Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/359244 / KG ZA 24-677
Vonnis in kort geding van 24 december 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] ,
eiser,
advocaat mr. M.W. Langhout te Haarlem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROENBEHEER HAARLEMMERMEER B.V.,
gevestigd te Gemeente Haarlemmermeer en kantoorhoudende te Beinsdorp,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. S.J. van Susante te Arnhem.
Partijen zullen hierna enerzijds [eiser] en anderzijds respectievelijk Groenbeheer en [gedaagde sub 2] , dan wel gezamenlijk [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de uitgebrachte dagvaarding van 3 december 2024 met 20 (deels nagekomen) producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagden] met 8 producties
- de mondelinge behandeling op 11 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2.
Na uitroeping van de zaak zijn verschenen:
- [eiser]
- mr. Langhout voornoemd
- [gedaagde sub 2] , zowel voor zich in privé als in zijn hoedanigheid van gemachtigde van Groenbeheer
- [adviseur] , adviseur van [gedaagden]
- mr. Van Susante voornoemd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen enerzijds [eiser] (als schuldeiser) en anderzijds Groenbeheer, Loon Op Zandt BV en [gedaagde sub 2] (gezamenlijk als schuldenaar) is op 24 januari 2019 een overeenkomst van geldlening gesloten ten behoeve van de aankoop van onroerend goed bestaande uit percelen grond ter ontwikkeling (hierna: de Overeenkomst). In de Overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Voorkeursrecht van koop onroerend goed
Artikel 10
1.
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] verlenen hierbij aan schuldeiser een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het in artikel 7 lid 4 omschreven onroerend goed en/of een gedeelte van het onroerend goed. leder voor zover dit aan hem toebehoord.
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] verlenen hierbij aan schuldeiser een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het in artikel 7 lid 4 omschreven onroerend goed en/of een gedeelte van het onroerend goed. leder voor zover dit aan hem toebehoord.
2.
Als Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] een bonafide bod krijgt van een partij die geïnteresseerd is om (een gedeelte van) het onroerend goed te kopen van Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] en Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] is/zijn voornemens om in te gaan op dit bod, is/zijn Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] verplicht om schuldeiser hiervan onmiddellijk bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven in kennis te stellen en Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] is/zijn verplicht om het (gedeelte van het) onroerend goed voor hetzelfde bedrag en onder dezelfde voorwaarden aan schuldeiser te koop aan te bieden.
Als Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] een bonafide bod krijgt van een partij die geïnteresseerd is om (een gedeelte van) het onroerend goed te kopen van Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] en Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] is/zijn voornemens om in te gaan op dit bod, is/zijn Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] verplicht om schuldeiser hiervan onmiddellijk bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven in kennis te stellen en Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] is/zijn verplicht om het (gedeelte van het) onroerend goed voor hetzelfde bedrag en onder dezelfde voorwaarden aan schuldeiser te koop aan te bieden.
3.
Indien schuldeiser niet binnen tien dagen na kennisgeving door Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] als bedoeld in lid 2 bij aangetekende brief verklaart het (gedeelte van het) onroerend goed te willen verwerven voor het bedrag en onder de voorwaarden als bedoeld in lid 2, staat het Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] gedurende een periode van drie maanden , te rekenen vanaf tien dagen na kennisgeving door Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] als bedoeld in lid 2, vrij om in te gaan op het bod van de geïnteresseerde, doch niet voor een lagere prijs en/of gunstigere voorwaarden dan waarvoor het initieel aan de schuldeiser is aangeboden.
Indien schuldeiser niet binnen tien dagen na kennisgeving door Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] als bedoeld in lid 2 bij aangetekende brief verklaart het (gedeelte van het) onroerend goed te willen verwerven voor het bedrag en onder de voorwaarden als bedoeld in lid 2, staat het Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] gedurende een periode van drie maanden , te rekenen vanaf tien dagen na kennisgeving door Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] als bedoeld in lid 2, vrij om in te gaan op het bod van de geïnteresseerde, doch niet voor een lagere prijs en/of gunstigere voorwaarden dan waarvoor het initieel aan de schuldeiser is aangeboden.
