ECLI:NL:RBNHO:2024:13669

• Datum uitspraak: 11 december 2024
• Publicatiedatum: 31 december 2024
• Zaaknummer: 11359959 \ CV EXPL 24-7383
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.W. Koenis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte; rechtsgeldige opzegging campuscontract door verhuurder wegens gebrek aan bewijs van inschrijving als student

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 11 december 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting DUWO en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. DUWO heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd omdat deze niet heeft aangetoond dat hij nog als student is ingeschreven. De huurovereenkomst was bedoeld voor studentenhuisvesting en bevatte een campusclausule die vereiste dat de huurder bewijs van inschrijving moest overleggen. DUWO heeft herhaaldelijk om dit bewijs gevraagd, maar [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat DUWO de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de huurovereenkomst eindigt op 1 februari 2025. De rechter oordeelde dat het belang van DUWO bij het verhuren aan studenten zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven. De rechter heeft ook geoordeeld dat [gedaagde] niet kan stellen dat hij niet op de hoogte was van de opzegging, aangezien hij zijn nieuwe e-mailadres niet aan DUWO had doorgegeven en zijn post niet had geopend. De proceskosten zijn voor rekening van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 11359959 \ CV EXPL 24-7383

Uitspraakdatum: 11 december 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting DUWO

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: DUWO

gemachtigde: mr. J.J.M. Saelman

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

verschenen in persoon

1. Het procesverloop

1.1.

DUWO heeft bij dagvaarding van 15 oktober 2024 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.

1.2.

Op 14 november 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat DUWO ter toelichting van haar standpunt naar voren heeft gebracht.

2. Feiten

2.1.

DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Zij richt zich op de huisvesting van studenten aan onderwijsinstellingen voor het middelbaar, hoger en wetenschappelijk onderwijs.

2.2.

DUWO verhuurt met ingang van 5 oktober 2023 aan [gedaagde] een woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).

2.3.

In artikel 1.4 van de huurovereenkomst staat:
Het gehuurde is bestemd voor de huisvesting van studenten en promovendi als bedoeld in artikel 7:274d lid 2 resp. artikel 7:274e lid 2 BW. Na beëindiging van deze huurovereenkomst zal de woonruimte opnieuw worden verhuurd aan een persoon als bedoeld in deze artikelen.

2.4.

In artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat:
Huurder zal op eerste verzoek van verhuurder aan verhuurder binnen drie maanden informatie verstrekken over het al dan niet ingeschreven staan als student of promovendus in de zin van de genoemde bepalingen, onder overlegging van de nodige bewijsstukken, indien van toepassing.

2.5.

DUWO heeft op 20 december 2023 aan [gedaagde] verzocht informatie te verstrekken waaruit blijkt dat hij nog als student aan een onderwijsinstelling staat ingeschreven. Op 20 februari 2024 heeft DUWO een herinnering gestuurd. [gedaagde] heeft op beide verzoeken niet gereageerd.

2.6.

Bij aangetekende brief van 21 maart 2024 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2024. In de brief staat, voor zover van belang:
Nu DUWO geen studiebewijs heeft ontvangen, gaan wij ervan uit dat je niet meer studeert aan een onderwijsinstelling voor voortgezet middelbaar of hoger onderwijs. (…) Nu je niet meer studeert of niet meer als promovendus verbonden bent aan een onderwijsinstelling behoor je niet meer tot de doelgroep waaraan DUWO de wooneenheden in jouw wooncomplex verhuurt. (…) Om er zeker van te zijn dat de woning weer beschikbaar komt voor verhuur aan een voltijdstudent, zeggen wij je hierbij de huur op en zal de huurovereenkomst per 01-10-2024 eindigen. Wij hebben deze woning dringend nodig voor eigen gebruik bestaande uit de verhuur aan een voltijdstudent.

2.7.

DUWO heeft [gedaagde] in de brief verzocht binnen zes weken te verklaren of hij met die opzegging instemt of om alsnog een geldig inschrijvingsbewijs te tonen. Ook hierop heeft [gedaagde] niet gereageerd.

2.8.

DUWO heeft nadien nog verschillende herinneringen gestuurd, waarop [gedaagde] evenmin heeft gereageerd.

3. De vordering

3.1.

DUWO vordert dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [gedaagde] met betrekking tot [adres] te [woonplaats] zal eindigen en het tijdstip van ontruiming vaststelt. Daarnaast vordert DUWO veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder € 99,50 aan nakosten.

3.2.

DUWO legt aan de vordering ten grondslag dat zij de overeenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd omdat [gedaagde] ondanks verzoeken daartoe geen informatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat hij nog als student aan een onderwijsinstelling staat ingeschreven. DUWO stelt dat zij er een zwaarwegend belang bij heeft dat een huurder die niet meer studeert zijn studentenwoning verlaat, zodat deze weer beschikbaar komt voor een student.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij nog studeert en daar bewijs van heeft. De verzoeken van DUWO om informatie heeft hij niet ontvangen. Hij heeft een nieuw e-mailadres dat hij niet aan DUWO heeft doorgegeven. Ook is hij door omstandigheden zijn post vergeten te openen.

