Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11157542 \ CV EXPL 24-1647
Uitspraakdatum: 19 december 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Quadyck Real Estate B.V.
Quadyck Real Estate B.V.
gevestigd te Kwadijk
eiseres
gemachtigde: mr. K. Mels
tegen
de stichting
Stichting [naam] ,mede h.o.d.n.
Stichting [naam]
Stichting [naam] ,mede h.o.d.n.
Stichting [naam]
gevestigd te [plaats 1] , mede kantoorhoudende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: Stichting [naam]
gemachtigde: mr. R. Grijpstra
De zaak in het kort
In deze zaak heeft gedaagde vanaf het begin van de huurovereenkomst de huurpenningen niet tijdig en/of onvolledig betaald aan eiseres. Dat betekent dat de kantonrechter de vorderingen van eiseres tot ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde, de gevorderde resterende waarborgsom en de gevorderde huurachterstand toewijst. De gevorderde contractuele boete wijst de kantonrechter gedeeltelijk toe.
1.Het procesverloop
1.1.
Eiseres heeft bij dagvaarding van 12 juni 2024 een vordering tegen gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft mondeling en schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 28 november 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Eiseres en gedaagde hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft eiseres bij brieven van 20 september 2024 en 19 november 2024 nadere producties en een eiswijziging overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Eiseres verhuurt sinds 23 januari 2024 aan gedaagde een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van thans € 3.018,95 (inclusief btw) per maand bij vooruitbetaling te voldoen. Eiseres is met gedaagde overeengekomen dat zij over de periode van 23 januari 2024 tot en met 31 maart 2024, de beginperiode van de huur, een bedrag van € 2.420,00 aan huur verschuldigd is. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd tot 31 januari 2025. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Voorwaarden) van toepassing.
2.2.
Vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst heeft gedaagde de huur niet tijdig en/of volledig voldaan. Hierdoor is er over de periode van 23 januari 2024 tot en met juni 2024 een huurachterstand van € 7.921,85 ontstaan. Op 23 september 2024 was de huurachterstand – tot en met september 2024 – € 13.398,70.
2.3.
Partijen zijn verder de voldoening van een waarborgsom van € 4.840,00 overeengekomen. Hiervan heeft eiseres een bedrag van € 1.840,00 onbetaald gelaten.
3.De vordering
3.1.
Eiseres vordert – na eiswijziging – dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat gedaagde wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Verder vordert eiseres betaling van de huurachterstand van € 13.398,70, te vermeerderen met € 3.018,95 per maand vanaf 1 oktober 2024. Ook vordert eiseres € 2.100,00 aan contractuele boete (€ 300,00 x 7) wegens de huurachterstand, te vermeerderen met € 300,00 per maand vanaf 1 oktober 2024 voor zover gedaagde in gebreke blijft met betaling van de huurachterstand en de nog verschuldigde huurpenningen. Eiseres vordert ook betaling van het restant van de waarborgsom van € 1.840,00, te vermeerderen met de contractuele boete van € 2.400,00 (€ 300,00 x 8) en € 300,00 per maand voor zover gedaagde vanaf 1 oktober 2024 in gebreke blijft met betaling van het restant van de waarborgsom. Tot slot vordert eisers de werkelijke kosten van rechtsbijstand van € 6.862,76, de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Eiseres legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij haar betalingsverplichtingen vanaf het begin van de huurovereenkomst niet (volledig) is nagekomen. Ondanks diverse sommaties heeft gedaagde de huurachterstand niet betaald (deze is zelfs groter geworden) en heeft zij een deel van de waarborgsom onbetaald gelaten. Hierdoor was eiseres genoodzaakt om haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde en heeft zij kosten moeten maken die gedaagde op grond van de Algemene Voorwaarden moet betalen. Ook is zij op grond van diezelfde Algemene Voorwaarden contractuele boetes verschuldigd. Eiseres acht het betalingsgedrag van gedaagde onacceptabel. Gedaagde maakt het gebruik van het gehuurde, maar betaalt vrijwel niets voor dat gebruik. Eiseres heeft er geen vertrouwen in dat gedaagde haar betalingsverplichtingen alsnog naar behoren zal nakomen en wenst het gehuurde aan een betalende huurder te kunnen verhuren.
4.Het verweer
4.1.
Gedaagde betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij tijd nodig had om haar bedrijf op te zetten. Echter, haar omzet bleef achter. De huursom betreft een hoog bedrag, en is anders dan gedaagde mondeling is overeengekomen (namelijk € 1.850,00 exclusief btw). Gedaagde heeft er vertrouwen in dat het haalbaar is om de huur uiteindelijk te kunnen betalen. Gedaagde verwacht zeker dat ze meer zal groeien, maar die tijd heeft eiseres haar niet gegund. Verder klopt de hoogte van de huurachterstand niet en was het niet noodzakelijk om de vordering uit handen te geven, gelet op de bereidheid een betalingsregeling te treffen en de goede intenties van gedaagde. Ook wil gedaagde niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en zij het gehuurde dient te verlaten. Gedaagde is bereid de achterstand in te lopen en wil graag een betalingsregeling treffen.