Na ommekomst van laatstbedoelde termijn, herleeft het voorkeursrecht van koop en zijn alle bepalingen van het voorkeursrecht weer onverkort van kracht.
4.
Indien de schuldeiser binnen de daarvoor geldende termijn aangeeft het (gedeelte van het) onroerend goed te willen verwerven tegen de genoemde koopprijs en de verkoopvoorwaarden als bedoeld in lid 2, dan zal schuldeiser gehouden zijn de onroerende zaak binnen drie maanden na die mededeling af te nemen tegen gelijktijdige betaling van de koopprijs (door middel van verrekening met de openstaande Leningdeel 1 en/of Leningdeel 2).
Indien de schuldeiser binnen de daarvoor geldende termijn aangeeft het (gedeelte van het) onroerend goed te willen verwerven tegen de genoemde koopprijs en de verkoopvoorwaarden als bedoeld in lid 2, dan zal schuldeiser gehouden zijn de onroerende zaak binnen drie maanden na die mededeling af te nemen tegen gelijktijdige betaling van de koopprijs (door middel van verrekening met de openstaande Leningdeel 1 en/of Leningdeel 2).
5.
Indien Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] de verplichtingen als opgenomen in lid 1 tot en met 4 van dit artikel overtreedt, verbeurt hij aan schuldeiser een direct opeisbare boete van € 500.000 (zegge: vijfhonderdduizend euro) voor iedere overtreding alsmede een bedrag van € 10.000 (zegge: tienduizend euro) voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. De boete zal verschuldigd zijn door het enkele feit van overtreding of niet-nakoming, onverminderd het recht van schuldeiser in plaats daarvan een schadevergoeding te eisen indien de schade meer bedraagt dan voormelde boete.
Indien Groenbeheer en/of [gedaagde sub 2] de verplichtingen als opgenomen in lid 1 tot en met 4 van dit artikel overtreedt, verbeurt hij aan schuldeiser een direct opeisbare boete van € 500.000 (zegge: vijfhonderdduizend euro) voor iedere overtreding alsmede een bedrag van € 10.000 (zegge: tienduizend euro) voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. De boete zal verschuldigd zijn door het enkele feit van overtreding of niet-nakoming, onverminderd het recht van schuldeiser in plaats daarvan een schadevergoeding te eisen indien de schade meer bedraagt dan voormelde boete.
6.
(…)
(…)
2.2.
Bij e-mail van 17 september 2024 heeft [gedaagde sub 2] c.q. Groenbeheer onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
(…)
(…)
2.3.
Bij e-mail van 20 september 2024 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde sub 2] c.q. Groenbeheer geschreven:
(…)
(…)
2.4.
Bij aangetekende brief van 2 oktober 2024 en e-mail van diezelfde datum heeft [gedaagde sub 2] c.q. Groenbeheer onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
(…)
(…)
2.5.
Op 4 oktober 2024 hebben partijen een overleg gehad waarbij over de biedingen is gesproken.
2.6.
Bij aangetekende brief van 10 oktober 2024 heeft [eiser] aan Groenbeheer, Loon op Sant en [gedaagde sub 2] onder meer het volgende geschreven:
(…)
Wij hebben je mail bericht van 2 oktober jl. en aangetekend schrijven in goede orde ontvangen. Het is formeel maar wel zoals besproken en vastgelegd in onze overeenkomst(en) onder andere in artikel 10. In en na overleg met mijn juridisch adviseur bevestig ik hierbij dat ik de bieding van Thermen Resorts heb gelezen en onder dezelfde voorwaarden en condities als hun bod, het betreffende onroerend goed wil kopen. Voor de zekerheid herhaal ik hier even wat deze bieding inhoudt:
[citaat Bieding 1 als hierboven weergegeven in 2.4 – voorzieningenrechter]
Zoals gesteld maak ik gebruik van mijn voorkeursrecht opgenomen in artikel 10, lid 1, lid 2 en lid 3 en verklaar ik bij deze tegen eenzelfde bieding en voorwaarden het onroerend goed (Gemeente Haarlemmermeer Sectie AE nummer 5006 en Gemeente Haarlemmermeer Sectie AE Nummer 4312) te willen verwerven.
