneer alle eigenaren aanwezig of vertegenwoordigd zijn en slechts met algemene stemmen. Dit laatste houdt in dat slechts met een unanimiteit van stemmen besluiten in een vergadering van eigenaars tot stand kunnen komen.

4.3.

Niet in geschil is dat de vergadering van eigenaars op grond van artikel 8 in verbinding met artikel 37 lid 1 van het modelreglement beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelte en de gemeenschappelijke zaken. Artikel 37 lid 1 van het modelreglement is een beding als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW waarvoor in samenhang met artikel 5:121 lid 1 BW een vervangende machtiging kan worden verzocht.

Is het verzoek toewijsbaar?

4.4.

Ten aanzien van het verzoek tot vervangende machtiging voor – kort gezegd – het accepteren van de conclusies uit het rapport van lekkagespecialist ‘[bedrijf]!’, het evalueren van de lekkage in het atelier en het opvragen van offertes voor het verhelpen van die lekkage, geldt het volgende. Zoals hiervoor is toegelicht kan de kantonrechter de vervangende machtiging alleen verlenen als medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd of op het verzoek tot medewerking niet wordt gereageerd. Daarvoor is dan wel nodig dat duidelijk en concreet is waarvoor de machtiging wordt verzocht en dat een daartoe strekkend voorstel op deugdelijke wijze aan de vergadering en aan de appartementseigenaar(s) van wie de medewerking wordt verlangd, is gepresenteerd.

4.5.

Aan voormelde eisen is niet voldaan. Hoe en op welke wijze de eerste vergadering van 17 januari 2024 bijeen is geroepen valt uit de overgelegde stukken niet op te maken. Duidelijk is wel dat [verweerder 2] noch [verweerder 1] aanwezig waren. Vervolgens zijn de leden uitgenodigd voor een tweede vergadering en zijn op de meegestuurde agenda 13 onderwerpen zonder nadere toelichting vermeld. Dat [verzoeker 1] in de uitnodiging of op de vergadering een concreet voorstel heeft gedaan betreffende de door hem gewenste herstelwerkzaamheden is gesteld noch gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] bij die gelegenheid aan [verweerder 1] datgene hebben voorgesteld waarvoor zij thans een machtiging verzoeken. Ten slotte is ook niet gesteld of gebleken dat bij die vergadering (rechtsgeldige) besluiten zijn genomen.

4.6.

Het voorgaande betekent dat niet kan worden vastgesteld dat [verweerder 1] en [verweerder 2] hun toestemming voor of medewerking aan een besluit hebben geweigerd: over de door [verzoeker 1] en [verzoeker 2] gewenste herstelwerkzaamheden is immers niets besloten. Verder kan de kantonrechter ook niet vast stellen dat [verweerder 1] en [verweerder 2] zonder redelijke grond hun medewerking hebben geweigerd: onvoldoende duidelijk is immers geworden waaraan zij hun medewerking zouden moeten verlenen. Die duidelijkheid is in de onderhavige procedure ook niet verkregen. Zo hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in hun verzoek niet aangegeven van welk rapport van [bedrijf]!, waarvan twee versies beschikbaar zijn, moet worden uitgegaan. Verder moeten blijkens het verzoek meerdere aannemers de oorzaken van de lekkages nog evalueren en met oplossingen komen, zodat op voorhand niet duidelijk is welke consequenties dit voor [verweerder 2] en [verweerder 1] gaat hebben. Verder is niet duidelijk wie welke aannemer kiest, wat de werkzaamheden gaan kosten en wie daarvoor gaat betalen. Hoewel duidelijk en begrijpelijk is dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] willen dat de lekkage wordt verholpen, kan de kantonrechter dit verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging niet toewijzen. Door dat wel te doen zou de kantonrechter in feite een blanco cheque uitschrijven en daarmee zouden de belangen van [verweerder 2] en [verweerder 1] te zeer worden geschaad.

4.7.

Indien en voor zover uit het betoog van [verzoeker 1], [verzoeker 2] en/of [verweerder 2] moet worden afgeleid dat [verweerder 2] het met het verzoek wel eens is, geldt dat dit uit de notulen van de vergadering van 16 februari 2024 niet volgt. In ieder geval is gesteld noch gebleken dat [verweerder 2] ook bereid is om bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden, terwijl zij in deze procedure nog heeft verzocht om duidelijkheid te geven over kosten voor te verrichten werkzaamheden aan de buitenzijde van haar appartement.

4.8.

De conclusie is dat het verzoek zal worden afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan een kostenveroordeling ex artikel 5:121 lid 3 BW.

Wie moet de proceskosten voldoen?

4.9.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerder 2] worden begroot op nihil, omdat zij in persoon procedeert. De proceskosten van [verweerder 1] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

164,00

(2 punten × € 82,00)

Totaal

€

164,00

4.10.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de verzoeken af,

5.2.

veroordeelt [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 164,00 aan de zijde van [verweerder 1], te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2024.

De griffier De kantonrechter