5.De beoordeling
De eiswijziging
5.1.
Eiseres heeft op 23 september 2024 haar eis gewijzigd en daarbij onder meer een (hogere) huurachterstand van € 13.398,70, contractuele boetes en kosten van rechtsbijstand gevorderd. Ter zitting heeft gedaagde bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat deze niet tijdig of op onjuiste wijze zou zijn ingediend.
5.2.
De kantonrechter volgt gedaagde daarin niet. Eiseres heeft tijdig en op de voorgeschreven wijze haar eis gewijzigd. Uit de brief van 20 september 2024 volgt dat zij de akte tot wijziging van de eis met de bijbehorende producties ook aan gedaagde heeft verstuurd. De kantonrechter ziet geen reden om hieraan te twijfelen. Dat de gemachtigde van gedaagde, die op een later moment is ingeschakeld, niet voorafgaand aan de zitting kennis heeft kunnen nemen van de eiswijziging, komt dus voor rekening van gedaagde zelf. Er is dan ook geen reden om de eiswijziging om die reden buiten beschouwing te laten. Daar komt bij dat de (hogere) huurachterstand onderdeel vormt van de oorspronkelijke vordering, nu daarbij tevens de toekomstige huur werd gevorderd. Verder is de gemachtigde van gedaagde in ieder geval op de zitting op de hoogte is gesteld van de eiswijziging en daarbij ook in de gelegenheid geweest om daarop te reageren. Van strijd met de goede procesorde is daarom geen sprake.
De hoogte van de huurprijs en de waarborgsom
5.3.
Eerst ter zitting heeft gedaagde verweer gevoerd tegen de hoogte van de maandelijkse huurprijs en de waarborgsom. Gedaagde heeft – samengevat – aangevoerd dat het bedrag van € 3.018,95 niet is overeengekomen, omdat zij mondeling een bedrag van € 1.850,00 exclusief btw had afgesproken. Ook was afgesproken dat zij over de eerste periode tot 1 mei 2024 geen huur hoefde te betalen. De hoogte van de waarborgsom is verder pas na de ondertekening van de huurovereenkomst genoemd. Dit had vooraf duidelijk gecommuniceerd moeten worden en daarom was het onredelijk om gedaagde hier achteraf mee te confronteren.
5.4.
Dit verweer wordt gepasseerd. Niet alleen heeft gedaagde dit verweer te laat gevoerd en had zij dit eerder naar voren kunnen en moeten brengen, ook strookt dit verweer niet met het standpunt dat gedaagde eerder heeft ingenomen. De verschuldigdheid van de maandelijkse huurprijs heeft zij bij antwoord immers erkend. Zij heeft toen gesteld dat zij prima
€ 3.000,00 per maand kon betalen aan huur. Ook inhoudelijk gezien slaagt dit verweer niet, omdat gedaagde bedrijfsmatig de huurovereenkomst met eiseres is aangegaan. Er mag dan ook vanuit worden gegaan dat zij zorgvuldig leest wat zij ondertekent. Dat zij ongezien zou hebben getekend, moet voor haar rekening blijven. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de inhoud van de huurovereenkomst en ziet geen reden om daaraan te twijfelen, waarbij ook wordt gewezen op de dwingende bewijskracht van de inhoud van een door beide partijen ondertekende akte en in aanmerking wordt genomen dat gedaagde op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat mondeling andere afspraken zouden zijn gemaakt.
€ 3.000,00 per maand kon betalen aan huur. Ook inhoudelijk gezien slaagt dit verweer niet, omdat gedaagde bedrijfsmatig de huurovereenkomst met eiseres is aangegaan. Er mag dan ook vanuit worden gegaan dat zij zorgvuldig leest wat zij ondertekent. Dat zij ongezien zou hebben getekend, moet voor haar rekening blijven. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de inhoud van de huurovereenkomst en ziet geen reden om daaraan te twijfelen, waarbij ook wordt gewezen op de dwingende bewijskracht van de inhoud van een door beide partijen ondertekende akte en in aanmerking wordt genomen dat gedaagde op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat mondeling andere afspraken zouden zijn gemaakt.
5.5.
De stelling van gedaagde dat de hoogte van de waarborgsom onvoldoende duidelijk zou zijn gecommuniceerd, volgt de kantonrechter evenmin. Deze staat duidelijk in de huurovereenkomst vermeld.
De gevorderde huurachterstand en de contractuele boetes daarover
5.6.