Voor de goede orde: dit is zoals je het hebt aangeboden in je officiële mail en aangetekend schrijven, deze koop dient nog nader te worden uitgewerkt en verwerkt in een koopovereenkomst.
Conform de overeenkomst Artikel 10 heb jij o.a. de verplichting om bij een bonafide bod het perceel eerst aan mij/schuldeiser aan te bieden tegen het zelfde bedrag en voorwaarden.
Nogmaals de prijs en voorwaarden van de bieding Thermenresorts accepteer ik, het is een
serieuze partij en inderdaad een bonafide bod.
Fijn dat je zoals in eerdere mails aangeeft dat je de afgelopen tijd met de gemeente flinke sprongen gemaakt de juiste kant op met een strakke planning met het Q team. Ik wil dan ook op basis van acceptatie van de bieding van nu zelf de contacten met de gemeente hebben en onderhouden. Dit ook zoals je weet vanwege het feit dat ik de gronden er direct naast heb gekocht.
Prio is dat ik zelf met de gemeente Haarlemmermeer een definitieve Anterieure overeenkomst kan sluiten, basis is de huidige concept overeenkomst ( die niet in mijn bezit is maar waar ik op vertrouw dat de uitgangspunten kloppen). Deze anterieure overeenkomst gaf je aan, kan pas verder worden uitgewerkt en getekend worden nadat er een exploitant is.
(…)
Levering in overleg vastte stellen (in beginsel binnen 3 maanden na vandaag) en na afloop van de opgenomen voorwaarden en natuurlijk voor nu van groot belang ontvangst van de ontbrekende stukken zoals onder andere de concept anterieure overeenkomst.
(…)
Nu is vooral alle info belangrijk die jij-verkoper hebt en eerder hebt gemaakt in overleg met gemeente, adviseurs zoals onder andere de architect vriendelijk doch dringend verzoek deze binnen 10 dagen te verstrekken. Daarbij is onder andere erg belangrijk de info inzake bouwrijp maken, info toegangsweg, info nutsvoorzieningen en andere relevante zaken behorende bij dit proces en een soortgelijke ontwikkeling.
(…)
2.7.
Bij e-mail van 14 oktober 2024 heeft Groenbeheer c.q. [gedaagde sub 2] onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
2.8.
Bij e-mail van brief van 15 oktober 2024 heeft [eiser] onder meer het volgende aan Groenbeheer geschreven:
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
A.
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] veroordeelt tot nakoming van de op 10 oktober 2024 tussen [eiser] en Groenbeheer en [gedaagde sub 2] gesloten overeenkomst, tenminste inhoudende:
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] veroordeelt tot nakoming van de op 10 oktober 2024 tussen [eiser] en Groenbeheer en [gedaagde sub 2] gesloten overeenkomst, tenminste inhoudende:
A-1 dat Groenbeheer en [gedaagde sub 2] binnen 5 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiser] de navolgende informatie verstrekken:
1.
Concept anterieure overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
Concept anterieure overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
2.
Getekende intentie overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
Getekende intentie overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
3.
Info en correspondentie architect en tekeningen laatste plannen
Info en correspondentie architect en tekeningen laatste plannen
4.
Kopie facturen van de door jou gemaakte kosten ivm berekening winstrecht. Dit betreft enkel de kosten met betrekking op het perceel uit jouw aanbod.
Kopie facturen van de door jou gemaakte kosten ivm berekening winstrecht. Dit betreft enkel de kosten met betrekking op het perceel uit jouw aanbod.
5.
Alle correspondentie, stukken, tekeningen, specificaties en begroting rondom toegangsweg, bouwrijp maken en aanleggen plas.
Alle correspondentie, stukken, tekeningen, specificaties en begroting rondom toegangsweg, bouwrijp maken en aanleggen plas.
6.