5. De beoordeling

Wettelijk kader

5.1.

De vordering van DUWO is gebaseerd op artikel 7:272 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin is bepaald dat de verhuurder, indien hij geen schriftelijke mededeling van de huurder heeft ontvangen dat deze in de beëindiging toestemt, op gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

5.2.

In artikel 7:274 lid 1 onder c BW staat dat de rechter de vordering kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Uit artikel 7:274d lid 1 BW volgt dat onder dit eigen gebruik ook wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student. Daarvoor is vereist dat de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, de huurder niet heeft voldaan aan het (jaarlijks) verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving bij de onderwijsinstelling te overleggen en in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student zal worden verhuurd (de zogenoemde “campusclausule”).

Huurovereenkomst is rechtsgeldig en gegrond opgezegd

5.3.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat is voldaan aan de wettelijke formaliteiten om tot beëindiging van de huur te komen ^[1] . DUWO heeft per aangetekende brief van 21 maart 2024 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. De grond die in de opzegging is vermeld, is dat DUWO de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande uit de verhuur aan een voltijdstudent. Verder staat als onweersproken vast dat DUWO het gehuurde als studentenwoonruimte aan [gedaagde] heeft verhuurd en dat er in de huurovereenkomst een campusclausule is opgenomen. Ten slotte staat vast dat [gedaagde] geen inschrijvingsbewijs aan DUWO heeft overgelegd. Ook na dagvaarding op 15 oktober 2024 en de rolzitting op 30 oktober 2024, waarop [gedaagde] (nogmaals) is gewezen op het belang van het verstrekken van een inschrijving heeft [gedaagde] geen bewijs toegezonden. Op de herinnering van de griffier per e-mail van 8 november 2024 heeft [gedaagde] evenmin gereageerd.

5.4.

Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat hij niet wist dat hij een inschrijvingsbewijs aan DUWO moest toesturen en niet bekend was met de opzegging van de huurovereenkomst, slaagt dit betoog niet. [gedaagde] heeft immers verklaard dat hij zijn nieuwe e-mailadres niet aan DUWO heeft doorgegeven en dat hij zijn post niet heeft opengemaakt. Dat zijn omstandigheden die voor rekening van [gedaagde] komen. De kantonrechter gaat ervan uit dat hij de opzegging wel heeft ontvangen.

5.5.

DUWO heeft onbetwist gesteld dat zij het gehuurde wil verhuren aan studenten. Dit is ook expliciet in de huurovereenkomst opgenomen. Daarmee is sprake van eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274d BW.

5.6.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of het hiervoor genoemde eigen gebruik kwalificeert als dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. DUWO heeft daartoe onbetwist gesteld dat zij zich primair richt op de huisvesting van studenten. Indien niet-studerenden of afgestudeerden in de door haar verhuurde woningen kunnen blijven wonen, zullen deze woningen uiteindelijk niet of nauwelijks meer de functie kunnen vervullen in de huisvesting van studenten. Dat brengt volgens haar de statutaire en volkshuisvestelijke doelstelling van DUWO in gevaar. Tegenover dit belang van DUWO staat het belang van [gedaagde] bij voortdurend huurgenot en het hebben van een dak boven zijn hoofd.

5.7.

Deze belangen naar billijkheid in aanmerking nemend, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van DUWO zwaarder weegt, zodat van haar niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] verlengt. Zou dit anders zijn, dan zou de statutaire doelstelling van DUWO te veel worden aangetast. Bovendien zou hier een onwenselijke precedentwerking van uit zou kunnen gaan, ook omdat voor de huurder een prikkel zou ontbreken om zijn verplichting na te komen om te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder om een inschrijvingsbewijs over te leggen. Verder dient het belang van DUWO bij doorstroming van dit specifieke deel van de woningmarkt in algemene zin het belang van een grote groep studenten. Dit (collectieve) belang moet naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder wegen dan het individuele belang van [gedaagde] .

5.8.

De conclusie is dat DUWO de huurovereenkomst rechtsgeldig en gegrond heeft opgezegd. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal door de kantonrechter worden vastgesteld op 1 februari 2025. Dat betekent dat [gedaagde] uiterlijk per die datum het gehuurde moet hebben ontruimd. De kantonrechter merkt hierbij op dat DUWO ter zitting te kennen heeft gegeven dat [gedaagde] een ontruiming nog steeds kan voorkomen in het geval hij DUWO alsnog een geldig inschrijvingsbewijs aanlevert.
Proceskosten

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld.
Niet uitvoerbaar bij voorraad

5.10.

Gelet op artikel 7:272 lid 1 BW zal dit vonnis, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan [adres] te [woonplaats] eindigt vast op 1 februari 2025 en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde tegen die datum te ontruimen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van DUWO tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 135,97

griffierecht € 130,00

salaris gemachtigde € 408,00 (2x € 204,00) ;

nakosten € 99,50 ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling (inclusief rente) uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Artikel 7:271 BW