Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer / rekestnummer: 11233192 \ EJ VERZ 24-243 (SJ)
Beschikking van 21 november 2024
in de zaak van
[verzoeker] h.o.d.n. [naam 1] ,
te [plaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. T. Slinger,
gemachtigde: mr. T. Slinger,
tegen
[verweerder],
te [plaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. K. Straathof.
De zaak in het kort
De kantonrechter oordeelt dat verzoeker niet als de huurder van verweerder kan worden aangemerkt. Verzoeker kan daarom geen beroep doen op huurbescherming. Het verzoek daartoe wordt daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift
- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024.
2.Feiten
2.1.
[naam 2] , de oom van [verzoeker] , heeft eind 2018 een recreatiewoning en drie garageboxen aan de [adres] te [plaats 1] , die hij in eigendom had, verkocht aan [verweerder] .
2.2.
De grond waarop de recreatiewoning en garageboxen staan, is eigendom van de Provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie). De Provincie en [naam 2] hebben daarom een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van deze grond ten behoeve van de recreatiewoning met toebehoren. Bij deze huurovereenkomst is PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland (hierna: PWN) de gemachtigde van de Provincie.
2.3.
In een e-mail van 8 oktober 2018 is door [naam 3] namens PWN aan [verweerder] geschreven dat is gebleken dat de grond onder de garageboxen, groot 40 m², in het verleden niet in de huurprijs is doorberekend aan [naam 2] , dat dit niet met terugwerkende kracht alsnog in rekening wordt gebracht en dat [verweerder] daarom per 2019 meer huur gaat betalen. Verder heeft [naam 3] geschreven dat hij een en ander heeft doorgenomen met [naam 2] en dat [naam 2] daarom in de c.c. staat.
2.4.
Vervolgens is [verweerder] met PWN een huurovereenkomst aangegaan. Hierin staat dat [verweerder] een stuk onbebouwde grond aan de [adres] , groot 104 m² huurt ten behoeve van een recreatiewoning met toebehoren.
2.5.
[verweerder] is niet de gebruiker van de garageboxen.
2.6.
In de e-mails van 2 juli 2019, 23 november 2020, 13 juni 2021 en 3 december 2022 heeft [verweerder] aan [naam 2] verzocht 40/104e deel van de huurnota van PWN te betalen.
2.7.
In 2022 heeft [verzoeker] aan [verweerder] gevraagd de huur voortaan in rekening te brengen bij [naam 1] .
2.8.
In een brief van 29 november 2023 heeft [verweerder] aan ‘ [naam 1] t.a.v. de familie [naam 4] geschreven dat hij de huurovereenkomst van de garageboxen per 31 december 2023 gaat beëindigen. Verzocht is de garageboxen per 1 januari 2024 op te leveren.
2.9.
In een brief van 10 april 2024 heeft [verweerder] aan [naam 1] en [naam 2] geschreven dat de huurovereenkomst per 1 juni 2024 wordt opgezegd.
2.10.
In een brief van 15 april 2024 in reactie op de brief van 29 november 2023 heeft [naam 1] aan [verweerder] geschreven dat er sprake is van een onrechtmatige opzegging omdat sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: [nummer] van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt primair dat de kantonrechter hem niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7: 230a BW. [verzoeker] stelt dat hij een huurovereenkomst met [verweerder] is aangegaan ten aanzien van de drie garageboxen. Deze garageboxen gebruikt hij ten behoeve van het naast gelegen garagebedrijf en de garageboxen moeten daarom gekwalificeerd worden als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW. [verzoeker] is van mening dat hij huurbescherming geniet en dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is.
3.2.
Subsidiair, voor het geval toch sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW, verzoekt [verzoeker] om de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. [verzoeker] is van mening dat zijn belangen bij ontruiming van het gehuurde ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] . Hij kan geen vergelijkbare ruimte vinden zo direct naast zijn pand waar hij het garagebedrijf exploiteert. De werkplaats is klein en hij heeft meerdere malen per dag machines en/of gereedschappen nodig die in de garageboxen staan. De klanten wachten de reparatie van hun auto af in de garageboxen.
3.3.
[verweerder] voert aan dat niet [verzoeker] maar [naam 2] zijn huurder is. Voor zover [verzoeker] huurder is dan is hij huurder van een onbebouwde onroerende zaak en een onbebouwde onroerende zaak kan per definitie niet een [nummer] -ruimte zijn. In geval moet worden geconcludeerd dat er sprake is van een bebouwde onroerende zaak, dan is deze niet aan te merken als een [nummer] -ruimte maar als een [nummer] ruimte omdat de garageboxen in 2019 door [naam 2] werden gebruikt als opslagruimte. En voor zover er sprake is van een [nummer] -ruimte dan heeft te gelden dat [verzoeker] geen belang heeft bij ontruimingsbescherming omdat hij het autobedrijf heeft beëindigd. [verweerder] heeft belang bij het eigen gebruik van de garageboxen voor opslag omdat de recreatiewoning klein is en als parkeerplaats voor bezoekers. Verder ondervindt hij hinder van het bewerken van stalen platen in en voor de garageboxen door de echtgenote van [verzoeker] .