Info pachter (gegevens);
Info pachter (gegevens);
A-2 dat Groenbeheer en [gedaagde sub 2] dienen te dulden, en zo nodig medewerking dienen te verlenen, dat [eiser] contact legt met derden, waaronder de gemeente Haarlemmermeer, om te komen tot een spoedige levering van de verkochte gronden (door Groenbeheer en [gedaagde sub 2] aan hem);
zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag dat Groenbeheer en [gedaagde sub 2] niet aan voornoemde veroordeling voldoen;
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, veroordeelt tot betaling van een voorschot (op de uiteindelijk te betalen boete) van € 900.000,-, althans een bedrag ad € 500.000,-althans een door u in goede justitie te bepalen voorschotbedrag;
Groenbeheer en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en onder bepaling dat indien de gedingkosten en/of de nakosten niet binnen voornoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Aan zijn vordering legt [eiser] – samengevat – ten grondslag dat met de aangetekende brief van [gedaagden] van 2 oktober 2024 waarin expliciet wordt verwezen naar de bepalingen in de Overeenkomst ten aanzien van het voorkeursrecht sprake is van een aanbod, welk aanbod door [eiser] is aanvaard. Daarmee is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen, die [gedaagden] jegens hem dienen na te komen, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagden] voeren tot hun verweer – kort gezegd – dat de brief van 2 oktober 2024 slechts bedoeld was om [eiser] te
informerenover de ontvangen biedingen en dat die biedingen voor hen niet interessant waren en (dus) niet als ‘bonafide biedingen’ in de zin van de Overeenkomst hebben te gelden. Ook stroken de aanspraken van [eiser] niet met de gesprekken tussen partijen daarover, de rol van [eiser] als financier en investeerder, de bedoeling van het voorkeursrecht en de bedoeling van partijen daarbij en de verwachtingen die [eiser] daaraan redelijkerwijs kon ontlenen, aldus [gedaagden]
informerenover de ontvangen biedingen en dat die biedingen voor hen niet interessant waren en (dus) niet als ‘bonafide biedingen’ in de zin van de Overeenkomst hebben te gelden. Ook stroken de aanspraken van [eiser] niet met de gesprekken tussen partijen daarover, de rol van [eiser] als financier en investeerder, de bedoeling van het voorkeursrecht en de bedoeling van partijen daarbij en de verwachtingen die [eiser] daaraan redelijkerwijs kon ontlenen, aldus [gedaagden]
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering onder A.
Inhoudelijk
4.3.
In de Overeenkomst is in artikel 10 een voorkeursrecht opgenomen. [1] De tekst van artikel 10 laat weinig ruimte voor interpretatie: áls [gedaagden] een bonafide bod krijgen en zij voornemens zijn om daarop in te gaan, dan zijn [gedaagden] verplicht om [eiser] hiervan onmiddellijk bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven in kennis te stellen én om het (gedeelte van het) onroerend goed voor hetzelfde bedrag en onder dezelfde voorwaarden aan [eiser] te koop aan te bieden. Naar aanleiding van de door [gedaagden] ontvangen biedingen is met de aangetekende brief van 2 oktober 2024 van [gedaagden] aan [eiser] aan de bepalingen van de Overeenkomst inzake het voorkeursrecht uitvoering gegeven.
4.4.
Volgens [gedaagden] wilden zij [eiser] met de brief van 2 oktober 2024 slechts
informerenover de ontvangst van de biedingen, zonder dat bedoeld was om daaraan (ook) het gevolg van een aanbod aan [eiser] met betrekking tot het voorkeursrecht te verbinden. De voorzieningenrechter volgt dat standpunt niet en zal dat uitleggen.
informerenover de ontvangst van de biedingen, zonder dat bedoeld was om daaraan (ook) het gevolg van een aanbod aan [eiser] met betrekking tot het voorkeursrecht te verbinden. De voorzieningenrechter volgt dat standpunt niet en zal dat uitleggen.
4.5.
Dat [gedaagde sub 2] [eiser] met zijn eerdere e-mail van 17 september 2024 (zie 2.2) slechts op de hoogte heeft willen brengen (‘informeren’) van de ontvangst van een bod, kan nog worden gevolgd. Dat blijkt ook uit de bewoording van de e-mail zelf: “
daarvan wil ik je mede uit onze financieringsovereenkomst, van op de hoogte gestellen”.
daarvan wil ik je mede uit onze financieringsovereenkomst, van op de hoogte gestellen”.