Op zitting heeft eiseres gesteld dat de totale huurachterstand inmiddels (inclusief de maanden oktober en november 2024) € 17.221,60 bedraagt. Daarbij is toegelicht, aan de hand van een betalingsoverzicht dat als productie 6 is ingebracht, dat met alle door gedaagde gedane (tussentijdse) betalingen rekening is gehouden. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om aan dit bedrag te twijfelen en zal dit bedrag daarom toewijzen.
5.7.
De gevorderde contractuele boetes over de huurachterstand worden tot een bedrag van
€ 2.700,00, namelijk tot en met november 2024, toegewezen. Dat betekent een beperkte matiging van de gevorderde boetes. Gedaagde is in ieder geval tot en met november 2024 in gebreke met het betalen van de (volledige) huur aan eiseres. Daarbij wordt, zoals hierna volgt, de huurovereenkomst bij dit vonnis ontbonden en de huurachterstand toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor een verdergaande matiging, omdat gedaagde hiervoor te weinig heeft aangevoerd. Van een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat is niet gebleken. Tot op heden is sprake geweest van onvoorspelbaar betalingsgedrag van de kant van gedaagde, omdat zij structureel te laat en onvolledig de huurpenningen betaalt aan eiseres, waardoor een forse huurachterstand is ontstaan. Betalingstoezeggingen komt zij niet na. Een prikkel om gedaagde te bewegen om de huurpenningen tijdig en volledig te betalen was dan ook op zijn plaats.
De gevorderde waarborgsom en de contractuele boetes daarover
5.8.
Gedaagde heeft niet betwist dat zij het restant van de waarborgsom van € 1.840,00 niet heeft betaald. Dat betekent dat de kantonrechter deze vordering zal toewijzen. De gevorderde contractuele boetes over de waarborgsom, die op zichzelf genomen verschuldigd zijn, zal de kantonrechter echter matigen tot nihil en daarom afwijzen, gelet op de hoogte van de waarborgsom die gedaagde nog verschuldigd was. Het openstaande bedrag aan waarborgsom staat niet in redelijke verhouding tot het bedrag dat wordt gevorderd aan boetes. Bovendien zal hierna worden geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, wat doorgaans ook teruggave van de waarborgsom tot gevolg heeft.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand van € 17.221,60 zodanig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ook de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat sprake is van een opstartfase en dat het moeilijk blijkt om van de schoonheidssalon, die eerst in [plaats 1] gevestigd was en nu in [plaats 2] , een succes te maken, staat daaraan niet in de weg. Er zijn inmiddels maanden verstreken en nog steeds is sprake van een oplopende huurachterstand. Concreet zicht op het inlopen van de huurachterstand is er niet. Onder deze omstandigheden kan van de verhuurder (eiseres) niet verlangd worden de huurovereenkomst met gedaagde voort te zetten.
5.10.
De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom toewijzen. Ook de vordering tot ontruiming zal de kantonrechter toewijzen. Daarbij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Toekomstige huur (vanaf 1 december 2024)
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter aanleiding om gedaagde te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.018,95 per maand, vanaf 1 december 2024 tot de dag van ontruiming.
5.12.
De kantonrechter ziet geen reden om daarnaast een schadevergoeding toe te wijzen, omdat de huurovereenkomst in beginsel loopt tot 31 januari 2025 en eiseres niet voornemens is deze te verlengen.
Kosten rechtsbijstand
5.13.
Eiseres vordert op grond van artikel 24 van de Algemene Voorwaarden veroordeling van gedaagde tot betaling van € 6.862,76 aan kosten voor rechtsbijstand.
5.14.
Daargelaten of het betreffende artikel hiervoor een deugdelijke grondslag biedt, nu het daarin gaat om “alle kosten (…) die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging”, ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn.
5.15.
Dat betekent dat, uitgaande van een toegewezen hoofdsom van in totaal € 21.761,60 (€ 17.221,60, € 2.700,00 en € 1.840,00), aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.201,07 wordt toegewezen.
De proceskosten
5.16.
Gedaagde is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. De proceskosten van eiseres worden, conform het toepasselijke liquidatietarief, begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 118,12
- griffierecht € 524,00
- salaris gemachtigde € 812,00 (2 x € 406,00)
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.589,12
5.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst ten behoeve van de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] vanaf datum vonnis;
6.2.
veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] met de zich daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze niet eigendom zijn van eiseres, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat op te leveren en ter beschikking te stellen van eiseres;
6.3.
veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van € 17.221,60 aan huurachterstand, te vermeerderen met een bedrag van € 3.018,95 per maand (of een gedeelte daarvan) vanaf 1 december 2024 tot de dag van ontruiming;
6.4.
veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van € 2.700,00 aan contractuele boetes;
6.5.
veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van € 1.840,00 aan resterende waarborgsom;
6.6.
veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van € 1.201,07 aan buitengerechtelijke incassokosten;
6.7.
veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor eiseres worden vastgesteld op € 1.589,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagde niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter