Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11353030 \ VV EXPL 24-167
Vonnis in kort geding van 28 november 2024
in de zaak van
[eiser], handelend onder de naam
[bedrijf] makelaardij vastgoed,
[bedrijf] makelaardij vastgoed,
gevestigd te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. R.P. Groot,
tegen
1.[gedaagde 1],2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
gemachtigde: mr. K.G.O. Afriyieh.
De zaak in het kortDe incidentele vorderingen worden afgewezen, omdat deze vorderingen het geschil in kort geding zullen compliceren. In de hoofdzaak staat de vraag centraal aan wie [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurtermijnen moeten betalen. De kantonrechter oordeelt dat het antwoord op die vraag [eiser] betreft, zodat de vordering in conventie tot betaling van de huurachterstand toewijsbaar is, evenals de vordering om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te gebieden de toekomstige huurtermijnen aan [eiser] te voldoen. De nevenvorderingen in conventie worden afgewezen, omdat de kantonrechter ambtshalve oordeelt dat in de toepasselijke algemene bepalingen oneerlijke bedingen zijn opgenomen die toewijzing van deze vorderingen in de weg staan. De vorderingen in reconventie worden ook afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- akte indienen aanvullende producties, tevens houdende wijziging/of verduidelijking vordering ex artikel 217 Rv,
- de mondelinge behandeling van 14 november 2024,
- de aantekeningen die de griffier tijdens de mondelinge behandeling heeft gemaakt,
- de eis in reconventie,
- de pleitnota van [eiser].
- de conclusie van antwoord,
- akte indienen aanvullende producties, tevens houdende wijziging/of verduidelijking vordering ex artikel 217 Rv,
- de mondelinge behandeling van 14 november 2024,
- de aantekeningen die de griffier tijdens de mondelinge behandeling heeft gemaakt,
- de eis in reconventie,
- de pleitnota van [eiser].
2.De feiten
2.1.
[betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). [betrokkene 1] verhuurt de woning per 1 juli 2019 aan [eiser]. In de tussen [betrokkene 1] en [eiser] gesloten huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
“
Artikel 1 Het gehuurde.(…)
2.Huurderis aanhuurmakelaar en huurt van de verhuurder bij deze heeft [bedrijf] makelaardij toestemming van de verhuurder gekregen om zijn woning door te mogen verhuren.”
“
Artikel 1 Het gehuurde.(…)
2.Huurderis aanhuurmakelaar en huurt van de verhuurder bij deze heeft [bedrijf] makelaardij toestemming van de verhuurder gekregen om zijn woning door te mogen verhuren.”
2.2.
[bedrijf] verhuurt per 29 december 2022 de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De huurprijs bedraagt € 1.600,00 per maand. In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
“
3.3. De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, zijn door de huurder aan de verhuurder bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft”.
“
3.3. De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, zijn door de huurder aan de verhuurder bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft”.
2.3.
In de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarin staat, voor zover van belang:
“
In verzuim zijn / boetebeding20.1Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
20.2Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volledige maand aangemerkt.20.3Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.20.4Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.20.5De aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten bestaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.20.6Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
“
In verzuim zijn / boetebeding20.1Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
20.2Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volledige maand aangemerkt.20.3Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.20.4Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.20.5De aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten bestaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.20.6Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
2.4.
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meermaals verzocht tot betaling van de openstaande huurtermijnen over te gaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurachterstand niet betaald.
3.Het geschil
in incident
3.1.
[betrokkene 1] vordert – na wijziging van de vordering – voeging/tussenkomst van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] conform artikel 217 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).
3.2.
[betrokkene 1] vordert verder dat [eiser] op grond van artikel 843a Rv wordt veroordeeld om een (kopie) van een bankoverzicht aan [betrokkene 1] te verstrekken gerekend vanaf 1 juli 2019 tot en met 22 november 2024, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot maximaal € 20.000,00 indien [eiser] in gebreke blijft.
in conventie
3.3.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 3.200,00, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de tussen hen gesloten huurovereenkomst gehouden zijn de huurtermijnen aan hem te voldoen.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter [eiser] gebiedt om geen huursom te vorderen op welke manier dan ook aan alle huurders van de woningen op het adres [adres 2] en [adres 1] te [plaats] én om de huurders niet rechtstreeks per mail, Whatsapp, telefonisch of persoonlijk in de breedste zin van het woord te benaderen over huur(achterstanden), beide vorderingen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot het maximum van € 15.000,00.