Uit de reactie van [eiser] van 20 september 2024 op die e-mail (2.3) volgt dat [eiser] die e-mail ook niet als geldig aanbod met betrekking tot het voorkeursrecht heeft beschouwd, omdat het niet conform de Overeenkomst was gedaan. Ook volgt daaruit dat [gedaagde sub 2] dat ook vond (“
In het telefoongesprek van 12:30 uur vandaag heb je ook aan mij bevestigd dat dit niet een officieel aanbod was conform het voorkeursrecht”).
In het telefoongesprek van 12:30 uur vandaag heb je ook aan mij bevestigd dat dit niet een officieel aanbod was conform het voorkeursrecht”).
4.6.
Bij aangetekende brief en gelijkluidende e-mail van 2 oktober 2024 hebben [gedaagden] aan [eiser] vervolgens de ontvangst van twee biedingen gemeld, op de wijze zoals bepaald in de Overeenkomst. [gedaagden] hebben daarbij ook verwezen naar de relevantie bepalingen uit de Overeenkomst (“
Overeenkomstig artikel 10 lid 2 van onze overeenkomst van Geldlening brengen wij u in kennis van een 2-tal bonafide boden welke wij hebben ontvangen”). In die brief vermelden [gedaagden] voorts “
Ik verzoek u op grond van artikel 10 lid 3 ons binnen tien dagen na deze kennisgeving te laten weten of u tegen deze condities gebruik wenst te maken van uw voorkeursrecht tot koop”.
Overeenkomstig artikel 10 lid 2 van onze overeenkomst van Geldlening brengen wij u in kennis van een 2-tal bonafide boden welke wij hebben ontvangen”). In die brief vermelden [gedaagden] voorts “
Ik verzoek u op grond van artikel 10 lid 3 ons binnen tien dagen na deze kennisgeving te laten weten of u tegen deze condities gebruik wenst te maken van uw voorkeursrecht tot koop”.
4.7.
Deze drie berichten [2] in samenhang gelezen kunnen redelijkerwijs niet tot een andere conclusie leiden dan dat het de bedoeling van [gedaagden] is geweest om de onroerende zaken conform het bepaalde in de Overeenkomst aan [eiser] voor te leggen ter (mogelijke) uitoefening van zijn voorkeursrecht. Die bedoeling had [gedaagde sub 2] kennelijk (nog) niet met zijn e-mail van 17 september 2024, maar na de reactie van [eiser] waarin hij [gedaagde sub 2] erop heeft gewezen dat een aanbod met betrekking tot het voorkeursrecht “
dient te gebeuren bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven” kan de aangetekende brief van 2 oktober 2024 niet anders worden begrepen dan dat [gedaagden] die bedoeling op dat moment dus wél hadden. In ieder geval heeft [eiser] dat zo begrepen en mocht hij dat ook zo begrijpen. Als [gedaagden] die bedoeling namelijk (toch) niet hadden, valt niet te verklaren waarom zij de biedingen bij aangetekende brief en ook overigens geheel in lijn met en onder verwijzing naar de Overeenkomst aan [eiser] hebben gestuurd. Als de brief al niet zo was bedoeld, hadden [gedaagden] zich er zeker na de e-mail van 20 september 2024 van [eiser] van bewust moeten zijn dat de brief van 2 oktober 2024 door [eiser] opgevat zou worden als een aanbod tot het inroepen van het voorkeursrecht. Dit geldt nog meer omdat [gedaagden] daarin expliciet aan [eiser] verzoeken om te laten weten of hij van het voorkeursrecht gebruik wil maken.
dient te gebeuren bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven” kan de aangetekende brief van 2 oktober 2024 niet anders worden begrepen dan dat [gedaagden] die bedoeling op dat moment dus wél hadden. In ieder geval heeft [eiser] dat zo begrepen en mocht hij dat ook zo begrijpen. Als [gedaagden] die bedoeling namelijk (toch) niet hadden, valt niet te verklaren waarom zij de biedingen bij aangetekende brief en ook overigens geheel in lijn met en onder verwijzing naar de Overeenkomst aan [eiser] hebben gestuurd. Als de brief al niet zo was bedoeld, hadden [gedaagden] zich er zeker na de e-mail van 20 september 2024 van [eiser] van bewust moeten zijn dat de brief van 2 oktober 2024 door [eiser] opgevat zou worden als een aanbod tot het inroepen van het voorkeursrecht. Dit geldt nog meer omdat [gedaagden] daarin expliciet aan [eiser] verzoeken om te laten weten of hij van het voorkeursrecht gebruik wil maken.