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak doet [verzoeker] een beroep op huurbescherming. Huurbescherming is de bescherming van een huurder tegen een (onrechtmatige) beëindiging van zijn huurovereenkomst door de verhuurder. [verweerder] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat niet [verzoeker] maar [naam 2] zijn huurder is en dat [verzoeker] daarom geen beroep op huurbescherming toekomt. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer slaagt. Hierbij zijn de volgende omstandigheden van belang.
4.2.
Vast staat dat [verweerder] eind 2018 de recreatiewoning en de garageboxen van [naam 2] heeft gekocht. Verder staat vast dat [naam 2] ten behoeve van de recreatiewoning met toebehoren een stuk onbebouwde grond van PWN huurde. Door de verkoop van de recreatiewoning en de garageboxen aan [verweerder] is de huurovereenkomst tussen PWN en [naam 2] beëindigd en is een huurovereenkomst tussen [verweerder] en PWN gesloten. Bij het opstellen van de huurovereenkomst tussen PWN en [verweerder] bleek dat 40 m² onbebouwde grond onder de garageboxen in het verleden niet aan [naam 2] was doorberekend en dat [verweerder] daarom meer huur moet gaan betalen. Dit blijkt uit de door [verweerder] overgelegde e-mailcorrespondentie van 8 oktober 2018, die aan [naam 2] in cc is verstuurd. Verder blijkt uit deze e-mailcorrespondentie dat [verweerder] met [naam 2] zou gaan bespreken hoe zij dit – het voortaan doorberekenen van de huur van deze 40m² onbebouwde grond onder de garageboxen – het beste kunnen regelen.
4.3.
Uit het voorgaande kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat vóór de verkoop aan [verweerder] nooit enig bedrag aan huur is betaald voor het gebruik van (van de grond onder) de garageboxen. Dat ook komt overeen met het standpunt van [verzoeker] in de dagvaarding dat vóór de verkoop in 2018 nooit huur is gevraagd of is betaald voor het gebruik van de garageboxen. Voor zover [verzoeker] de garageboxen vóór de verkoop in 2018 gebruikte, kan dit gebruik naar het oordeel van de kantonrechter dus niet zijn geweest op basis van een huurovereenkomst.
4.4.
Vervolgens heeft [verweerder] aan [naam 2] vanaf 2019 jaarlijks per e-mailbericht verzocht om betaling van 40/104e deel van de huurnota van PWN. Daarmee heeft [verweerder] duidelijk aangegeven dat hij [naam 2] als zijn huurder zag. [verzoeker] heeft op de zitting verklaard dat dit op een vergissing berustte, omdat hij ten behoeve van [naam 1] de garageboxen sinds 2012 gebruikte. Maar de stelling dat een en ander op een vergissing berust, vindt naar het oordeel van de kantonrechter geen steun in de e-mailcorrespondentie van 8 oktober 2018. Uit deze e-mailcorrespondentie blijkt juist dat [verweerder] [naam 2] bewust heeft betrokken bij het in rekening brengen van dit deel van de huur van de onbebouwde grond. Deze stelling volgt de kantonrechter dus niet.
4.5.
Daarbij leidt het gebruik van de garageboxen door [naam 1] er niet zonder meer toe leidt dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen, anders dan [verzoeker] kennelijk meent. Voor zover [verzoeker] van mening is dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan had het op zijn weg gelegen om te stellen en te bewijzen wanneer en op welke wijze deze tot stand is gekomen. Daarover heeft hij echter niets gesteld. De omstandigheid dat [naam 1] de huur heeft betaald, die [verweerder] bij [naam 2] in rekening heeft gebracht, is niet voldoende om een huurovereenkomst tussen partijen aan te nemen. Hetzelfde overweegt de kantonrechter over het feit dat de opzeggingsbrieven van 29 november 2023 en 10 april 2024 mede zijn gericht aan [naam 1] . Het niet ongebruikelijk dat een gebruiker van het gehuurde op de hoogte wordt gesteld van een opzegging van de huurovereenkomst en de verzochte ontruiming.
4.6.
In het licht van bovenstaande omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat dat [verzoeker] niet als huurder van [verweerder] kan worden aangemerkt. [verzoeker] kan zich dan ook niet beroepen op huurbescherming. Het primaire verzoek van [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaring in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming zal om die reden dan ook worden afgewezen. Om dezelfde reden komt de kantonrechter niet toe aan het subsidiaire verzoek. De vragen hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd en op welk moment [verzoeker] het garagebedrijf al dan niet is gestopt kunnen daarom verder onbeantwoord blijven.
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] omdat hij ongelijk krijgt.
4.8.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde van [verweerder] en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 677,00.
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal ook worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het verzoek van [verzoeker] af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [verweerder] tot en met vandaag vaststelt op € 677,00, te vermeerderen met de wettelijk rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2024.