Uitspraak
beschikking
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rekestnummer: C/15/359705 / KG RK 24-791
Beschikking van de voorzieningenrechter van 20 december 2024
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [plaats 1],
in zijn hoedanigheid van zelfstandig bevoegd algemeen directeur van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FORTALEZA VASTGOED B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
verzoeker/koper,
gemachtigde mr. J.H.J.A. Hofstee, notaris te Volendam,
en
1.[belanghebbende 1],
2.
[belanghebbende 2],
[belanghebbende 2],
beiden wonende te [plaats 2],
belanghebbenden/ executanten,
advocaat mr. J.M.K.P. Cornegoor te Haarlem
en
[belanghebbende 3],
wonende te [plaats 3],
belanghebbende/geëxecuteerde,
advocaat mr. P. Thole te Alkmaar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 9 bijlagen
- de mondelinge behandeling d.d. 12 december 2024, bij welke gelegenheid zijn verschenen:
* de heer [verzoeker] vergezeld van zijn assistente mevrouw [betrokkene 1]
* de notaris mr. Hofstee voornoemd
* de heer [belanghebbende 1], bijgestaan door mr. Cornegoor voornoemd
* de heer [belanghebbende 3], bijgestaan door mr. Thole voornoemd.
2.De uitgangspunten
2.1.
[belanghebbende 3] is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats 4], gemeente [gemeente]. Het betreft een bedrijfspand. Het pand is verhuurd aan [bedrijf].
2.2.
[belanghebbende 3] heeft op 27 december 2019 een recht van hypotheek doen vestigen op het pand, tot zekerheid van terugbetaling van een geldlening van € 100.000,- die hij op die datum had ontvangen van [betrokkenen]
2.3.
[belanghebbende 3] heeft niet (volledig) voldaan aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van geldlening. [betrokkenen] hebben bij deurwaardersexploot van 11 november 2024 de executoriale verkoop van het pand doen aanzeggen aan [belanghebbende 3].
2.4.
De executieveiling was bepaald op 16 december 2024. Deze veiling is vanaf 14 november 2024 aangekondigd via internet en op 23 november 2024 in het Financieel Dagblad.
Tot 1 december 2024 konden onderhandse biedingen op het pand worden uitgebracht bij de notaris.
2.5.
Er zijn vier onderhandse biedingen ontvangen. Het hoogste bod bedraagt € 175.000,-. [betrokkenen] hebben dit bod geaccepteerd en met Fortaleza Vastgoed B.V. een koopovereenkomst gesloten voor het pand, onder de opschortende voorwaarde dat de overeenkomst wordt goedgekeurd door de voorzieningenrechter.
2.6.
[belanghebbende 3] heeft in een afzonderlijke procedure een executiegeschil aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter. Hij heeft daarin op een aantal gronden gesteld dat [betrokkenen] niet gerechtigd zijn over te gaan tot executieverkoop van het pand.
2.7.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [belanghebbende 3] afgewezen, voorafgaande aan de mondelinge behandeling van het onderhavige verzoekschrift.
3.De beoordeling
3.1.
Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om de hierna te noemen onroerende zaak onderhands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst.
3.2.
[belanghebbende 3] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de onderhandse verkoop. Hij heeft gesteld dat het pand veel meer waard is dan de € 175.000,- waarvoor [belanghebbende 1] het nu wil verkopen. Hij heeft daarbij benadrukt dat in strijd met het bepaalde in artikel 2.3.9 van het procesreglement verzoekschriften geen taxatierapport van het pand bij het verzoekschrift is overgelegd dat niet ouder is dan zes maanden en waaruit de marktwaarde en/of executiewaarde van het pand blijkt. Hij heeft gesteld dat de overgelegde mededeling van de WOZ-waarde van het pand per peildatum 1 januari 2022 onvoldoende is om de waarde op te kunnen baseren.
3.3.
Verder heeft hij, met stukken onderbouwd, aangevoerd dat hij in december 2022 bij de gemeente [plaats 3] een indicatieverzoek heeft ingediend voor de ontwikkeling van het perceel waarop het pand staat om op het perceel een winkel/kantoor met twee bovengelegen appartementen te ontwikkelen. De gemeente heeft toen geadviseerd het plan aan te passen naar meer passend binnen de regels van historisch en beschermd dorpsgezicht, waarbij zij heeft laten weten dat zij positief staat tegenover het initiatief om het perceel te bebouwen.
[belanghebbende 3] heeft benadrukt dat binnen afzienbare tijd op het perceel woningbouw mogelijk zal zijn waardoor de waarde zeker zal stijgen.