4.8.
Het verweer van [gedaagden] dat zij [eiser] slechts hebben willen
informeren, zal dan ook worden gepasseerd. Als dat werkelijk het geval was geweest, had een mondelinge mededeling immers volstaan. En ook een louter informerende e-mail (zoals die van 17 september 2024) was in dat geval toereikend geweest.
informeren, zal dan ook worden gepasseerd. Als dat werkelijk het geval was geweest, had een mondelinge mededeling immers volstaan. En ook een louter informerende e-mail (zoals die van 17 september 2024) was in dat geval toereikend geweest.
4.9.
Dat [gedaagden] met hun aangetekende brief slechts hebben willen doen wat [eiser] hun ‘verzocht’, volgt de voorzieningenrechter niet. Uit de e-mail van [eiser] van 20 september 2024 volgt immers niet dat [eiser] [gedaagden] daarin enige instructie geeft. Zelfs een suggestie valt daarin niet te lezen. [eiser] maakt in die mail slechts de opmerking dat hij de e-mail van [gedaagde sub 2] van 17 september 2024
níetals geldig aanbod met betrekking tot het voorkeursrecht beschouwt en dat een dergelijk aanbod “
dient te gebeuren bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven”.
níetals geldig aanbod met betrekking tot het voorkeursrecht beschouwt en dat een dergelijk aanbod “
dient te gebeuren bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven”.
4.10.
Ook slaagt niet het verweer van [gedaagden] dat zij niet de bedoeling hadden om zich met hun bericht van 2 oktober 2024 jegens [eiser] te binden overeenkomstig de eerste bieding, omdat het ‘evident’ was dat de tweede bieding (veel) gunstiger was dan de eerste. [gedaagden] hebben immers
beidebiedingen aan [eiser] voorgelegd, nota bene met het uitdrukkelijke verzoek “
ons binnen tien dagen na deze kennisgeving te laten weten of u tegen deze condities gebruik wenst te maken van uw voorkeursrecht tot koop”. Bovendien bieden zij aan [eiser] te informeren over “
de geïnteresseerde partijen”. Meervoud. Als [gedaagden] – zoals zij ter zitting hebben betoogd – níet voornemens waren geweest om op één van beide biedingen in te gaan, en zij deze dus níet beide als ‘bonafide bod’ in de zin van artikel 10 lid 2 van de Overeenkomst beschouwden, valt niet in te zien waarom [gedaagden] deze beide biedingen dan aan [eiser] hebben gestuurd. Daartoe bestond in dat geval immers geen enkele verplichting.
beidebiedingen aan [eiser] voorgelegd, nota bene met het uitdrukkelijke verzoek “
ons binnen tien dagen na deze kennisgeving te laten weten of u tegen deze condities gebruik wenst te maken van uw voorkeursrecht tot koop”. Bovendien bieden zij aan [eiser] te informeren over “
de geïnteresseerde partijen”. Meervoud. Als [gedaagden] – zoals zij ter zitting hebben betoogd – níet voornemens waren geweest om op één van beide biedingen in te gaan, en zij deze dus níet beide als ‘bonafide bod’ in de zin van artikel 10 lid 2 van de Overeenkomst beschouwden, valt niet in te zien waarom [gedaagden] deze beide biedingen dan aan [eiser] hebben gestuurd. Daartoe bestond in dat geval immers geen enkele verplichting.
4.11.
Aangezien [eiser] met zijn brief van 10 oktober 2024 tijdig heeft verklaard onder dezelfde voorwaarde van de eerste bieding de percelen te willen verwerven, is voorshands voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat tussen [eiser] en [gedaagden] als gevolg van aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.12.