3.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [betrokkene 1] is eigenaar en verhuurder van de woning, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur rechtstreeks aan [betrokkene 1] moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voelen zich daarnaast bedreigd door [eiser] omdat hij regelmatig verschijnt en de huur opeist.
3.8.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure. [eiser] voert daartoe aan dat hij zich niet bedreigend heeft uitgelaten richting de huurders. Verder heeft [eiser] op grond van de tussen hem en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloten huurovereenkomst het recht om de maandelijkse huurtermijnen te innen.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in incident
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vorderingen tot voeging/tussenkomst van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] worden afgewezen. De kantonrechter sluit niet uit dat een voeging of tussenkomst van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] de behandeling van de hoofdzaak (in meer of mindere mate) zal compliceren. Dat staat aan toewijzing van de incidentele vordering in dit geval in de weg. Afwijzing van de vordering tot voeging/tussenkomst heeft tot gevolg dat [betrokkene 1] ten aanzien van de vordering op grond van artikel 843a Rv niet-ontvankelijk wordt verklaard.
in conventie
Spoedeisend belang
4.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.3.
Gezien de hoogte van de huurachterstand is in dit geval het spoedeisend belang voldoende gebleken.
Huurachterstand en termijn voor betaling
4.4.
Niet in geschil is dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning huren voor een maandelijkse huurtermijn van € 1.600,00 aan [eiser]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat er een huurachterstand is. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 3.200,00 zal dan ook worden toegewezen.
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003
4.5.
Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard.
4.6.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene bepalingen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
4.7.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
4.8.
Het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4 van de huurovereenkomst/artikel 18 van de algemene bepalingen biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van de CPI;
4.9.
Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit alleen de effecten van inflatie neutraliseert en verwijst naar de regels van de CPI.
Rente
4.10.
Artikel 20.2 van de algemene bepalingen betreft een rentebeding. De bedongen rente (1% per maand) bedraagt meer dan de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Dit rentebeding is daarom op zichzelf en in combinatie met het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene bepalingen (waarin staat dat de huurder bij iedere niet-nakoming van de huurovereenkomst een boete van € 25,- per dag moet betalen) oneerlijk. Dit betekent dat het rentebeding wordt vernietigd en de gevorderde rente wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
In de artikelen 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende. Dit sluit onvoldoende aan bij artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW en het Besluit.
4.12.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20.6 en de hiervoor genoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 20234 onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
4.13.
Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter de artikelen 20.3, 20.4, 20.5 en 20.6 van de algemene bepalingen, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten
4.14.
Het beding in artikel 20.3 van de algemene bepalingen ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 Rv de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
4.15.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,61
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
862,61
in reconventie
4.16.
Omdat de incidentele vordering tot voeging is afgewezen, zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten aanzien van de vordering tot veroordeling van [eiser] om geen huur voor de woning aan de [adres 2] te vorderen niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.17.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.18.
Toewijzing van de vordering in conventie heeft afwijzing van de tegenvordering om geen huursom te vorderen op welke manier dan ook aan alle huurders van de woningen op het adres [adres 3] te [plaats] tot gevolg.
4.19.
De vordering om [eiser] te gebieden om geen rechtstreeks contact met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op te nemen wordt eveneens afgewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze vordering – tegenover de betwisting van [eiser] – niet gemotiveerd. In deze procedure is daarnaast geen plaats voor bewijslevering. Bij deze stand van zaken heeft deze vordering naar het oordeel van de kantonrechter geen kans van slagen in een bodemprocedure.
4.20.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de proceskosten, welke aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.200,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om per ingang van 1 december 2024 € 1.600,00 per maand aan [eiser] te betalen voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning aan het adres [adres 3] te [plaats] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en oplevering aan [eiser],
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van € 862,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
verklaart [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet-ontvankelijk in hun vordering tot veroordeling van [eiser] om geen huur voor de woning aan de [adres 2] te vorderen,
5.7.
wijst de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om [eiser] te gebieden om geen rechtstreeks contact met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op te nemen af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2024.
De griffier De kantonrechter