Hij stelt dat [belanghebbende 1] hiermee ook bekend was, omdat hij in het verleden met [belanghebbende 3] heeft samengewerkt in een inmiddels gefailleerde vennootschap die in 2022 (een deel van) het perceel al wilde kopen voor een bedrag van € 150.000,-, welke waarde in de afgelopen jaren alleen maar is gestegen.
3.4.
[belanghebbende 1] heeft erkend dat hij bekend was met die plannen, maar heeft benadrukt dat er momenteel geen ontwikkeling plaatsvindt en ook nog geen verzoek om wijziging van het bestemmingsplan is gedaan. Hij heeft zijn verzoek gehandhaafd.
3.5.
De notaris heeft desgevraagd verklaard dat sinds 2013 de executiewaarde onroerende zaken niet meer wordt vastgesteld en dat daarom niet aan het vereiste van een taxatierapport zoals bedoeld in het procesreglement kon worden voldaan. Hij wijst er op dat wel de meest recente WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2022 is opgevraagd en overgelegd, waarin het pand is gewaardeerd op € 155.000,00 in 2023.
3.6.
De voorzieningenrechter stelt vast dat uit het exploot van aanzegging van de executoriale verkoop blijkt dat de voorgenomen verkoop ertoe strekt om betaling te krijgen van een bedrag van € 86.500 aan hoofdsom en van € 17.667,00 aan rente, derhalve in totaal een bedrag van € 104.167,-. Dit bedrag is lager dan de vermelde WOZ-waarde en/of de overeengekomen koopprijs. [betrokkenen] worden bij het doorzetten van de onderhavige executie dus volledig voldaan.
3.7.
Vastgesteld kan echter worden dat – zoals [belanghebbende 3] terecht heeft opgemerkt - bij het indienen van het verzoekschrift niet aan alle vereisten is voldaan. Hoewel het niet meer mogelijk is de executiewaarde van een onroerende zaak te laten vaststellen door een taxateur, had de notaris op zijn minst een taxatie van het pand kunnen opvragen van de marktconforme waarde bij verkoop op dit moment in verhuurde staat en/of vrij van huur of gebruik. Gelet op de -ook bij [belanghebbende 1] bekende- positieve opstelling van de gemeente ten aanzien van de eventuele ontwikkeling van het betreffende perceel voor (kleinschalige) woningbouw, kan zonder een dergelijke taxatie in ieder geval niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat het huidige bod voldoende recht doet aan de daadwerkelijke waarde van het perceel op dit moment.
3.8.
Dat is voor de voorzieningenrechter voldoende aanleiding om de gevraagde toestemming op basis van de voorliggende informatie te weigeren. De stelling dat niet aannemelijk is dat pand op een veiling meer dan € 175.000 opbrengt zal kunnen worden onderbouwd met een taxatierapport waaruit blijkt dat de onderhandse waarde min of meer op dat niveau ligt. Dan geldt a fortiori dat een veiling geen meerwaarde heeft. Tijdens de mondelinge behandeling van het eerder op 12 december 2024 tussen [belanghebbende 3] en [betrokkenen] gevoerde executiegeschil heeft [belanghebbende 3] verklaard dat hij al een toezegging heeft voor het verkrijgen van voldoende financiering om de vordering van [betrokkenen] te kunnen voldoen. Hij heeft verklaard dat hij uiterlijk in de tweede of derde week van januari 2025 kan beschikken over voldoende financiering daarvoor. [belanghebbende 1] heeft ter zitting verklaard dat hij ermee kan instemmen om die termijn af te wachten.
3.9.
De voorzieningenrechter zal daarom bepalen dat de executieverkoop niet mag plaatsvinden vóór 24 januari 2025, om [belanghebbende 3] nog een laatste kans te geven om uiterlijk op 23 januari 2025 de vordering van [betrokkenen] af te lossen.
Als [belanghebbende 3] niet uiterlijk op de genoemde datum aan zijn verplichtingen voldoet, mogen [betrokkenen] de executieverkoop opnieuw ter hand nemen door het opnieuw in gang zetten van een traject van openbare verkoop.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
weigert de gevraagde goedkeuring van de onderhandse verkoopovereenkomst van 5 december 2024,
4.2.
bepaalt dat [betrokkenen]
niet vóór 24 januari 2025mogen overgaan tot executieverkoop van het pand.
niet vóór 24 januari 2025mogen overgaan tot executieverkoop van het pand.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2024. [1]