Dat [gedaagden] mogelijk niet
verwachthadden dat [eiser] van het voorkeursrecht gebruik zou maken omdat hij tot het moment van de biedingen slechts als ‘financier’ bij het project betrokken was – zoals [gedaagden] ter zitting hebben verklaard – kan het voorgaande niet anders maken. Beide partijen stonden er namelijk zakelijk in en het voorkeursrecht was voor beide partijen duidelijk. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat het voorkeursrecht nu juist is opgenomen om te voorkomen dat [gedaagden] de grond voor een te lage prijs aan een derde zouden kunnen verkopen. [gedaagden] hadden er daarom bedacht op kunnen zijn dat [eiser] van dit recht gebruik zou maken. Dat geldt nog meer omdat [eiser] volgens [gedaagden] in hun bespreking van 4 oktober 2024 had aangegeven dat hij een bod van 9 miljoen aan de lage kant vond.
verwachthadden dat [eiser] van het voorkeursrecht gebruik zou maken omdat hij tot het moment van de biedingen slechts als ‘financier’ bij het project betrokken was – zoals [gedaagden] ter zitting hebben verklaard – kan het voorgaande niet anders maken. Beide partijen stonden er namelijk zakelijk in en het voorkeursrecht was voor beide partijen duidelijk. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat het voorkeursrecht nu juist is opgenomen om te voorkomen dat [gedaagden] de grond voor een te lage prijs aan een derde zouden kunnen verkopen. [gedaagden] hadden er daarom bedacht op kunnen zijn dat [eiser] van dit recht gebruik zou maken. Dat geldt nog meer omdat [eiser] volgens [gedaagden] in hun bespreking van 4 oktober 2024 had aangegeven dat hij een bod van 9 miljoen aan de lage kant vond.
4.13.
Op grond van het voorgaande ligt de vordering tot nakoming van de Overeenkomst voor toewijzing gereed. [gedaagden] heeft niet weersproken dat de volgende stap in effectuering van de Overeenkomst is zoals door [eiser] onder A-1 gevorderd (zie 3.1), zodat die vordering zal worden toegewezen.
4.14.
Gelet op de naderende feestdagen zal de termijn waarbinnen [gedaagden] aan de veroordeling zullen moeten voldoen worden verruimd op de wijze als bij de beslissing is vermeld.
4.15.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als bij de beslissing is vermeld.
4.16.
De vordering dat [gedaagden] dienen te dulden of medewerking moeten verlenen aan het contacteren van derden door [eiser] , zal worden afgewezen. Op grond van de Overeenkomst is [eiser] – als koper van de onroerende zaken – daartoe al gerechtigd.
4.17.
Ook de vordering tot betaling van een voorschot op de uiteindelijk door [gedaagden] te betalen boete zal worden afgewezen. Nu is vastgesteld dat [gedaagden] zich aan de bepalingen van het voorkeursrecht hebben gehouden, valt niet in te zien waarom zij een boete hebben verbeurd. Het enkele feit dat zij zich op het standpunt hebben gesteld dat de brief van 2 oktober 2024 geen aanbod inhield, leidt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet tot verbeurte van een boete.
4.18.
[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de vordering tot betaling van een voorschot op de boetebepaling (à € 900.000,-) in zijn geheel wordt afgewezen, terwijl deze vordering (mede) de hoogte van het door [eiser] te betalen griffierecht bepaalt, zullen de door [gedaagden] te vergoeden kosten voor het griffierecht worden begroot conform het bedrag voor een vordering van onbepaalde waarde.
De proceskosten van [eiser] worden daarmee begroot op :
- kosten van de dagvaarding
€
139,57
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.744,57
4.19.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] tot nakoming van de op 10 oktober 2024 tussen [eiser] en Groenbeheer en [gedaagden] gesloten overeenkomst, in die zin dat [gedaagden] binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] de navolgende informatie verstrekken:
Concept anterieure overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
Getekende intentie overeenkomst gemeente Haarlemmermeer
Info en correspondentie architect en tekeningen laatste plannen
Kopie facturen van de door [gedaagden] gemaakte kosten in verband met berekening winstrecht. Dit betreft enkel de kosten met betrekking tot het perceel uit het aanbod
Alle correspondentie, stukken, tekeningen, specificaties en begroting rondom toegangsweg, bouwrijp maken en aanleggen plas
Info pachter (gegevens);
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.744,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.M.P. Langeveld op 24 december 2024. [3]